Desapropriação por utilidade pública na Rua Paumari e na Rua Cerro Corá, no bairro da Lapa, em São Paulo/SP, para a implantação de estações, ventilações e saídas de emergência da Linha 2-Verde do Metrô. Saiba mais
O que você precisa saber
- A Resolução SPI 104, de 19 de outubro de 2026, publicada em 23 de outubro de 2026 pela Secretaria de Parcerias em Investimentos, declarou de utilidade pública imóveis no bairro da Lapa para a Linha 2-Verde do sistema metroviário.
- A área total declarada soma 1.980,40 m², distribuída em dois perímetros nos blocos 20545A e 20545B, com frentes na Rua Paumari e na Rua Cerro Corá.
- O expropriante é a Companhia do Metropolitano de São Paulo, Metrô, autorizada a promover desapropriação, ocupação temporária ou instituição de servidões.
- A declaração de utilidade pública (DUP) não transfere a propriedade: ela abre a janela em que o expropriado deve produzir prova técnica própria para discutir o valor.
- Proprietários, comerciantes e inquilinos têm rubricas indenizatórias distintas e autônomas, inclusive fundo de comércio para pontos consolidados.
A Resolução SPI 104/2026 insere-se na moldura constitucional do CF art. 5º, XXIV, que admite a desapropriação por necessidade ou utilidade pública mediante justa e prévia indenização em dinheiro, e no procedimento do Decreto-Lei 3.365/1941, a Lei Geral de Desapropriações. O ato declara de utilidade pública imóveis situados no bairro da Lapa, em São Paulo, necessários à implantação de estações, ventilações e saídas de emergência da Linha 2-Verde no trecho compreendido entre a Rua Sebastião Caleiro e a Rua Antonio Borba, para atendimento dos requisitos de traçado e operação do sistema metroviário. A quantificação do que é devido ao expropriado depende de avaliação conduzida segundo a NBR 14.653-2 para imóveis urbanos e a NBR 14.653-4 para empreendimentos, quando houver atividade econômica instalada.
1. Localização e contexto: a Lapa no traçado da Linha 2-Verde
A Lapa é um dos distritos mais consolidados da zona oeste paulistana, com tecido urbano maduro, lotes de dimensões heterogêneas, forte presença de comércio de rua e uso misto residencial e de serviços. A extensão da Linha 2-Verde atravessa precisamente esse tipo de malha, o que explica a geometria recortada dos perímetros declarados: não se trata de uma faixa contínua, mas de recortes pontuais destinados a abrigar poços, caixas de ventilação, acessos de emergência e estruturas de estação. A Resolução SPI 104/2026 delimita dois blocos fiscais distintos, 20545A e 20545B, cujas linhas de confrontação foram levantadas na Planta 2.08.05.00/1E1-002 Rev. 0.
O primeiro perímetro, identificado como 14-20-21-15-14 no bloco 20545A, possui 500,20 m² e tem frente de 9,99 metros no alinhamento da Rua Paumari, com desenvolvimento lateral de 46,56 metros confrontando imóvel da mesma via e 11,46 metros confrontando os fundos de imóvel da Rua Agariba. O segundo perímetro, 26-27-28-23-24-25-26, no bloco 20545B, soma 1.480,20 m² e abre 45,47 metros no alinhamento da Rua Cerro Corá, com segmentos confrontando imóveis da Rua Pedro de Sousa Campos Filho e da Rua Sebastião Caleiro. Ambos os perímetros fazem divisa com área anteriormente declarada pelo Decreto nº 68.525, de 16 de maio de 2024, o que evidencia que a obra vem sendo montada por etapas sucessivas de declaração.
O que a DUP faz e o que ela não faz
A declaração de utilidade pública (DUP) autoriza o expropriante a iniciar o processo expropriatório, administrativo ou judicial, e permite o ingresso em juízo para pedir a imissão provisória na posse. Ela não transfere domínio, não cancela matrícula, não impede a venda do imóvel e não autoriza qualquer ocupação sem título. Até que haja acordo homologado ou decisão judicial, o proprietário permanece proprietário, com todos os poderes inerentes, inclusive o de recusar a oferta administrativa e exigir a produção de prova pericial.
