Desapropriação por utilidade pública na Rodovia SP 294, em Quintana/SP, para a implantação do dispositivo viário no km 502+450. Saiba mais
O que você precisa saber
- A Resolução SPI 096/2026, publicada em 11 de setembro de 2026, declarou de utilidade pública área de 31.414,67 m² às margens da Rodovia SP 294, em Quintana/SP, para as obras do dispositivo viário no km 502+450.
- A expropriante é a EIXO SP Concessionária de Rodovias S.A. (EIXO-SP), concessionária privada que atua por delegação do Estado.
- O imóvel atingido, objeto da matrícula nº 2.581 do 1º ORI de Pompeia/SP, situa-se entre a estaca 457+8,07m e a estaca 460+7,56m, do lado esquerdo da rodovia, no sentido Quintana–Parapuã.
- A Constituição assegura ao expropriado justa e prévia indenização em dinheiro, e o valor ofertado pela concessionária quase nunca reflete a integralidade do bem.
- Contestar tecnicamente a avaliação é o caminho para preservar o patrimônio e discutir o remanescente antieconômico.
A publicação da Resolução SPI 096/2026, editada pela Secretaria de Parcerias em Investimentos em 10 de setembro de 2026 e publicada em 11 de setembro de 2026, inaugura o procedimento expropriatório sobre imóvel lindeiro à Rodovia SP 294, no Município de Quintana/SP. O ato tem fundamento no Decreto-Lei 3.365/1941, a Lei Geral de Desapropriações, e concretiza a hipótese de utilidade pública para viabilizar a implantação do dispositivo viário no km 502+450. A partir da declaração, a EIXO SP Concessionária de Rodovias S.A. (EIXO-SP) fica autorizada a promover as medidas administrativas e judiciais destinadas a transferir o domínio da área ao serviço concedido, mediante a justa e prévia indenização garantida pela CF art. 5º, XXIV.
Este artigo detalha o conteúdo do ato, a localização do imóvel afetado, as rubricas que integram a indenização e, sobretudo, os direitos do proprietário e do eventual ocupante diante da concessionária. O foco é orientar o expropriado a reagir de forma juridicamente estruturada, pois a diferença entre o valor ofertado no início e a indenização efetivamente devida costuma ser expressiva quando há laudo pericial prévio apto a confrontar a avaliação da EIXO-SP.
1. Localização e contexto da desapropriação na Rodovia SP 294
A área declarada de utilidade pública compreende faixa de 31.414,67 m² às margens da Rodovia SP 294, no trecho compreendido entre a estaca inicial 457+8,07m e a estaca final 460+7,56m, do lado esquerdo da pista, no sentido Quintana–Parapuã. O imóvel está inscrito na matrícula nº 2.581 do 1º Oficial de Registro de Imóveis de Pompeia/SP, embora localizado no território do Município de Quintana/SP, que integra a Comarca de Pompeia/SP. Trata-se, portanto, de gleba de perfil predominantemente rural, típica das propriedades lindeiras a rodovias do interior paulista, cuja utilização usual envolve atividades agropecuárias ou, eventualmente, instalações comerciais de apoio à via, como galpões e postos.
O dispositivo viário previsto para o km 502+450 da Rodovia SP 294 corresponde a intervenção de engenharia destinada a ordenar acessos, retornos e conversões, ampliando a segurança e a fluidez do tráfego. Esse tipo de obra exige a incorporação de áreas laterais à faixa de domínio existente, o que explica a magnitude da área atingida. Para o proprietário, a consequência imediata é a necessidade de compreender exatamente qual parcela da gleba será absorvida e qual porção permanecerá em seu domínio, pois é dessa relação que emerge a discussão sobre o remanescente antieconômico.
O que a Resolução SPI 096/2026 efetivamente autoriza
A declaração de utilidade pública (DUP) não transfere, por si só, a propriedade. Ela autoriza a EIXO-SP a ingressar administrativamente ou em juízo para promover a desapropriação, permitindo a avaliação, a oferta e, se for o caso, o pedido de imissão provisória na posse. O expropriado permanece proprietário até a conclusão do procedimento e a fixação da indenização definitiva.
