Você é proprietário, comerciante ou inquilino na Avenida Cásper Líbero, em São Paulo, e foi atingido pela desapropriação do Programa Habitacional SP-República O da CDHU?

Se o seu imóvel ou ponto comercial está dentro do perímetro declarado pelo Decreto Estadual nº 70.215/2025, você tem direitos específicos que precisam ser exercidos com agilidade técnica e fundamentação adequada. A desapropriação por interesse social impõe restrições e prazos que, ignorados, podem reduzir significativamente o valor da indenização a que você tem direito.

A desapropriação na Avenida Cásper Líbero, em São Paulo, decorre do Decreto Estadual nº 70.215/2025, publicado em dezembro de 2025, que declarou de interesse social um conjunto de imóveis para implantação do Programa Habitacional SP-República O pela CDHU. Em maio de 2026, proprietários, comerciantes e inquilinos atingidos têm direito a indenização justa, prévia e em dinheiro, conforme o art. 5º, XXIV, da Constituição Federal — mas a oferta inicial da CDHU costuma ficar abaixo do valor real do imóvel.

Onde fica a Avenida Cásper Líbero e por que essa localização eleva a indenização

A Avenida Cásper Líbero é uma das principais vias do centro histórico de São Paulo, no bairro República. Conecta o entorno imediato da Praça da República à região da Luz, atravessando um eixo urbano de alta densidade: edifícios residenciais históricos, comércio diversificado, escritórios, hotéis e imóveis institucionais convivem em trecho de intensa movimentação diária.A região é diretamente servida por linhas de metrô e CPTM e concentra uma das maiores demandas habitacionais e de uso misto da capital paulista. O perfil consolidado da via, aliado à centralidade geográfica e ao acesso privilegiado à infraestrutura pública, confere ao metro quadrado local um valor de mercado que precisa ser corretamente dimensionado em qualquer avaliação imobiliária — e que laudo unilateral genérico dificilmente capta de forma adequada.

Decreto Estadual nº 70.215/2025: o que o decreto significa na prática

O Decreto Estadual nº 70.215/2025 é o ato declaratório de interesse social que autoriza a CDHU a iniciar o procedimento expropriatório dos imóveis listados na Avenida Cásper Líbero. Ele não transfere a propriedade — apenas habilita a Companhia a tentar o acordo administrativo e, se frustrado, ajuizar a ação de desapropriação com base na Lei nº 4.132/1962 e no Decreto-Lei nº 3.365/1941.A partir da publicação do Decreto nº 70.215/2025, começam a correr efeitos práticos importantes para quem está dentro do perímetro expropriatório:

• Funcionários da CDHU podem entrar no imóvel para vistoria e avaliação (DL 3.365/41, art. 7º).
• Benfeitorias úteis ou voluptuárias feitas após o decreto só serão indenizadas em condições restritas (DL 3.365/41, art. 26).
• O decreto tem prazo de caducidade de 2 anos para que a desapropriação por interesse social se efetive (Lei nº 4.132/1962, art. 3º).
• O proprietário continua dono e pode usar, alugar e até vender o imóvel até a imissão na posse — embora a alienação fique muito difícil na prática.

O Programa SP-República O e o que está sendo implantado

O Programa SP-República O integra a política habitacional do Estado de São Paulo, voltada à produção de unidades habitacionais para famílias de baixa renda e à requalificação urbana do centro histórico de São Paulo. A CDHU — Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo — é a entidade executora responsável pela desapropriação, construção e futura gestão das unidades a serem implantadas.A área da Avenida Cásper Líbero foi identificada pelo Decreto Estadual nº 70.215/2025 como adequada para esse programa em razão da localização central, da infraestrutura urbana disponível e da política estadual de reocupação habitacional do centro histórico. O perímetro declarado pode abranger imóveis de diferentes tipologias — residenciais, comerciais e mistos — e o atingimento de cada um deles precisa ser verificado individualmente com base no decreto e na planta expropriatória.

