Quanto vale o aluguel de uma loja de shopping: o que a renovatória realmente disputa
Toda locação de loja em shopping chega, cedo ou tarde, ao momento em que o contrato precisa ser renovado e o valor do aluguel volta à mesa. O locatário argumenta com a realidade da operação; o locador, com o que entende ser o valor de mercado do espaço. Como os dois números raramente coincidem, a definição migra da negociação para o processo — e, dentro do processo, para as mãos de um perito nomeado pelo juízo.
É aí que a disputa muda de natureza. Deixa de ser um debate sobre quanto o espaço vale e passa a ser uma discussão técnica: que método de avaliação foi empregado, quais lojas entraram na amostra comparativa, como esses valores foram atualizados e que fatores de ajuste se aplicaram àquele empreendimento. Quem entende isso cedo ajuda a construir o laudo; quem entende tarde apenas reclama dele. A decisão do TJSP analisada abaixo mostra a diferença prática entre as duas posturas.
O que você precisa saber em 30 segundos
- O Tribunal de Justiça de São Paulo julgou, em setembro de 2026, a apelação de uma locadora contra a sentença que fixou o aluguel de uma loja de shopping center em ação renovatória.
- A sentença havia arbitrado o aluguel mínimo a partir da perícia judicial. A locadora sustentava que deveria prevalecer o laudo do seu assistente técnico.
- O tribunal manteve a sentença. O laudo oficial foi considerado suficientemente fundamentado, e o perito respondeu tecnicamente às críticas formuladas pelas duas partes.
- O acórdão validou o uso do fator de elasticidade da oferta diante da elevada vacância do empreendimento: shopping com muitas lojas vazias entra na conta do aluguel.
- A lição serve aos dois lados do contrato: quem quer mudar o valor apurado precisa vencer a perícia oficial — e isso se faz com quesito, amostra e metodologia, não com discordância.
Em renovatória de loja de shopping, o processo quase nunca se decide na tese. Ele se decide na perícia. O locatário que propõe a ação quer renovar por um valor que caiba na operação; o locador quer o valor que entende ser o de mercado; e entre os dois entra um perito nomeado pelo juízo, com um método, uma amostra e uma conclusão numérica. Uma decisão recente do TJSP mostra o que é preciso fazer para alterar essa conclusão — e o que não basta.
Renovatória de loja de shopping: o que o TJSP examinou
Trata-se de apelação cível julgada pela 28ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, sob relatoria do Desembargador Mário Roberto Negreiros Velloso, em 02/09/2026, com origem em vara cível do Foro de Assis.
A ação era uma renovatória de locação comercial referente a uma loja instalada em shopping center. A sentença julgou o pedido parcialmente procedente e fixou o aluguel mínimo com base em perícia técnica. A locadora apelou. O inconformismo se apoiava em dois pontos: a valoração da prova produzida e a pretensão de que prevalecesse o laudo apresentado pelo seu assistente técnico, em lugar do laudo do perito nomeado pelo juízo.
Vale registrar o desenho legal por trás disso. A renovatória é a ação pela qual o locatário de imóvel comercial busca a renovação compulsória do contrato, e o art. 71 da Lei nº 8.245/1991 exige que ele indique, já na petição inicial, as condições que oferece para o novo período. O art. 72 delimita a defesa do locador quanto à matéria de fato — entre as hipóteses ali previstas está justamente a de que a proposta do locatário não atende ao valor locativo real do imóvel na época da renovação, excluída a valorização que o próprio locatário trouxe ao ponto ou lugar; nessa hipótese, o locador deve apresentar contraproposta. É desse confronto de números que nasce a perícia.
O que o tribunal decidiu — e o que não decidiu
O recurso foi desprovido e a sentença foi mantida, com majoração dos honorários advocatícios em grau recursal.
O acórdão não fixou valor de aluguel aplicável a shoppings em geral nem tese sobre quanto vale metro quadrado de loja. Decidiu uma questão de prova: aquele laudo, naquele processo, estava tecnicamente em ordem — e, estando em ordem, prevalece.
