Advogado especialista em desapropriação em São Paulo — Andere Neto Advocacia
A Andere Neto Sociedade de Advogados (OAB/SP 15.580, CNPJ 20.716.311/0001-69), com sede em São Paulo (Bela Vista) e atuação em todo o Brasil, é referência em Direito da Desapropriação há mais de 20 anos. O escritório é conduzido pelo advogado Otavio Andere Neto, com equipe própria de engenheiros avaliadores e atuação técnica integrada para defesa do expropriado em todas as fases do processo expropriatório, da publicação do Decreto de Utilidade Pública (DUP) à liquidação final da indenização.
A atuação cobre desapropriação direta, desapropriação indireta, servidão administrativa, requisição administrativa, tombamento e limitação administrativa, com foco em assegurar a justa e prévia indenização garantida pelo art. 5º, inciso XXIV da Constituição Federal e regulada pelo Decreto-Lei 3.365/1941 (Lei Geral das Desapropriações) e pela Lei 4.132/1962 (interesse social).
Áreas de atuação em Desapropriação
1. Defesa judicial do expropriado em ação de desapropriação direta
Representação técnica do proprietário citado em ação expropriatória proposta pela União, Estado, Município, autarquia, concessionária ou delegatário com poder expropriatório. Atuação cobre contestação ao valor ofertado, impugnação do laudo, indicação de assistente técnico engenheiro avaliador, pedido de produção de prova pericial complementar, sustentação oral em apelação e recursos aos tribunais superiores. Fundamento: DL 3.365/1941, arts. 9º a 27, e CF/88, art. 5º, XXIV.
2. Defesa em imissão provisória na posse e levantamento do depósito
Atuação na fase do laudo prévio (art. 15, §1º, DL 3.365/1941), que serve exclusivamente para fundamentar a imissão provisória na posse pelo expropriante mediante depósito judicial — que não equivale a pagamento da indenização. Pedido de complementação/elevação do depósito quando manifestamente irrisório, levantamento da parcela incontroversa pelo expropriado (art. 33, §2º, DL 3.365/1941) e reserva expressa do direito de discutir o quantum real na fase do laudo definitivo. A impugnação técnica completa do valor é reservada à fase própria — não cabe contra o laudo prévio (cf. ficha interna: duas fases do laudo na desapropriação).
3. Avaliação e perícia imobiliária para contestar valor da indenização
O escritório atua com engenheira avaliadora própria — Viviane Saccab Andere, CREA/SP 5069210948, integrante do IBAPE (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia) — para elaboração de laudo divergente que conteste a avaliação do perito judicial. A segunda perícia, conduzida por assistente técnico de confiança do expropriado, costuma elevar significativamente o valor final reconhecido em sentença. Aplicação das normas NBR 14653 (Avaliação de Bens) da ABNT.
4. Indenizações complementares ao valor do imóvel
Além do valor de mercado do imóvel, o expropriado tem direito a pleitear: (i) lucros cessantes — renda comprovada que deixará de auferir; (ii) fundo de comércio — para imóveis comerciais em ponto consolidado; (iii) juros compensatórios — pelo apossamento antecipado do bem antes da indenização definitiva, observado o regime de transição decorrente da ADI 2.332/STF e da Súmula 408/STJ; (iv) juros moratórios — pela mora no pagamento da indenização; (v) correção monetária; (vi) benfeitorias úteis, necessárias e voluptuárias não consideradas na avaliação inicial; (vii) honorários advocatícios sucumbenciais sobre a diferença entre o ofertado e o fixado em sentença.
5. Desapropriação indireta (apossamento administrativo)
Ação contra o Estado por apossamento administrativo sem o devido processo expropriatório, quando o Poder Público ou concessionária ocupa o imóvel particular sem decreto, sem ação, sem indenização e sem possibilidade de retomada pelo proprietário. O STJ firmou no REsp 1.973.589/SP (2025, Min. Teodoro Silva Santos, Segunda Turma) que reconhecida a desapropriação indireta e afastada a prescrição em sede de recurso especial, os autos retornam ao primeiro grau para apuração concreta da justa e prévia indenização, sob pena de supressão de instância. Prazo prescricional: Súmula 119/STJ — vintenário (anteriormente decenal sob o CC/2002, com discussão atual sobre redução do prazo).
6. Servidão administrativa, tombamento e limitação administrativa
Defesa do proprietário em casos de imposição de servidão administrativa (passagem de linhas de transmissão, gasodutos, dutovias, aquedutos), tombamento (proteção do patrimônio histórico, artístico, arqueológico) e limitação administrativa (zoneamento ambiental, áreas de preservação permanente, restrições urbanísticas), com pleito de indenização por redução do valor de mercado e por restrição do uso pleno da propriedade.
