Desapropriação por utilidade pública em Santo André/SP, da Rua Santa Clara à Rua Oratório, para a implantação das estações, ventilações e saídas de emergência da Linha 20-Rosa do Metrô. Saiba mais
O que você precisa saber
- A Resolução SPI 107/2026, assinada em 21 de outubro de 2026 e publicada no Diário Oficial do Estado de 26 de outubro de 2026, declarou de utilidade pública imóveis em Santo André para a Linha 20-Rosa do Metrô.
- O ato autoriza três providências alternativas: desapropriação, ocupação temporária ou instituição de servidões. Cada uma gera rubricas indenizatórias próprias, e a modalidade aplicável a cada imóvel depende da planta e do projeto.
- A expropriante é a Companhia do Metropolitano de São Paulo, o Metrô, e o trecho declarado vai da Rua Santa Clara até a Rua Oratório.
- Os perímetros estão individualizados em seis plantas: são nove blocos, do 20584, junto às Ruas Rosária e Santa Clara, ao 20598B, junto à Rua Oratório e à Avenida dos Estados, que somam 15.187,25 m².
- O valor ofertado em avaliação administrativa não vincula o expropriado. Na via judicial, a justa e prévia indenização do art. 5º, XXIV, da Constituição é apurada em perícia judicial (art. 14 do Decreto-Lei 3.365/1941), fixada na sentença, e pode superar com folga a oferta inicial.
A Secretaria de Parcerias em Investimentos editou a Resolução SPI 107/2026 para declarar de utilidade pública, para fins de desapropriação, ocupação temporária ou instituição de servidões, os imóveis necessários à implantação das estações, ventilações e saídas de emergência da Linha 20-Rosa, no trecho entre a Rua Santa Clara até a Rua Oratório, em Santo André. O ato foi editado com base no artigo 12 do Decreto nº 67.435, de 1º de janeiro de 2023, com a redação dada pelo Decreto 67.561, de 15 de março de 2023, e no Decreto nº 69.339, de 04 de fevereiro de 2025, e se insere no regime do Decreto-Lei 3.365/1941, a Lei Geral de Desapropriações, que disciplina a declaração de utilidade pública (DUP) e o procedimento expropriatório. O art. 5º da Resolução autoriza o Metrô a invocar o caráter de urgência para os fins do art. 15 do Decreto-Lei 3.365/1941, o que abre caminho para a imissão provisória na posse. A indenização obedece à garantia de justa e prévia indenização em dinheiro do CF art. 5º, XXIV. A partir da publicação, inicia-se uma janela técnica em que o proprietário, o possuidor e o locatário precisam organizar prova documental e técnica, porque a avaliação administrativa do expropriante tende a se formar sem contraditório.
1. Localização e contexto: os sete bairros entre a Rua Santa Clara e a Rua Oratório
A DUP alcança imóveis situados nos bairros de Vila Sacadura Cabral, Vila Bastos, Jardim Bela Vista, Centro, Campestre, Bangu e Vila Guiomar, Município e Comarca de Santo André, no trecho entre a Rua Santa Clara até a Rua Oratório. A declaração atravessa, portanto, sete bairros do município. Os blocos descritos pelo ato vão do encontro da Rua Rosária com a Rua Santa Clara até a Rua Oratório, e passam por vias que o próprio ato nomeia, entre elas a Avenida Industrial, a Rua Itambé e a Avenida dos Estados, além de áreas lindeiras à faixa da ferrovia e ao Viaduto Pedro Dell Antônia. Em corredores assim, a perda de testada e o fundo de comércio assumem peso decisivo na conta indenizatória, e é por isso que a leitura da planta, imóvel por imóvel, vem antes de qualquer conversa sobre valor.
Obras de metrô não se comportam como obras viárias convencionais. Elas combinam, no mesmo perímetro, desapropriação total de lotes inteiros para implantação de estações, desapropriação parcial para poços de ventilação e saídas de emergência, e instituição de servidão subterrânea sobre imóveis que permanecem com o proprietário, mas passam a conviver com restrição permanente de uso do subsolo. A Resolução SPI 107/2026 é expressa ao autorizar as três modalidades, o que significa que cada imóvel atingido precisa de leitura individualizada da planta para saber qual regime jurídico lhe será aplicado.