2. Logradouros e perímetros atingidos
A leitura isolada da área global de 1.980,40 m² esconde o que realmente importa para cada atingido: a posição exata de cada linha de confrontação, porque é dela que decorrem a perda de testada, o formato do remanescente e a viabilidade de permanência da atividade no local. A tabela abaixo organiza os dados literais da Resolução SPI 104/2026 por logradouro.
| Logradouro | Trecho/marco | Área aprox. | Função no perímetro |
|---|---|---|---|
| Rua Paumari | Linha 14-20, 9,99 m no alinhamento; linha 20-21, 46,56 m confrontando imóvel da mesma via (bloco 20545A, perímetro 14-20-21-15-14) | 500,20 m² | Frente de acesso do perímetro menor, com desenvolvimento lateral profundo; vocação para poço de ventilação ou saída de emergência |
| Rua Cerro Corá | Linha 26-27, 45,47 m no alinhamento (bloco 20545B, perímetro 26-27-28-23-24-25-26) | 1.480,20 m² | Testada principal do perímetro maior, com a maior frente declarada no ato; área compatível com estrutura de estação ou canteiro associado |
| Rua Sebastião Caleiro | Linhas 23-24 (10,93 m) e 24-25 (31,24 m) confrontando imóvel da via; linha 25-26, 30,53 m no alinhamento | Integra o bloco 20545B | Limite sul do trecho declarado e marco inicial do intervalo descrito na finalidade do ato |
| Rua Agariba | Linha 21-15, 11,46 m confrontando os fundos de imóvel s/nº da via | Integra o bloco 20545A | Confrontação de fundos, sem abertura de testada para a via |
| Rua Pedro de Sousa Campos Filho | Linha 28-23, 13,35 m confrontando os fundos de imóvel da via | Integra o bloco 20545B | Confrontação de fundos do perímetro maior |
| Rua Antonio Borba | Marco final do trecho declarado na finalidade da Resolução SPI 104/2026 | Referência de traçado | Delimitação do intervalo de intervenção no bairro da Lapa |
Duas vias concentram o impacto imediato. A Rua Cerro Corá recebe a maior testada declarada, 45,47 metros em alinhamento, o que indica supressão relevante de frente urbana e provável afetação de edificações inteiras. A Rua Paumari, com 9,99 metros de alinhamento, mas 46,56 metros de desenvolvimento lateral, apresenta o quadro clássico de perímetro estreito e profundo, geometria que costuma gerar remanescente antieconômico no lote de origem. A Rua Sebastião Caleiro, por sua vez, aparece simultaneamente como marco inicial do trecho e como confrontação de duas linhas do bloco 20545B, exigindo atenção dos proprietários daquele segmento.
Tipologias mais sensíveis neste perímetro
i. Imóveis comerciais com vitrine voltada para a Rua Cerro Corá, pela perda de testada e de exposição.
ii. Lotes de fundo na Rua Agariba e na Rua Pedro de Sousa Campos Filho, atingidos por confrontação sem testada própria.
iii. Prédios residenciais com moradores locatários, que acumulam rubricas de proprietário e de inquilino em processos distintos.
iv. Imóveis lindeiros à área do Decreto nº 68.525/2024, sujeitos a efeito cumulativo de duas declarações sucessivas.
3. Motivação técnica: por que o Metrô precisa de recortes e não de faixas
Em obra metroviária, a necessidade fundiária não se resume ao eixo do túnel. A operação exige estações com acessos dimensionados, poços de ventilação para controle de fumaça e renovação de ar, saídas de emergência a intervalos regulados pelo projeto e áreas de apoio durante a construção. É isso que a finalidade da Resolução SPI 104/2026 descreve ao mencionar estações, ventilações e saídas de emergência no trecho entre a Rua Sebastião Caleiro e a Rua Antonio Borba, com expressa referência ao atendimento dos requisitos de traçado e operação do sistema metroviário.