2. Logradouros e perímetros atingidos
O ato expropriatório concentra-se em um único eixo viário, a Rodovia SP 294, no perímetro delimitado por estacas às margens da pista. A tabela abaixo sistematiza o logradouro atingido, o marco de referência, a área aproximada e a função no perímetro da obra, conforme os elementos extraídos da Resolução SPI 096/2026.
| Logradouro | Trecho/marco | Área aprox. | Função no perímetro |
|---|---|---|---|
| Rodovia SP 294 | km 502+450; estaca inicial 457+8,07m à estaca final 460+7,56m, lado esquerdo, sentido Quintana–Parapuã | 31.414,67 m² | Implantação de dispositivo viário e incorporação de faixa lateral à faixa de domínio |
A totalidade da área declarada de utilidade pública situa-se ao longo da Rodovia SP 294, no lado esquerdo da via em relação ao sentido Quintana–Parapuã. O imóvel identificado pela matrícula nº 2.581 do 1º ORI de Pompeia/SP concentra o perímetro do dispositivo previsto para o km 502+450, o que torna a análise da testada voltada para a rodovia elemento central da avaliação indenizatória.
3. Motivação técnica: dispositivo viário e faixa de domínio
Dispositivos viários são estruturas de interseção projetadas para eliminar conflitos de tráfego, reduzir sinistralidade e melhorar o desempenho operacional da rodovia. A sua implantação no km 502+450 da Rodovia SP 294 pressupõe a ampliação da faixa de domínio, área contígua à pista sobre a qual a concessionária exerce controle para operação, manutenção e segurança viária. A incorporação de terreno particular a essa faixa é justamente o que a Resolução SPI 096/2026 viabiliza ao declarar a utilidade pública da gleba lindeira.
É essencial distinguir a faixa de domínio da faixa non aedificandi. Nos termos da Lei 6.766/1979, art. 4º, III, existe reserva de 15 metros de cada lado ao longo das rodovias, na qual a edificação é restringida. Essa faixa non aedificandi já onera o imóvel independentemente da desapropriação, mas não se confunde com a área efetivamente expropriada para a obra. Confundir os dois conceitos costuma favorecer a expropriante, que tende a tratar como sem valor porções do terreno que, na realidade, integram a base de cálculo da indenização.
Desapropriação não se confunde com servidão administrativa
Na desapropriação, há transferência da propriedade da área ao expropriante, com indenização pela perda do bem. Na servidão administrativa, o proprietário mantém a titularidade, mas suporta restrição de uso, indenizável apenas na extensão do prejuízo. A Resolução SPI 096/2026 trata de desapropriação, ou seja, de perda do domínio sobre os 31.414,67 m² afetados, o que exige indenização pelo valor integral da área tomada.
4. Depreciação por proximidade da pista e perda de testada
Imóveis lindeiros a rodovias sofrem impactos específicos que devem ser capturados pela avaliação. A proximidade da pista gera depreciação decorrente de ruído, poeira, vibração e restrição de acessos, fatores que reduzem o aproveitamento econômico do que resta da gleba. Quando o dispositivo viário no km 502+450 da Rodovia SP 294 absorve a frente do terreno, ocorre a perda de testada, isto é, a diminuição da faixa de contato do imóvel com a via, elemento decisivo para propriedades comerciais e para glebas com potencial de exploração à beira de pista.
A perda de testada não se resume à área metricamente subtraída. Ela repercute sobre o valor do remanescente, pois compromete a visibilidade, a acessibilidade e a vocação econômica da porção que permanece com o proprietário. Um restaurante, um posto de combustíveis ou um galpão logístico que dependa da frente para a Rodovia SP 294 pode perder viabilidade comercial mesmo que a área remanescente seja fisicamente relevante. Esse dano deve ser quantificado de forma autônoma no laudo.
Como a avaliação da concessionária costuma subestimar o bem
É prática recorrente da expropriante apresentar oferta baseada em valor de terra nua, ignorando a perda de testada, a depreciação do remanescente e o eventual remanescente antieconômico. A oferta inicial da EIXO-SP deve ser recebida como ponto de partida de negociação, jamais como o teto da indenização. Sem confrontação técnica, o expropriado tende a receber muito abaixo do devido.
5. Remanescente antieconômico: quando a área restante perde viabilidade
Quando a desapropriação parcial deixa ao proprietário porção incapaz de cumprir função econômica autônoma, configura-se o remanescente antieconômico. A absorção de faixa lateral de 31.414,67 m² para o dispositivo no km 502+450 da Rodovia SP 294 pode inviabilizar o aproveitamento do que sobra, seja pela geometria irregular resultante, seja pela supressão do acesso à via, seja pela perda de escala mínima para a atividade rural ou comercial anteriormente exercida.
Nesse cenário, o expropriado tem o direito de pleitear a indenização não apenas da área tomada, mas também do remanescente que se tornou inservível. Essa pretensão exige demonstração técnica robusta, comparando a situação anterior e posterior da gleba, com apoio na NBR 14.653-2. A tese do remanescente antieconômico é frequentemente decisiva para elevar a indenização, sobretudo em propriedades cortadas de modo desfavorável pela obra viária.
