A desapropriação de imóveis para a implantação do Corredor de Ônibus Miguel Yunes, na zona sul de São Paulo, tem gerado preocupações entre os proprietários afetados. Embora essa seja uma medida legal prevista na Constituição Federal e no Decreto-Lei nº 3.365/1941, é fundamental que os donos de imóveis conheçam seus direitos e saibam como se proteger para garantir uma indenização justa.
Corredor Miguel Yunes – Atualizações dos últimos 6 meses
Decretos oficiais de desapropriação
A Prefeitura de São Paulo não publicou novos decretos de desapropriação nos últimos seis meses relacionados ao Corredor Miguel Yunes. O principal ato em vigor é o Decreto Municipal publicado em 12 de janeiro de 2022, no qual o prefeito Ricardo Nunes declarou de utilidade pública, para desapropriação, diversos imóveis particulares (totalizando cerca de 15,9 mil m² de área) no distrito de Campo Grande, Subprefeitura de Santo Amaro. Esses terrenos são necessários para implantar o corredor de ônibus e, conforme o decreto, serão desapropriados judicialmente ou via acordo com os proprietários
Até o momento, não houve divulgação de decretos adicionais de utilidade pública para desapropriação além desse já existente, indicando que ele continua servindo de base legal para as desapropriações em curso
Andamento das obras do corredor
Licenciamento e preparação: O projeto avançou em requisitos ambientais e administrativos. Em outubro de 2024, a Secretaria do Verde e Meio Ambiente anunciou a aprovação do Estudo e Relatório de Impacto Ambiental (EIA/RIMA) do Corredor Miguel Yunes (parte do Programa de Mobilidade Sul que engloba também os corredores Sabará e Norte-Sul).
Além disso, após uma suspensão do processo licitatório pelo Tribunal de Contas do Município (TCM) em agosto de 2024, a SPTrans realizou uma consulta pública entre 29/11 e 05/12/2024 para colher sugestões da população e aprimorar o edital da obra. Com as contribuições recebidas e ajustes no projeto, a licitação foi retomada oficialmente com publicação no Diário Oficial em dezembro de 2024
Contratação e início das obras: No início de 2025 ocorreu a contratação da empresa que executará as obras. Em 27 de janeiro de 2025, a SPTrans homologou o resultado da licitação nº 014/2024, declarando vencedor o Consórcio A.D–Corredor Miguel Yunes (formado pelas construtoras Arvek Técnica e Dang). O contrato, no valor de R$ 180,47 milhões, prevê 24 meses de prazo para conclusão dos trabalhos. Dessa forma, a entrega do corredor está prevista para 2027, caso não haja atrasos significativos.
Paralelamente, a SPTrans firmou em 3 de fevereiro de 2025 um contrato de supervisão das obras e monitoramento ambiental, no valor de R$ 9,4 milhões, com o Consórcio Novo Yunes, para acompanhar a execução do projeto. Com a construtora contratada e a gerenciadora de obras em atuação, a expectativa é de que as obras físicas tenham início no primeiro semestre de 2025, seguindo o cronograma estipulado em contrato.
Impactos urbanos previstos (trânsito, transporte público e paisagem)
O corredor terá 4,8 km de extensão, ligando a Rua Cristiano Rolim de Freitas à Avenida Miguel Yunes, passando pela Avenida das Nações Unidas. Ele se conectará, no extremo sul, ao futuro Terminal Pedreira (próximo à Represa Billings), integrando modais de ônibus e hidroviário.
Trânsito e vias: A implantação do corredor exigirá mudanças viárias significativas ao longo do trajeto. Será criada uma via exclusiva de ônibus no canteiro central, o que implica reorganização das faixas de rolamento para os demais veículos. O projeto prevê pavimento de concreto (rígido) em toda a extensão dedicada aos ônibus, garantindo durabilidade mesmo com tráfego pesado. Como parte das obras viárias, haverá requalificação do asfalto das pistas laterais e a inclusão de uma faixa exclusiva para motos (motofaixa) e de uma ciclovia ao longo do percurso, melhorando a segurança de motociclistas e ciclistas na região. Durante as obras, espera-se interferências temporárias no tráfego local, com eventuais desvios e redução de faixas, mas após concluído o corredor deverá melhorar a fluidez do transporte público e reduzir o conflito entre modais na via.
