Você é proprietário registral de área na Avenida Grimaldo Tolaini, no Bairro Votupoca, em Barueri/SP, e foi atingido pela desapropriação para regularização fundiária?
Se você consta como titular na matrícula que abrange os remanescentes da Gleba B, no Bairro Votupoca, os Decretos Municipais nº 9.744/2023 e nº 9.743/2023 — reiterados em 2026 — colocam sua área dentro de um procedimento expropriatório com direitos específicos que precisam ser exercidos com agilidade técnica.📌 O que você precisa saber em 30 segundos
- Os Decretos Municipais nº 9.744/2023 e nº 9.743/2023, publicados em 10 de fevereiro de 2023 e reiterados pelos Decretos nº 10.418/2026 e nº 10.419/2026, declaram de utilidade pública, para fins habitacionais, os remanescentes de áreas da Gleba B, no Bairro Votupoca.
- A finalidade é a regularização fundiária de interesse social (REURB-S) de área de ocupação consolidada de baixa renda, próxima à Avenida Grimaldo Tolaini.
- O expropriante é o Município de Barueri; o titular registral da área remanescente é sempre réu na ação de desapropriação.
- A finalidade social do decreto não reduz o direito à indenização justa, prévia e em dinheiro.
- Há rubricas indenizatórias adicionais além do valor de mercado da área: benfeitorias, depreciação da área remanescente e juros sobre a diferença entre oferta e indenização final.
- A reiteração dos decretos em 2026 renova o prazo para o Município efetivar a desapropriação — o momento de agir é agora.
A desapropriação de área na Avenida Grimaldo Tolaini, no Bairro Votupoca, em Barueri/SP, decorre dos Decretos Municipais nº 9.744/2023 e nº 9.743/2023, reiterados em 30 de junho de 2026 pelos Decretos nº 10.418/2026 e nº 10.419/2026. Os atos declaram de utilidade pública os remanescentes de duas matrículas da Gleba B, destinados à regularização fundiária de interesse social (REURB-S) de uma ocupação consolidada de baixa renda. Em maio de 2026, proprietários registrais dessas áreas têm direito a indenização justa, prévia e em dinheiro, conforme o art. 5º, XXIV, da Constituição Federal — independentemente da finalidade social do decreto.
Onde fica a Avenida Grimaldo Tolaini e por que a área remanescente da Gleba B, alcançada pelos Decretos 9.744/2023 e 9.743/2023, importa para a indenização
A Avenida Grimaldo Tolaini está localizada no Bairro Votupoca, em Barueri, região que combina ocupações residenciais consolidadas — muitas delas informais ou em processo de regularização — com áreas remanescentes de glebas maiores ainda sob titularidade registral privada.Esse tipo de configuração fundiária é comum em municípios da Grande São Paulo que expandiram rapidamente sem acompanhamento pleno do parcelamento do solo. O resultado é uma sobreposição entre a matrícula formal — que segue pertencendo a um titular registral — e a ocupação real do terreno, muitas vezes consolidada há décadas por famílias de baixa renda. Essa dissociação entre titularidade de papel e posse de fato é justamente o que o procedimento de REURB-S busca resolver.🏠 Por que isso importa para o titular da matrícula
Mesmo em áreas de ocupação consolidada de baixa renda, a avaliação indenizatória segue critérios técnicos de mercado. A finalidade social do decreto não autoriza avaliação simbólica ou inferior ao valor real da área remanescente.
Decretos Municipais nº 9.744/2023 e nº 9.743/2023 (reiterados pelos Decretos nº 10.418/2026 e nº 10.419/2026): o que significam na prática
Os Decretos Municipais nº 9.744/2023 e nº 9.743/2023 são os atos declaratórios de utilidade pública que autorizam o Município de Barueri a iniciar o procedimento expropriatório sobre os remanescentes das áreas da Gleba B. Eles não transferem a propriedade automaticamente — apenas habilitam a Prefeitura a tentar o acordo administrativo e, se frustrado, ajuizar a ação de desapropriação.A reiteração publicada em 30 de junho de 2026, pelos Decretos nº 10.418/2026 e nº 10.419/2026, tem efeito prático relevante: renova o prazo de vigência do ato expropriatório original, que teria caducado sem essa republicação.- Funcionários municipais podem entrar na área para vistoria e avaliação técnica (DL 3.365/41, art. 7º).
