Renovatória em shopping center: quando o laudo do perito define o aluguel mínimo
O que você precisa saber em 30 segundos
- O TJSP julgou a apelação numa ação renovatória de espaço locado em shopping center.
- Quem recorreu foi a autora da ação, que se insurgiu contra o valor locatício fixado na sentença.
- O locativo mínimo mensal havia sido fixado com base em laudo pericial, e o tribunal reconheceu a higidez da conclusão do perito.
- A sentença de parcial procedência foi mantida e o recurso, desprovido.
- A lição vale para locador e locatário: numa renovatória, o valor tende a ser decidido na perícia, e é nela que cada lado precisa trabalhar.
Em setembro de 2026, o Tribunal de Justiça de São Paulo confirmou o aluguel mínimo de um espaço em shopping center fixado a partir do laudo do perito judicial. A decisão é curta, mas ilustra um ponto que, na experiência do escritório, costuma definir as renovatórias em shopping: quem quer mudar o número precisa enfrentar a perícia, e não apenas discordar dela.
O caso concreto
A ação era uma renovatória relativa à locação de espaço em shopping center, com origem na 4ª Vara Cível do Foro de Campinas. A sentença julgou o pedido parcialmente procedente e fixou o locativo mínimo mensal com base no laudo pericial produzido no processo.
A autora apelou, insurgindo-se contra o valor locatício. Na renovatória, quem propõe a ação é quem tem o direito de renovar: pelo art. 51 da Lei nº 8.245/1991, o locatário ou, nas hipóteses dos §§ 1º a 3º, quem a lei coloca em seu lugar (cessionários ou sucessores, o sublocatário na sublocação total, a sociedade ou o sócio sobrevivente). A ementa não detalha a posição da autora na relação nem o valor que ela pretendia; registra apenas que a discordância era quanto ao valor.
O que o tribunal decidiu
Sob relatoria do Desembargador Marrone Sampaio, a 35ª Câmara de Direito Privado negou provimento ao recurso. Pela ementa, são três os pontos:
1. O aluguel mínimo veio do laudo. O locativo mínimo mensal foi fixado com base em laudo pericial.
2. A conclusão do perito é hígida. O tribunal reconheceu a higidez da conclusão esboçada pelo perito, isto é, considerou que ela se sustenta.
3. Sentença mantida. A parcial procedência ficou como estava, e o recurso foi desprovido.
A ementa não traz os valores discutidos, a metodologia do laudo nem as críticas feitas a ele. Por isso, o que se segue sobre prova pericial e estratégia é explicação do escritório, com o texto da lei aberto, e não afirmação do acórdão.
O que é o aluguel mínimo num espaço de shopping
Na experiência do escritório, contratos de espaço em shopping center costumam combinar um aluguel mínimo mensal, que funciona como piso, com uma parcela variável ligada ao faturamento da loja. A estrutura exata depende de cada contrato, e a ementa não descreve a deste caso.
Na renovatória, o aluguel mínimo é justamente o número que volta à mesa. O locatário, ao propor a ação, precisa indicar de forma clara e precisa as condições que oferece para a renovação, como exige o art. 71 da Lei do Inquilinato. O locador pode contestar dizendo que a proposta não atende ao valor locativo real do imóvel na época da renovação, excluída a valorização trazida pelo locatário ao ponto (art. 72, II), e, nesse caso, deve apresentar contraproposta (art. 72, § 1º). Entre os dois números, quem apura o valor é a perícia.
Por que o laudo pesa tanto
O Código de Processo Civil define a prova pericial como exame, vistoria ou avaliação (art. 464). Apurar o aluguel de mercado de uma loja é avaliação: em geral envolve comparar imóveis, tratar diferenças entre eles e justificar o resultado. É trabalho técnico, e o processo o entrega ao perito nomeado pelo juízo.
