Desapropriação por utilidade pública em São Paulo/SP, da Rua Veríssimo Glória à Rua Major Walter Carlson, para a implantação das estações e elevados da Linha 22-Marrom do Metrô. Saiba mais
O que você precisa saber
- A Resolução SPI 103/2026, assinada em 15 de outubro de 2026 e publicada no Diário Oficial do Estado de 26 de outubro de 2026, declarou de utilidade pública imóveis nos bairros de Perdizes, Jardim Paulista, Pinheiros, Butantã, Rio Pequeno e Raposo Tavares para a Linha 22-Marrom do Metrô.
- O ato autoriza três providências alternativas: desapropriação, ocupação temporária ou instituição de servidão. Cada uma gera rubricas indenizatórias próprias, e a modalidade aplicável a cada imóvel depende da planta e do projeto.
- A expropriante é a Companhia do Metropolitano de São Paulo, o Metrô, e o trecho declarado vai da Rua Veríssimo Glória até a Rua Major Walter Carlson.
- Os perímetros estão individualizados em nove plantas: são 17 blocos, do 22002, junto à Avenida Doutor Arnaldo, ao 22027B, junto à Rodovia Raposo Tavares, que somam 470.046,12 m². Só o bloco 22029, no eixo do Córrego Itaim-Jaguaré, responde por 395.432,00 m².
- O valor ofertado em avaliação administrativa não vincula o expropriado. Na via judicial, a justa e prévia indenização do art. 5º, XXIV, da Constituição é apurada em perícia judicial (art. 14 do Decreto-Lei 3.365/1941), fixada na sentença, e pode superar com folga a oferta inicial.
A Secretaria de Parcerias em Investimentos editou a Resolução SPI 103/2026 para declarar de utilidade pública, para fins de desapropriação, ocupação temporária ou instituição de servidão, os imóveis necessários às obras de implantação das estações e elevados da Linha 22-Marrom, no trecho entre a Rua Veríssimo Glória até a Rua Major Walter Carlson, no Município e Comarca de São Paulo. O ato foi editado com base no artigo 12 do Decreto nº 67.435, de 1º de janeiro de 2023, com a redação dada pelo Decreto 67.561, de 15 de março de 2023, e no Decreto nº 69.339, de 04 de fevereiro de 2025, e se insere no regime do Decreto-Lei 3.365/1941, a Lei Geral de Desapropriações, que disciplina a declaração de utilidade pública (DUP) e o procedimento expropriatório. O art. 5º da Resolução autoriza o Metrô a invocar o caráter de urgência para os fins do art. 15 do Decreto-Lei 3.365/1941, o que abre caminho para a imissão provisória na posse. A indenização obedece à garantia de justa e prévia indenização em dinheiro do CF art. 5º, XXIV. A partir da publicação, inicia-se uma janela técnica em que o proprietário, o possuidor e o locatário precisam organizar prova documental e técnica, porque a avaliação administrativa do expropriante tende a se formar sem contraditório.
1. Localização e contexto: uma travessia da zona oeste
A DUP alcança imóveis situados nos bairros de Perdizes, Jardim Paulista, Pinheiros, Butantã, Rio Pequeno e Raposo Tavares, todos no Município e Comarca de São Paulo, no trecho entre a Rua Veríssimo Glória até a Rua Major Walter Carlson. São seis bairros de perfis econômicos muito distintos, e essa heterogeneidade é o primeiro dado relevante para quem foi atingido. No começo do trecho, junto à Avenida Doutor Arnaldo e à Rua Cardeal Arcoverde, o tecido é urbano consolidado e verticalizado, em região de alto valor imobiliário. No final, junto à Avenida Mariazinha Fusar e à Rodovia Raposo Tavares, há áreas de grande extensão, lindeiras a córregos e a eixos rodoviários, com padrões construtivos variados.