Essa lógica técnica tem consequência jurídica direta. Quando o escavado é subterrâneo e a superfície permanece utilizável, o instrumento adequado tende a ser a servidão; quando a superfície precisa receber estrutura permanente, como um poço de ventilação ou um acesso de estação, a aquisição é integral. A própria Resolução SPI 104/2026 contempla as três hipóteses, desapropriação, ocupação temporária e instituição de servidões, e cabe ao expropriado verificar se o instrumento efetivamente aplicado ao seu imóvel corresponde à intervenção real sobre ele.
Desapropriação total, parcial e servidão subterrânea não se confundem
i. Desapropriação total: perda integral do imóvel, com indenização de terreno, edificações e acessórios.
ii. Desapropriação parcial: perda de fração, com indenização da área atingida mais a desvalorização do remanescente; se a sobra perde viabilidade, cabe pleitear o reconhecimento de remanescente antieconômico e a aquisição total.
iii. Servidão de passagem subterrânea: o domínio permanece com o proprietário, mas há restrição permanente de uso do subsolo e limitação do potencial construtivo, o que é indenizável pela perda de aproveitamento.
iv. Ocupação temporária: uso por prazo determinado, com indenização pelos prejuízos do período e obrigação de restituição nas condições anteriores.
4. Impacto urbano e o precedente de mercado das estações
Há um paradoxo bem conhecido em obras de metrô. A chegada da estação valoriza o entorno de forma consistente, aumentando a liquidez dos imóveis, adensando o uso comercial e elevando o padrão locativo das vias próximas. Esse mesmo movimento, no entanto, costuma ser ignorado quando o expropriante avalia o imóvel que será removido para que a estação exista. A avaliação administrativa é frequentemente construída sobre amostras pretéritas, colhidas antes do anúncio da obra, e aplicada de forma a capturar o valor histórico, não o valor de mercado contemporâneo à data da avaliação.
A reação técnica a esse desvio passa pela disciplina da NBR 14.653-2. O tratamento científico de amostras exige pesquisa de mercado contemporânea, com elementos comparáveis saneados e fatores de homogeneização justificados, entre eles oferta, localização, esquina, topografia, testada e zoneamento. Em perímetros como o da Rua Cerro Corá, com 45,47 metros de testada, e da Rua Paumari, o fator testada e o fator esquina podem alterar materialmente o resultado. Laudo que não explicita a amostra nem os fatores aplicados é laudo impugnável.
Prática recorrente do expropriante que exige vigilância
i. Oferta administrativa apresentada com prazo curto e sem entrega da memória de cálculo completa do laudo.
ii. Desapropriação parcial proposta sem qualquer rubrica de desvalorização do remanescente.
iii. Avaliação de edificação pelo valor contábil ou venal, e não pelo custo de reedição com depreciação tecnicamente apurada.
iv. Silêncio absoluto sobre fundo de comércio quando há atividade econômica consolidada no imóvel.
v. Tratamento do inquilino como mero detentor, sem reconhecimento de rubricas próprias.
5. Direitos do proprietário
O proprietário atingido pela Resolução SPI 104/2026 tem direito à justa e prévia indenização, na forma do CF art. 5º, XXIV, e à indenização integral à vista, o que significa reposição econômica completa, não valor simbólico ou aproximado. O conteúdo dessa indenização abrange o terreno, as edificações, as benfeitorias, as instalações fixas, as culturas e acessórios existentes, além das consequências patrimoniais da intervenção, como a desvalorização da área remanescente e os custos de mudança e de reinstalação quando documentados.
Há ainda o direito processual de discutir o valor. Mesmo depois de deferida a imissão provisória na posse, o expropriado preserva integralmente a faculdade de produzir laudo pericial prévio, indicar assistente técnico, formular quesitos à perícia judicial e impugnar as premissas da avaliação oficial. Em ambiente urbano consolidado como a Lapa, essa produção probatória é o principal vetor de diferença entre a oferta e a condenação, diferença que é também a base de cálculo dos honorários previstos no art. 27 do Decreto-Lei 3.365/1941.