O que a DUP faz e o que ela não faz
A declaração de utilidade pública autoriza o expropriante a iniciar o processo expropriatório, administrativo ou judicial, nos termos do Decreto-Lei 3.365/1941. Ela não transfere propriedade, não fixa valor e não impede o uso do imóvel enquanto não houver acordo ou imissão provisória na posse. Confundir DUP com perda imediata do bem é o erro mais comum e o que mais favorece propostas administrativas subavaliadas.
2. Logradouros e perímetros atingidos
A Resolução SPI 107/2026 descreve nove perímetros, cada um com a sequência de vértices, a medida de cada linha e os imóveis e alinhamentos confrontantes, distribuídos em seis plantas: DE-20.00.02.73/1E1-029, DE-20.00.02.73/1E1-027, DE-20.00.02.74/1E1-026, DE-20.33.01.00/1E1-002, DE-20.32.01.00/1E1-002 e DE-20.00.02.73/1E1-040, todas Rev. 0. A planta que contém o imóvel deve ser obtida na íntegra. Abaixo, a síntese dos nove blocos nominados no ato, com a área que o próprio ato atribui a cada um.
| Planta (Rev. 0) | Bloco | Logradouros de referência | Área |
|---|---|---|---|
| I · DE-20.00.02.73/1E1-029 | 20584 | Rua Rosária e Rua Santa Clara, inclusive a curva de concordância entre as duas | 836,07 m² |
| II · DE-20.00.02.73/1E1-027 | 20588 | Rua Itá, Rua Corumbá e Avenida José Antonio de Almeida Amazonas | 922,24 m² |
| III · DE-20.00.02.74/1E1-026 | 20589 | Rua Dr. Eduardo Monteiro e Avenida Lino Jardim | 1.107,10 m² |
| IV · DE-20.33.01.00/1E1-002 | 20592B | Rua Alm. Tamandaré, confrontando com área da Resolução SPI nº 96 de 01/12/2025 | 635,00 m² |
| V · DE-20.32.01.00/1E1-002 | 20594A | Remanescente da Praça Dezoito do Forte e área sob o Viaduto Pedro Dell Antônia | 714,00 m² |
| V · DE-20.32.01.00/1E1-002 | 20595A | Avenida Industrial, Rua Itambé e área da ferrovia | 5.968,70 m² |
| V · DE-20.32.01.00/1E1-002 | 20597A | Rua Itambé e área da ferrovia | 584,76 m² |
| V · DE-20.32.01.00/1E1-002 | 20598A | Rua Visconde de Taunay e área sob o Viaduto Pedro Dell Antônia | 498,78 m² |
| VI · DE-20.00.02.73/1E1-040 | 20598B | Rua Oratório e Avenida dos Estados | 3.920,60 m² |
| Total | 9 blocos | Trecho entre a Rua Santa Clara e a Rua Oratório | 15.187,25 m² |
A leitura da tabela mostra que a declaração não se concentra em um único ponto. Os nove blocos se distribuem por todo o trecho: começam no encontro da Rua Rosária com a Rua Santa Clara, seguem pela Rua Itá, pela Rua Corumbá e pela Avenida José Antonio de Almeida Amazonas, passam pela Rua Dr. Eduardo Monteiro e pela Avenida Lino Jardim, pela Rua Alm. Tamandaré, pelo entorno da Praça Dezoito do Forte e do Viaduto Pedro Dell Antônia, pelo eixo da Avenida Industrial, da Rua Itambé e da Rua Visconde de Taunay, e terminam na Rua Oratório, junto à Avenida dos Estados. O art. 1º limita a declaração ao perímetro que ele próprio descreve, planta por planta, e por isso a primeira conferência é saber se o imóvel está dentro de algum deles. O ato não informa, bloco a bloco, se a área se destina a estação, ventilação ou saída de emergência, nem qual das três modalidades será aplicada a cada imóvel.
A concentração de área está em quatro blocos
i. O bloco 20595A, com 5.968,70 m², e o bloco 20598B, com 3.920,60 m², respondem juntos por cerca de dois terços de toda a área declarada.
ii. Os blocos 20589, com 1.107,10 m², e 20588, com 922,24 m², vêm em seguida.
iii. Os cinco blocos restantes têm entre 498,78 m² e 836,07 m², dimensão compatível com equipamentos pontuais de superfície.
iv. Área menor não significa dano menor: um corte de poucas centenas de metros quadrados em lote de esquina pode inviabilizar o que sobra.