Obras de metrô não se comportam como obras viárias convencionais. Elas combinam, no mesmo trecho, desapropriação total de lotes inteiros para implantação de estações, desapropriação parcial para pilares de elevado, acessos e áreas de apoio, e instituição de servidão sobre imóveis que permanecem com o proprietário, mas passam a conviver com restrição permanente de uso. A Resolução SPI 103/2026 é expressa ao autorizar as três modalidades, o que significa que cada imóvel atingido precisa de leitura individualizada da planta para saber qual regime jurídico lhe será aplicado.
O que a DUP faz e o que ela não faz
A declaração de utilidade pública autoriza o expropriante a iniciar o processo expropriatório, administrativo ou judicial, nos termos do Decreto-Lei 3.365/1941. Ela não transfere propriedade, não fixa valor e não impede o uso do imóvel enquanto não houver acordo ou imissão provisória na posse. Confundir DUP com perda imediata do bem é o erro mais comum e o que mais favorece propostas administrativas subavaliadas.
2. Logradouros e perímetros atingidos
A Resolução SPI 103/2026 descreve 17 perímetros, cada um com a sequência de vértices, a medida de cada linha e os imóveis e alinhamentos confrontantes, distribuídos em nove plantas: DE-22.01.02.00/1E1-001, DE-22.02.01.74/1E1-001, DE-22.06.02.00/1E1-001, DE-22.08.02.00/1E1-001, DE-22.11.03.00/1E1-001, DE-22.13.02.00/1E1-001, DE-22.20.02.00/1E1-001, DE-22.29.02.00/1E1-001 e DE-22.27.04.00/1E1-001, todas Rev. 0. A planta que contém o imóvel deve ser obtida na íntegra. Abaixo, a síntese dos 17 blocos nominados no ato, com a área que o próprio ato atribui a cada um.
| Planta (Rev. 0) | Bloco | Logradouros de referência | Área |
|---|---|---|---|
| I · DE-22.01.02.00/1E1-001 | 22002 | Avenida Doutor Arnaldo e Rua Veríssimo Glória | 6.199,00 m² |
| II · DE-22.02.01.74/1E1-001 | 22003 | Rua Cardeal Arcoverde e Rua João Moura | 1.561,35 m² |
| III · DE-22.06.02.00/1E1-001 | 22006 | Rua Cardeal Arcoverde, Rua Teodoro Sampaio e Rua Cláudio Soares | 4.107,66 m² |
| IV · DE-22.08.02.00/1E1-001 | 22008A | Avenida Eusebio Matoso, Rua Dona Maria Dulce Nogueiro Garcez e Rua Jorge Rizzo | 3.154,78 m² |
| IV · DE-22.08.02.00/1E1-001 | 22008 | Rua Ofélia, Avenida Eusébio Matoso e Rua Columbano | 5.524,41 m² |
| IV · DE-22.08.02.00/1E1-001 | 22008B | Rua Columbano, Avenida Eusébio Matoso e remanescente da Rua Ofélia | 1.049,38 m² |
| V · DE-22.11.03.00/1E1-001 | 22011A | Avenida Vital Brasil, Rua André Furtado e afluente do Córrego Pirajuçara | 5.074,60 m² |
| V · DE-22.11.03.00/1E1-001 | 22011 | Rua Acanguerucu, Avenida Corifeu de Azevedo Marques e Avenida Vital Brasil | 3.306,51 m² |
| VI · DE-22.13.02.00/1E1-001 | 22013A | Rua Dr. Paulo Nogueira Filho, Rua Dr. Artur Neiva e Avenida Corifeu de Azevedo Marques | 1.519,42 m² |
| VI · DE-22.13.02.00/1E1-001 | 22013 | Avenida Corifeu de Azevedo Marques, Rua Baltazar Rabelo, Avenida São Remo e Rua Pangaré | 9.489,00 m² |
| VII · DE-22.20.02.00/1E1-001 | 22020 | Rua Luca Carlevaris, Rua Raimundo de Castro Maia, Avenida Escola Politécnica e Rua Jorge Ward | 3.440,52 m² |
| VII · DE-22.20.02.00/1E1-001 | 22020A | Avenida do Rio Pequeno, Rua Raimundo de Castro Maia, Rua Luca Carlevaris e Rua Jorge Ward | 8.154,30 m² |
| VII · DE-22.20.02.00/1E1-001 | 22020B | Avenida Rio Pequeno e Rua Arthur Soter Lopes da Silva | 1.056,49 m² |