O juiz não está preso ao laudo. O art. 479 do CPC manda que ele aprecie a prova pericial de acordo com o art. 371, indicando na sentença os motivos que o levaram a considerar ou a deixar de considerar as conclusões do laudo, levando em conta o método utilizado pelo perito. Na leitura do escritório, a consequência prática é clara: para afastar a conclusão pericial, em regra é preciso mostrar onde o laudo falhou, no método ou nas premissas. Um laudo cuja conclusão se sustenta, como o tribunal reconheceu neste caso, tende a prevalecer.
Discordar do número não é o mesmo que demonstrar erro. Na experiência do escritório, a impugnação que tem chance aponta um defeito concreto: amostra inadequada, comparativo que não se parece com a loja avaliada, ajuste sem justificativa, data de referência equivocada.
Conceitos-chave
| Conceito | O que significa |
|---|---|
| Ação renovatória | Ação pela qual quem tem direito à renovação do contrato comercial (art. 51 da Lei nº 8.245/1991) pede que ela seja imposta judicialmente. |
| Locativo mínimo mensal | O aluguel mínimo do espaço, fixado neste caso com base no laudo pericial. |
| Valor locativo real | Parâmetro do art. 72, II: o valor de aluguel de mercado do imóvel na época da renovação, excluída a valorização trazida pelo locatário ao ponto ou lugar. |
| Laudo pericial | Documento em que o perito nomeado pelo juízo registra o resultado da perícia, que pode consistir em exame, vistoria ou avaliação (art. 464 do CPC). |
| Higidez da conclusão pericial | Solidez da conclusão a que chegou o perito. Foi o que o tribunal reconheceu aqui. |
| Parcial procedência | O pedido foi acolhido só em parte. A ementa não explica em qual ponto. |
| Diferenças de aluguel | Renovada a locação, as diferenças dos aluguéis vencidos são executadas nos próprios autos e pagas de uma só vez (art. 73). |
O que a decisão não disse
- Não disse que todo laudo é intocável. Reconheceu a higidez daquela conclusão, naquele processo.
- Não fixou tese sobre aluguel de shopping. Não há, na ementa, valor de referência nem critério geral de cálculo.
- Não tratou, na ementa, de assistente técnico ou de nova perícia. Qualquer conclusão sobre esses pontos seria interpretação.
- Não criou precedente vinculante. É acórdão de câmara, útil como orientação.
Por que esta decisão importa para você
Numa renovatória em shopping center, o aluguel dos próximos anos tende a sair do laudo. E o efeito não fica no futuro: pelo art. 73, renovada a locação, as diferenças dos aluguéis já vencidos são executadas nos próprios autos e pagas de uma só vez. Para quem paga e para quem recebe, o número do perito vira caixa.
A decisão se soma a outro julgado do TJSP sobre aluguel de loja de shopping fixado pela perícia oficial, em que quem recorreu foi a locadora, e a um caso em que a perícia com lojas vizinhas prevaleceu. Aqui, quem recorreu foi a autora da renovatória. Nos três casos, com recorrentes de lados diferentes, o laudo foi mantido. Quando o aluguel é fixado sem prova técnica, o risco é outro: a sentença pode ser anulada.
Como agir
Se você é locatário e vai propor ou já propôs a renovatória
- Chegue com proposta fundamentada. As condições que o art. 71 manda indicar na inicial devem ter base técnica, e não apenas o valor que cabe na operação.
- Participe da perícia desde o início. Quesitos, indicação de comparativos e acompanhamento da diligência rendem mais do que criticar o laudo pronto.
- Provisione a diferença. Se o valor final superar o que vem sendo pago, as diferenças são cobradas de uma só vez (art. 73); se ficar abaixo, a diferença é a seu favor.
Se você é locador e recebeu uma renovatória
- Use bem a contraproposta. Se a proposta não atende ao valor locativo real, o art. 72, § 1º exige que você apresente as condições que considera compatíveis.
- Documente o empreendimento. Dados de área, posição da loja e contratos comparáveis ajudam o perito a caracterizar o imóvel.
- Impugne com método. Se o laudo ficar abaixo do esperado, aponte o defeito técnico. Recurso que só pede outro número tende a esbarrar na conclusão pericial.
