Faixa de domínio e faixa não edificante: por que a diferença decide o destino de uma construção à beira da rodovia
Quem tem imóvel ao lado de uma rodovia convive com duas faixas que, no mapa, parecem uma só. A primeira é a faixa de domínio, área que pertence ao Poder Público e integra a estrada. A segunda é a faixa não edificante, também chamada de faixa non aedificandi: uma restrição ao direito de construir que recai sobre o terreno particular vizinho, que continua sendo do proprietário. Na leitura do escritório, confundir as duas pesa numa reintegração de posse movida pelo órgão rodoviário e numa desapropriação para ampliar a estrada, em que o expropriado precisa saber o que está perdendo. Em acórdão de setembro de 2026, a 10ª Câmara de Direito Público do Tribunal de Justiça de São Paulo separou os dois institutos e anulou uma sentença proferida sem perícia, quando ainda estava controvertida a extensão da faixa de domínio.
O que você precisa saber em 30 segundos
- O DER/SP pediu a reintegração de parcela da faixa de domínio da Rodovia Manoel Hyppolito Rego (SP-055) e a demolição de construção de um condomínio residencial; a sentença julgou o pedido improcedente sem produzir prova pericial.
- A 10ª Câmara de Direito Público do TJSP anulou a sentença, deu parcial provimento ao recurso e proveu a remessa necessária.
- Segundo a ementa, a faixa de domínio é bem público; a faixa não edificante é limitação administrativa sobre a propriedade privada lindeira. A dispensa de recuo em área urbanizada não alcança a faixa de domínio.
- Segundo a ementa, o cerceamento de defesa decorreu da insuficiência probatória e do pedido tempestivo de prova pericial feito pelo condomínio. Na leitura do escritório, sem delimitação oficial ou georreferenciada da faixa de domínio, o proprietário deve pedir perícia a tempo.
Julgado em 22/09/2026, sob relatoria de Martin Vargas, o acórdão interessa ao proprietário lindeiro de rodovia estadual e ao expropriado que discute a área tomada por obra viária.
O caso concreto: reintegração de posse e demolição pedidas pelo DER/SP em Ubatuba
Segundo a ementa, o DER/SP propôs "ação de reintegração de posse de faixa de domínio cumulada com demolitória" contra um condomínio residencial, na 3ª Vara do Foro de Ubatuba. Pediu a reintegração de parcela da faixa de domínio da Rodovia Manoel Hyppolito Rego (SP-055), a demolição da construção, a remoção de objetos e entulhos, a recuperação da área e indenização por danos materiais.
A sentença julgou o pedido improcedente. De acordo com a ementa, ela "reconheceu a boa-fé do condomínio, afastou a incidência da limitação administrativa de recuo em razão da urbanização do local e considerou desnecessária a produção de prova pericial, oral e testemunhal". O recurso, interposto pelo órgão rodoviário, pelo que se extrai da ementa, sustentou "a natureza pública da faixa de domínio, sua afetação ao serviço rodoviário e a necessidade de proteção da segurança viária". Houve também remessa necessária.
A ementa informa que a demolição parcial pretendida "alcançaria áreas comuns de edifício residencial habitado". A ementa não diz qual parte do recurso deixou de ser acolhida, nem por que o provimento foi apenas parcial.
O que o TJSP decidiu
O primeiro ponto foi a natureza das duas faixas. Para a 10ª Câmara de Direito Público, "A faixa de domínio constitui bem público afetado ao serviço rodoviário e se submete ao regime jurídico dos bens públicos, nos termos dos arts. 99, 100 e 102, todos do CC, ao passo que a faixa não edificante constitui limitação administrativa ao direito de construir sobre propriedade privada lindeira".
O segundo ponto foi o alcance da dispensa de recuo. Segundo a ementa, a dispensa prevista no art. 7º, §§ 1º e 2º, do Decreto-lei estadual nº 13.626/1943, com redação da Lei estadual nº 10.358/1999, "alcança apenas a limitação administrativa de recuo de quinze metros e não afasta a proteção jurídica da faixa de domínio prevista no art. 3º do mesmo Diploma". E a Câmara acrescentou: "A urbanização do trecho não implica desafetação do bem público integrado à malha rodoviária estadual".