- Benfeitorias feitas após o decreto original só serão indenizadas em condições restritas (art. 26).
- Cada decreto tem prazo de caducidade de cinco anos, renovado pela reiteração de 2026 (art. 10).
- O titular registral continua dono no papel até a imissão na posse, mas a existência de ocupação consolidada limita, na prática, o uso pleno da área.
💡 Atenção ao termo "declaração de utilidade pública"
Receber notificação de um decreto reiterado não significa perda imediata da área, mas confirma que o Município mantém interesse ativo na desapropriação. A postura nos primeiros meses após a reiteração define grande parte do resultado final da indenização.
A regularização fundiária de interesse social (REURB-S) autorizada pelos Decretos 9.744/2023 e 9.743/2023
A REURB-S é o instrumento previsto na Lei federal nº 13.465/2017 para regularizar ocupações urbanas consolidadas ocupadas predominantemente por população de baixa renda. No caso do Bairro Votupoca, o Município de Barueri identificou que os remanescentes das matrículas da Gleba B são necessários para viabilizar a titulação dos moradores já estabelecidos na área.Isso significa que a desapropriação, aqui, não decorre de uma obra de infraestrutura — como uma estação de metrô ou uma via expressa — mas da necessidade de consolidar a titularidade pública sobre a área para depois transferi-la, dentro do processo de regularização, aos ocupantes de baixa renda que já residem no local.Etapas do procedimento de desapropriação: o que esperar
O rito segue o Decreto-Lei 3.365/1941 e tem fases bem definidas, mesmo em desapropriações com finalidade de regularização fundiária:- Publicação e reiteração do decreto: os Decretos 9.744/2023 e 9.743/2023 já estão em vigor, renovados pelas reiterações de 2026.
- Vistoria e avaliação administrativa: técnicos do Município visitam a área e elaboram laudo de avaliação.
- Oferta administrativa: o Município apresenta proposta com base no laudo — que precisa ser revisada tecnicamente pelo titular.
- Negociação ou recusa: o proprietário pode aceitar, contrapropor com laudo próprio ou recusar.
- Ajuizamento da ação: em caso de recusa, o Município propõe a ação de desapropriação. O titular registral é citado como réu.
- Imissão provisória na posse: mediante depósito do valor ofertado, o Município assume a posse antes da sentença final.
- Perícia judicial: perito nomeado pelo juiz reavalia a área — é a fase decisiva da ação.
- Sentença e recursos: o juiz fixa o valor final da indenização, sujeita a apelação.
- Pagamento e expedição da carta de adjudicação: com o trânsito em julgado, é pago o saldo e transferida formalmente a titularidade.
⏳ Janela decisiva: antes da imissão na posse
O período entre a reiteração do decreto e a imissão provisória é onde se constrói a melhor defesa técnica. Reunir documentação da matrícula, contratar avaliação independente e impugnar o valor da oferta nesta fase aumenta o resultado final.
Rubricas indenizatórias: você pode receber muito mais que o valor da área
A indenização justa, prevista no art. 5º, XXIV, da Constituição Federal, não se resume ao valor de mercado da fração remanescente. Há rubricas adicionais frequentemente esquecidas pelo expropriante:| Rubrica | Base legal | Observação |
|---|---|---|
| Valor de mercado da área remanescente | CF/88, art. 5º, XXIV | Núcleo da indenização — a finalidade social do decreto não reduz o critério técnico de avaliação. |
| Benfeitorias úteis e necessárias | DL 3.365/41, art. 25 | Construções e melhorias regularmente comprovadas devem ser indenizadas separadamente. |
| Fundo de comércio | Jurisprudência STJ | Aplicável se houver atividade econômica formal regularmente exercida na área atingida. |
| Lucros cessantes | Princípio da reparação integral | Devidos quando há paralisação de atividade econômica regular eventualmente existente. |
| Depreciação da área remanescente | DL 3.365/41, art. 27 | Em desapropriações parciais da Gleba B, a parte que sobra pode perder valor — também é indenizável. |
| Juros compensatórios | DL 3.365/41, art. 15-A | Incidem desde a imissão na posse, sobre a diferença entre oferta e indenização final. |
| Juros moratórios | DL 3.365/41, art. 15-B | Devidos após o trânsito em julgado, em caso de mora no pagamento. |
📐 Ofertas administrativas em áreas de REURB-S
Em desapropriações com finalidade de regularização fundiária, é comum que a oferta inicial do Município use como base laudo unilateral, sem considerar todas as particularidades da fração remanescente. A revisão por laudo técnico independente e perícia judicial costuma corrigir essa distorção.