| VIII · DE-22.29.02.00/1E1-001 | 22029 | Córrego Itaim-Jaguaré, Rua Geraldo Lopes, Rua dos Piemonteses e Rua Kenkiti Shimomoto | 395.432,00 m² |
| IX · DE-22.27.04.00/1E1-001 | 22027 | Avenida Mariazinha Fusar, Rodovia Raposo Tavares, Córrego Itaim-Jaguaré e Rua Cândido Fontoura | 18.391,71 m² |
| IX · DE-22.27.04.00/1E1-001 | 22027A | Rua Major Walter Carlson, Rodovia Raposo Tavares e Rua Poema dos Olhos | 1.692,35 m² |
| IX · DE-22.27.04.00/1E1-001 | 22027B | Rua Major Walter Carlson e Rodovia Raposo Tavares | 892,64 m² |
| Total | 17 blocos | Trecho entre a Rua Veríssimo Glória e a Rua Major Walter Carlson | 470.046,12 m² |
A tabela revela duas realidades dentro do mesmo ato. De um lado, 16 blocos de escala urbana, entre 892,64 m² e 18.391,71 m², típicos de estações, acessos e apoios de obra, distribuídos de Perdizes a Raposo Tavares. De outro, o bloco 22029, com 395.432,00 m², no eixo do Córrego Itaim-Jaguaré, da Rua Geraldo Lopes, da Rua dos Piemonteses e da Rua Kenkiti Shimomoto, que sozinho corresponde a cerca de 84,1% de toda a área declarada. Os demais 16 blocos somam 74.614,12 m². O art. 1º limita a declaração aos perímetros detalhados nas plantas, e por isso a primeira conferência é saber se o imóvel está dentro de algum deles. O ato não informa, bloco a bloco, se a área se destina a estação, a elevado, a pátio ou a apoio de obra, nem qual das três modalidades será aplicada a cada imóvel.
A linha de perímetro que confronta com “remanescente”
Em vários blocos o ato descreve linhas que confrontam com o remanescente de um imóvel ou de uma via: o remanescente da Rua Ofélia, no bloco 22008B, o remanescente do imóvel nº 13 da Rua dos Piemonteses, no bloco 22029, e o remanescente da Rua Major Walter Carlson, no bloco 22027B. Linha de perímetro que confronta com remanescente é a assinatura de uma desapropriação parcial, e desapropriação parcial sem avaliação do que sobra é a forma mais comum de indenização incompleta.
3. Motivação técnica: estações, elevados e requisitos de traçado
A finalidade declarada não é genérica. O ato aponta as obras de implantação das estações e elevados da Linha 22-Marrom e, expressamente, o atendimento dos requisitos de traçado e operação do sistema metroviário. Essa última cláusula é tecnicamente relevante: ela revela que a área declarada não serve apenas à estação em si, mas também a exigências geométricas, operacionais e de segurança do sistema, o que costuma ampliar a faixa efetivamente atingida em campo. Estações demandam áreas contíguas para plataformas, acessos, mezaninos, circulação vertical e equipamentos; estruturas elevadas exigem base para pilares, vãos compatíveis com o sistema viário existente e raios mínimos de curva e rampa.
Essa distinção tem consequência indenizatória direta. Quando o equipamento é de superfície, a tendência é a desapropriação total ou parcial com imissão. Quando a necessidade é apenas de passagem ou de apoio, sem supressão do uso, o instrumento adequado pode ser a servidão, que mantém a titularidade com o proprietário e indeniza a restrição imposta. Já a ocupação temporária, também autorizada pela Resolução SPI 103/2026, serve a canteiros, acessos de obra e áreas de apoio por prazo determinado, e deve ser indenizada pelo uso efetivo e pelos danos causados, sem se confundir com perda definitiva do domínio.