Os fundamentos do acórdão:
| Ponto examinado | O que o acórdão assentou |
|---|---|
| Qualidade do laudo oficial | Suficientemente fundamentado, elaborado por perito imparcial e equidistante, mediante método comparativo direto de dados de mercado. |
| Resposta às impugnações | Os esclarecimentos do perito rebateram, de forma motivada e técnica, as críticas formuladas pelas partes — pelas duas, e não só por uma. |
| Fator de elasticidade da oferta | Aplicação válida diante da elevada vacância do empreendimento. |
| Atualização das amostras | Critérios de atualização monetária dos elementos comparativos considerados corretos. |
| Vícios ou omissões | Inexistentes na perícia oficial. |
| Valor mantido | Mantido o aluguel mínimo arbitrado na sentença, tido por compatível com a realidade locatícia do empreendimento. |
| Pedido de nova perícia | Rejeitado. |
| Sucumbência | Mantida a recíproca fixada na origem, com majoração dos honorários em grau recursal pelo desprovimento do apelo. |
Por que o laudo do assistente técnico não se sobrepôs ao laudo oficial
Essa é a parte que frustra quem contrata um assistente técnico esperando um contrapeso automático. Não é assim que a prova pericial funciona.
O Código de Processo Civil determina que o juiz aprecie a prova pericial nos termos do art. 371, indicando na sentença os motivos que o levaram a considerar ou a deixar de considerar as conclusões do laudo, levando em conta o método utilizado pelo perito (art. 479). O parecer do assistente técnico, seja do locador ou do locatário, é peça legítima e frequentemente decisiva, mas entra no processo como impugnação qualificada: precisa apontar erro de método, falha de amostra, elemento comparativo inadequado, cálculo equivocado. Divergir do resultado, apresentando outro número obtido por caminho próprio, não é impugnar — é oferecer uma segunda opinião.
No caso julgado, o perito prestou esclarecimentos e enfrentou tecnicamente as críticas. Prestados os esclarecimentos e não remanescendo vício concreto, não há por que substituir a conclusão oficial — foi o que a 28ª Câmara de Direito Privado registrou ao rejeitar o pedido de nova perícia.
O ponto que decide esse tipo de processo
Tanto o locador quanto o locatário tratam a perícia como etapa que "acontece" no processo. Ela não acontece: é construída. Quesitos bem formulados, comparativos da mesma praça, questionamento dos fatores de homogeneização e pedido tempestivo de esclarecimentos produzem o laudo favorável — ou criam a base para atacá-lo. Depois disso, a margem encolhe.
Vacância do shopping e fator de elasticidade da oferta
O trecho mais específico do acórdão é o que valida a aplicação do fator de elasticidade da oferta em razão da elevada vacância do empreendimento.
A ementa não define o instituto: valida a aplicação do fator naquele laudo, diante da elevada vacância. Em avaliações imobiliárias, fatores de ajuste dessa família servem para corrigir amostras formadas por anúncios de oferta, e não por negócios fechados — o anunciado tende a ficar acima do valor de fechamento. O conceito exato e a magnitude adotada decorrem da metodologia do laudo, e é nela que a discussão precisa ser travada.
A leitura prática vale para os dois lados: a saúde do empreendimento é matéria do processo. Neste julgado, a vacância foi tratada como variável técnica dentro do laudo, e não como alegação retórica do locatário. Pela mesma razão, o locador que enfrenta uma alegação de vacância precisa combatê-la com dado — taxa de ocupação documentada, fluxo, mix de lojas —, e não com afirmação genérica.
O que o julgado muda para o locador e para o locatário
O escritório atua nos dois polos, e a decisão ensina algo diferente a cada um.
