Desapropriação na Estrada Municipal do Varjão, no Bairro Novo Horizonte, em Jundiaí/SP
Se parte do seu imóvel está dentro da área declarada de utilidade pública pelo Decreto nº 36.659, você tem direitos específicos que precisam ser exercidos com agilidade técnica e boa fundamentação. Proprietários, ocupantes e locatários podem ser alcançados de formas diferentes.O que você precisa saber em 30 segundos
- O Decreto nº 36.659, de 3 de setembro de 2026, declarou de utilidade pública parte de um imóvel em Jundiaí/SP.
- A finalidade é a nova estação de tratamento de esgotos na região do Bairro Novo Horizonte.
- O expropriante é o DAE S/A Água e Esgoto; o proprietário é sempre réu na ação.
- A oferta administrativa costuma partir de laudo unilateral e pode ficar abaixo do mercado.
- Além do imóvel, há rubricas adicionais: benfeitorias, área remanescente e juros.
- Agir antes da imissão na posse preserva poder de negociação e direitos.
O Decreto nº 36.659, de 3 de setembro de 2026, declarou de utilidade pública parte de um imóvel em Jundiaí/SP para a implantação de nova estação de tratamento de esgotos na região do Bairro Novo Horizonte, a cargo do DAE S/A Água e Esgoto. O proprietário tem direito a indenização justa, prévia e em dinheiro (CF/88, art. 5º, XXIV), mas a oferta inicial costuma ficar abaixo do valor real.
Onde fica a Estrada Municipal do Varjão e por que a localização influencia a indenização
A Estrada Municipal do Varjão é uma via de acesso à região do Bairro Novo Horizonte, em Jundiaí, cidade do interior paulista de forte dinamismo econômico e logístico. A área combina características de transição entre o perfil urbano e o rural, com chácaras, glebas, residências isoladas e atividades de apoio.Esse contexto importa porque o valor de mercado depende de fatores como o acesso viário, a proximidade de áreas urbanizadas, a vocação de uso do solo e a infraestrutura disponível. Uma avaliação genérica, que ignora essas particularidades, tende a subestimar o potencial do terreno. É preciso comparar o imóvel com transações e ofertas reais da própria região.Por que isso importa para o seu bolso
Em uma região de transição como a da Estrada Municipal do Varjão, o potencial de uso e a valorização trazida por obras de infraestrutura entram na conta do valor de mercado. Quando o expropriante usa parâmetros genéricos, há fundamento técnico para pedir a revisão da oferta.
Decreto nº 36.659: o que o decreto significa na prática
O Decreto nº 36.659 é o ato declaratório de utilidade pública que autoriza o DAE a buscar a desapropriação de parte do imóvel indicado. Ele não transfere a propriedade. Apenas habilita o expropriante a tentar o acordo administrativo e, se ele for frustrado, a ajuizar a ação de desapropriação.A partir da publicação, passam a valer efeitos práticos importantes:- Agentes do expropriante podem ingressar no imóvel para vistoria e avaliação (DL 3.365/41, art. 7º).
- Benfeitorias úteis ou voluptuárias feitas após o decreto só são indenizadas em condições restritas (art. 26).
- O decreto tem prazo de caducidade de 5 anos para que a desapropriação se efetive (art. 10).
- O proprietário continua dono e pode usar o imóvel até a imissão na posse, embora a venda a terceiros fique muito difícil.
Atenção ao termo "declaração de utilidade pública"
Receber a notícia do decreto não significa perder o imóvel imediatamente, mas é o sinal de que o relógio começou a correr. A postura adotada nos primeiros 60 a 90 dias define grande parte do resultado final da indenização.