Desapropriação total, parcial e servidão não são a mesma coisa
i. Desapropriação total: o imóvel inteiro é transferido ao expropriante e a indenização cobre terreno, edificações, benfeitorias e, no caso comercial, fundo de comércio.
ii. Desapropriação parcial: só a faixa necessária é transferida, e a indenização deve incluir a desvalorização do remanescente, a perda de testada e, se cabível, a aquisição do remanescente antieconômico.
iii. Servidão: a propriedade permanece, mas o uso fica restrito de forma permanente, com reflexo no potencial construtivo e no valor de mercado. A indenização corresponde à extensão real da restrição, e não a um percentual arbitrado unilateralmente.
4. O número do imóvel na descrição do perímetro
A Resolução SPI 103/2026 tem uma particularidade que merece leitura atenta: ela nomeia muitos imóveis pelo número predial, como confrontantes das linhas de perímetro. Aparecem, por exemplo, o imóvel nº 165 da Rua Veríssimo Glória, os imóveis nº 736, 764, 772 e 776 da Rua Cardeal Arcoverde, os imóveis nº 1080, 1086, 1088, 1096, 1098 e 1108 da Rua João Moura, o imóvel nº 2811 da Rua Cardeal Arcoverde, os imóveis nº 2775/2777 da Rua Teodoro Sampaio, o imóvel nº 72 da Rua Cláudio Soares, os imóveis nº 79, 59, 55 e 47 da Rua Dona Maria Dulce Nogueiro Garcez e os imóveis nº 1100, 1300, 1382 e 1500 da Rua Kenkiti Shimomoto.
É preciso ler isso com precisão técnica, e não com alarme. Imóvel citado como confrontante é imóvel que faz limite com o perímetro declarado: ele define a geometria do bloco, o que não equivale a dizer que será desapropriado. Quem está nessa situação precisa da planta para saber se o perímetro apenas encosta no seu lote ou se avança sobre parte dele. A mesma cautela vale para a interpretação inversa: não estar nominado no ato não garante que o imóvel esteja fora, porque o perímetro é definido por vértices e medidas, e não pela lista de confrontantes.
Tipologias sensíveis no trecho declarado
i. Imóveis comerciais e de serviços com frente para a Avenida Doutor Arnaldo, a Rua Cardeal Arcoverde, a Rua Teodoro Sampaio e a Avenida Eusébio Matoso, em que a desapropriação parcial elimina vagas, acesso de carga e vitrine.
ii. Lotes de esquina e de dupla testada, como os descritos com canto chanfrado e curva de concordância entre a Rua Cardeal Arcoverde e a Rua Teodoro Sampaio e entre a Avenida Corifeu de Azevedo Marques e a Avenida Vital Brasil.
iii. Residências eventualmente atingidas em Butantã, Rio Pequeno e Raposo Tavares, que, se desapropriadas, terão as benfeitorias demolidas (art. 4º da Resolução).
iv. Lotes que, após o corte, resultam em remanescente antieconômico, sem viabilidade construtiva ou de exploração.
5. Valorização do entorno e o efeito perverso sobre quem é expropriado
A implantação de estação de metrô costuma valorizar o entorno imediato, pela melhoria de acessibilidade, pelo adensamento permitido em zoneamento e pela atração de comércio e serviços. O proprietário expropriado, porém, não participa dessa valorização: ele é retirado do local antes de a obra existir e é avaliado em um mercado que ainda não incorporou o novo equipamento. Pior, a avaliação administrativa frequentemente ignora o fato de que o imóvel já se situava em eixo consolidado, com testada para via estruturante, e aplica amostras sem comparabilidade real, sem homogeneização adequada.
Em Perdizes, Jardim Paulista e Pinheiros, o valor unitário é elevado e extremamente sensível à qualidade da amostragem. Em Butantã, Rio Pequeno e Raposo Tavares, a heterogeneidade de padrões construtivos e de usos torna a escolha dos comparativos decisiva. O enfrentamento técnico desse desconto passa pela NBR 14.653-2, que exige o tratamento das amostras, por fatores de homogeneização (como oferta, localização e características do lote) ou por tratamento científico (inferência estatística), com demonstração do grau de fundamentação atingido. Avaliação que não demonstra o saneamento da amostra, nem o grau de fundamentação atingido, é peça frágil e deve ser impugnada. Para imóveis com atividade econômica instalada, a NBR 14.653-4 fornece o arcabouço para apuração do fundo de comércio, rubrica autônoma em relação ao valor do imóvel.
