Fundo de comércio e locação verbal: por que a proteção ao ponto depende da renovatória
Quem explora um negócio no mesmo endereço por anos pode sentir que o ponto lhe pertence. A clientela, a reputação, a localização — esse conjunto de valores intangíveis é o que se chama de fundo de comércio, expressão que a Lei nº 8.245/1991 emprega ao tratar da renovação da locação comercial (art. 52, § 3º). Mas a proteção a esse patrimônio tem uma condição: ela não existe de forma autônoma. É um desdobramento do direito à renovação compulsória, que a lei reserva a quem preenche os requisitos do art. 51. Onde não há esse direito, não há indenização pela perda do ponto. O acórdão da 28ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo comentado aqui aplica essa lógica a um caso de locação verbal, por prazo indeterminado, encerrada por denúncia vazia após a venda do imóvel. O resultado interessa tanto ao locatário que ocupa um imóvel sem contrato escrito quanto ao locador ou adquirente que precisa retomá-lo.
O que você precisa saber em 30 segundos
- O locatário usava o imóvel em locação verbal, depois ocupado por seu sobrinho. O espólio vendeu o bem e a desocupação se deu por denúncia vazia.
- O locatário pediu indenização pela perda do fundo de comércio. O estabelecimento estava registrado em nome de terceiro.
- O TJSP negou: faltam "contrato escrito, prazo determinado e titularidade empresarial" — requisitos do art. 51 da Lei nº 8.245/1991 para a renovação compulsória.
- Tese: "Se não existe direito à renovação compulsória, não há proteção ao fundo de comércio." Perdas e danos "devem estar relacionadas à ação renovatória". Sentença mantida, recurso desprovido.
Julgado em 20 de outubro de 2025, sob relatoria do Desembargador Ferreira da Cruz, o acórdão é claro ao ligar dois institutos distintos: a indenização pelo fundo de comércio e o direito à renovação compulsória. Segundo a ementa, sem o segundo não há a primeira.
O caso concreto: locação verbal, venda do imóvel e denúncia vazia
Segundo a ementa, o autor utilizava o imóvel em locação verbal; posteriormente o imóvel passou a ser ocupado por seu sobrinho. O bem foi alienado pelo espólio do proprietário, e a desocupação ocorreu mediante denúncia vazia — a retomada sem necessidade de justificativa. A ementa não indica o dispositivo nem quem denunciou; na locação por prazo indeterminado, a Lei nº 8.245/1991 admite a denúncia sem motivo pelo locador (art. 57, com trinta dias para a desocupação) e, após a venda, pelo adquirente (art. 8º, com noventa dias).
O autor então ajuizou ação de indenização por suposta perda do fundo de comércio. A sentença julgou o pedido improcedente. Em apelação, a 28ª Câmara de Direito Privado manteve a decisão e negou provimento ao recurso.
O que o tribunal decidiu
O acórdão parte dos fatos: "Estabelecimento comercial registrado em nome de terceiro. Inexistência de contrato escrito, prazo determinado e titularidade empresarial." Daí extrai a "ausência dos requisitos legais para renovação compulsória (art. 51 da Lei 8.245/91)".
A consequência é a tese central: "Perdas e danos que devem estar relacionadas à ação renovatória de aluguel. Se não existe direito à renovação compulsória, não há proteção ao fundo de comércio." A ementa registra que a conclusão se apoia em precedentes e encerra: "Sentença mantida. Recurso desprovido."
| Requisito apontado pela ementa (art. 51) | Situação no caso | Efeito |
|---|---|---|
| Contrato escrito | Locação verbal | Requisito ausente |
| Prazo determinado | Contrato por prazo indeterminado | Requisito ausente; denúncia vazia possível |
| Titularidade do estabelecimento | Registrado em nome de terceiro | Requisito ausente |
| Resultado | Sem direito à renovação compulsória → sem proteção ao fundo de comércio → indenização negada | |
A tabela reproduz os três pontos que a ementa apontou. O art. 51 exige ainda, cumulativamente, prazo contratual mínimo de cinco anos (somados os contratos escritos ininterruptos) e exploração do mesmo ramo por três anos ininterruptos — requisitos de que a ementa não trata.
Para o locatário: o ponto só é protegido se a renovatória for possível
A lição é direta. O fundo de comércio — o conjunto de valores intangíveis que o locatário construiu — não gera, por si só, direito a indenização quando a locação termina. A ementa afirma que as perdas e danos "devem estar relacionadas à ação renovatória de aluguel"; no sistema da lei, a indenização pela perda do ponto aparece no art. 52, § 3º, e no art. 75, ambos ligados à renovatória e às hipóteses específicas que esses dispositivos descrevem. Quem não preenche os requisitos do art. 51 não chega nem ao primeiro passo.