Etapas do procedimento de desapropriação pelo Decreto nº 70.215/2025: o que esperar

O rito segue o Decreto-Lei nº 3.365/1941 e a Lei nº 4.132/1962, com fases bem definidas. Conhecê-las evita decisões precipitadas e protege o resultado final da indenização:

1. Publicação do decreto: o Decreto Estadual nº 70.215/2025, publicado em 16 de dezembro de 2025, já está em vigor e habilita a CDHU a agir dentro do prazo de caducidade de 2 anos.
2. Vistoria e avaliação administrativa: peritos da CDHU visitam o imóvel e elaboram laudo de avaliação unilateral, que serve de base para a oferta.
3. Oferta administrativa: a CDHU apresenta proposta com base no laudo unilateral — quase sempre em valor abaixo do mercado real.
4. Negociação ou recusa: o proprietário pode aceitar, contrapropor com laudo próprio ou recusar a oferta.
5. Ajuizamento da ação: em caso de recusa, a CDHU propõe a ação de desapropriação. O proprietário é citado como réu.
6. Imissão provisória na posse: mediante depósito do valor ofertado em juízo, a CDHU assume a posse antes da sentença final.
7. Perícia judicial: perito nomeado pelo juiz reavalia o imóvel de forma independente — é a fase decisiva da ação.
8. Sentença e recursos: o juiz fixa o valor final da indenização, sujeita a apelação e demais recursos cabíveis.
9. Pagamento do saldo e expedição da carta de adjudicação: com o trânsito em julgado, é pago o saldo devedor e transferida formalmente a propriedade à CDHU.

Rubricas indenizatórias: você pode receber muito mais que o valor do imóvel

A indenização justa, prevista no art. 5º, XXIV, da Constituição Federal, não se resume ao valor do terreno e da construção. Há rubricas adicionais frequentemente ignoradas pela CDHU na oferta administrativa:

Quem é réu na ação pelo Decreto nº 70.215/2025? O ponto que muda a estratégia

Na desapropriação, o proprietário é sempre réu. Apenas a CDHU — como representante do interesse público e expropriante declarada pelo Decreto Estadual nº 70.215/2025 — pode propor a ação de desapropriação. Isso significa que o proprietário não “entra com ação contra a CDHU”: ele contesta a ação, impugna o valor ofertado e recorre da sentença quando o valor fixado não reflete a indenização justa.Existem hipóteses em que o particular pode tomar a iniciativa, mas têm nomes próprios e situações específicas:

• Desapropriação indireta: quando o Poder Público ocupa o imóvel sem decreto formal ou além do perímetro declarado.
• Mandado de segurança: contra ilegalidades no procedimento administrativo conduzido pela CDHU.
• Ação anulatória do decreto: em casos de desvio de finalidade ou nulidade formal do Decreto Estadual nº 70.215/2025.
• Retrocessão: quando o bem desapropriado não é efetivamente destinado à finalidade habitacional declarada.

Tipologias atingidas na Avenida Cásper Líbero

Cada perfil de imóvel exige uma estratégia distinta. A Avenida Cásper Líbero concentra basicamente quatro tipologias dentro do perímetro declarado pelo Decreto Estadual nº 70.215/2025:

Documentação essencial para defender a indenização

Reunir a documentação correta desde o início faz diferença direta no valor final da indenização. Use este checklist como ponto de partida ao receber a notificação da CDHU:

• ✓ Matrícula atualizada do imóvel (no CRI de São Paulo, com data de até 30 dias).
• ✓ IPTU dos últimos cinco anos.
• ✓ Plantas aprovadas e habite-se, quando existirem.
• ✓ Notas fiscais e comprovantes de reformas, ampliações e benfeitorias realizadas antes do decreto.
• ✓ Contrato de locação, no caso de inquilinos comerciais ou residenciais.
• ✓ Comprovantes de faturamento dos últimos 36 meses, para comerciantes que postulam fundo de comércio e lucros cessantes.
• ✓ Fotografias atuais do imóvel, internas e externas, com data e hora registradas.
• ✓ Todas as notificações recebidas da CDHU e o texto integral do Decreto Estadual nº 70.215/2025.

O acordo administrativo com a CDHU vale a pena?

Depende do valor ofertado e do perfil do imóvel. O acordo administrativo evita o desgaste e o tempo do processo judicial, mas só é vantajoso quando a proposta se aproxima do valor real de mercado e contempla todas as rubricas indenizatórias cabíveis.Em programas habitacionais conduzidos pela CDHU, a experiência mostra que aceitar a primeira oferta geralmente representa perda patrimonial significativa. A oferta inicial tende a se basear em laudo unilateral sem considerar fundo de comércio, benfeitorias e lucros cessantes. A análise prévia por advogado especialista em desapropriação e por avaliador independente permite decidir com segurança entre acordo e judicialização — e, quando o acordo for viável, negociar em bases técnicas, não apenas administrativas.