Como a oferta administrativa é construída contra você
A proposta inicial costuma chegar com três subavaliações combinadas: valor unitário de terreno abaixo do praticado no eixo, depreciação exagerada das edificações e desconsideração integral do fundo de comércio e dos custos de mudança. Assinar acordo nessas condições é renunciar à discussão do valor. Antes de qualquer assinatura, exija a íntegra do laudo que embasou a oferta, com planilha de amostras, e confronte-o com laudo de avaliação próprio, elaborado por engenheiro avaliador.
6. Direitos do proprietário atingido
O proprietário atingido pela Resolução SPI 103/2026 conserva um conjunto de direitos que não depende de concordância do expropriante. O primeiro é o direito à justa e prévia indenização em dinheiro, nos termos do CF art. 5º, XXIV. O segundo é o direito de discutir o valor, seja na via administrativa, seja no processo judicial, com produção de prova técnica. O terceiro é o direito à integralidade da reparação, o que inclui rubricas que a oferta administrativa tende a omitir. O quarto é informacional: o expropriado pode exigir acesso à planta citada no ato, ao memorial descritivo do perímetro e ao laudo que fundamentou a oferta, sem os quais é impossível verificar se a área lançada sobre o imóvel corresponde à realidade registral e física do lote.
Na desapropriação parcial, há ainda o direito de exigir que o expropriante assuma o remanescente antieconômico. Se o corte do lote deixa área sem frente útil, sem profundidade mínima ou sem viabilidade de aproveitamento conforme o zoneamento, não é lícito transferir ao proprietário o ônus de ficar com um ativo esvaziado. Do mesmo modo, a perda de testada em imóvel comercial precisa ser quantificada: a redução de frente para via de grande fluxo compromete visibilidade, acesso de clientes e operação de carga e descarga, com efeito direto sobre receita. O próprio art. 27 do Decreto-Lei 3.365/1941 manda o juiz atender à valorização ou depreciação da área remanescente pertencente ao réu.
| Rubrica | Norma técnica/legal | Observações |
|---|---|---|
| Valor do terreno | NBR 14.653-2 | Tratamento das amostras por fatores de homogeneização ou por inferência estatística, com grau de fundamentação demonstrado |
| Edificações e benfeitorias | NBR 14.653-2 e NBR 12.721 | Custo de reedição com depreciação física e funcional efetivamente demonstrada |
| Fundo de comércio | NBR 14.653-4 | Rubrica autônoma para pontos comerciais consolidados no trecho declarado |
| Desvalorização do remanescente | NBR 14.653-2 e art. 27 do Decreto-Lei 3.365/1941 | Aplicável na desapropriação parcial e na servidão, com perda de testada e de potencial construtivo |
| Juros compensatórios | Art. 15-A, Decreto-Lei 3.365/1941 | Podem incidir, desde a imissão na posse, sobre a diferença entre 80% do preço ofertado em juízo e o valor fixado na sentença (STF, ADI 2.332), para compensar lucros cessantes comprovadamente sofridos (art. 15-A, § 1º) |
| Juros moratórios | Art. 15-B, Decreto-Lei 3.365/1941 | Recompõem a perda decorrente do atraso no pagamento da indenização fixada na decisão final de mérito. O termo inicial depende do regime de pagamento a que o expropriante está sujeito e se define no caso concreto |
| Honorários advocatícios | Art. 27, Decreto-Lei 3.365/1941 | Entre meio e cinco por cento da diferença entre a oferta e a indenização (art. 27, § 1º), corrigidas ambas monetariamente (Súmula 617 do STF) |
| Correção monetária | Atualização de débitos judiciais | Plena, incidente sobre todo o débito, para preservar o valor real da indenização |
Sobre o valor principal podem incidir juros compensatórios, contados da imissão na posse, sobre a diferença entre 80% do preço ofertado em juízo e o valor fixado na sentença, base definida pelo STF na ADI 2.332. Eles se destinam a compensar lucros cessantes comprovadamente sofridos (art. 15-A, caput e § 1º, do Decreto-Lei 3.365/1941). Incidem também juros moratórios na forma do art. 15-B do mesmo diploma. A sucumbência segue o art. 27 do Decreto-Lei 3.365/1941, incidindo sobre a diferença entre o valor ofertado e o fixado, o que reforça a lógica de que a impugnação técnica bem construída se sustenta economicamente.
