Você é proprietário registral de área na Avenida Grimaldo Tolaini, no Bairro Votupoca, em Barueri/SP, e foi atingido pela desapropriação para regularização fundiária?
Se você consta como titular na matrícula que abrange os remanescentes da Gleba B, no Bairro Votupoca, os Decretos Municipais nº 9.744/2023 e nº 9.743/2023 — reiterados em 2026 — colocam sua área dentro de um procedimento expropriatório com direitos específicos que precisam ser exercidos com agilidade técnica.📌 O que você precisa saber em 30 segundos
- Os Decretos Municipais nº 9.744/2023 e nº 9.743/2023, publicados em 10 de fevereiro de 2023 e reiterados pelos Decretos nº 10.418/2026 e nº 10.419/2026, declaram de utilidade pública, para fins habitacionais, os remanescentes de áreas da Gleba B, no Bairro Votupoca.
- A finalidade é a regularização fundiária de interesse social (REURB-S) de área de ocupação consolidada de baixa renda, próxima à Avenida Grimaldo Tolaini.
- O expropriante é o Município de Barueri; o titular registral da área remanescente é sempre réu na ação de desapropriação.
- A finalidade social do decreto não reduz o direito à indenização justa, prévia e em dinheiro.
- Há rubricas indenizatórias adicionais além do valor de mercado da área: benfeitorias, depreciação da área remanescente e juros sobre a diferença entre oferta e indenização final.
- A reiteração dos decretos em 2026 renova o prazo para o Município efetivar a desapropriação — o momento de agir é agora.
A desapropriação de área na Avenida Grimaldo Tolaini, no Bairro Votupoca, em Barueri/SP, decorre dos Decretos Municipais nº 9.744/2023 e nº 9.743/2023, reiterados em 30 de junho de 2026 pelos Decretos nº 10.418/2026 e nº 10.419/2026. Os atos declaram de utilidade pública os remanescentes de duas matrículas da Gleba B, destinados à regularização fundiária de interesse social (REURB-S) de uma ocupação consolidada de baixa renda. Em maio de 2026, proprietários registrais dessas áreas têm direito a indenização justa, prévia e em dinheiro, conforme o art. 5º, XXIV, da Constituição Federal — independentemente da finalidade social do decreto.
Onde fica a Avenida Grimaldo Tolaini e por que a área remanescente da Gleba B, alcançada pelos Decretos 9.744/2023 e 9.743/2023, importa para a indenização
A Avenida Grimaldo Tolaini está localizada no Bairro Votupoca, em Barueri, região que combina ocupações residenciais consolidadas — muitas delas informais ou em processo de regularização — com áreas remanescentes de glebas maiores ainda sob titularidade registral privada.Esse tipo de configuração fundiária é comum em municípios da Grande São Paulo que expandiram rapidamente sem acompanhamento pleno do parcelamento do solo. O resultado é uma sobreposição entre a matrícula formal — que segue pertencendo a um titular registral — e a ocupação real do terreno, muitas vezes consolidada há décadas por famílias de baixa renda. Essa dissociação entre titularidade de papel e posse de fato é justamente o que o procedimento de REURB-S busca resolver.🏠 Por que isso importa para o titular da matrícula
Mesmo em áreas de ocupação consolidada de baixa renda, a avaliação indenizatória segue critérios técnicos de mercado. A finalidade social do decreto não autoriza avaliação simbólica ou inferior ao valor real da área remanescente.
Decretos Municipais nº 9.744/2023 e nº 9.743/2023 (reiterados pelos Decretos nº 10.418/2026 e nº 10.419/2026): o que significam na prática
Os Decretos Municipais nº 9.744/2023 e nº 9.743/2023 são os atos declaratórios de utilidade pública que autorizam o Município de Barueri a iniciar o procedimento expropriatório sobre os remanescentes das áreas da Gleba B. Eles não transferem a propriedade automaticamente — apenas habilitam a Prefeitura a tentar o acordo administrativo e, se frustrado, ajuizar a ação de desapropriação.A reiteração publicada em 30 de junho de 2026, pelos Decretos nº 10.418/2026 e nº 10.419/2026, tem efeito prático relevante: renova o prazo de vigência do ato expropriatório original, que teria caducado sem essa republicação.- Funcionários municipais podem entrar na área para vistoria e avaliação técnica (DL 3.365/41, art. 7º).