Documentação essencial para a avaliação do seu caso
i. Matrícula atualizada do imóvel e certidão de ônus.
ii. IPTU, habite-se e plantas aprovadas.
iii. Contratos de locação vigentes e comprovantes de aluguel.
iv. Notas fiscais de benfeitorias, reformas e instalações.
v. Contrato social, alvará de funcionamento e escrituração contábil dos últimos exercícios, quando houver atividade comercial.
vi. Levantamento fotográfico e topográfico do estado atual, com registro das testadas para a Rua Paumari ou para a Rua Cerro Corá.
6. Direitos do inquilino, do locatário e do comerciante
O inquilino não é figura acessória do proprietário no processo expropriatório. Ele titulariza rubricas autônomas, com causa jurídica própria, e pode exercê-las independentemente do que for pactuado entre expropriante e proprietário. Isso vale tanto para o locatário residencial quanto, com mais intensidade, para o locatário empresarial que opera ponto comercial consolidado em vias de fluxo intenso como a Rua Cerro Corá e a Rua Paumari.
No caso do comerciante, o núcleo do dano é a perda de clientela vinculada ao local. O fundo de comércio compreende a clientela formada, a localização, o reconhecimento da marca no bairro e os investimentos irrecuperáveis na adequação do imóvel. Sua mensuração segue a NBR 14.653-4, aplicável à avaliação de empreendimentos, e exige base contábil consistente: faturamento histórico, margem operacional, tempo de instalação e projeção de perda durante a transição. A remoção de um ponto consolidado em bairro de comércio de rua não é compensada por um simples valor de mudança.
Rubricas próprias do inquilino e do comerciante
i. Fundo de comércio e perda de clientela, apurados na forma da NBR 14.653-4.
ii. Lucros cessantes do período de paralisação e de reinstalação.
iii. Custos de mudança, desmontagem, transporte e remontagem de maquinário e mobiliário.
iv. Benfeitorias e instalações custeadas pelo locatário no imóvel.
v. Perdas documentadas com estoque, perecíveis e insumos específicos do ponto.
vi. Custos de rescisão antecipada de contratos vinculados à operação no endereço atingido.
7. Moradores, remoção e indenização suplementar
Quando o perímetro atinge imóveis habitados, a dimensão social da intervenção passa a integrar o cálculo. Ao lado da indenização patrimonial, deve-se examinar as soluções de atendimento habitacional cabíveis, inclusive auxílio de moradia durante a transição e indenização suplementar por despesas de deslocamento e reinstalação familiar, sempre documentadas. O Estatuto da Cidade, Lei 10.257/2001, orienta a política urbana no sentido da função social da cidade, e a Lei 13.465/2017 disciplina a regularização fundiária urbana, instrumento relevante quando a ocupação atingida não tem matrícula regularizada.
A ausência de registro imobiliário não suprime o direito à indenização. Posse mansa e pacífica, benfeitorias edificadas e tempo de ocupação são fatos indenizáveis e precisam ser provados com documentação da ocupação: contas de consumo, correspondências, matrícula de origem da gleba, declarações de vizinhança e registro fotográfico datado. Em perímetros urbanos consolidados, essa prova é o que impede que o morador seja tratado como ocupante irrelevante.