3. Motivação técnica: estações, ventilações e saídas de emergência
A finalidade declarada não é genérica. O ato aponta a implantação das estações, ventilações e saídas de emergência da Linha 20-Rosa, de forma a garantir o atendimento dos requisitos de traçado e operação do sistema metroviário. São três categorias de equipamento com exigências locacionais rígidas. Estações demandam áreas contíguas maiores em superfície; poços de ventilação e saídas de emergência obedecem a espaçamento técnico ao longo do túnel e tendem a recair sobre áreas menores. Os nove blocos da Resolução variam de 498,78 m², no bloco 20598A, a 5.968,70 m², no bloco 20595A, mas o ato não atribui função específica a cada bloco: essa leitura depende da planta e do projeto do Metrô.
Essa distinção tem consequência indenizatória direta. Quando o equipamento é de superfície, a tendência é a desapropriação total ou parcial com imissão. Quando o túnel passa em subsolo sem necessidade de superfície, o instrumento adequado é a servidão, que mantém a titularidade com o proprietário e indeniza a restrição imposta. Já a ocupação temporária, também autorizada pela Resolução SPI 107/2026, serve a canteiros, acessos de obra e áreas de apoio por prazo determinado, e deve ser indenizada pelo uso efetivo e pelos danos causados, sem se confundir com perda definitiva do domínio.
Desapropriação total, parcial e servidão subterrânea não são a mesma coisa
i. Desapropriação total: o imóvel inteiro é transferido ao expropriante e a indenização cobre terreno, edificações, benfeitorias e, no caso comercial, fundo de comércio.
ii. Desapropriação parcial: só a faixa necessária é transferida, e a indenização deve incluir a desvalorização do remanescente, a perda de testada e, se cabível, a aquisição do remanescente antieconômico.
iii. Servidão de passagem subterrânea: a propriedade permanece, mas o uso do subsolo fica restrito de forma permanente, com reflexo no potencial construtivo e no valor de mercado. A indenização corresponde à extensão real da restrição, e não a um percentual arbitrado unilateralmente.
4. O detalhe das confrontações e a remissão à Resolução SPI 96/2025
A descrição dos perímetros traz informação que o expropriado não deve ignorar. Quatro blocos confrontam expressamente com área já declarada pela Resolução SPI nº 96 de 01/12/2025: os blocos 20592B, na Rua Alm. Tamandaré, 20594A, junto à Praça Dezoito do Forte, 20595A, no eixo da Avenida Industrial, e 20598A, na Rua Visconde de Taunay. Isso indica que a Resolução SPI 107/2026 completa um desenho iniciado antes, encostando novas áreas em perímetros já existentes. Para quem tem imóvel nessa vizinhança, a leitura das duas plantas em conjunto é o que revela a dimensão real do atingimento.
O ato também indica, em várias linhas, que o perímetro atinge apenas parte de alguns imóveis: ele fala em confrontação com o remanescente do imóvel nº 600 da Avenida Industrial, com o remanescente do imóvel nº 70 da Rua Visconde de Taunay, com o remanescente do imóvel nº 85 da Rua Oratório e com o remanescente da Praça Dezoito do Forte. O ato não informa que fração de cada imóvel é atingida, mas linha de perímetro que confronta com remanescente é a assinatura de uma desapropriação parcial, e desapropriação parcial sem avaliação do que sobra é a forma mais comum de indenização incompleta.
A mesma descrição exige uma cautela de leitura. A Resolução nomeia vários imóveis pelo número predial, como os imóveis nº 325 da Rua Rosária, nº 215 da Rua Santa Clara, nº 38 da Rua Itá, nº 556 da Rua Dr. Eduardo Monteiro e nº 108 e nº 36 da Rua Alm. Tamandaré. Imóvel citado como confrontante é imóvel que faz limite com o perímetro declarado: ele define a geometria do bloco, o que não equivale a dizer que será desapropriado. A recíproca também vale: não estar nominado no ato não garante que o imóvel esteja fora, porque o perímetro é definido por vértices e medidas, e não pela lista de confrontantes.