Quem é réu na ação? O ponto que muda a estratégia
Na desapropriação, o titular registral é sempre réu. Apenas o ente público — no caso, o Município de Barueri — pode propor a ação de desapropriação. Isso significa que o proprietário não "entra com ação contra a Prefeitura": ele contesta a ação, impugna o valor ofertado e recorre da sentença.Existem hipóteses em que o particular pode tomar a iniciativa, mas têm nomes próprios e situações específicas:- Desapropriação indireta: quando o Poder Público ocupa a área sem observância do rito formal.
- Mandado de segurança: contra ilegalidades no procedimento administrativo.
- Ação anulatória do decreto: em casos de desvio de finalidade ou nulidade formal.
- Retrocessão: quando a área desapropriada não é destinada à finalidade declarada.
Tipologias atingidas na Avenida Grimaldo Tolaini
Cada perfil de titularidade exige uma estratégia distinta. A área remanescente da Gleba B, no Bairro Votupoca, concentra basicamente quatro situações jurídicas dentro do perímetro dos decretos:| Tipologia | Quem afeta | Rubricas indenizáveis prioritárias | Particularidades |
|---|---|---|---|
| Proprietário registral da área remanescente | Titular da matrícula no CRI de Barueri | Valor de mercado da fração + juros compensatórios | Avaliação técnica considera o estado de ocupação consolidada da área |
| Coproprietários e herdeiros | Condôminos da matrícula (sucessão, cotitularidade) | Indenização proporcional à fração ideal de cada titular | Exige habilitação de todos os cotitulares no processo |
| Titulares de ônus reais | Credores hipotecários, usufrutuários | Sub-rogação do ônus sobre o valor indenizatório | O valor da indenização responde pelo ônus registrado na matrícula |
| Compromissários compradores/vendedores | Partes de contrato particular não registrado | Direito a habilitação e discussão da titularidade | Exige comprovação documental robusta da promessa |
🛡️ Direito de coproprietários e credores com ônus registrado
Se você é coproprietário, herdeiro ou credor com hipoteca registrada sobre a matrícula da Gleba B, pode se habilitar na ação de desapropriação para postular sua parte da indenização. Esse direito não depende da concordância dos demais envolvidos.
Documentação essencial para defender a indenização
Reunir a documentação correta no início faz diferença direta no valor final. Use este checklist como ponto de partida:- ✓ Matrícula atualizada no CRI de Barueri (até 30 dias).
- ✓ Certidão de ônus reais e ações reipersecutórias incidentes sobre a matrícula.
- ✓ Escritura ou instrumento de aquisição da área remanescente.
- ✓ Contrato de promessa de compra e venda, se houver instrumento particular.
- ✓ Documentos de sucessão (formal de partilha, escritura de inventário), quando aplicável a herdeiros.
- ✓ IPTU dos últimos cinco anos.
- ✓ Notificações recebidas do Município relativas aos Decretos 9.744/2023 e 9.743/2023 e suas reiterações.
- ✓ Registros fotográficos atuais da área remanescente.
O acordo administrativo vale a pena?
Depende do valor ofertado e da situação registral da área. O acordo administrativo evita o desgaste e o tempo do processo judicial, mas só é vantajoso quando a proposta se aproxima do valor real de mercado e contempla as rubricas adicionais aplicáveis.Em desapropriações com finalidade de REURB-S, é comum que o Município priorize a celeridade da regularização em detrimento de uma avaliação técnica completa. A análise prévia por advogado especialista em desapropriação e por avaliador independente permite decidir com segurança entre acordo e judicialização.⚠️ Cuidado com a quitação ampla
Termos de acordo administrativo costumam incluir cláusula de quitação plena, geral e irrevogável. Assinar sem revisar tecnicamente significa abrir mão de discussão posterior sobre depreciação da área remanescente e eventuais rubricas acessórias.