O terceiro ponto foi a prova. O julgamento antecipado "não se mostra admissível quando permanecem controvertidas a extensão da faixa de domínio, a área efetivamente ocupada pela edificação e a viabilidade técnica e a segurança estrutural da demolição parcial pretendida". A ementa aponta "a ausência de delimitação oficial ou georreferenciada da faixa de domínio", a divergência entre os levantamentos das partes, a indicação de diferentes quilômetros para a ocupação e "a divergência entre manifestações técnicas do próprio DER/SP". Diante "da insuficiência probatória e do pedido tempestivo de prova pericial pelo condomínio", o julgamento antecipado "configura cerceamento de defesa".
Por fim, a Câmara afastou a teoria da causa madura do art. 1.013, § 3º, do CPC, "sob pena de supressão de instância", e declarou obrigatória a intervenção do Ministério Público em Primeiro Grau, com base nos arts. 178, I, e 279 do CPC. O dispositivo foi: "Sentença anulada. Recurso parcialmente provido e remessa necessária provida". Em resumo, o processo volta à primeira instância para reabertura da instrução.
Os conceitos em jogo: faixa de domínio, faixa não edificante e prova técnica
Sobre o Decreto-lei estadual nº 13.626/1943 e a Lei estadual nº 10.358/1999, o post repete apenas o que diz a ementa.
| Instituto | O que é | O que diz a norma ou a ementa |
|---|---|---|
| Faixa de domínio | Área pública que integra a rodovia. | Para a ementa, é "bem público afetado ao serviço rodoviário". O art. 100 do Código Civil dispõe que os bens públicos de uso comum do povo e os de uso especial "são inalienáveis, enquanto conservarem a sua qualificação, na forma que a lei determinar", e o art. 102, que "Os bens públicos não estão sujeitos a usucapião". |
| Faixa não edificante | Restrição à construção no terreno particular vizinho à rodovia. | Para a ementa, "limitação administrativa ao direito de construir sobre propriedade privada lindeira". A área continua privada. |
| Dispensa de recuo em área urbanizada | Flexibilização da restrição de construir em trechos urbanizados. | Segundo a ementa, "alcança apenas a limitação administrativa de recuo de quinze metros" e não afasta a proteção da faixa de domínio. |
| Julgamento antecipado | Sentença de mérito sem nova fase de provas. | O art. 355, I, do CPC o admite quando "não houver necessidade de produção de outras provas". No caso, o TJSP entendeu que havia essa necessidade. |
| Prova pericial | Exame técnico feito sob contraditório. | O art. 464 do CPC dispõe: "A prova pericial consiste em exame, vistoria ou avaliação". O art. 369 garante às partes "o direito de empregar todos os meios legais" para provar os fatos. |
| Intervenção do Ministério Público | Participação do MP como fiscal da ordem jurídica. | O art. 178, I, do CPC prevê a intervenção nos processos que envolvam "interesse público ou social"; o art. 279 dispõe que "É nulo o processo quando o membro do Ministério Público não for intimado a acompanhar o feito em que deva intervir". |
O que o proprietário lindeiro e o expropriado precisam provar
As orientações abaixo são do escritório, não teses do acórdão.
1. Saber de que faixa se está falando. Na leitura do escritório, a separação entre faixa de domínio e faixa não edificante interessa ao expropriado numa desapropriação para ampliar a rodovia: a área incorporada à faixa de domínio sai do patrimônio do proprietário e reclama justa e prévia indenização, como exige o art. 5º, XXIV, da Constituição; já a restrição de construir que recai sobre o remanescente tem efeitos próprios, que também devem ser examinados na defesa do expropriado.
2. Não apostar só na urbanização. O TJSP afirmou que a urbanização do trecho não desafeta a faixa de domínio e que a dispensa de recuo vale apenas para a limitação de quinze metros. Para esse acórdão, esse argumento não alcança o que estiver dentro da faixa de domínio; por isso a delimitação da faixa ganha peso.
3. Exigir a delimitação da faixa. A ementa registra a falta de delimitação oficial ou georreferenciada, levantamentos divergentes, quilômetros diferentes e manifestações técnicas divergentes do próprio DER/SP. Na avaliação do escritório, cada lacuna é um ponto de defesa.