- Benfeitorias feitas após o decreto original só serão indenizadas em condições restritas (art. 26).
- Cada decreto tem prazo de caducidade de cinco anos, renovado pela reiteração de 2026 (art. 10).
- O titular registral continua dono no papel até a imissão na posse, mas a existência de ocupação consolidada limita, na prática, o uso pleno da área.
💡 Atenção ao termo "declaração de utilidade pública"
Receber notificação de um decreto reiterado não significa perda imediata da área, mas confirma que o Município mantém interesse ativo na desapropriação. A postura nos primeiros meses após a reiteração define grande parte do resultado final da indenização.
A regularização fundiária de interesse social (REURB-S) autorizada pelos Decretos 9.744/2023 e 9.743/2023
A REURB-S é o instrumento previsto na Lei federal nº 13.465/2017 para regularizar ocupações urbanas consolidadas ocupadas predominantemente por população de baixa renda. No caso do Bairro Votupoca, o Município de Barueri identificou que os remanescentes das matrículas da Gleba B são necessários para viabilizar a titulação dos moradores já estabelecidos na área.Isso significa que a desapropriação, aqui, não decorre de uma obra de infraestrutura — como uma estação de metrô ou uma via expressa — mas da necessidade de consolidar a titularidade pública sobre a área para depois transferi-la, dentro do processo de regularização, aos ocupantes de baixa renda que já residem no local.Etapas do procedimento de desapropriação: o que esperar
O rito segue o Decreto-Lei 3.365/1941 e tem fases bem definidas, mesmo em desapropriações com finalidade de regularização fundiária:- Publicação e reiteração do decreto: os Decretos 9.744/2023 e 9.743/2023 já estão em vigor, renovados pelas reiterações de 2026.
- Vistoria e avaliação administrativa: técnicos do Município visitam a área e elaboram laudo de avaliação.
- Oferta administrativa: o Município apresenta proposta com base no laudo — que precisa ser revisada tecnicamente pelo titular.
- Negociação ou recusa: o proprietário pode aceitar, contrapropor com laudo próprio ou recusar.
- Ajuizamento da ação: em caso de recusa, o Município propõe a ação de desapropriação. O titular registral é citado como réu.
- Imissão provisória na posse: mediante depósito do valor ofertado, o Município assume a posse antes da sentença final.
- Perícia judicial: perito nomeado pelo juiz reavalia a área — é a fase decisiva da ação.
- Sentença e recursos: o juiz fixa o valor final da indenização, sujeita a apelação.
- Pagamento e expedição da carta de adjudicação: com o trânsito em julgado, é pago o saldo e transferida formalmente a titularidade.
⏳ Janela decisiva: antes da imissão na posse
O período entre a reiteração do decreto e a imissão provisória é onde se constrói a melhor defesa técnica. Reunir documentação da matrícula, contratar avaliação independente e impugnar o valor da oferta nesta fase aumenta o resultado final.
Rubricas indenizatórias: você pode receber muito mais que o valor da área
A indenização justa, prevista no art. 5º, XXIV, da Constituição Federal, não se resume ao valor de mercado da fração remanescente. Há rubricas adicionais frequentemente esquecidas pelo expropriante:| Rubrica | Base legal | Observação |
|---|---|---|
| Valor de mercado da área remanescente | CF/88, art. 5º, XXIV | Núcleo da indenização — a finalidade social do decreto não reduz o critério técnico de avaliação. |
| Benfeitorias úteis e necessárias | DL 3.365/41, art. 25 | Construções e melhorias regularmente comprovadas devem ser indenizadas separadamente. |
| Fundo de comércio | Jurisprudência STJ | Aplicável se houver atividade econômica formal regularmente exercida na área atingida. |
| Lucros cessantes | Princípio da reparação integral | Devidos quando há paralisação de atividade econômica regular eventualmente existente. |
| Depreciação da área remanescente | DL 3.365/41, art. 27 | Em desapropriações parciais da Gleba B, a parte que sobra pode perder valor — também é indenizável. |
| Juros compensatórios | DL 3.365/41, art. 15-A | Incidem desde a imissão na posse, sobre a diferença entre oferta e indenização final. |
| Juros moratórios | DL 3.365/41, art. 15-B | Devidos após o trânsito em julgado, em caso de mora no pagamento. |
📐 Ofertas administrativas em áreas de REURB-S
Em desapropriações com finalidade de regularização fundiária, é comum que a oferta inicial do Município use como base laudo unilateral, sem considerar todas as particularidades da fração remanescente. A revisão por laudo técnico independente e perícia judicial costuma corrigir essa distorção.