Tipologias sensíveis no perímetro
i. Imóveis comerciais eventualmente atingidos, com frente para as vias do Centro e do Campestre, em que a desapropriação parcial elimina vagas, acesso de carga e vitrine.
ii. Galpões, oficinas e instalações logísticas eventualmente atingidos no eixo da Avenida Industrial, da Rua Itambé e da faixa da ferrovia, com instalações fixas e maquinário cuja remoção gera custo próprio.
iii. Residências eventualmente atingidas em Vila Guiomar, Vila Bastos e Vila Sacadura Cabral, que, se desapropriadas, terão as benfeitorias demolidas (art. 4º da Resolução).
iv. Lotes que, após o corte, resultam em remanescente antieconômico, sem viabilidade construtiva ou de exploração.
5. Valorização do entorno e o efeito perverso sobre quem é expropriado
A implantação de estação de metrô costuma valorizar o entorno imediato, pela melhoria de acessibilidade, pelo adensamento permitido em zoneamento e pela atração de comércio e serviços. O proprietário expropriado, porém, não participa dessa valorização: ele é retirado do local antes de a obra existir e é avaliado em um mercado que ainda não incorporou o novo equipamento. Pior, a avaliação administrativa frequentemente ignora o fato de que o imóvel já se situava em eixo consolidado, com testada para via estruturante, e aplica amostras de regiões sem comparabilidade real, sem homogeneização adequada.
O enfrentamento técnico desse desconto passa pela NBR 14.653-2, que exige o tratamento das amostras, por fatores de homogeneização (como oferta, localização e características do lote) ou por tratamento científico (inferência estatística), com demonstração do grau de fundamentação atingido. Avaliação que não demonstra o saneamento da amostra, nem o grau de fundamentação atingido, é peça frágil e deve ser impugnada. Para imóveis com atividade econômica instalada, a NBR 14.653-4 fornece o arcabouço para apuração do fundo de comércio, rubrica autônoma em relação ao valor do imóvel.
Como a oferta administrativa é construída contra você
A proposta inicial costuma chegar com três subavaliações combinadas: valor unitário de terreno abaixo do praticado no eixo, depreciação exagerada das edificações e desconsideração integral do fundo de comércio e dos custos de mudança. Assinar acordo nessas condições é renunciar à discussão do valor. Antes de qualquer assinatura, exija a íntegra do laudo que embasou a oferta, com planilha de amostras, e confronte-o com laudo de avaliação próprio, elaborado por engenheiro avaliador.
6. Direitos do proprietário atingido
O proprietário atingido pela Resolução SPI 107/2026 conserva um conjunto de direitos que não depende de concordância do expropriante. O primeiro é o direito à justa e prévia indenização em dinheiro, nos termos do CF art. 5º, XXIV. O segundo é o direito de discutir o valor, seja na via administrativa, seja no processo judicial, com produção de prova técnica. O terceiro é o direito à integralidade da reparação, o que inclui rubricas que a oferta administrativa tende a omitir.
Na desapropriação parcial, há ainda o direito de exigir que o expropriante assuma o remanescente antieconômico. Se o corte do lote deixa área sem frente útil, sem profundidade mínima ou sem viabilidade de aproveitamento conforme o zoneamento, não é lícito transferir ao proprietário o ônus de ficar com um ativo esvaziado. Do mesmo modo, a perda de testada em imóvel comercial precisa ser quantificada: a redução de frente para via de passagem compromete visibilidade, acesso de clientes e operação de carga e descarga, com efeito direto sobre receita. O próprio art. 27 do Decreto-Lei 3.365/1941 manda o juiz atender à valorização ou depreciação da área remanescente pertencente ao réu.