4. Pedir a perícia a tempo. O cerceamento de defesa foi reconhecido diante "da insuficiência probatória e do pedido tempestivo de prova pericial pelo condomínio". Deixar de requerer a prova no momento próprio pode fechar essa porta.
5. Avaliar se a restrição esvazia o uso do imóvel. A ementa não trata de indenização pela faixa não edificante. Na avaliação do escritório, quando uma restrição imposta pelo Poder Público impede o aproveitamento do terreno, vale examinar com um advogado se há pedido indenizatório a fazer. Sobre o tema, veja a análise do escritório sobre a linha divisória entre faixa non aedificandi e faixa de domínio no STJ e sobre a faixa non aedificandi de rodovia na indenização.
Por que esta decisão importa para você
Se o seu imóvel fica à beira de uma rodovia estadual, a pergunta central é onde termina a área pública. O TJSP não aceitou decidir isso sem perícia: segundo a ementa, as divergências sobre a extensão da faixa e a área ocupada impediam "a formação de convicção segura sobre os fatos essenciais", e o acórdão também declarou obrigatória a intervenção do Ministério Público em Primeiro Grau. A ementa não determina demolição nem reintegração. Para o expropriado e para o proprietário lindeiro, a lição do escritório é produzir prova técnica própria e cobrar do órgão rodoviário a delimitação exata da faixa.
Como agir quando o órgão rodoviário disputa a área do seu imóvel
- Identifique a faixa em discussão. Verifique se o pedido do Poder Público recai sobre a faixa de domínio, que a ementa trata como bem público, ou sobre a faixa não edificante, que é restrição sobre terreno privado.
- Peça a delimitação oficial. Solicite ao órgão rodoviário o levantamento georreferenciado e os documentos que definem a faixa de domínio no quilômetro do seu imóvel, e compare com a matrícula.
- Contrate levantamento técnico próprio. Um profissional de sua confiança pode apontar divergências de medida, de quilômetro e de área ocupada.
- Requeira a perícia no prazo. Na contestação e na fase de provas, peça a prova pericial com quesitos sobre a extensão da faixa, a área ocupada e, se houver pedido de demolição, a segurança da obra; um advogado especializado em desapropriação organiza essa frente desde o início.
Um advogado de desapropriação avalia se a área disputada é de fato pública e como proteger o patrimônio do expropriado.
Íntegra da decisão
TJSP · Apelação Cível e Remessa Necessária nº 1501461-10.2024.8.26.0642 · 10ª Câmara de Direito Público · Relatoria: Martin Vargas · julgado em 22/09/2026 · registrado em 22/09/2026
DIREITO ADMINISTRATIVO E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL E REMESSA NECESSÁRIA. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE CUMULADA COM DEMOLITÓRIA. EDIFICAÇÃO EM FAIXA DE DOMÍNIO DE RODOVIA ESTADUAL. DISTINÇÃO ENTRE FAIXA DE DOMÍNIO E FAIXA NÃO EDIFICANTE. DISPENSA DE RECUO EM ÁREA URBANIZADA. INAPLICABILIDADE À FAIXA DE DOMÍNIO. JULGAMENTO ANTECIPADO. ACERVO PROBATÓRIO INSUFICIENTE. NECESSIDADE DE PROVA PERICIAL. CERCEAMENTO DE DEFESA. INTERVENÇÃO DO MINISTÉRIO PÚBLICO. CAUSA NÃO MADURA. SENTENÇA ANULADA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO E REMESSA NECESSÁRIA PROVIDA.
I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta e remessa necessária em face da sentença que julgou improcedente ação de reintegração de posse de faixa de domínio cumulada com demolitória, proposta pelo DER/SP contra condomínio residencial, com pedidos de reintegração de parcela da faixa de domínio da Rodovia Manoel Hyppolito Rego (SP-055), demolição da construção, remoção de objetos e entulhos, recuperação da área e indenização por danos materiais. A sentença reconheceu a boa-fé do condomínio, afastou a incidência da limitação administrativa de recuo em razão da urbanização do local e considerou desnecessária a produção de prova pericial, oral e testemunhal. O recurso sustenta a natureza pública da faixa de domínio, sua afetação ao serviço rodoviário e a necessidade de proteção da segurança viária.