No caso, três lacunas foram decisivas: a locação era verbal, o prazo era indeterminado e o estabelecimento estava registrado em nome de terceiro. Cada uma delas pode ser evitada na origem: formalizar o contrato por escrito, fixar prazo determinado e manter o negócio registrado em nome de quem figura como locatário. Para o locatário que se reconhece nessa descrição, o momento de agir é antes de qualquer conflito.
Para o locador e para quem adquire o imóvel: o que a ementa decidiu e o que não decidiu
Do outro lado, a ementa registra que a desocupação se deu por denúncia vazia — instrumento que a Lei nº 8.245/1991 prevê para a locação por prazo indeterminado, pelo locador (art. 57) ou pelo adquirente após a venda (art. 8º) — e que o pedido de indenização foi negado porque faltavam os requisitos do art. 51. A ementa não vai além disso: não trata da validade da denúncia nem da hipótese de locatário que preencha os requisitos. A lógica interessa tanto ao locador original quanto a quem adquire o imóvel alugado — a ementa registra a venda pelo espólio, sem detalhar quem figurou no polo passivo.
A ementa enumera três fatos: a inexistência de contrato escrito, o prazo indeterminado e o registro do estabelecimento em nome de terceiro. Como orientação prática, o locador ou adquirente que pretende retomar um imóvel nessas condições deve guardar a notificação da denúncia e os documentos que demonstram a informalidade da locação e a titularidade do negócio — é o material que cada caso exigirá.
Por que esta decisão importa para você
Se você é locatário e ocupa um imóvel comercial sem contrato escrito, o valor que construiu no ponto não está protegido pela lei — e, se o imóvel for vendido ou o locador quiser retomá-lo, a denúncia vazia pode encerrar a locação sem indenização. Se você é locador ou comprou um imóvel alugado informalmente, o acórdão negou indenização ao locatário porque faltavam os requisitos do art. 51; a prova desses fatos é o que cada caso exigirá.
Como agir, de cada lado da locação
Locatário:
- Formalize a locação por escrito, com prazo determinado; sem isso, não há renovatória nem proteção ao fundo de comércio.
- Mantenha o estabelecimento registrado em nome de quem figura como locatário; a titularidade em nome de terceiro foi um dos fundamentos da improcedência.
- Se a locação já é verbal e o imóvel está à venda ou há sinal de retomada, procure orientação antes da notificação — depois da denúncia por escrito, o prazo legal de desocupação é de trinta dias se ela vem do locador (art. 57) e de noventa dias se vem do adquirente (art. 8º).
Locador ou adquirente:
- Antes de notificar, confirme que a locação está por prazo indeterminado e reúna a prova disso.
- Documente quem explora o estabelecimento e em nome de quem ele está registrado; a falta de titularidade empresarial foi um dos requisitos ausentes apontados pela ementa.
- Faça a denúncia por escrito e guarde o comprovante de entrega. Se a denúncia é do locador, o prazo de desocupação é de trinta dias (art. 57); se é do adquirente, a lei dá noventa dias para a desocupação e exige que a denúncia seja feita em noventa dias contados do registro da venda, presumindo-se depois a concordância com a locação (art. 8º).
Em locações informais, o problema aparece na venda do imóvel ou na retomada. Um advogado imobiliário pode avaliar, para o locatário, se ainda é possível formalizar a relação e preservar o ponto — e, para o locador ou adquirente, se a denúncia vazia atende ao art. 57 ou ao art. 8º e quais riscos remanescem. Falar com um advogado especializado em locação antes da notificação evita um litígio que, como neste caso, termina sem indenização para o locatário.
Íntegra da decisão
TJSP — Apelação Cível nº 1005183-29.2023.8.26.0001 · 28ª Câmara de Direito Privado · Relator Desembargador Ferreira da Cruz · julgada em 20/10/2025, registro em 20/10/2025 · Foro Regional I – Santana – 5ª Vara Cível
INDENIZAÇÃO POR PERDA DE FUNDO DE COMÉRCIO. LOCAÇÃO VERBAL. CONTRATO POR PRAZO INDETERMINADO. SUBLOCAÇÃO. AUSÊNCIA DE DIREITO À RENOVAÇÃO COMPULSÓRIA. Imóvel utilizado pelo autor em locação verbal, posteriormente ocupado por seu sobrinho. Alienação do bem pelo espólio e desocupação mediante denúncia vazia. Pretensão indenizatória por suposta perda do fundo de comércio. Estabelecimento comercial registrado em nome de terceiro. Inexistência de contrato escrito, prazo determinado e titularidade empresarial. Ausência dos requisitos legais para renovação compulsória (art. 51 da Lei 8.245/91). Perdas e danos que devem estar relacionadas à ação renovatória de aluguel. Se não existe direito à renovação compulsória, não há proteção ao fundo de comércio. Precedentes. Sentença mantida. Recurso desprovido.