Para o locatário que ingressa com a ação renovatória de locação comercial, o acórdão não decidiu sobre a proposta da inicial — o valor veio da perícia judicial. Mas a leitura do escritório é que essa proposta deve nascer sustentada por avaliação técnica que reflita a realidade locatícia do empreendimento, inclusive a vacância.
Para o locador, a decisão é um alerta sobre o momento do esforço técnico. A contraproposta do art. 72 da Lei nº 8.245/1991 é a primeira oportunidade de trazer números ao processo, e o trabalho do assistente técnico rende mais começando antes do laudo — acompanhando a diligência, indicando comparativos, apresentando quesitos — do que criticando o resultado já entregue. Recurso fundado apenas em nova valoração da prova encontra o obstáculo que este acórdão explicitou e ainda pode gerar majoração dos honorários já fixados, observados os limites do art. 85, §§ 2º e 3º, do CPC.
Como se prepara uma renovatória em que o valor será disputado
Cinco providências, seja qual for o lado:
- Reúna a base documental do empreendimento. Planta e área efetiva da loja, posição no mix, contrato vigente e aditivos, histórico de reajustes e encargos. É com isso que o perito caracteriza o imóvel.
- Levante comparativos da mesma praça. Lojas semelhantes, no mesmo shopping ou em empreendimento equivalente, com data e origem identificáveis. Amostra frágil produz laudo frágil, e isso prejudica os dois lados.
- Documente a ocupação real. Lojas em funcionamento, corredores desativados, saída de âncoras. A vacância só entra na conta se estiver provada nos autos.
- Formule quesitos sobre o método, não sobre o resultado. Qual critério de homogeneização será aplicado, como as amostras serão atualizadas, por que determinado fator foi ou não adotado. É aí que a discussão técnica ainda está aberta.
- Contrate o assistente técnico no início, não no recurso. Um advogado de ação renovatória e um avaliador devem trabalhar juntos desde a inicial ou desde a contestação, conforme o lado — não depois da sentença.
Se a discussão não é a renovação do contrato, mas o preço durante a vigência, o caminho é a ação revisional de aluguel, com requisitos próprios e a mesma dependência da prova técnica.
Íntegra da decisão
Ementa oficial — TJSP, Apelação Cível nº 1000846-19.2024.8.26.0047 · 28ª Câmara de Direito Privado · Relator Desembargador Mário Roberto Negreiros Velloso · Foro de Assis, 1ª Vara Cível · julgado em 02/09/2026, registrado em 02/09/2026
Apelação cível. Ação renovatória de locação comercial. Loja em shopping center. Sentença de parcial procedência fixando o aluguel mínimo com base em perícia técnica. Irresignação da locadora. Inconformismo fundado na valoração da prova e na pretensão de prevalência de laudo do assistente técnico. Desacolhimento. Laudo pericial oficial suficientemente fundamentado, elaborado por perito imparcial e equidistante mediante a aplicação de método comparativo direto de dados de mercado. Esclarecimentos prestados pelo expert que rebateram motivada e tecnicamente as críticas formuladas pelas partes. Validade da aplicação do fator de elasticidade da oferta (10%) diante da elevada vacância do empreendimento. Correção dos critérios de atualização monetária das amostras. Inexistência de vícios ou omissões na perícia oficial. Manutenção do aluguel mínimo arbitrado em R$ 4.200,00, compatível com a realidade locatícia do empreendimento. Rejeição do pedido de nova perícia. Sucumbência recíproca mantida na origem. Majoração dos honorários advocatícios em grau recursal devida pelo desprovimento do apelo (art. 85, § 11, do CPC). Sentença mantida. Recurso desprovido.
Perguntas frequentes
Sou locador e discordo do aluguel apontado pela perícia. Ainda dá para mudar?
Depende de haver vício concreto no trabalho pericial: erro de método, amostra inadequada, comparativos de outra praça, falha de cálculo ou omissão não sanada nos esclarecimentos. Esse foi exatamente o obstáculo enfrentado pela locadora no julgado do TJSP: o inconformismo se apoiava na valoração da prova, e o tribunal entendeu que o laudo oficial estava fundamentado e que o perito havia respondido tecnicamente às críticas. Discordância do resultado, sem apontar defeito técnico, não costuma alterar a conclusão.