II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO 2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se a dispensa de recuo prevista no art. 7º, §§ 1º e 2º, do Decreto-lei estadual nº 13.626/1943 alcança a faixa de domínio disciplinada pelo art. 3º do mesmo Diploma; (ii) estabelecer se o acervo probatório permite o julgamento antecipado do mérito ou exige prova pericial, com exame de eventual cerceamento de defesa; (iii) determinar se a causa se encontra madura para julgamento imediato pelo Tribunal e (iv) verificar a necessidade de intervenção do Ministério Público em Primeiro Grau.
III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A faixa de domínio constitui bem público afetado ao serviço rodoviário e se submete ao regime jurídico dos bens públicos, nos termos dos arts. 99, 100 e 102, todos do CC, ao passo que a faixa não edificante constitui limitação administrativa ao direito de construir sobre propriedade privada lindeira. 4. A dispensa de recuo prevista no art. 7º, §§ 1º e 2º, do Decreto-lei estadual nº 13.626/1943, com redação da Lei estadual nº 10.358/1999, alcança apenas a limitação administrativa de recuo de quinze metros e não afasta a proteção jurídica da faixa de domínio prevista no art. 3º do mesmo Diploma. 5. A urbanização do trecho não implica desafetação do bem público integrado à malha rodoviária estadual, pois a flexibilização da restrição de construção incidente sobre a propriedade particular não alcança o domínio público sobre o qual o recuo é medido. 6. O julgamento antecipado do mérito não se mostra admissível quando permanecem controvertidas a extensão da faixa de domínio, a área efetivamente ocupada pela edificação e a viabilidade técnica e a segurança estrutural da demolição parcial pretendida, questões que demandam prova técnica produzida sob contraditório. 7. A divergência entre os levantamentos apresentados pelo DER/SP e pelo condomínio, a ausência de delimitação oficial ou georreferenciada da faixa de domínio, a indicação de diferentes quilômetros para a ocupação e a divergência entre manifestações técnicas do próprio DER/SP impedem a formação de convicção segura sobre os fatos essenciais à solução da controvérsia. 8. A inexistência de prova pericial sobre a viabilidade e a segurança estrutural da demolição parcial, que alcançaria áreas comuns de edifício residencial habitado, reforça a necessidade de reabertura da instrução processual. 9. O julgamento antecipado, diante da insuficiência probatória e do pedido tempestivo de prova pericial pelo condomínio, configura cerceamento de defesa e viola as garantias do devido processo legal, do contraditório e da ampla defesa. 10. A ausência dos elementos necessários à solução das questões fáticas impede a aplicação da teoria da causa madura prevista no art. 1.013, § 3º, do CPC, sob pena de supressão de instância. 11. A intervenção do Ministério Público se revela obrigatória em Primeiro Grau, nos termos dos arts. 178, I, e 279, ambos do CPC, diante do interesse público ou social envolvido, do impacto da controvérsia sobre núcleo habitacional consolidado e do fato de a fiscalização administrativa ter origem em inquérito civil instaurado pelo Ministério Público estadual.
IV. DISPOSITIVO 12. Sentença anulada. Recurso parcialmente provido e remessa necessária provida.
Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 93, IX. CPC, arts. 85, § 8º, 99, 178, I, 279, 322, 324, 355, I, 369, 370, 464 e seguintes, 496, I e § 1º, 1.007, § 1º, 1.013, §§ 1º e 3º. Código Civil, arts. 99, 100 e 102. Decreto-lei estadual nº 13.626/1943, arts. 3º e 7º, §§ 1º e 2º. Lei estadual nº 10.358/1999.
Jurisprudência relevante citada: TJ-SP, APL nº 1001795-78.2016.8.26.0223, Rel. Antonio Carlos Villen, 10ª Câmara de Direito Público, j. 19.08.2019. TJ-SP, Agravo de Instrumento nº 3010727-30.2024.8.26.0000, Rel. José Eduardo Marcondes Machado, j. 02.12.2024. TJ-SP, Apelação Cível nº 1034804-14.2023.8.26.0602, Rel. Carlos von Adamek, 2ª Câmara de Direito Público, j. 12.02.2026. TJ-SP, APL nº 0003486-16.2011.8.26.0581, Rel. Maurício Fiorito, 3ª Câmara de Direito Público, j. 11.08.2015. TJ-SP, APL nº 0002021-05.2010.8.26.0161, Rel. Osvaldo de Oliveira, 12ª Câmara de Direito Público, j. 13.11.2013. STJ, REsp nº 714.467/PB, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4ª Turma, j. 02.09.2010. STJ, AgRg nos EDcl no REsp nº 966.229/RS, Rel. Min. Og Fernandes, 6ª Turma, j. 05.02.2013.?