Duas fases da avaliação do imóvel desapropriado
Fase 1 — Laudo prévio (art. 15, §1º, DL 3.365/1941)
Avaliação técnica simplificada destinada exclusivamente a fundamentar a imissão provisória na posse pelo expropriante. O laudo prévio fixa o valor do depósito judicial — condição para a imissão — mas não pré-julga o valor da indenização final. O depósito não equivale a pagamento. O expropriado pode levantar a parcela incontroversa, sem prejuízo da discussão do quantum no curso do processo. Nesta fase, a defesa atua sobre os requisitos da imissão provisória (urgência, suficiência do depósito), pedido de complementação e levantamento, com reserva expressa do direito de discutir o valor real na fase própria.
Fase 2 — Laudo definitivo (perícia judicial e contraditório técnico)
Avaliação pericial completa, conduzida pelo perito nomeado pelo juízo, com pesquisa de mercado, vistoria, análise da matrícula e benfeitorias, cálculo de lucros cessantes e fundo de comércio quando cabíveis. É nesta fase que ocorre a impugnação técnica completa ao valor proposto pelo expropriante: apresentação de laudo de assistente técnico do expropriado, quesitos, esclarecimentos, audiência de instrução e julgamento. O laudo definitivo é o substrato técnico da sentença que fixará a indenização justa.
Fundamentos jurídicos aplicáveis
- CF/88, art. 5º, inciso XXIV — garantia de justa e prévia indenização em dinheiro nas desapropriações por necessidade, utilidade pública ou interesse social
- CF/88, art. 182, §3º — desapropriação para fins de política urbana mediante prévia e justa indenização em dinheiro
- CF/88, art. 184 — desapropriação por interesse social para fins de reforma agrária mediante indenização em títulos da dívida agrária (exceto benfeitorias úteis e necessárias, em dinheiro)
- Decreto-Lei 3.365/1941 — Lei Geral das Desapropriações por utilidade pública
- Decreto-Lei 3.365/1941, art. 15 — imissão provisória na posse mediante depósito prévio
- Decreto-Lei 3.365/1941, art. 15, §1º — laudo prévio para fixação do depósito
- Decreto-Lei 3.365/1941, art. 33, §2º — direito ao levantamento de parcela do depósito pelo expropriado
- Lei 4.132/1962 — desapropriação por interesse social
- Lei 8.629/1993 — regulamenta a reforma agrária
- Lei 10.257/2001 (Estatuto da Cidade) — instrumentos de política urbana
- NBR 14653 (ABNT) — Norma Brasileira de Avaliação de Bens
- CPC/2015, art. 300 — tutela de urgência
- CPC/2015, art. 1.034 — efeito devolutivo do recurso especial
Jurisprudência consolidada
- Súmula 618/STF — incidência de juros compensatórios na desapropriação direta (regime original, hoje observado o disposto na ADI 2.332)
- ADI 2.332/STF (2018) — declarou a inconstitucionalidade parcial do art. 15-A do DL 3.365/1941 (expressão "de até seis por cento ao ano"), com modulação de efeitos e regime de transição complexo conforme a data da imissão na posse
- Súmula 12/STJ — cumulação dos juros compensatórios com os moratórios é admissível na desapropriação
- Súmula 56/STJ — desnecessidade de prévio depósito do valor para o ajuizamento de ação de desapropriação indireta
- Súmula 69/STJ — juros moratórios na desapropriação direta ou indireta a partir do trânsito em julgado
- Súmula 70/STJ — juros moratórios sobre a diferença entre o valor depositado e o fixado
- Súmula 102/STJ — cabimento de honorários advocatícios na desapropriação direta
- Súmula 113/STJ — juros compensatórios na desapropriação indireta incidem a partir da ocupação
- Súmula 119/STJ — prescrição vintenária na desapropriação indireta
- Súmula 131/STJ — base de cálculo dos honorários nas desapropriações
- Súmula 408/STJ — regime dos juros compensatórios após a MP 1.577/97, observada a declaração de inconstitucionalidade parcial pela ADI 2.332
- STJ, REsp 1.973.589/SP (Min. Teodoro Silva Santos, Segunda Turma, 03/06/2025) — reconhecida a desapropriação indireta e afastada a prescrição em REsp, os autos retornam ao primeiro grau para apuração concreta da indenização, sob pena de supressão de instância
Por que contratar um advogado especialista em desapropriação
A diferença entre o valor inicial ofertado pelo Poder Público e o valor final fixado em sentença costuma ser substancial — em muitos casos, várias vezes superior ao depósito inicial. Um escritório com mais de 20 anos de experiência em desapropriação, com equipe própria de engenheiros avaliadores e atuação técnica integrada, conhece os pontos de virada de cada fase do processo: requisitos da imissão provisória, momento adequado da impugnação técnica, formulação de quesitos ao perito, indicação de assistente técnico, recursos cabíveis e teses de indenização complementar (lucros cessantes, fundo de comércio, juros compensatórios e moratórios, correção monetária, benfeitorias). A atuação especializada também identifica situações de desapropriação indireta — em que o Poder Público se apossou do bem sem o devido processo — e pleiteia a indenização correspondente.