A nova estação de tratamento de esgotos prevista no Decreto nº 36.659
Uma estação de tratamento de esgotos (ETE) é a infraestrutura que recebe o esgoto coletado, trata o efluente e o devolve ao meio ambiente dentro dos padrões legais. A obra prevista no Decreto nº 36.659 atende à região do Bairro Novo Horizonte e é conduzida pelo DAE S/A Água e Esgoto, responsável pelos serviços de saneamento de Jundiaí.Obras desse tipo costumam exigir mais do que o espaço dos tanques e reatores. Demandam áreas de apoio, acessos, faixas de segurança, interligações com a rede e adequações ambientais. Por isso, o perímetro atingido pode alcançar apenas uma porção do terreno, o que gera uma desapropriação parcial e discussões sobre o que sobra para o proprietário.Etapas do procedimento de desapropriação do Decreto nº 36.659: o que esperar
O rito segue o Decreto-Lei 3.365/1941 e tem fases bem definidas. Conhecê-las evita decisões precipitadas:- Publicação do decreto: o Decreto nº 36.659 já está em vigor e habilita o DAE a agir.
- Vistoria e avaliação administrativa: técnicos do expropriante visitam o imóvel e elaboram laudo de avaliação.
- Oferta administrativa: o DAE apresenta proposta com base no laudo, que costuma ser unilateral.
- Negociação ou recusa: o proprietário pode aceitar, contrapropor com laudo próprio ou recusar.
- Ajuizamento da ação: em caso de recusa, o expropriante propõe a ação e o proprietário é citado como réu.
- Imissão provisória na posse: mediante depósito judicial do valor ofertado, o expropriante assume a posse antes da sentença. O depósito não é pagamento definitivo.
- Perícia judicial: perito nomeado pelo juiz reavalia o imóvel. É a fase decisiva da ação.
- Sentença e recursos: o juiz fixa o valor final da indenização, sujeita a apelação.
- Pagamento e carta de adjudicação: com o trânsito em julgado, é pago o saldo e a propriedade é formalmente transferida.
⏳ Janela decisiva: antes da imissão na posse
O período entre a notificação administrativa e a imissão provisória é onde se constrói a melhor defesa técnica. Reunir documentos, contratar avaliação independente e impugnar o valor da oferta nesta fase aumenta o resultado final.
Rubricas indenizatórias: você pode receber muito mais que o valor do imóvel
A indenização justa, prevista no art. 5º, XXIV, da Constituição Federal, não se resume ao valor do terreno e da construção. Há rubricas adicionais frequentemente esquecidas pelo expropriante:| Rubrica | Base legal | Observação |
|---|---|---|
| Valor de mercado do imóvel | CF/88, art. 5º, XXIV | Núcleo da indenização — na região do Varjão, exige avaliação por amostras reais da própria localidade. |
| Benfeitorias úteis e necessárias | DL 3.365/41, art. 25 | Construções, cercas, poços, plantações e melhorias devem ser indenizadas separadamente. |
| Fundo de comércio | Jurisprudência STJ | Aplicável a quem explora atividade econômica consolidada no local. |
| Lucros cessantes | Princípio da reparação integral | Devidos quando há paralisação de atividade econômica regular. |
| Depreciação da área remanescente | DL 3.365/41, art. 27 | Em desapropriações parciais, a parte que sobra pode perder valor ou utilidade — também é indenizável. |
| Juros compensatórios | DL 3.365/41, art. 15-A | Incidem desde a imissão na posse, sobre a diferença entre oferta e indenização final. |
| Juros moratórios | DL 3.365/41, art. 15-B | Devidos após o trânsito em julgado, em caso de mora no pagamento. |
Ofertas administrativas em desapropriações parciais
Quando só parte do terreno é desapropriada, o laudo do expropriante costuma avaliar apenas a faixa atingida. Falta, com frequência, o cálculo do efeito sobre o restante do imóvel: acesso, formato, aproveitamento e valor da área que sobra. A revisão por laudo técnico independente e a perícia judicial costumam corrigir essa distorção.
Quem é réu na ação do Decreto nº 36.659? O ponto que muda a estratégia
Na desapropriação, o proprietário é sempre réu. Apenas o ente expropriante, no caso o DAE S/A Água e Esgoto, pode propor a ação. O proprietário não "entra com ação contra o DAE": ele contesta a ação, impugna o valor ofertado e recorre da sentença.Existem hipóteses em que o particular pode tomar a iniciativa, mas têm nomes próprios e situações específicas:- Desapropriação indireta: quando o Poder Público ocupa o imóvel sem observar o procedimento legal.
- Mandado de segurança: contra ilegalidades no procedimento administrativo.