Transporte público: O Corredor Miguel Yunes trará benefícios à rede de transporte coletivo na Zona Sul. Atualmente, cerca de 60 mil passageiros utilizam as linhas de ônibus que passam por essa avenida diariamente. Com a implantação do corredor, a SPTrans estima que pelo menos 17 linhas de ônibus passarão a circular pelo novo eixo, incluindo linhas alimentadoras do futuro Terminal Pedreira (que concentrará ônibus da região de Varginha/Extremo Sul e fará conexão com a linha de ônibus aquático da Represa Billings). O corredor também foi planejado para integrar-se a outros corredores de ônibus existentes e futuros – por exemplo, ele fará conexão com o Corredor Nossa Senhora do Sabará e facilitará a ligação entre os corredores Jardim Ângela/Guarapiranga, Parelheiros/Rio Bonito e Norte–Sul. Essa integração de modais e linhas deverá reduzir os tempos de viagem e aumentar a oferta de transporte público de qualidade na região, incentivando a migração do transporte individual para o coletivo.
Paisagem urbana: A região também passará por mudanças na sua configuração urbana e visual. Serão construídas sete novas estações de embarque/desembarque ao longo do corredor (uma em cada sentido em sete locais), posicionadas no canteiro central da via. As paradas terão plataformas elevadas (aprox. 28 cm de altura) com estrutura acessível, incluindo abrigos cobertos, sinalização visual, piso tátil e rampas, garantindo acessibilidade a pessoas com deficiência. A existência de faixas exclusivas e estações centrais significa que parte do canteiro central atual (onde hoje há vegetação e árvores no eixo das avenidas) será remodelado para acomodar as plataformas e as vias de ônibus. Assim, a paisagem viária terá um aspecto mais urbanizado, similar a outros corredores BRT, com ilhas de parada, gradis de proteção e nova pavimentação. Em contrapartida, espera-se uma valorização urbanística da área ao longo do corredor, dada a melhoria na infraestrutura de mobilidade, além de potencial redução de poluição sonora e do ar nas vias locais pelo trânsito mais ordenado dos ônibus. Vale destacar que todo o projeto passou por estudo de impacto ambiental, que indicou medidas mitigadoras para preservar recursos naturais e minimizar efeitos negativos, equilibrando o desenvolvimento socioeconômico local com a proteção ambiental
Situação de moradores e comerciantes afetados
Indenizações e reassentamentos: Os proprietários de imóveis atingidos pelo traçado do corredor têm direito à indenização justa e prévia, conforme determina a Constituição Federal. A Prefeitura deverá pagar o valor de mercado dos terrenos e benfeitorias desapropriados antes de tomar posse das áreas, seja por meio de acordo amigável ou mediante depósito judicial. Até o momento, a estratégia principal anunciada é a compensação financeira – não há informações sobre um plano de reassentamento específico para moradores deslocados, o que indica que cada família ou comerciante deverá realocar-se por conta própria usando a indenização recebida. Em casos de baixa renda ou vulnerabilidade social, a Prefeitura poderá eventualmente oferecer auxílio temporário (como bolsa-aluguel ou inclusão em programas habitacionais), mas nenhum programa de reassentamento dedicado ao projeto foi publicamente detalhado até agora. O decreto de desapropriação vigente ressalta que, não havendo acordo amigável, as propriedades serão objeto de ação judicial de desapropriação, garantindo o devido processo legal para definição do valor indenizatório
Ações judiciais: O processo de desapropriação tem gerado preocupação entre moradores e comerciantes locais, embora até o presente não se tenha notícia de protestos públicos de grande porte relacionados a esse projeto. Parte dessa apreensão decorre do temor de indenizações abaixo do valor justo; especialistas alertam que o poder público por vezes tenta oferecer valores menores baseados em suas próprias avaliações, o que pode motivar proprietários a contestarem na Justiça. Diante disso, muitos afetados têm buscado assessoria jurídica para assegurar seus direitos e, se necessário, preparar ações judiciais visando obter indenizações complementares. Já existe envolvimento de órgãos de controle: a intervenção do TCM mencionada anteriormente sinaliza que o projeto está sendo acompanhado de perto, embora essa atuação tenha se dado sobretudo por questões técnicas do edital e não por reclamações diretas de moradores. A Prefeitura, por sua vez, adotou medidas de diálogo, como a consulta pública de 2024, abrindo espaço para que a comunidade apresentasse sugestões ou preocupações antes do início das obras.