7. Direitos do inquilino e do locatário comercial
O locatário não é figura acessória no processo expropriatório. Quando a atividade econômica é explorada por terceiro, o fundo de comércio pertence a quem o construiu, e não ao titular do domínio. Por isso, o inquilino comercial instalado em imóvel do trecho declarado, da Rua Cardeal Arcoverde e da Rua Teodoro Sampaio à Avenida Corifeu de Azevedo Marques e à Avenida do Rio Pequeno, tem pretensão indenizatória própria e autônoma, que deve ser deduzida em nome próprio, sem depender da postura do proprietário na negociação. Em vias de comércio consolidado, esse valor pode superar o próprio valor locativo do imóvel.
Rubricas próprias do inquilino e do locatário
i. Fundo de comércio e perda de clientela consolidada no ponto, apurados na forma da NBR 14.653-4.
ii. Benfeitorias e instalações custeadas pelo locatário, como reformas, divisórias, climatização, instalações elétricas e adequações sanitárias.
iii. Custos de mudança, desmontagem, transporte e remontagem de maquinário e mobiliário.
iv. Lucros cessantes do período de paralisação até a retomada da atividade em novo ponto.
v. Despesas com busca de novo imóvel, luvas, adequações e comunicação da nova localização à clientela.
Atividades licenciadas merecem nota separada. Clínicas, consultórios, laboratórios e serviços sujeitos a alvará específico, frequentes no entorno da Avenida Doutor Arnaldo e da Rua Cardeal Arcoverde, enfrentam um custo que não aparece em planilha de mudança: o tempo e a adequação física necessários para licenciar o novo endereço. Esse período de inatividade é dano indenizável e precisa de prova contábil, não de estimativa.
Para moradores atingidos por remoção, a discussão se desloca para a adequação da solução habitacional. Quando a remoção alcança famílias em situação de vulnerabilidade, a composição pode envolver atendimento habitacional ou verba de apoio à mudança, além da indenização pelas benfeitorias efetivamente existentes. Essa negociação precisa ser documentada e não deve ser conduzida verbalmente com equipes de campo, sob pena de o morador perder prova do que foi prometido.
8. Imissão provisória na posse: o que muda na prática
A imissão provisória na posse é o mecanismo pelo qual o expropriante antecipa a tomada do imóvel. Na prática, alegada a urgência, autorizada pelo art. 5º da Resolução, o Metrô deposita em juízo o valor arbitrado para a imissão, que pode ser complementado conforme a avaliação provisória feita no processo. Deferida a imissão, a posse é transferida ao expropriante. É indispensável compreender o que isso significa: o depósito não é pagamento da indenização. Feito o depósito e deferida a imissão provisória na posse (art. 15), o expropriado pode requerer o levantamento de até 80% do depósito, ainda que discorde do valor (art. 33, § 2º, do Decreto-Lei 3.365/1941). O levantamento não é automático: depende do cumprimento dos requisitos do art. 34, isto é, prova da propriedade, quitação das dívidas fiscais que recaiam sobre o imóvel e publicação de editais com prazo de 10 dias para conhecimento de terceiros; havendo dúvida fundada sobre o domínio, o preço permanece em depósito (art. 34, parágrafo único). O saldo do depósito e a diferença apurada no processo só vêm com a indenização definitiva, por sentença ou acordo homologado. Em nenhum momento o expropriado perde o direito de discutir o valor.