(TJSP; Apelação Cível 1005183-29.2023.8.26.0001; Relator (a): Ferreira da Cruz; Órgão Julgador: 28ª Câmara de Direito Privado; Foro Regional I - Santana - 5ª Vara Cível; Data do Julgamento: 20/10/2025; Data de Registro: 20/10/2025)
Perguntas frequentes
Locatário em locação verbal tem direito a indenização pelo fundo de comércio?
Neste julgado, não. O tribunal entendeu que a locação verbal, por prazo indeterminado e com estabelecimento registrado em nome de terceiro, não preenche os requisitos do art. 51 da Lei nº 8.245/1991 para a renovação compulsória — e "se não existe direito à renovação compulsória, não há proteção ao fundo de comércio".
O que é denúncia vazia e por que ela foi possível no caso?
É a retomada do imóvel sem necessidade de justificar o motivo, própria da locação por prazo indeterminado — pelo locador (art. 57 da Lei nº 8.245/1991, trinta dias para a desocupação) ou pelo adquirente após a venda (art. 8º, noventa dias). A ementa não indica qual dispositivo se aplicou. No caso, o imóvel foi vendido pelo espólio e a desocupação se deu por denúncia vazia; como faltavam os requisitos da renovatória, não houve dever de indenizar.
O estabelecimento registrado em nome de outra pessoa prejudica o locatário?
Sim. A ementa apontou a falta de "titularidade empresarial" — o estabelecimento estava em nome de terceiro — entre os fundamentos da ausência de direito à renovação compulsória e, por consequência, da negativa de indenização.
A indenização por perdas e danos pode ser pedida fora da renovatória?
O acórdão afirmou que as perdas e danos "devem estar relacionadas à ação renovatória de aluguel". Sem direito à renovação, o pedido indenizatório autônomo pela perda do ponto foi julgado improcedente.
Sou locador ou locatário em locação verbal. O que fazer agora?
Para o locatário, avaliar a formalização do contrato por escrito, com prazo determinado e titularidade alinhada. Para o locador ou adquirente, documentar a informalidade da locação e fazer a denúncia por escrito, observando o prazo do art. 57 ou do art. 8º. Um advogado imobiliário orienta cada lado sobre riscos e prazos.
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Otavio Andere Neto
Otavio Andere Neto
Advogado inscrito na OAB desde 2003, com mais de 20 anos de atuação em direito imobiliário e locações. Compra e venda, condomínio, vícios construtivos, revisional e renovatória de aluguel: atuação integrada com engenharia de avaliações, com resposta objetiva sobre o que pode ser feito.
Fonte
- TJSP — Apelação Cível nº 1005183-29.2023.8.26.0001. Relator: Des. Ferreira da Cruz. Órgão Julgador: 28ª Câmara de Direito Privado. Foro Regional I – Santana – 5ª Vara Cível. Data do julgamento: 20/10/2025. Data de registro: 20/10/2025. Resultado: recurso do autor desprovido; mantida a sentença de improcedência do pedido de indenização por perda do fundo de comércio. Acórdão oficial no e-SAJ do TJSP.
- Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991 (Lei do Inquilinato) — art. 51 (requisitos da renovação compulsória da locação não residencial); art. 52, § 3º, e art. 75 (indenização ao locatário ligada à renovatória, nas hipóteses que descrevem); art. 57 (denúncia da locação por prazo indeterminado pelo locador, com trinta dias para a desocupação); art. 8º (denúncia pelo adquirente do imóvel alugado, com noventa dias para a desocupação, a ser exercida em noventa dias do registro da venda). A ementa não indica qual dispositivo fundamentou a denúncia no caso.
Conteúdo informativo elaborado a partir da ementa oficial, consultada em setembro de 2026. Não constitui consulta jurídica e não substitui a análise individualizada de cada caso. A decisão é de órgão fracionário do Tribunal de Justiça de São Paulo, sem efeito vinculante; o resultado depende das provas de cada locação. As partes privadas não são identificadas.