Em síntese, não há registros de conflitos acirrados até o momento, mas é provável que ocorram negociações individuais e eventualmente disputas judiciais pontuais conforme as notificações de desapropriação forem avançando. Os proprietários afetados continuam atentos ao andamento do processo para garantir que recebam compensações adequadas e dentro do prazo legal, e qualquer impasse mais grave poderá resultar em novas ações judiciais ou manifestações localizadas para reivindicar direitos.
O que é a Desapropriação?
Desapropriação é a transferência forçada da propriedade privada para o poder público, com base em uma justificativa de interesse coletivo. De acordo com a Constituição Federal (Art. 5º, XXIV), essa transferência só pode ocorrer mediante indenização prévia, justa e em dinheiro.
Um exemplo recente é o Corredor Miguel Yunes, na cidade de São Paulo, onde, em 2022, a prefeitura declarou como área de utilidade pública aproximadamente 16 mil metros quadrados no distrito de Campo Grande, para melhorias no transporte público.
Tipos de Desapropriação
Existem três principais tipos de desapropriação:
Desapropriação por necessidade pública: realizada quando o bem é essencial para obras de infraestrutura e mobilidade urbana, como rodovias ou hospitais.
Desapropriação por interesse social: utilizada para realizar reforma agrária ou programas habitacionais populares.
Desapropriação por utilidade pública: caso do Corredor Miguel Yunes, onde a finalidade é melhorar o sistema de transporte coletivo.
Entenda em Detalhes Como Funciona a Indenização na Desapropriação
Um dos principais aspectos que envolvem o processo de desapropriação é a garantia de indenização prévia e justa ao proprietário. Esse conceito é essencial para que haja um equilíbrio entre o interesse público e o direito individual. Vamos explorar com mais detalhes os direitos e mecanismos que o proprietário possui durante esse processo, abordando as etapas fundamentais para uma indenização justa e adequada.
1. Indenização Prévia e Justa
A Constituição Federal brasileira é bastante clara em seu artigo 5º, inciso XXIV, ao estabelecer que a indenização pela desapropriação deve ser justa e paga previamente. Isso significa que o proprietário não pode ser privado do seu imóvel sem antes receber integralmente a indenização definida.
Como é Calculado o Valor da Indenização?
O valor a ser pago deve refletir exatamente o valor de mercado do bem desapropriado. Para que esse valor seja justo, alguns fatores fundamentais devem ser obrigatoriamente considerados:
Localização do imóvel:
A região onde se encontra o imóvel influencia diretamente no valor, considerando aspectos como a infraestrutura local, segurança, acessibilidade, proximidade com áreas comerciais e potencial de valorização.Benfeitorias realizadas no imóvel:
Toda e qualquer melhoria feita no imóvel que agregue valor deve ser considerada na avaliação. Isso inclui reformas, construções adicionais, instalações comerciais ou industriais, além de melhorias estruturais e acabamentos diferenciados.Potencial de valorização futura:
A perspectiva de valorização da área em virtude de projetos futuros também deve ser levada em conta. Muitas vezes, o poder público tenta minimizar esse aspecto, por isso é essencial uma avaliação técnica rigorosa e independente.
Garantir que esses elementos sejam corretamente considerados evita prejuízos e injustiças, assegurando que o proprietário receba o valor justo pelo seu patrimônio.
2. Direito à Contestação do Valor da Indenização
É muito comum que proprietários fiquem insatisfeitos com a proposta inicial de indenização oferecida pelo poder público. Felizmente, a legislação assegura mecanismos claros para que essa contestação ocorra de forma organizada e efetiva:
Contestação Administrativa
Caso não concorde com o valor inicialmente proposto, o proprietário pode apresentar uma contestação diretamente à administração pública. Esse procedimento envolve:
Contratação de um laudo técnico independente, produzido por um engenheiro ou perito imobiliário capacitado.
Apresentação desse documento oficial ao órgão público, justificando tecnicamente o valor real do imóvel.
Negociação direta e amigável com o órgão público para ajuste da proposta inicial.