Quem é réu na ação? O ponto que muda a estratégia
Na desapropriação, o titular registral é sempre réu. Apenas o ente público — no caso, o Município de Barueri — pode propor a ação de desapropriação. Isso significa que o proprietário não "entra com ação contra a Prefeitura": ele contesta a ação, impugna o valor ofertado e recorre da sentença.Existem hipóteses em que o particular pode tomar a iniciativa, mas têm nomes próprios e situações específicas:- Desapropriação indireta: quando o Poder Público ocupa a área sem observância do rito formal.
- Mandado de segurança: contra ilegalidades no procedimento administrativo.
- Ação anulatória do decreto: em casos de desvio de finalidade ou nulidade formal.
- Retrocessão: quando a área desapropriada não é destinada à finalidade declarada.
Tipologias atingidas na Avenida Grimaldo Tolaini
Cada perfil de titularidade exige uma estratégia distinta. A área remanescente da Gleba B, no Bairro Votupoca, concentra basicamente quatro situações jurídicas dentro do perímetro dos decretos:| Tipologia | Quem afeta | Rubricas indenizáveis prioritárias | Particularidades |
|---|---|---|---|
| Proprietário registral da área remanescente | Titular da matrícula no CRI de Barueri | Valor de mercado da fração + juros compensatórios | Avaliação técnica considera o estado de ocupação consolidada da área |
| Coproprietários e herdeiros | Condôminos da matrícula (sucessão, cotitularidade) | Indenização proporcional à fração ideal de cada titular | Exige habilitação de todos os cotitulares no processo |
| Titulares de ônus reais | Credores hipotecários, usufrutuários | Sub-rogação do ônus sobre o valor indenizatório | O valor da indenização responde pelo ônus registrado na matrícula |
| Compromissários compradores/vendedores | Partes de contrato particular não registrado | Direito a habilitação e discussão da titularidade | Exige comprovação documental robusta da promessa |
🛡️ Direito de coproprietários e credores com ônus registrado
Se você é coproprietário, herdeiro ou credor com hipoteca registrada sobre a matrícula da Gleba B, pode se habilitar na ação de desapropriação para postular sua parte da indenização. Esse direito não depende da concordância dos demais envolvidos.
Documentação essencial para defender a indenização
Reunir a documentação correta no início faz diferença direta no valor final. Use este checklist como ponto de partida:- ✓ Matrícula atualizada no CRI de Barueri (até 30 dias).
- ✓ Certidão de ônus reais e ações reipersecutórias incidentes sobre a matrícula.
- ✓ Escritura ou instrumento de aquisição da área remanescente.
- ✓ Contrato de promessa de compra e venda, se houver instrumento particular.
- ✓ Documentos de sucessão (formal de partilha, escritura de inventário), quando aplicável a herdeiros.
- ✓ IPTU dos últimos cinco anos.
- ✓ Notificações recebidas do Município relativas aos Decretos 9.744/2023 e 9.743/2023 e suas reiterações.
- ✓ Registros fotográficos atuais da área remanescente.
O acordo administrativo vale a pena?