Erros mais comuns que reduzem a indenização

Conhecer os erros típicos ajuda a evitá-los. Os recorrentes em casos de desapropriação por programas habitacionais da CDHU são:

1. Aceitar a oferta inicial sem laudo próprio: a avaliação unilateral da CDHU raramente reflete o valor real de mercado de imóvel central como os da Av. Cásper Líbero.
2. Ignorar rubricas acessórias: deixar de pleitear fundo de comércio, lucros cessantes e benfeitorias reduz a indenização de forma desnecessária.
3. Permitir vistoria sem acompanhamento técnico: a vistoria da CDHU serve de base para o laudo administrativo — sem contraditório técnico imediato, vícios passam despercebidos.
4. Demorar para reagir: com o prazo de caducidade de 2 anos na desapropriação por interesse social, a CDHU tem incentivo para avançar rapidamente — e o proprietário, pouco tempo para se organizar.
5. Confiar em informações verbais dos representantes da CDHU: tudo que importa precisa estar formalizado e protocolado por escrito.

O papel do advogado especializado em desapropriação

A desapropriação é uma das áreas mais técnicas do direito administrativo: combina avaliação imobiliária, perícia judicial, direito constitucional e processo civil. Um advogado especialista em desapropriação atua em três frentes essenciais ao longo de todo o procedimento:

• Análise da legalidade do Decreto Estadual nº 70.215/2025 e do procedimento conduzido pela CDHU, identificando vícios ou extrapolações do perímetro declarado.
• Coordenação com avaliadores independentes para elaboração de laudo paralelo e, quando necessário, perícia divergente em fase judicial.
• Atuação estratégica na fase administrativa e judicial, com foco em maximizar todas as rubricas indenizatórias cabíveis ao perfil do imóvel e do expropriado.

Conclusão

Receber a notícia de que seu imóvel ou ponto comercial na Avenida Cásper Líbero foi alcançado pela desapropriação do Programa SP-República O gera insegurança real — afeta patrimônio, rotina familiar e atividade econômica construída ao longo de anos no centro histórico de São Paulo. O escritório Andere Neto Sociedade de Advogados atua há mais de duas décadas com especialidade em desapropriação e acompanha proprietários, comerciantes e inquilinos atingidos por programas habitacionais e obras estruturais como o Decreto Estadual nº 70.215/2025. Se você foi notificado pela CDHU, uma avaliação do caso permite dimensionar o valor real do imóvel, identificar todas as rubricas indenizatórias cabíveis e definir a melhor estratégia antes da imissão na posse.

Perguntas frequentes

Posso continuar usando o imóvel na Av. Cásper Líbero após a publicação do Decreto nº 70.215/2025?

Sim. A publicação do decreto não retira a posse imediatamente. O proprietário ou inquilino segue usando o imóvel normalmente até a imissão provisória na posse pela CDHU, que ocorre apenas após depósito do valor ofertado em juízo, dentro da ação de desapropriação. Até esse momento, o imóvel permanece sob domínio do proprietário.

O que é o Programa SP-República O e quais imóveis estão incluídos?

O SP-República O é um programa habitacional da CDHU voltado à produção de moradia para famílias de baixa renda e à requalificação urbana do centro histórico de São Paulo. Os imóveis incluídos foram declarados pelo Decreto Estadual nº 70.215/2025 e se localizam na Avenida Cásper Líbero e no entorno do bairro República. O perímetro exato precisa ser verificado individualmente junto à planta expropriatória publicada com o decreto.

Inquilinos comerciais também têm direito a indenização pelo Decreto nº 70.215/2025?

Sim. Locatários com ponto comercial consolidado na Avenida Cásper Líbero podem habilitar-se na ação de desapropriação e pleitear indenização autônoma por fundo de comércio e despesas de transferência, independentemente de serem proprietários do imóvel. Esse direito costuma ser ignorado nas tratativas iniciais da CDHU, sendo fundamental que o inquilino atue com orientação técnica própria.

A CDHU pode me obrigar a desocupar o imóvel antes do pagamento integral da indenização?

A CDHU pode requerer imissão provisória na posse mediante depósito judicial do valor ofertado, antes do pagamento integral da indenização. O valor definitivo é fixado pelo juiz após perícia judicial, e a diferença entre o depósito inicial e a indenização final arbitrada é paga ao término do processo, corrigida por juros compensatórios desde a data da imissão.

Qual o prazo para contestar a desapropriação pelo Decreto nº 70.215/2025?

Não existe um prazo único para contestar — a defesa técnica ocorre ao longo da ação judicial. No entanto, agir antes da imissão provisória na posse é decisivo: essa é a fase em que se preserva o maior poder de negociação, se garante a reunião de documentação e se constrói o laudo paralelo necessário para sustentar valor superior ao ofertado pela CDHU.