8. Quantificação: as rubricas que compõem a indenização
A composição do valor devido deve ser montada rubrica por rubrica, cada uma com fundamento normativo próprio. A tabela a seguir sistematiza o conjunto aplicável a imóveis urbanos atingidos por obra metroviária.
| Rubrica | Norma técnica/legal | Observações |
|---|---|---|
| Valor do terreno | NBR 14.653-2 | Tratamento científico de amostras com fatores oferta, localização, esquina, topografia, testada e zoneamento, em pesquisa contemporânea à data da avaliação |
| Edificações e benfeitorias | NBR 14.653-2 e NBR 12.721 | Custo de reedição com depreciação física e funcional apurada, não valor venal ou contábil |
| Fundo de comércio | NBR 14.653-4 | Aplicável a pontos comerciais consolidados; rubrica autônoma do locatário empresarial |
| Desvalorização do remanescente | NBR 14.653-2 | Diferença entre o valor do todo e a soma das partes após o corte; base para arguir remanescente antieconômico |
| Restrição por servidão | NBR 14.653-2 | Perda de potencial construtivo e de aproveitamento do subsolo e da superfície gravada |
| Juros compensatórios | Art. 15-A, Decreto-Lei 3.365/1941 | Incidem sobre a diferença entre o valor depositado para imissão provisória na posse e a indenização final |
| Juros moratórios | Art. 15-B, Decreto-Lei 3.365/1941 | Contados do termo legal, sobre o valor da condenação |
| Honorários advocatícios | Art. 27, Decreto-Lei 3.365/1941 | Calculados sobre a diferença entre a oferta e a condenação |
| Correção monetária | Lei 6.899/1981 | Plena, incidente sobre todo o débito |
Sobre o valor principal incidem juros compensatórios sobre a diferença entre o valor depositado para imissão provisória na posse e a indenização final, na forma do art. 15-A do Decreto-Lei 3.365/1941, e juros moratórios na forma do art. 15-B do mesmo diploma. A cumulação dessas verbas é matéria pacificada na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, conforme a Súmula 102 STJ, e o termo inicial dos compensatórios encontra orientação na Súmula 119 STJ. Quanto aos honorários, a Súmula 141 STJ e a Súmula 618 STJ tratam da base de cálculo sobre a diferença entre a oferta e a indenização fixada.
9. Imissão provisória na posse: o que muda de fato
Este é o ponto de maior confusão prática, e também o de maior risco para o expropriado desinformado. Na via judicial, o expropriante deposita em juízo o valor da avaliação prévia e, deferida a imissão, a posse é transferida ao Metrô. O expropriado não levanta esse valor nesse momento. O depósito é garantia processual, não pagamento. O levantamento ocorre apenas depois da fixação da indenização definitiva, por sentença ou por acordo homologado, e nos limites do que então for reconhecido como devido.
Situação distinta é a desapropriação amigável. No acordo extrajudicial, o proprietário recebe o valor pactuado nos termos e prazos do instrumento firmado, por via contratual, sem imissão provisória. A escolha entre negociar e litigar não é ideológica: depende de quanto a oferta administrativa se distancia do valor técnico apurado em avaliação independente. Sem esse parâmetro, qualquer decisão é apostada no escuro.
Depósito não é pagamento
i. A concessionária ou a autarquia deposita o valor de avaliação prévia em juízo.
ii. A posse é transferida ao expropriante mediante esse depósito.
iii. O expropriado preserva o direito de discutir o valor no processo, com perícia e assistente técnico.
iv. O levantamento do depósito ocorre após a fixação da indenização definitiva.
v. Aceitar a oferta sem avaliação própria é renunciar, de forma irreversível, à diferença que a perícia poderia revelar.
10. Plano de ação e cronograma
A janela entre a publicação da Resolução SPI 104/2026, em 23 de outubro de 2026, e o ajuizamento das ações expropriatórias é o período em que o expropriado tem mais poder de barganha e menos pressão processual. É nesse intervalo que a prova deve ser montada, porque depois da imissão a discussão passa a girar em torno de um estado de coisas já alterado pela obra.
1ª medida: inventário documental e registro do estado atual
Reunir matrícula atualizada, IPTU, habite-se, plantas, contratos de locação e notas fiscais de benfeitorias. Realizar levantamento fotográfico e topográfico datado do imóvel antes de qualquer intervenção, com registro específico das testadas para a Rua Paumari ou para a Rua Cerro Corá e das edificações atingidas pelas linhas de confrontação descritas no ato.