Os requisitos e prazos da ação estão na página de renovatória de locação comercial. Se o contrato está em curso e a discussão é só o valor, o caminho costuma ser a ação revisional de aluguel. O escritório atua para locadores e locatários, com engenharia de avaliações integrada ao trabalho jurídico; veja a atuação em direito imobiliário.
Íntegra da decisão: ementa oficial
Apelação. Locação de espaço em shopping center. Ação renovatória. Insurgência da autora quanto ao valor locatício. Locativo mínimo mensal fixado com base em laudo pericial. Higidez da conclusão esboçada pelo perito. Sentença de parcial procedência mantida. Recurso desprovido. (TJSP; Apelação Cível 1050072-54.2022.8.26.0114; Relator (a): Marrone Sampaio; Órgão Julgador: 35ª Câmara de Direito Privado; Foro de Campinas - 4ª Vara Cível; Data do Julgamento: 25/09/2026; Data de Registro: 25/09/2026)
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Otavio Andere Neto
Otavio Andere Neto
Advogado inscrito na OAB desde 2003, com mais de 20 anos de atuação em direito imobiliário e locações. Compra e venda, condomínio, vícios construtivos, revisional e renovatória de aluguel: atuação integrada com engenharia de avaliações, com resposta objetiva sobre o que pode ser feito.
Perguntas frequentes
Como o aluguel é definido na renovatória de espaço em shopping?
O locatário indica na inicial as condições que oferece; o locador pode sustentar que elas não atendem ao valor locativo real e, nesse caso, deve apresentar contraproposta (art. 72, § 1º, da Lei nº 8.245/1991). Quando os números divergem, o valor costuma ser apurado por perícia. No caso julgado pelo TJSP, o aluguel mínimo mensal foi fixado com base no laudo pericial e mantido na apelação.
Sou locatário e discordo do valor apurado pelo perito. O que posso fazer?
Impugnar o laudo apontando o defeito técnico concreto: comparativos inadequados, ajustes sem justificativa, características da loja ignoradas. Neste caso, a autora recorreu contra o valor locatício e o tribunal manteve o aluguel, reconhecendo a higidez da conclusão do perito; a ementa não descreve os argumentos do recurso. Na leitura do escritório, discordância sem demonstração de erro tende a não mudar o resultado.
Sou locador e o laudo ficou abaixo da minha contraproposta. Adianta recorrer?
Na leitura do escritório, a lógica vale para os dois lados: laudo com conclusão hígida tende a prevalecer, seja quem for o recorrente. Neste caso recorreu a autora; em outro julgado do TJSP recorreu a locadora, e o laudo também foi mantido. Recorrer faz sentido quando há falha técnica a demonstrar. Por isso, o melhor momento do locador é antes do laudo, com contraproposta fundamentada e participação ativa na perícia.
O juiz é obrigado a seguir o laudo pericial?
Não. Pelo art. 479 do CPC, o juiz aprecia a prova pericial de acordo com o art. 371 e indica na sentença os motivos que o levaram a considerar ou a deixar de considerar as conclusões do laudo, levando em conta o método utilizado pelo perito. Na prática, afastar um laudo exige motivação expressa, que leve em conta o método do perito.
O que acontece com a diferença de aluguel depois da renovação?
Pelo art. 73 da Lei nº 8.245/1991, renovada a locação, as diferenças dos aluguéis vencidos são executadas nos próprios autos da ação e pagas de uma só vez. Na leitura do escritório, a diferença pode favorecer qualquer dos lados, conforme o valor final fique acima ou abaixo do que vinha sendo pago. Por isso, locador e locatário devem acompanhar a perícia com atenção.
Fonte
TJSP — Apelação Cível 1050072-54.2022.8.26.0114 · 35ª Câmara de Direito Privado · Relator Desembargador Marrone Sampaio · julgado em 25/09/2026 · registrado em 25/09/2026 · Foro de Campinas, 4ª Vara Cível · íntegra no e-SAJ.
Legislação citada no post (explicação do escritório; a ementa não menciona artigo de lei): Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), arts. 51, 71, 72 e 73 · Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015), arts. 464 e 479.