Sou locatário e o shopping está com muitas lojas vazias. Isso pesa no valor do aluguel?
Pode pesar, desde que seja demonstrado nos autos. No acórdão examinado, o tribunal validou a aplicação do fator de elasticidade da oferta justamente diante da elevada vacância do empreendimento. Na prática, a alegação precisa vir acompanhada de prova da ocupação real e ser levada à perícia por meio de quesitos, para que integre o cálculo do valor locativo.
O que é o fator de elasticidade da oferta?
No acórdão examinado, o TJSP validou a aplicação desse fator diante da elevada vacância do empreendimento, sem definir o instituto — a definição e a magnitude vêm da metodologia adotada no laudo pericial. Em avaliações imobiliárias, fatores de ajuste dessa família servem para corrigir amostras compostas por anúncios de oferta, que tendem a ficar acima do valor efetivamente praticado no fechamento. Quem pretende discutir o fator precisa atacar a metodologia, e não o resultado.
O laudo do assistente técnico não vale nada, então?
Vale, e muito — desde que cumpra sua função. O parecer do assistente técnico é a via pela qual a parte impugna tecnicamente o trabalho do perito do juízo, apontando falhas de método, de amostra ou de cálculo. O que a decisão do TJSP indica é que ele não substitui o laudo oficial pelo simples fato de apresentar outro número: a crítica precisa incidir sobre o método.
Esse julgado fixa um valor de aluguel válido para outros shoppings?
Não. O acórdão decide a prova de um processo específico e mantém a fixação feita na sentença para aquela loja, naquele empreendimento, naquela data. Não se trata de tese vinculante nem de parâmetro de valor para outros contratos. O que se aproveita dele é o critério de julgamento: laudo oficial fundamentado, com método declarado e impugnações respondidas, prevalece sobre parecer divergente.
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Otavio Andere Neto
Otavio Andere Neto
Advogado inscrito na OAB desde 2003, com mais de 20 anos de atuação em direito imobiliário e locações. Compra e venda, condomínio, vícios construtivos, revisional e renovatória de aluguel: atuação integrada com engenharia de avaliações, com resposta objetiva sobre o que pode ser feito.
Fonte
- TJSP — Apelação Cível nº 1000846-19.2024.8.26.0047. Relator: Des. Mário Roberto Negreiros Velloso. Órgão Julgador: 28ª Câmara de Direito Privado. Foro de Assis — 1ª Vara Cível. Data do julgamento: 02/09/2026. Data de registro: 02/09/2026. Resultado: recurso da locadora desprovido; sentença mantida. Inteiro teor no e-SAJ.
- Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, arts. 71 e 72 — requisitos da petição inicial da ação renovatória e matéria de defesa do locador, inclusive a contraproposta quanto ao valor locativo real, excluída a valorização trazida pelo locatário ao ponto ou lugar (art. 72, II e § 1º).
- Lei nº 13.105/2015 (Código de Processo Civil), arts. 85, § 11, e 479 — majoração dos honorários em grau recursal e apreciação da prova pericial pelo juiz, que indica na sentença os motivos que o levaram a considerar ou a deixar de considerar as conclusões do laudo, levando em conta o método utilizado pelo perito.
Conteúdo informativo elaborado a partir da ementa oficial, consultada em setembro de 2026; o inteiro teor do acórdão está no link do e-SAJ acima. Não constitui consulta jurídica e não substitui a análise individualizada de cada caso. Trata-se de decisão de órgão fracionário, sem efeito vinculante, que decidiu a valoração da prova produzida naquele processo e não fixa parâmetro de valor para outras locações. O escritório atua tanto para locadores quanto para locatários. As partes privadas não são identificadas.