Dois pontos merecem registro, porque é onde mais se desinforma o expropriado. O primeiro: a lei não condiciona a imissão provisória a laudo pericial prévio. O que o art. 15 do Decreto-Lei 3.365/1941 exige é a alegação de urgência e o depósito em juízo da quantia arbitrada. A perícia de que trata o art. 14 vem depois, designada pelo juiz ao despachar a inicial, e é nela que o valor real se discute, com assistente técnico indicado pelo expropriado. O segundo: o levantamento de até 80% do depósito pressupõe o depósito e a imissão provisória na posse, e depende ainda do cumprimento dos requisitos do art. 34, isto é, da prova de propriedade, da quitação das dívidas fiscais e dos editais com prazo de 10 dias.
Na desapropriação amigável, a lógica é diversa. Ali há negócio jurídico extrajudicial, com escritura e pagamento do valor pactuado conforme o instrumento firmado, o que não é imissão, mas via contratual. A escolha entre as duas trilhas deve ser técnica e não emocional: o acordo é vantajoso quando o valor ofertado se aproxima do apurado em laudo de avaliação próprio, elaborado por engenheiro avaliador; é prejudicial quando a oferta foi construída sobre amostras inadequadas e sobre a omissão de rubricas.
Efeitos práticos da imissão sobre comerciantes e residentes
Deferida a imissão, o prazo para desocupação passa a correr e a logística de mudança deixa de ser negociável em termos confortáveis. Comerciantes precisam antecipar a prospecção de novo ponto e a preservação da prova de faturamento; residentes precisam formalizar a composição habitacional antes da entrega das chaves. O momento de reunir prova é anterior à imissão, nunca depois dela.
9. Prova técnica: o que reunir e por quê
A indenização é fixada sobre o que está provado. Em trecho de metrô, com 17 blocos já individualizados em nove plantas, a prova precisa demonstrar três coisas: a exata porção atingida, a qualidade do imóvel e a dimensão econômica da atividade nele exercida. A planta que contém o imóvel é o documento de partida para confrontar a área que o expropriante afirma necessitar com a área que efetivamente será inviabilizada. Divergências entre área registral e área cadastral são frequentes em imóveis antigos de Perdizes e de Pinheiros, e são fonte recorrente de subavaliação.
1ª medida: consolidar a documentação dominial e fiscal
i. Matrícula atualizada do imóvel e certidão de ônus.
ii. IPTU, planta aprovada e habite-se, quando existentes.
iii. Contratos de locação vigentes e comprovantes de aluguel.
iv. Notas fiscais e contratos de benfeitorias e instalações.
v. Registro fotográfico datado do imóvel, da fachada e da testada antes do início das obras.
Com a base dominial organizada, o passo seguinte é econômico. Em imóveis comerciais, a demonstração do faturamento, da margem e da consolidação do ponto é o que sustenta o fundo de comércio. Em imóveis com instalações fixas eventualmente atingidos nas áreas de maior extensão, junto ao Córrego Itaim-Jaguaré e à Rodovia Raposo Tavares, soma-se a necessidade de orçamento técnico para desmontagem e remontagem, custo que não se confunde com valor do imóvel e precisa de rubrica própria.
2ª medida: produzir laudo de avaliação próprio
O laudo de avaliação próprio, elaborado por engenheiro avaliador, com amostras do próprio microentorno do imóvel e do bairro em que ele se situa, estabelece o patamar real de mercado e desarma a oferta administrativa. Esse laudo é também o instrumento que sustenta pedido de complementação de depósito e orienta a decisão de aceitar ou recusar o acordo.
Por fim, é preciso mapear a modalidade aplicável. Se o caso é de servidão, a prova deve concentrar-se no potencial construtivo perdido, à luz do zoneamento municipal e dos parâmetros de aproveitamento, porque a restrição permanente impede soluções de fundação e de implantação, com reflexo mensurável no valor do terreno.