Contestação Judicial
Se a via administrativa não gerar uma solução satisfatória, resta ainda ao proprietário recorrer ao Poder Judiciário. Nesse caso, o procedimento inclui:
Apresentação de ação judicial para contestar formalmente o valor oferecido.
Pedido formal para a realização de uma perícia técnica judicial, conduzida por um perito oficial nomeado pelo juiz.
Análise judicial do caso, garantindo imparcialidade e rigor técnico na avaliação final.
Esses mecanismos são essenciais para assegurar justiça e evitar prejuízos indevidos durante o processo desapropriatório.
3. Indenização por Danos Materiais
Outro aspecto frequentemente negligenciado em processos de desapropriação é a compensação por danos materiais indiretos, mas de grande impacto econômico para o proprietário. Esses danos podem ocorrer especialmente quando a desapropriação atinge imóveis comerciais ou produtivos, trazendo prejuízos financeiros adicionais ao simples valor imobiliário.
O que são danos materiais indenizáveis?
Entre os principais danos materiais indenizáveis estão:
Lucros cessantes: prejuízos financeiros decorrentes da paralisação ou diminuição das atividades comerciais durante a desapropriação e realocação.
Custos adicionais: despesas relacionadas à mudança física da empresa, incluindo transporte, armazenagem, nova instalação e divulgação para recuperar clientela.
Nesses casos, é essencial que o proprietário documente cuidadosamente todos esses prejuízos e busque amparo em uma avaliação técnica especializada para demonstrar claramente esses danos ao poder público e, eventualmente, ao Judiciário.
4. Juros Compensatórios
Caso o poder público tome posse antes de efetuar o pagamento integral da indenização, são devidos juros compensatórios de 6% ao ano sobre o valor determinado judicialmente, assegurando compensação financeira ao proprietário pela antecipação da posse.
Esses juros incidem desde o momento em que o proprietário perde efetivamente a posse até a data do pagamento integral pelo ente desapropriante.
5. Juros Moratórios e Correção Monetária
Além dos juros compensatórios, existem também dois outros instrumentos fundamentais para evitar prejuízos aos proprietários desapropriados:
Juros Moratórios
Os juros moratórios em processos de desapropriação representam uma indenização adicional ao proprietário pela demora do Poder Público no pagamento do valor devido pela desapropriação do imóvel. Esses juros têm como objetivo compensar o expropriado pelos prejuízos causados pelo atraso e incidem a partir do trânsito em julgado da sentença, caso não ocorra o depósito ou pagamento integral da indenização fixada. A taxa dos juros moratórios nas desapropriações é de 6% ao ano, conforme estabelecido pelo artigo 15-B do Decreto-Lei nº 3.365/41, assegurando que o proprietário receba a justa indenização de forma integral, mesmo diante da eventual mora da Administração Pública.
Correção Monetária
A correção monetária tem o objetivo de manter atualizado o valor da indenização, corrigindo a inflação acumulada ao longo do tempo. A atualização geralmente é feita utilizando o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo Especial (IPCA-E) ou índice similar determinado judicialmente.
Esses instrumentos legais são essenciais para assegurar que o valor indenizatório não seja corroído pela inflação e que o proprietário não seja prejudicado financeiramente pela demora do processo judicial ou administrativo.
Passo a Passo para Proprietários Afetados pelo Corredor Miguel Yunes
Passo a Passo para Proprietários Afetados pelo Corredor Miguel Yunes:
Analise a Notificação Detalhadamente: Ao receber a notificação, leia atentamente todos os termos para compreender claramente as razões, condições e o prazo da desapropriação proposta pelo Poder Público.
Contrate um Advogado Especializado: Busque imediatamente a assessoria jurídica de um advogado especializado em desapropriação. Ele orientará sobre seus direitos, garantirá uma negociação justa e poderá atuar judicialmente, caso necessário.
Obtenha uma Avaliação Independente: Contrate um avaliador independente para determinar o valor real e atualizado do imóvel. Essa avaliação técnica servirá como parâmetro fundamental para analisar se a proposta feita pela Administração Pública é adequada.
Conteste o Valor Proposto: Caso o valor oferecido pelo Poder Público seja inferior ao apontado pela avaliação independente, conteste formalmente esse valor. É seu direito buscar judicialmente uma indenização que corresponda integralmente ao valor real do imóvel.