| Rubrica | Norma técnica/legal | Observações |
|---|---|---|
| Valor do terreno | NBR 14.653-2 | Tratamento das amostras por fatores de homogeneização ou por inferência estatística, com grau de fundamentação demonstrado |
| Edificações e benfeitorias | NBR 14.653-2 e NBR 12.721 | Custo de reedição com depreciação física e funcional efetivamente demonstrada |
| Fundo de comércio | NBR 14.653-4 | Rubrica autônoma para pontos comerciais consolidados no trecho declarado |
| Desvalorização do remanescente | NBR 14.653-2 e art. 27 do Decreto-Lei 3.365/1941 | Aplicável na desapropriação parcial e na servidão subterrânea, com perda de testada e de potencial construtivo |
| Juros compensatórios | Art. 15-A, Decreto-Lei 3.365/1941 | Podem incidir, desde a imissão na posse, sobre a diferença entre 80% do preço ofertado em juízo e o valor fixado na sentença (STF, ADI 2.332), para compensar lucros cessantes comprovadamente sofridos (art. 15-A, § 1º) |
| Juros moratórios | Art. 15-B, Decreto-Lei 3.365/1941 | Recompõem a perda decorrente do atraso no pagamento da indenização fixada na decisão final de mérito. O termo inicial depende do regime de pagamento a que o expropriante está sujeito e se define no caso concreto |
| Honorários advocatícios | Art. 27, Decreto-Lei 3.365/1941 | Entre meio e cinco por cento da diferença entre a oferta e a indenização (art. 27, § 1º), corrigidas ambas monetariamente (Súmula 617 do STF) |
| Correção monetária | Atualização de débitos judiciais | Plena, incidente sobre todo o débito, para preservar o valor real da indenização |
Sobre o valor principal podem incidir juros compensatórios, contados da imissão na posse, sobre a diferença entre 80% do preço ofertado em juízo e o valor fixado na sentença, base definida pelo STF na ADI 2.332. Eles se destinam a compensar lucros cessantes comprovadamente sofridos (art. 15-A, caput e § 1º, do Decreto-Lei 3.365/1941). Incidem também juros moratórios na forma do art. 15-B do mesmo diploma. A sucumbência segue o art. 27 do Decreto-Lei 3.365/1941, incidindo sobre a diferença entre o valor ofertado e o fixado, o que reforça a lógica de que a impugnação técnica bem construída se sustenta economicamente.
7. Direitos do inquilino e do locatário comercial
O locatário não é figura acessória no processo expropriatório. Quando a atividade econômica é explorada por terceiro, o fundo de comércio pertence a quem o construiu, e não ao titular do domínio. Por isso, o inquilino comercial instalado em imóvel do trecho declarado, do Centro e do Campestre ao eixo da Avenida Industrial, tem pretensão indenizatória própria e autônoma, que deve ser deduzida em nome próprio, sem depender da postura do proprietário na negociação.
Rubricas próprias do inquilino e do locatário
i. Fundo de comércio e perda de clientela consolidada no ponto, apurados na forma da NBR 14.653-4.
ii. Benfeitorias e instalações custeadas pelo locatário, como reformas, divisórias, climatização, instalações elétricas e adequações sanitárias.
iii. Custos de mudança, desmontagem, transporte e remontagem de maquinário e mobiliário.
iv. Lucros cessantes do período de paralisação até a retomada da atividade em novo ponto.
v. Despesas com busca de novo imóvel, luvas, adequações e comunicação da nova localização à clientela.
Para moradores atingidos por remoção, a discussão se desloca para a adequação da solução habitacional. Quando a remoção alcança famílias em situação de vulnerabilidade, a composição pode envolver atendimento habitacional ou verba de apoio à mudança, além da indenização pelas benfeitorias efetivamente existentes. Essa negociação precisa ser documentada e não deve ser conduzida verbalmente com equipes de campo, sob pena de o morador perder prova do que foi prometido.
8. Imissão provisória na posse: o que muda na prática
A imissão provisória na posse é o mecanismo pelo qual o expropriante antecipa a tomada do imóvel. Na prática, alegada a urgência, autorizada pelo art. 5º da Resolução, o Metrô deposita em juízo o valor arbitrado para a imissão, que pode ser complementado conforme a avaliação provisória feita no processo. Deferida a imissão, a posse é transferida ao expropriante. É indispensável compreender o que isso significa: o depósito não é pagamento da indenização. Feito o depósito e deferida a imissão provisória na posse (art. 15), o expropriado pode requerer o levantamento de até 80% do depósito, ainda que discorde do valor (art. 33, § 2º, do Decreto-Lei 3.365/1941). O levantamento não é automático: depende do cumprimento dos requisitos do art. 34, isto é, prova da propriedade, quitação das dívidas fiscais que recaiam sobre o imóvel e publicação de editais com prazo de 10 dias para conhecimento de terceiros; havendo dúvida fundada sobre o domínio, o preço permanece em depósito (art. 34, parágrafo único). O saldo do depósito e a diferença apurada no processo só vêm com a indenização definitiva, por sentença ou acordo homologado. Em nenhum momento o expropriado perde o direito de discutir o valor.