(TJSP; Apelação Cível 1501461-10.2024.8.26.0642; Relator (a): Martin Vargas; Órgão Julgador: 10ª Câmara de Direito Público; Foro de Ubatuba - 3ª Vara; Data do Julgamento: 22/09/2026; Data de Registro: 22/09/2026)
RECEBEU A INFORMAÇÃO DA DESAPROPRIAÇÃO DO SEU IMÓVEL?
Otavio Andere Neto
Otavio Andere Neto
Advogado inscrito na OAB desde 2003, com mais de 20 anos de atuação em desapropriação de imóveis .Atuação integrada com engenharia de avaliações, visando alcançar o correto valor da indenização.
Perguntas frequentes
Qual é a diferença entre faixa de domínio e faixa não edificante?
Segundo o acórdão da 10ª Câmara de Direito Público do TJSP, julgado em 22/09/2026, a faixa de domínio é bem público afetado ao serviço rodoviário, e a faixa não edificante é limitação administrativa ao direito de construir sobre a propriedade privada lindeira.
A urbanização do bairro libera a construção na faixa de domínio?
Não, segundo a ementa. A dispensa de recuo em área urbanizada, prevista na legislação estadual citada pelo acórdão, alcança apenas a limitação de recuo de quinze metros. Para o TJSP, a urbanização do trecho não desafeta o bem público integrado à malha rodoviária estadual.
Por que o TJSP anulou uma sentença que favorecia o condomínio?
Porque a sentença foi proferida sem perícia, embora estivessem controvertidas a extensão da faixa de domínio, a área ocupada e a segurança da demolição parcial, e embora o condomínio tivesse pedido a prova a tempo. O TJSP também exigiu a intervenção do Ministério Público.
O que o expropriado pode aprender com essa decisão?
Na orientação do escritório, a lição é separar a área que se torna pública, que numa desapropriação reclama justa e prévia indenização, da restrição que recai sobre o terreno remanescente, e exigir prova técnica da delimitação. Um advogado especializado em desapropriação conduz essa análise.
Fonte
- TJSP · Apelação Cível e Remessa Necessária nº 1501461-10.2024.8.26.0642. Relatoria: Martin Vargas. Órgão Julgador: 10ª Câmara de Direito Público. Origem: Foro de Ubatuba, 3ª Vara. Data do julgamento: 22/09/2026. Data de registro: 22/09/2026. Resultado: "Sentença anulada. Recurso parcialmente provido e remessa necessária provida." Inteiro teor no e-SAJ.
- Código Civil (Lei nº 10.406/2002): art. 99 (classificação dos bens públicos); art. 100 (inalienabilidade dos bens de uso comum do povo e de uso especial enquanto conservarem a sua qualificação); art. 102 (bens públicos não sujeitos a usucapião). Citados na ementa.
- Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015): art. 178, I (intervenção do Ministério Público em processos de interesse público ou social); art. 279 (nulidade pela falta de intimação do Ministério Público); art. 355, I (julgamento antecipado); art. 369 (direito à prova); art. 464 (prova pericial); art. 1.013, § 3º (julgamento imediato do mérito pelo tribunal). Citados na ementa.
- Constituição Federal de 1988: art. 5º, XXIV (desapropriação mediante justa e prévia indenização em dinheiro). Não citado na ementa; referência do escritório.
- Decreto-lei estadual nº 13.626/1943 (arts. 3º e 7º, §§ 1º e 2º) e Lei estadual nº 10.358/1999: citados na ementa; o post reproduz apenas o que a ementa diz sobre eles.
Conteúdo informativo elaborado a partir da ementa oficial do acórdão, consultada em setembro de 2026, e dos textos legais compilados. Não constitui consulta jurídica e não substitui a análise individualizada de cada caso. A decisão é de órgão fracionário do Tribunal de Justiça de São Paulo, sem efeito vinculante, e a solução depende das circunstâncias de cada caso. As partes privadas não são identificadas.