Com o acervo documental consolidado, o passo seguinte é confrontar o desenho oficial com a realidade física do lote. A Planta 2.08.05.00/1E1-002 Rev. 0 define as linhas dos perímetros 14-20-21-15-14 e 26-27-28-23-24-25-26, e é sobre ela que se verifica se a área efetivamente necessária corresponde à área declarada, e se o corte deixa remanescente aproveitável.
2ª medida: leitura técnica do perímetro e do remanescente
Verificar, com apoio de engenharia e agrimensura, a sobreposição entre os blocos 20545A e 20545B e a matrícula do imóvel, a existência de dupla afetação em relação à área do Decreto nº 68.525/2024, a metragem exata de perda de testada e a viabilidade construtiva da sobra à luz do zoneamento. Sobra sem acesso, sem frente útil ou sem índice construtivo aproveitável caracteriza remanescente antieconômico.
Somente depois dessas duas etapas a avaliação econômica ganha solidez. O laudo pericial prévio é o documento que permite comparar a oferta administrativa com o valor de mercado, dimensionar a desvalorização do remanescente e quantificar, quando houver, o fundo de comércio do estabelecimento instalado.
3ª medida: laudo pericial prévio e definição da estratégia
Elaborar avaliação independente conforme a NBR 14.653-2, e a NBR 14.653-4 para o estabelecimento comercial, com pesquisa de mercado contemporânea no entorno da Lapa. Com o laudo em mãos, decidir entre apresentar contraproposta na esfera administrativa ou estruturar a defesa técnica para o processo judicial, incluindo indicação de assistente técnico e formulação de quesitos.
11. O que fazer agora
A Resolução SPI 104/2026 já produz efeitos jurídicos e mercadológicos sobre os imóveis dos blocos 20545A e 20545B na Lapa. O efeito mercadológico é imediato: imóvel declarado de utilidade pública perde liquidez, afasta interessados e engessa negociações privadas. O efeito jurídico é a abertura formal do caminho expropriatório pela Companhia do Metropolitano de São Paulo, Metrô, com as três alternativas previstas no ato, desapropriação, ocupação temporária ou instituição de servidões.
Diante disso, inércia é a pior estratégia possível. Quem apenas aguarda a notificação administrativa chega à mesa de negociação sem parâmetro técnico, sem registro do estado anterior do imóvel e sem leitura do remanescente, o que reduz a discussão a aceitar ou recusar um número alheio. Quem organiza documentação, mede o próprio perímetro e produz avaliação independente conforme as normas da ABNT chega com elementos para demonstrar a distância entre a oferta e a justa e prévia indenização assegurada pelo CF art. 5º, XXIV.
A janela decisiva é agora
i. A declaração foi publicada em 23 de outubro de 2026 e abre o prazo de atuação preventiva do expropriado.
ii. Prova produzida antes da obra vale mais do que prova reconstituída depois dela.
iii. Proprietários, locatários residenciais e locatários empresariais devem organizar pleitos próprios, porque as rubricas são autônomas.
iv. Na Rua Cerro Corá, com 45,47 metros de testada declarada, e na Rua Paumari, com perímetro estreito e profundo, a análise do remanescente é prioritária.
O sistema jurídico brasileiro não obriga ninguém a aceitar a avaliação do expropriante. Ele garante indenização justa, apurada com método, e distribui ao expropriado o ônus e a oportunidade de demonstrar o valor real do que perde. Em obra de metrô, em bairro consolidado e com comércio de rua ativo como a Lapa, esse valor real raramente coincide com o primeiro número oferecido. A diferença entre os dois é exatamente o espaço em que a atuação técnica estruturada produz resultado mensurável.
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Otavio Andere Neto
Otavio Andere Neto
Advogado inscrito na OAB desde 2003, com mais de 20 anos de atuação em desapropriação de imóveis .Atuação integrada com engenharia de avaliações, visando alcançar o correto valor da indenização.