Dois pontos merecem registro, porque é onde mais se desinforma o expropriado. O primeiro: a lei não condiciona a imissão provisória a laudo pericial prévio. O que o art. 15 do Decreto-Lei 3.365/1941 exige é a alegação de urgência e o depósito em juízo da quantia arbitrada. A perícia de que trata o art. 14 vem depois, designada pelo juiz ao despachar a inicial, e é nela que o valor real se discute, com assistente técnico indicado pelo expropriado. O segundo: o levantamento de até 80% do depósito pressupõe o depósito e a imissão provisória na posse, e depende ainda do cumprimento dos requisitos do art. 34, isto é, da prova de propriedade, da quitação das dívidas fiscais e dos editais com prazo de 10 dias.
Na desapropriação amigável, a lógica é diversa. Ali há negócio jurídico extrajudicial, com escritura e pagamento do valor pactuado conforme o instrumento firmado, o que não é imissão, mas via contratual. A escolha entre as duas trilhas deve ser técnica e não emocional: o acordo é vantajoso quando o valor ofertado se aproxima do apurado em laudo de avaliação próprio, elaborado por engenheiro avaliador; é prejudicial quando a oferta foi construída sobre amostras inadequadas e sobre a omissão de rubricas.
Efeitos práticos da imissão sobre comerciantes e residentes
Deferida a imissão, o prazo para desocupação passa a correr e a logística de mudança deixa de ser negociável em termos confortáveis. Comerciantes precisam antecipar a prospecção de novo ponto e a preservação da prova de faturamento; residentes precisam formalizar a composição habitacional antes da entrega das chaves. O momento de reunir prova é anterior à imissão, nunca depois dela.
9. Prova técnica: o que reunir e por quê
A indenização é fixada sobre o que está provado. Em perímetro de metrô, com nove blocos já individualizados em seis plantas, a prova precisa demonstrar três coisas: a exata porção atingida, a qualidade do imóvel e a dimensão econômica da atividade nele exercida. A planta que contém o imóvel é o documento de partida para confrontar a área que o expropriante afirma necessitar com a área que efetivamente será inviabilizada.
1ª medida: consolidar a documentação dominial e fiscal
i. Matrícula atualizada do imóvel e certidão de ônus.
ii. IPTU, planta aprovada e habite-se, quando existentes.
iii. Contratos de locação vigentes e comprovantes de aluguel.
iv. Notas fiscais e contratos de benfeitorias e instalações.
Com a base dominial organizada, o passo seguinte é econômico. Em imóveis comerciais, a demonstração do faturamento, da margem e da consolidação do ponto é o que sustenta o fundo de comércio. Em imóveis industriais e logísticos eventualmente atingidos no eixo da Avenida Industrial e da Rua Itambé, soma-se a necessidade de orçamento técnico para desmontagem e remontagem de linhas produtivas, custo que não se confunde com valor do imóvel e precisa de rubrica própria.
2ª medida: produzir laudo de avaliação próprio
O laudo de avaliação próprio, elaborado por engenheiro avaliador, com amostras do próprio trecho entre a Rua Santa Clara e a Rua Oratório e dos sete bairros alcançados, estabelece o patamar real de mercado e desarma a oferta administrativa. Esse laudo é também o instrumento que sustenta pedido de complementação de depósito e orienta a decisão de aceitar ou recusar o acordo.
Por fim, é preciso mapear a modalidade aplicável. Se o caso é de servidão subterrânea, a prova deve concentrar-se no potencial construtivo perdido, à luz do zoneamento municipal e dos parâmetros de aproveitamento, porque a restrição permanente de subsolo impede soluções de fundação e subsolos de garagem, com reflexo mensurável no valor do terreno.