- Ação anulatória do decreto: em casos de desvio de finalidade ou nulidade formal.
- Retrocessão: quando o bem desapropriado não é destinado à finalidade declarada.
Tipologias atingidas na Estrada Municipal do Varjão
Cada perfil de imóvel exige uma estratégia distinta. Na Estrada Municipal do Varjão e no entorno do Bairro Novo Horizonte, as situações mais comuns são estas:| Tipologia | Quem afeta | Rubricas indenizáveis prioritárias | Particularidades |
|---|---|---|---|
| Imóveis residenciais | Proprietário / morador | Valor de mercado + benfeitorias + custos de mudança | Comparativo com transações recentes na própria região do Varjão |
| Imóveis comerciais | Proprietário e/ou comerciante | Imóvel + fundo de comércio + lucros cessantes | Acesso pela estrada e fluxo de clientes influenciam o valor do ponto |
| Imóveis mistos | Proprietário / locatário misto | Avaliação dupla — residencial + comercial, com área remanescente quando parcial | Chácaras com atividade econômica exigem separar moradia e exploração |
| Inquilinos e locatários | Locatário (não proprietário) | Fundo de comércio, despesas de transferência | Direito autônomo; costuma ser ignorado nas tratativas iniciais |
Direito do ocupante e do locatário
Se você explora atividade econômica em imóvel alugado na região atingida, pode habilitar-se na ação de desapropriação para postular indenização autônoma. Esse direito não depende da concordância do proprietário.
Documentação essencial para defender a indenização
Reunir a documentação correta no início faz diferença direta no valor final. Use este checklist como ponto de partida:- Matrícula atualizada do imóvel (até 30 dias), emitida pelo CRI de Jundiaí.
- Comprovantes de tributos do imóvel dos últimos cinco anos.
- Plantas, projetos e licenças, se houver construções.
- Notas fiscais e comprovantes de reformas, plantios e benfeitorias.
- Contrato de locação, no caso de inquilinos.
- Comprovantes de faturamento dos últimos 36 meses, para quem exerce atividade econômica.
- Fotografias atuais do imóvel, internas e externas.
- Notificações recebidas do DAE e cópia do Decreto nº 36.659.
O acordo administrativo vale a pena?
Depende do valor ofertado e do perfil do imóvel. O acordo administrativo evita o desgaste e o tempo do processo judicial, mas só é vantajoso quando a proposta se aproxima do valor real de mercado e contempla as rubricas adicionais.Na prática, aceitar a primeira oferta costuma representar perda patrimonial, sobretudo em desapropriações parciais, em que o efeito sobre a área remanescente passa despercebido. A análise prévia por advogado especialista em desapropriação e por avaliador independente permite decidir com segurança entre acordo e judicialização.Cuidado com a quitação ampla
Termos de acordo administrativo costumam incluir cláusula de quitação plena, geral e irrevogável. Assinar sem revisar tecnicamente significa abrir mão de discutir depois a depreciação da área remanescente, benfeitorias e lucros cessantes.
Erros mais comuns que reduzem a indenização
Conhecer os erros típicos ajuda a evitá-los. Os mais recorrentes em desapropriações para obras de saneamento são:- Aceitar a oferta inicial sem laudo próprio: a avaliação do expropriante raramente reflete o valor real.
- Ignorar a área remanescente: deixar de pleitear a perda de valor da parte que sobra.
- Permitir vistoria sem acompanhamento técnico: a vistoria vira base do laudo administrativo.
- Demorar para reagir: esperar a citação judicial reduz o tempo de defesa e o poder de negociação.
- Confiar em informações verbais: tudo que importa precisa estar protocolado por escrito.
O papel do advogado especializado em desapropriação
A desapropriação é uma das áreas mais técnicas do direito administrativo: combina avaliação imobiliária, perícia judicial, direito constitucional e processo civil. Um advogado especialista em desapropriação atua em três frentes essenciais:- Análise da legalidade do decreto e do procedimento.
- Coordenação com avaliadores independentes para a construção do laudo paralelo e acompanhamento da perícia.
- Atuação nas fases administrativa e judicial, com foco em maximizar as rubricas indenizatórias.