10. Cronograma típico e a janela de atuação
O procedimento tem etapas reconhecíveis, e cada uma delas abre e fecha oportunidades para o expropriado. Conhecer a sequência evita que a defesa chegue depois do momento útil.
| Etapa | O que ocorre | Atuação do expropriado |
|---|---|---|
| Publicação da DUP | Resolução SPI 103/2026 publicada no Diário Oficial do Estado de 26 de outubro de 2026, com 17 perímetros em nove plantas de referência | Obter a planta integral, confirmar se o imóvel está no perímetro e identificar a modalidade aplicável |
| Cadastramento e vistoria | Equipes do expropriante levantam medidas, edificações e ocupantes | Acompanhar a vistoria, registrar divergências e exigir cópia do levantamento |
| Avaliação e oferta | Apresentação de proposta administrativa com base em laudo do expropriante | Exigir a íntegra do laudo e confrontá-lo com laudo de avaliação próprio |
| Negociação amigável | Possível acordo extrajudicial com escritura e pagamento conforme o instrumento | Aceitar apenas se o valor cobrir todas as rubricas devidas, inclusive fundo de comércio |
| Ação judicial e imissão | Depósito em juízo do valor arbitrado para a imissão (art. 15) e transferência da posse ao expropriante | Impugnar o valor, pleitear complementação do depósito, produzir prova pericial e requerer o levantamento de até 80% do depósito (arts. 33, § 2º, e 34) |
| Indenização definitiva | Fixação do valor por sentença ou acordo homologado, com juros, honorários e correção | Levantar o saldo do depósito e a diferença fixada, e verificar a correta aplicação do art. 15-A e do art. 15-B do Decreto-Lei 3.365/1941 |
O ponto crítico está entre a vistoria e a oferta. É nesse intervalo que se forma, sem contraditório, o número que o expropriante levará a juízo como oferta e base do depósito inicial. Quem chega organizado a essa fase negocia de outra posição; quem só reage depois da imissão discute em condição desfavorável, já fora do imóvel e sem a prova física do que existia.
Erros que reduzem indenização de forma irreversível
i. Assinar acordo ou termo de vistoria sem leitura técnica do conteúdo.
ii. Permitir que a área atingida seja descrita por estimativa, sem conferência com a planta correspondente da Resolução.
iii. Desocupar o imóvel sem registro fotográfico e documental completo de edificações, instalações e estoque.
iv. Tratar a desapropriação parcial como se não houvesse dano ao remanescente, abrindo mão da perda de testada e do remanescente antieconômico.
11. O que fazer agora
A Resolução SPI 103/2026 já está publicada e produz efeitos. A primeira providência é documental: obter a íntegra do ato e da planta em que o imóvel aparece, entre as nove plantas citadas, e confrontar a matrícula com o perímetro do bloco correspondente, do bloco 22002, junto à Avenida Doutor Arnaldo e à Rua Veríssimo Glória, ao bloco 22027B, junto à Rua Major Walter Carlson e à Rodovia Raposo Tavares. Sem essa conferência, não há como saber se o caso é de desapropriação total, parcial, servidão ou ocupação temporária, nem se o imóvel apenas confronta com o perímetro.
A segunda providência é técnica: constituir assistência de engenharia de avaliações para elaborar laudo de avaliação próprio com amostras do próprio microentorno, observando a NBR 14.653-2 e, havendo atividade empresarial, a NBR 14.653-4. A terceira é jurídica: estruturar a tese indenizatória com todas as rubricas cabíveis, incluindo desvalorização do remanescente, custos de mudança, lucros cessantes do locatário e os consectários dos arts. 15-A, 15-B e 27 do Decreto-Lei 3.365/1941, com correção monetária plena.
Obras de metrô são projetos de longa duração e alto orçamento, conduzidos por expropriante com estrutura técnica permanente. A assimetria entre as partes não se resolve com boa-fé nem com confiança na proposta recebida, mas com prova. A reação juridicamente estruturada, iniciada antes da oferta administrativa, é o que separa a indenização que apenas repõe o metro quadrado daquela que recompõe integralmente o patrimônio e a atividade econômica perdidos nos 470.046,12 m² declarados entre a Rua Veríssimo Glória e a Rua Major Walter Carlson.
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Otavio Andere Neto
Otavio Andere Neto
Advogado inscrito na OAB desde 2003, com mais de 20 anos de atuação em desapropriação de imóveis .Atuação integrada com engenharia de avaliações, visando alcançar o correto valor da indenização.