Janela estratégica para o expropriado
A discussão sobre a extensão da área a indenizar e sobre o remanescente antieconômico é mais eficaz quando estruturada logo após a publicação da Resolução SPI 096/2026, antes da consolidação da oferta e do eventual pedido de imissão provisória na posse. Antecipar o levantamento pericial preserva provas sobre o estado do imóvel e reforça a posição do proprietário.
6. Rubricas indenizatórias: o que compõe a justa indenização
A justa e prévia indenização assegurada pela CF art. 5º, XXIV não se limita ao valor do solo. Ela abrange o conjunto de rubricas que refletem a integralidade do prejuízo suportado pelo expropriado. A tabela a seguir sistematiza as principais parcelas e sua ancoragem normativa, permitindo ao proprietário identificar o que deve ser exigido da EIXO-SP no procedimento decorrente da Resolução SPI 096/2026.
| Rubrica | Norma técnica/legal | Observações |
|---|---|---|
| Valor do terreno | NBR 14.653-2 | Tratamento científico de amostras com fator oferta, localização, testada, topografia e zoneamento |
| Edificações e benfeitorias | NBR 14.653-2 e NBR 12.721 | Custo de reedição com depreciação física e funcional |
| Perda de testada e depreciação do remanescente | NBR 14.653-2 | Impacto sobre a porção não desapropriada lindeira à rodovia |
| Juros compensatórios | Art. 15-A, DL 3.365/1941 | Sobre a diferença entre o depositado para imissão e a indenização final |
| Honorários advocatícios | Art. 27, DL 3.365/1941 | Sobre a diferença entre a oferta e a condenação |
| Correção monetária | CF art. 5º, XXIV | Plena, para preservar o valor real do débito ao longo do tempo |
Sobre o valor principal incidem juros compensatórios sobre a diferença entre o valor depositado para imissão provisória na posse e a indenização final, na forma do art. 15-A do Decreto-Lei 3.365/1941, e juros moratórios a partir do termo legal sobre o valor da condenação. Somadas essas parcelas à correção monetária plena, o montante devido pode superar significativamente a oferta inicial apresentada pela concessionária. Daí a importância de que cada rubrica seja individualmente demonstrada por meio de laudo pericial prévio.
Documentos necessários para instruir a defesa
i. Matrícula atualizada do imóvel (matrícula nº 2.581 do 1º ORI de Pompeia/SP).
ii. Comprovantes de ITR ou lançamentos fiscais da gleba.
iii. Contratos de arrendamento, parceria rural ou locação, se existentes.
iv. Notas fiscais de benfeitorias, cercas, poços e instalações.
v. Fotografias e levantamento topográfico do estado atual do imóvel.
7. Imissão provisória na posse: o que muda para o expropriado
Um dos pontos mais sensíveis da desapropriação é a imissão provisória na posse. Ao promover a ação judicial com fundamento na Resolução SPI 096/2026, a EIXO-SP pode requerer a transferência antecipada da posse da área. Nesse mecanismo, a concessionária deposita em juízo o valor de avaliação prévia, e a posse do imóvel é transferida ao expropriante mediante esse depósito. É importante compreender que o expropriado não levanta esse valor no momento da imissão.
O levantamento do depósito depende da fixação da indenização definitiva, mediante sentença ou acordo homologado. Até lá, o expropriado preserva o direito de discutir amplamente o valor no processo, questionando a metodologia da avaliação, a extensão da área, a perda de testada e a existência de remanescente antieconômico. A imissão provisória, portanto, altera a posse, mas não encerra a discussão sobre o quanto é devido, tampouco significa recebimento imediato da indenização.
Imissão provisória não é pagamento
O depósito para imissão provisória na posse corresponde à avaliação prévia da concessionária, não à indenização definitiva. Na via judicial, o valor efetivamente devido só é fixado ao final, e o levantamento ocorre após essa definição. Somente na desapropriação amigável, por acordo extrajudicial, é que o proprietário recebe o valor pactuado conforme o contrato, hipótese que não se confunde com a imissão.
8. Direitos do arrendatário e do ocupante da gleba
Em imóveis rurais lindeiros à Rodovia SP 294, é comum a presença de arrendatários, parceiros rurais ou ocupantes que exploram economicamente a área. Esses ocupantes possuem interesses próprios e autônomos em relação ao proprietário. O arrendatário que perde a lavoura, a estrutura produtiva ou o ponto de exploração em razão da obra pode ter direito à reparação pelos prejuízos diretamente suportados, distintos da indenização devida ao titular do domínio.