10. Cronograma típico e a janela de atuação
O procedimento tem etapas reconhecíveis, e cada uma delas abre e fecha oportunidades para o expropriado. Conhecer a sequência evita que a defesa chegue depois do momento útil.
| Etapa | O que ocorre | Atuação do expropriado |
|---|---|---|
| Publicação da DUP | Resolução SPI 107/2026 publicada no Diário Oficial do Estado de 26 de outubro de 2026, com nove perímetros em seis plantas de referência | Obter a planta integral, confirmar se o imóvel está no perímetro e identificar a modalidade aplicável |
| Cadastramento e vistoria | Equipes do expropriante levantam medidas, edificações e ocupantes | Acompanhar a vistoria, registrar divergências e exigir cópia do levantamento |
| Avaliação e oferta | Apresentação de proposta administrativa com base em laudo do expropriante | Exigir a íntegra do laudo e confrontá-lo com laudo de avaliação próprio |
| Negociação amigável | Possível acordo extrajudicial com escritura e pagamento conforme o instrumento | Aceitar apenas se o valor cobrir todas as rubricas devidas, inclusive fundo de comércio |
| Ação judicial e imissão | Depósito em juízo do valor arbitrado para a imissão (art. 15) e transferência da posse ao expropriante | Impugnar o valor, pleitear complementação do depósito, produzir prova pericial e requerer o levantamento de até 80% do depósito (arts. 33, § 2º, e 34) |
| Indenização definitiva | Fixação do valor por sentença ou acordo homologado, com juros, honorários e correção | Levantar o saldo do depósito e a diferença fixada, e verificar a correta aplicação do art. 15-A e do art. 15-B do Decreto-Lei 3.365/1941 |
O ponto crítico está entre a vistoria e a oferta. É nesse intervalo que se forma, sem contraditório, o número que o expropriante levará a juízo como oferta e base do depósito inicial. Quem chega organizado a essa fase negocia de outra posição; quem só reage depois da imissão discute em condição desfavorável, já fora do imóvel e sem a prova física do que existia.
Erros que reduzem indenização de forma irreversível
i. Assinar acordo ou termo de vistoria sem leitura técnica do conteúdo.
ii. Permitir que a área atingida seja descrita por estimativa, sem conferência com a planta correspondente da Resolução.
iii. Desocupar o imóvel sem registro fotográfico e documental completo de edificações, instalações e estoque.
iv. Tratar a desapropriação parcial como se não houvesse dano ao remanescente, abrindo mão da perda de testada e do remanescente antieconômico.
11. O que fazer agora
A Resolução SPI 107/2026 já está publicada e produz efeitos. A primeira providência é documental: obter a íntegra do ato e da planta em que o imóvel aparece, entre as seis plantas citadas, e confrontar a matrícula com o perímetro do bloco correspondente, do bloco 20584, junto às Ruas Rosária e Santa Clara, ao bloco 20598B, junto à Rua Oratório e à Avenida dos Estados. Quem tem imóvel vizinho a área já declarada pela Resolução SPI nº 96 de 01/12/2025 deve pedir as duas plantas. Sem essa conferência, não há como saber se o caso é de desapropriação total, parcial, servidão ou ocupação temporária.
A segunda providência é técnica: constituir assistência de engenharia de avaliações para elaborar laudo de avaliação próprio com amostras do próprio trecho, observando a NBR 14.653-2 e, havendo atividade empresarial, a NBR 14.653-4. A terceira é jurídica: estruturar a tese indenizatória com todas as rubricas cabíveis, incluindo desvalorização do remanescente, custos de mudança, lucros cessantes do locatário e os consectários dos arts. 15-A, 15-B e 27 do Decreto-Lei 3.365/1941, com correção monetária plena.
Obras de metrô são projetos de longa duração e alto orçamento, conduzidos por expropriante com estrutura técnica permanente. A assimetria entre as partes não se resolve com boa-fé nem com confiança na proposta recebida, mas com prova. A reação juridicamente estruturada, iniciada antes da oferta administrativa, é o que separa a indenização que apenas repõe o metro quadrado daquela que recompõe integralmente o patrimônio e a atividade econômica perdidos nos 15.187,25 m² declarados entre a Rua Santa Clara e a Rua Oratório.
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Otavio Andere Neto
Otavio Andere Neto
Advogado inscrito na OAB desde 2003, com mais de 20 anos de atuação em desapropriação de imóveis .Atuação integrada com engenharia de avaliações, visando alcançar o correto valor da indenização.