Erros mais comuns que reduzem a indenização
Conhecer os erros típicos ajuda a evitá-los. Os recorrentes em casos de desapropriação para REURB-S são:- Aceitar a oferta inicial sem laudo próprio: a avaliação do Município raramente reflete o valor real da área remanescente.
- Ignorar a reiteração do decreto: tratar a republicação de 2026 como formalidade sem efeito prático é um erro estratégico.
- Deixar de habilitar coproprietários: a ausência de um cotitular pode atrasar ou fragilizar toda a defesa.
- Permitir vistoria sem acompanhamento técnico: a vistoria municipal vira base do laudo administrativo.
- Confiar em informações verbais: tudo que importa precisa estar protocolado por escrito.
O papel do advogado especializado em desapropriação
A desapropriação é uma das áreas mais técnicas do direito administrativo: combina avaliação imobiliária, perícia judicial, direito registral e processo civil. Um advogado especialista em desapropriação atua em três frentes essenciais:- Análise da legalidade dos decretos e da reiteração publicada em 2026.
- Coordenação com avaliadores independentes para construção do laudo paralelo.
- Atuação na fase administrativa e judicial, com foco em maximizar as rubricas indenizatórias e organizar a habilitação de coproprietários.
Conclusão
Receber a notícia de que a área remanescente de sua matrícula na Avenida Grimaldo Tolaini, no Bairro Votupoca, foi alcançada pelos Decretos 9.744/2023 e 9.743/2023 — e reiterada em 2026 — gera insegurança real, ainda que a finalidade seja social. O escritório Andere Neto Sociedade de Advogados atua há mais de duas décadas com especialidade em desapropriação e acompanha proprietários registrais, coproprietários e credores atingidos por procedimentos de regularização fundiária como os do Bairro Votupoca. Se você foi notificado pelos decretos municipais de Barueri, uma consulta inicial permite avaliar o caso, dimensionar o valor real da área e definir a melhor estratégia antes da imissão na posse.Perguntas frequentes
O titular da matrícula perde a área mesmo sem nunca ter ocupado o imóvel?
Sim. A desapropriação atinge o titular registral, independentemente de posse direta. O Município de Barueri direciona o procedimento contra quem consta na matrícula do CRI, e a ocupação por terceiros não afasta o direito à indenização do proprietário registral.
Quem ocupa a área da Gleba B também é réu na ação de desapropriação?
Não necessariamente. A ação de desapropriação tem como réu o titular registral da área remanescente. Ocupantes beneficiários da regularização fundiária de interesse social seguem rito próprio, distinto da defesa patrimonial do proprietário expropriado.
A indenização é menor porque a finalidade do decreto é social (REURB-S)?
Não. A finalidade social do decreto não reduz o direito à indenização justa, prévia e em dinheiro, prevista no art. 5º, XXIV, da Constituição Federal. O critério de avaliação é técnico e considera as condições reais do bem.
Existe prazo de caducidade para os Decretos 9.744/2023 e 9.743/2023, mesmo após a reiteração em 2026?
Sim. Cada decreto de utilidade pública tem prazo de caducidade de cinco anos (art. 10 do DL 3.365/41). A reiteração publicada em 2026 renova esse prazo, mantendo o Município habilitado a efetivar a desapropriação.
Coproprietários e herdeiros da matrícula precisam agir separadamente na defesa?
Não é obrigatório, mas é recomendável atuação conjunta e coordenada. Cada cotitular pode se habilitar na ação para discutir sua fração ideal, e a avaliação técnica considera a divisão entre os coproprietários envolvidos.
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Otavio Andere Neto
Advogado Especialista em Desapropriação
Otavio Andere Neto
Advogado inscrito na OAB desde 2003, com mais de 20 anos de atuação em desapropriação de imóveis .Atuação integrada com engenharia de avaliações, visando alcançar o correto valor da indenização.
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