Da mesma forma, quando há atividade comercial instalada à beira de pista, como galpões, oficinas ou pontos de venda, a supressão do imóvel pode ensejar discussão sobre a reparação do fundo de comércio consolidado, avaliável nos termos da NBR 14.653-4. É fundamental que proprietário e ocupante estruturem suas pretensões de forma coordenada, para que nenhuma parcela reparável seja perdida no procedimento conduzido pela EIXO-SP.
O ocupante também tem direitos próprios
O arrendatário, o parceiro rural ou o locatário atingido pela desapropriação na Rodovia SP 294 não depende exclusivamente do proprietário para buscar reparação. Perdas de safra, de investimentos em benfeitorias e de atividade econômica podem ser pleiteadas de forma autônoma, desde que documentadas. Reunir contratos e comprovantes de exploração é passo indispensável para preservar esse direito.
9. Concessionária privada como expropriante: o modelo EIXO-SP
A EIXO SP Concessionária de Rodovias S.A. (EIXO-SP) atua como expropriante por delegação do Poder Público, no âmbito do contrato de concessão que lhe atribui a administração da Rodovia SP 294. Nesse modelo, a declaração de utilidade pública é editada pela Secretaria de Parcerias em Investimentos, mas a execução do procedimento expropriatório, incluindo a avaliação, a oferta e a eventual ação judicial, é conduzida pela concessionária, que suporta o custo das indenizações.
Essa configuração tem implicação prática relevante: como a concessionária arca com o valor pago, há incentivo econômico para minimizar a oferta inicial. O expropriado deve, portanto, tratar a proposta da EIXO-SP com cautela redobrada, submetendo-a a análise técnica independente. A delegação a ente privado não reduz em nada as garantias constitucionais do proprietário, que continua protegido pela exigência de justa e prévia indenização prevista na CF art. 5º, XXIV.
Oferta da concessionária não vincula o expropriado
Aceitar a primeira proposta da EIXO-SP sem avaliação técnica independente costuma resultar em indenização inferior ao devido. O proprietário tem o direito de recusar a oferta e discutir o valor, tanto na esfera administrativa quanto na judicial, com base em laudo pericial prévio que confronte a avaliação da concessionária ponto a ponto.
10. Plano de ação e próximos passos
Diante da Resolução SPI 096/2026, a atuação tempestiva e tecnicamente estruturada é o fator que determina o resultado indenizatório. A reação do expropriado deve ser organizada em medidas sequenciais, iniciadas assim que constatada a publicação do ato, de modo a preservar provas e a posição negocial antes de qualquer pedido de imissão.
1ª medida: diagnóstico documental e registral
Reunir a matrícula nº 2.581 do 1º ORI de Pompeia/SP, os lançamentos fiscais e a documentação da gleba, verificando a exata dimensão da área declarada de utilidade pública e sua relação com o restante do imóvel lindeiro à Rodovia SP 294.
Concluído o diagnóstico documental, a etapa seguinte é técnica. É o momento de constituir a prova pericial que sustentará a discussão do valor, com levantamento do estado do imóvel antes de qualquer intervenção física da concessionária no km 502+450.
2ª medida: laudo pericial prévio independente
Produzir laudo pericial prévio conforme a NBR 14.653-2, capturando o valor do terreno, das benfeitorias, a perda de testada e a eventual configuração de remanescente antieconômico. Esse documento é a principal ferramenta de confronto à avaliação da EIXO-SP.
Com o laudo em mãos, o expropriado passa a negociar ou litigar a partir de base técnica sólida. A terceira medida consiste em conduzir a discussão do valor, seja pela via amigável, seja no processo judicial de desapropriação.
3ª medida: condução técnica da indenização
Apresentar a contraposição à oferta, monitorar eventual pedido de imissão provisória na posse e assegurar que todas as rubricas, incluindo juros compensatórios do art. 15-A do Decreto-Lei 3.365/1941, honorários do art. 27 e correção monetária plena, integrem o cálculo da indenização final.
A desapropriação decorrente da Resolução SPI 096/2026 na Rodovia SP 294, em Quintana/SP, atinge patrimônio relevante e envolve área de 31.414,67 m² com potencial de gerar discussões substanciais sobre testada, remanescente e depreciação. O expropriado que estrutura sua defesa desde a publicação do ato, ampara-se em prova pericial e conhece as rubricas que compõem a justa e prévia indenização posiciona-se para transformar a oferta inicial da concessionária em indenização efetivamente integral, preservando o valor real de seu bem diante do avanço da obra viária.
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Otavio Andere Neto
Otavio Andere Neto
Advogado inscrito na OAB desde 2003, com mais de 20 anos de atuação em desapropriação de imóveis .Atuação integrada com engenharia de avaliações, visando alcançar o correto valor da indenização.
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