Registre e Documente todos os Passos: Mantenha arquivados todos os documentos, avaliações, comunicações oficiais e registros do processo. Essa documentação organizada é essencial para garantir seus direitos em eventuais disputas judiciais ou administrativas relacionadas à desapropriação.
Irregularidades que Devem Ser Observadas
Durante o processo de desapropriação, é essencial que o proprietário esteja atento a possíveis irregularidades que possam comprometer seu direito à justa indenização. Algumas das mais comuns incluem:
Indenização abaixo do valor de mercado: O valor oferecido pelo Poder Público deve refletir o real valor do imóvel, com base em critérios técnicos e atualizados. Qualquer oferta que desconsidere o valor de mercado configura irregularidade.
Pressão indevida para aceitar valores inadequados: O proprietário não pode ser coagido ou induzido a aceitar propostas injustas, sob ameaça de prejuízo ou aceleração do processo.
Falta de transparência na avaliação do imóvel: Avaliações genéricas, sem critérios técnicos claros ou sem considerar as características específicas do bem, também são indícios de irregularidade.
Caso qualquer uma dessas situações ocorra, o proprietário tem o direito de buscar a via judicial para exigir o cumprimento da Constituição, que garante indenização prévia, justa e em dinheiro. A atuação de um advogado especializado é fundamental para assegurar que o processo seja conduzido com legalidade e respeito aos direitos do expropriado.
Como se Preparar para o Processo de Desapropriação
Ao ser informado de que seu imóvel será desapropriado, o proprietário precisa se organizar para garantir que poderá receber a indenização de forma justa e sem obstáculos. A seguir, destacamos algumas medidas importantes para essa preparação:
1. Verifique os Pagamentos do IPTU
Antes de mais nada, é essencial conferir se o IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) está quitado. A Prefeitura só libera o pagamento da indenização ao proprietário que estiver em dia com suas obrigações fiscais. Se houver débitos de IPTU, eles poderão ser descontados diretamente do valor da indenização, ou até mesmo impedir o levantamento do valor. Portanto, regularize eventuais pendências junto à Secretaria da Fazenda Municipal e guarde os comprovantes de pagamento.
2. Analise a Matrícula do Imóvel
Outro passo fundamental é obter a matrícula atualizada do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis. Esse documento comprova a titularidade do bem e a situação jurídica do imóvel. Verifique:
Se o imóvel está registrado em seu nome ou no nome de quem realmente tem direito à indenização;
Se há pendências como inventários não concluídos, ações judiciais ou anotações de usucapião;
Se existem ônus ou gravames, como penhoras, hipotecas ou alienações fiduciárias.
Qualquer irregularidade na matrícula pode atrasar ou até impedir o recebimento da indenização. Por isso, é importante regularizar a titularidade e resolver pendências o quanto antes.
3. Regularize Pendências Jurídicas
Imóveis que estão em nome de pessoas falecidas exigem o término do inventário para que os herdeiros possam receber a indenização. Da mesma forma, imóveis que ainda não foram registrados em nome do ocupante, mesmo com posse antiga, podem demandar ações judiciais, como usucapião, para regularização. Quanto antes essas providências forem tomadas, maiores são as chances de levantar o valor da indenização sem entraves.
Conclusão: Proteja seus Direitos Durante o Processo de Desapropriação
Como ficou evidente ao longo deste artigo, apesar da desapropriação ser um instrumento legítimo para o desenvolvimento urbano e social, os proprietários precisam estar atentos para garantir que seus direitos sejam plenamente respeitados. Uma indenização justa não pode prescindir da correta avaliação imobiliária, considerando todos os fatores que influenciam no valor do imóvel e os danos decorrentes da desapropriação.
Por isso, recomenda-se sempre buscar assessoria técnica especializada e jurídica qualificada desde o início do processo. Isso pode representar uma significativa diferença no valor recebido e evitar injustiças ou prejuízos adicionais que poderiam comprometer o patrimônio acumulado durante anos de esforço e investimento.
A indenização pela desapropriação não é um favor, mas um direito constitucionalmente assegurado. Exerça-o plenamente, protegendo o seu patrimônio e garantindo que os valores oferecidos sejam justos e coerentes com a realidade do mercado imobiliário.
Sobre o autor: Otavio Andere Neto é advogado especialista em desapropriação. Veja nosso serviço de advocacia especializada em desapropriação clicando aqui