Conclusão
Saber que parte do seu imóvel foi alcançada pela desapropriação para a nova estação de tratamento de esgotos gera insegurança real, pois afeta patrimônio, rotina familiar e, muitas vezes, uma atividade construída ao longo de anos. O escritório Andere Neto Sociedade de Advogados atua há mais de duas décadas com especialidade em desapropriação e acompanha proprietários, ocupantes e locatários atingidos por obras de infraestrutura. Se você foi alcançado pelo Decreto nº 36.659, uma consulta inicial permite avaliar o caso, dimensionar o valor real do imóvel e definir a melhor estratégia antes da imissão na posse.Atendimento direto com o advogado
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20+Anos de experiência
Advogado Especialista em Desapropriação
Otavio Andere Neto
Advogado Especialista em Desapropriação
Otavio Andere Neto
Advogado inscrito na OAB desde 2003, com mais de 20 anos de atuação em desapropriação de imóveis .Atuação integrada com engenharia de avaliações, visando alcançar o correto valor da indenização.
Perguntas frequentes
Posso continuar usando o imóvel após a publicação do Decreto nº 36.659?
Sim. O decreto declara a utilidade pública, mas não transfere a propriedade nem retira a posse. O proprietário segue usando o imóvel até a imissão provisória na posse, que só ocorre após o depósito judicial do valor ofertado, dentro da ação de desapropriação.
O DAE pode desapropriar apenas parte do meu imóvel?
Sim. Quando o decreto alcança só uma porção do terreno, a desapropriação é parcial. Nesse caso, a indenização deve contemplar também a eventual depreciação da área remanescente, se a parte que sobra perder utilidade ou valor.
O proprietário pode propor ação contra o DAE por causa do decreto?
Em regra, não. A ação de desapropriação é proposta pelo expropriante, e o proprietário figura como réu, defendendo-se e impugnando o valor. Hipóteses como ação anulatória do decreto ou desapropriação indireta existem, mas dependem de situações específicas.
A oferta inicial do DAE pode ser contestada?
Sim. A oferta costuma partir de laudo unilateral e pode ficar abaixo do valor de mercado. Ela pode ser impugnada com avaliação técnica independente e, na ação judicial, será revista por perícia nomeada pelo juiz.
Quanto tempo o DAE tem para concluir a desapropriação?
O decreto de utilidade pública caduca em cinco anos, conforme o art. 10 do Decreto-Lei 3.365/41. Nesse prazo, o expropriante deve efetivar a desapropriação por acordo ou ajuizar a ação; vencido o prazo, só poderá renovar a declaração após um ano.
Fontes
Fontes oficiais consultadas
- Decreto nº 36.659, de 03/09/2026 — declara a utilidade pública de parte do imóvel da requerida (área de 67.231,10 m², matrícula 578 do 1º CRI de Jundiaí) para implantação de nova estação de tratamento de esgotos na região do Bairro Novo Horizonte. Ato declaratório de utilidade pública que fundamenta a desapropriação em Jundiaí/SP, conforme transcrito na petição inicial. Texto no Diário Oficial do Estado de São Paulo.
- Ação de desapropriação ajuizada por DAE S/A AGUA E ESGOTO perante o Foro de Jundiaí (TJSP), consultada no e-SAJ — petição inicial, ato expropriatório e documentos que instruem o pedido de imissão provisória na posse. Os dados do imóvel, dos expropriados e da oferta não são reproduzidos neste texto.
- Decreto-Lei nº 3.365/1941 — desapropriações por utilidade pública: declaração e seus efeitos, prazo de caducidade, imissão provisória na posse, indenização, benfeitorias e juros, conforme os dispositivos referidos no texto. Texto no Planalto.
- Constituição Federal, art. 5º, inciso XXIV — a desapropriação por utilidade pública ou interesse social depende de justa e prévia indenização em dinheiro, ressalvados os casos previstos na própria Constituição. Texto no Planalto.
Conteúdo informativo, que não substitui a análise individualizada de cada caso. As informações sobre o ato expropriatório, a obra e o procedimento reproduzem o que consta do próprio ato e da petição inicial da ação de desapropriação; a indenização em cada processo depende da perícia judicial e da prova produzida nos autos.