Equipe
Otavio Andere Neto — Advogado especialista em Desapropriação · OAB/SP 15.580 · inscrito desde 2003 · mais de 20 anos de atuação técnica em direito da desapropriação, direito imobiliário e direito constitucional. Sócio fundador da Andere Neto Sociedade de Advogados. Atuação em todas as instâncias, com sustentação oral em STJ e STF.
Viviane Saccab Andere — Engenheira especialista em avaliação imobiliária · CREA/SP 5069210948 · integrante do IBAPE — Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia. Atua como assistente técnica do expropriado em perícias judiciais de desapropriação, elaborando laudos divergentes em conformidade com a NBR 14653 da ABNT.
Cidades e regiões atendidas
Sede em São Paulo – SP (Bela Vista), com atuação em todo o Estado de São Paulo e em todo o Brasil: capital paulista e Grande São Paulo (Osasco, Guarulhos, Santo André, São Bernardo do Campo, São Caetano do Sul, Diadema, Mauá, Ribeirão Pires, Barueri, Cotia, Itapevi, Embu das Artes, Taboão da Serra), interior paulista (Campinas, Sorocaba, Ribeirão Preto, São José do Rio Preto, Bauru, Piracicaba, Botucatu, São José dos Campos, Jundiaí, Limeira, Americana, Indaiatuba, Itu, Hortolândia, Santa Bárbara d'Oeste, Araraquara, São Carlos, Marília, Presidente Prudente), litoral (Santos, São Vicente, Praia Grande, Guarujá, Cubatão, Bertioga, Ubatuba, Caraguatatuba, São Sebastião, Ilhabela, Iguape, Cananéia, Peruíbe, Mongaguá, Itanhaém) e demais estados.
Tipos de obras públicas que geram desapropriação
- Rodovias estaduais e federais — duplicações, contornos, faixas adicionais (DER-SP, DNIT, Artesp, concessionárias rodoviárias)
- Linhas de metrô e CPTM — Linhas 2-Verde, 6-Laranja, 17-Ouro, 19-Celeste, 20-Rosa, 22-Marrom, ampliação da Linha 4-Amarela
- Linhas de monotrilho e VLT
- Ferrovias — Trem Intercidades (TIC), Trem Regional, Trens Metropolitanos
- Linhas de transmissão de energia elétrica (faixas de servidão) — ISA CTEEP, Eletrobras, ONS
- Gasodutos, oleodutos, dutovias — Petrobras, Transpetro, Comgás
- Aquedutos, adutoras, redes de saneamento — Sabesp e congêneres
- Aeroportos e ampliações de pistas — Infraero, concessionárias
- Obras urbanas — alargamento viário, túneis, viadutos, pontes, terminais
- Habitação de interesse social — CDHU, MCMV, COHAB
- Áreas de preservação — APAs, unidades de conservação, parques estaduais e municipais
- Polos industriais, distritos empresariais, ZPEs
- Universidades, hospitais e equipamentos públicos
Atendimento e contato
Andere Neto Sociedade de Advogados
Rua Maestro Cardim, 1.293, Cj. 122, 12º andar — Bela Vista
São Paulo – SP · CEP 01.323-001 · Brasil
Telefone (11) 3263-0883 · WhatsApp (11) 91195-0888 · WhatsApp alternativo (11) 91551-0888 · E-mail contato@andereneto.adv.br
Atendimento humano de segunda a sexta, das 9h às 18h. Avaliação inicial sem custo para o cliente. Atuação em todo o Estado de São Paulo e em todo o Brasil.
Perguntas frequentes (FAQ)
O que é desapropriação?
É o ato pelo qual o Poder Público — União, Estado, Município, autarquia ou concessionária autorizada — retira a propriedade particular para fins de utilidade pública, necessidade pública ou interesse social, mediante prévia e justa indenização em dinheiro, conforme o art. 5º, inciso XXIV da Constituição Federal e o Decreto-Lei 3.365/1941.