Depende do valor ofertado e da situação registral da área. O acordo administrativo evita o desgaste e o tempo do processo judicial, mas só é vantajoso quando a proposta se aproxima do valor real de mercado e contempla as rubricas adicionais aplicáveis.Em desapropriações com finalidade de REURB-S, é comum que o Município priorize a celeridade da regularização em detrimento de uma avaliação técnica completa. A análise prévia por advogado especialista em desapropriação e por avaliador independente permite decidir com segurança entre acordo e judicialização.⚠️ Cuidado com a quitação ampla
Termos de acordo administrativo costumam incluir cláusula de quitação plena, geral e irrevogável. Assinar sem revisar tecnicamente significa abrir mão de discussão posterior sobre depreciação da área remanescente e eventuais rubricas acessórias.
Erros mais comuns que reduzem a indenização
Conhecer os erros típicos ajuda a evitá-los. Os recorrentes em casos de desapropriação para REURB-S são:- Aceitar a oferta inicial sem laudo próprio: a avaliação do Município raramente reflete o valor real da área remanescente.
- Ignorar a reiteração do decreto: tratar a republicação de 2026 como formalidade sem efeito prático é um erro estratégico.
- Deixar de habilitar coproprietários: a ausência de um cotitular pode atrasar ou fragilizar toda a defesa.
- Permitir vistoria sem acompanhamento técnico: a vistoria municipal vira base do laudo administrativo.
- Confiar em informações verbais: tudo que importa precisa estar protocolado por escrito.
O papel do advogado especializado em desapropriação
A desapropriação é uma das áreas mais técnicas do direito administrativo: combina avaliação imobiliária, perícia judicial, direito registral e processo civil. Um advogado especialista em desapropriação atua em três frentes essenciais:- Análise da legalidade dos decretos e da reiteração publicada em 2026.
- Coordenação com avaliadores independentes para construção do laudo paralelo.
- Atuação na fase administrativa e judicial, com foco em maximizar as rubricas indenizatórias e organizar a habilitação de coproprietários.
Conclusão
Receber a notícia de que a área remanescente de sua matrícula na Avenida Grimaldo Tolaini, no Bairro Votupoca, foi alcançada pelos Decretos 9.744/2023 e 9.743/2023 — e reiterada em 2026 — gera insegurança real, ainda que a finalidade seja social. O escritório Andere Neto Sociedade de Advogados atua há mais de duas décadas com especialidade em desapropriação e acompanha proprietários registrais, coproprietários e credores atingidos por procedimentos de regularização fundiária como os do Bairro Votupoca. Se você foi notificado pelos decretos municipais de Barueri, uma consulta inicial permite avaliar o caso, dimensionar o valor real da área e definir a melhor estratégia antes da imissão na posse.Perguntas frequentes
O titular da matrícula perde a área mesmo sem nunca ter ocupado o imóvel?
Sim. A desapropriação atinge o titular registral, independentemente de posse direta. O Município de Barueri direciona o procedimento contra quem consta na matrícula do CRI, e a ocupação por terceiros não afasta o direito à indenização do proprietário registral.
Quem ocupa a área da Gleba B também é réu na ação de desapropriação?
Não necessariamente. A ação de desapropriação tem como réu o titular registral da área remanescente. Ocupantes beneficiários da regularização fundiária de interesse social seguem rito próprio, distinto da defesa patrimonial do proprietário expropriado.
A indenização é menor porque a finalidade do decreto é social (REURB-S)?
Não. A finalidade social do decreto não reduz o direito à indenização justa, prévia e em dinheiro, prevista no art. 5º, XXIV, da Constituição Federal. O critério de avaliação é técnico e considera as condições reais do bem.
Existe prazo de caducidade para os Decretos 9.744/2023 e 9.743/2023, mesmo após a reiteração em 2026?
Sim. Cada decreto de utilidade pública tem prazo de caducidade de cinco anos (art. 10 do DL 3.365/41). A reiteração publicada em 2026 renova esse prazo, mantendo o Município habilitado a efetivar a desapropriação.
Coproprietários e herdeiros da matrícula precisam agir separadamente na defesa?
Não é obrigatório, mas é recomendável atuação conjunta e coordenada. Cada cotitular pode se habilitar na ação para discutir sua fração ideal, e a avaliação técnica considera a divisão entre os coproprietários envolvidos.
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