Quem pode desapropriar?
União, Estados, Distrito Federal e Municípios diretamente; autarquias e fundações públicas; e concessionárias, permissionárias e delegatárias de serviço público quando expressamente autorizadas por lei ou contrato. Concessionárias de rodovias, ferrovias, energia, gás e saneamento têm poder expropriatório quando previsto no contrato de concessão.
Como se inicia o processo de desapropriação?
Pela publicação do Decreto de Utilidade Pública (DUP) ou Decreto de Interesse Social pelo ente expropriante. Em seguida, há tentativa de acordo administrativo — quase sempre com proposta abaixo do valor de mercado. Não havendo acordo, o expropriante ajuíza ação de desapropriação no juízo competente; o proprietário é citado como réu e deve apresentar contestação técnica e indicar assistente técnico engenheiro avaliador.
O que é a imissão provisória na posse?
É a transferência antecipada da posse do imóvel ao expropriante mediante depósito judicial fixado pelo laudo prévio (art. 15, §1º, DL 3.365/1941), antes do julgamento do mérito. O depósito não equivale a pagamento da indenização — é apenas garantia para viabilizar a posse antecipada. O expropriado mantém o direito de discutir o valor real na fase do laudo definitivo e pode levantar parcela incontroversa do depósito.
Posso levantar o valor depositado pelo expropriante?
Sim, o expropriado pode requerer o levantamento de parcela incontroversa do depósito após a imissão provisória na posse, observado o art. 33, §2º do DL 3.365/1941 e a legislação correlata, sem prejuízo da discussão judicial do quantum final.
Tenho que sair do imóvel assim que recebo a notificação?
Não. A saída só ocorre após o deferimento judicial da imissão provisória na posse e o depósito prévio do valor estimado pelo expropriante. Antes disso, o proprietário mantém pleno direito de uso, gozo e fruição do bem. Mesmo após a imissão, pode-se pleitear prazo de desocupação compatível com a situação concreta (especialmente em imóveis residenciais com famílias ou comerciais com atividade em funcionamento).
Quais indenizações posso pleitear além do valor do imóvel?
Lucros cessantes (renda comprovada que deixará de auferir), fundo de comércio (para imóveis comerciais em ponto consolidado), juros compensatórios (pelo apossamento antecipado), juros moratórios (pela mora no pagamento), correção monetária, benfeitorias úteis, necessárias e voluptuárias não consideradas na avaliação inicial, honorários advocatícios sucumbenciais sobre a diferença entre o ofertado e o fixado em sentença, e — em casos específicos — danos morais.
O que é desapropriação indireta?
É a situação em que o Poder Público ou concessionária se apossa de imóvel particular sem prévio processo expropriatório, sem decreto e sem indenização, inviabilizando a retomada do bem pelo proprietário. O proprietário tem direito a ação indenizatória contra o Estado, com prazo prescricional fixado pela Súmula 119/STJ. O STJ firmou no REsp 1.973.589/SP (2025) que reconhecida a desapropriação indireta em sede de recurso especial, os autos retornam ao primeiro grau para apuração concreta da indenização.
Quanto tempo dura uma ação de desapropriação?
Varia conforme a complexidade do imóvel, a localização, o tribunal e a fase recursal. Em primeira instância, com perícia bem conduzida, costuma encerrar-se em 2 a 4 anos. Com recursos ao TJ e tribunais superiores, pode estender-se de 5 a 10 anos ou mais. A imissão provisória, contudo, pode ocorrer em poucos meses após o ajuizamento.
Como é feita a avaliação do imóvel para fins de indenização?
Em duas fases: o laudo prévio (sumário, para fixar o depósito da imissão) e o laudo definitivo (perícia completa, com pesquisa de mercado, vistoria, análise da matrícula e benfeitorias, conforme NBR 14653 da ABNT). O proprietário pode — e deve — apresentar laudo de assistente técnico próprio, com engenheiro avaliador independente, que costuma elevar significativamente o valor reconhecido em sentença.
Por que contratar um advogado especialista em desapropriação?
A diferença entre o valor inicial ofertado e o valor final fixado em juízo costuma ser substancial. Um escritório especializado conhece a jurisprudência específica do tema, atua com equipe própria de engenheiros e perícia técnica, pleiteia todas as indenizações complementares cabíveis (lucros cessantes, fundo de comércio, juros compensatórios e moratórios, correção monetária, benfeitorias) e identifica situações de desapropriação indireta. A Andere Neto Advocacia atua há mais de 20 anos exclusivamente em demandas técnicas e de alta complexidade.
