Você é proprietário de imóvel na Rua General Couto de Magalhães e foi atingido pelo Decreto Estadual 70.211/2025?
Em 15 de dezembro de 2025, o Governador do Estado de São Paulo publicou o Decreto Estadual nº 70.211, declarando de interesse social, para fins de desapropriação pela Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo (CDHU), seis imóveis contíguos da Rua General Couto de Magalhães, no Distrito da República, Subprefeitura da Sé, em São Paulo. A área total alcança 2.675,00 m². Se você é proprietário, possuidor, locatário ou tem ponto comercial em um dos números 294, 300, 306, 318, 326 ou 342 da Rua General Couto de Magalhães, este texto explica, de forma técnica, o que muda a partir de agora e como preservar a justa e prévia indenização garantida pelo art. 5º, XXIV, da Constituição Federal.
1. Onde fica a Rua General Couto de Magalhães em São Paulo
A Rua General Couto de Magalhães localiza-se no Distrito da República, área central da capital paulista, sob administração da Subprefeitura da Sé. Trata-se de via tradicional do centro velho de São Paulo, próxima à Praça Júlio Mesquita, à Avenida Duque de Caxias e à Avenida Rio Branco, em região historicamente ocupada por edifícios residenciais, hotéis, pensões e comércio popular.
A região é alvo de programas habitacionais do Estado e do Município há mais de uma década, em função da degradação imobiliária do centro e da política de adensamento populacional definida pelo Plano Diretor Estratégico de São Paulo. O recorte exato da intervenção autorizada pelo Decreto Estadual 70.211/2025 atinge um bloco contíguo de seis imóveis da Rua General Couto de Magalhães, todos no mesmo lado da via, somando 2.675,00 m². Para entender o desenho geral da operação habitacional da CDHU, consulte também o nosso guia sobre desapropriação por interesse social.
2. O que diz o decreto-estadual 70.211 sobre a Rua General Couto de Magalhães
O Decreto Estadual nº 70.211, publicado no Diário Oficial do Estado de São Paulo em 16 de dezembro de 2025, fundamenta-se na Lei 4.132/1962, que disciplina a desapropriação por interesse social, e no Decreto-Lei 3.365/1941, lei geral de desapropriações.
O ato declara de interesse social, para fins de desapropriação pela CDHU, os imóveis da Rua General Couto de Magalhães necessários à execução de programa habitacional para famílias de baixa renda e de desenvolvimento urbano. A finalidade declarada vincula a Administração: o uso futuro dos terrenos só pode ser o habitacional social, sob pena de retrocessão em favor do expropriado.
A partir da publicação, a CDHU está autorizada a promover a desapropriação amigável ou judicial dos imóveis descritos, e tem o prazo de dois anos, contados da publicação do decreto, para efetivar a desapropriação dos imóveis da Rua General Couto de Magalhães, conforme o art. 3º da Lei 4.132/1962. Após esse prazo, sem ajuizamento ou acordo, o decreto perde eficácia.
2.1. Base legal aplicável
A desapropriação dos imóveis da Rua General Couto de Magalhães observa a Constituição Federal (art. 5º, XXIV, e art. 182, § 3º), o Decreto-Lei 3.365/1941 (em especial o art. 15-A sobre juros compensatórios e o art. 27 sobre honorários), a Lei 4.132/1962 e a Lei 10.257/2001 (Estatuto da Cidade). A justa e prévia indenização em dinheiro é garantia constitucional irrenunciável, e o expropriado não é obrigado a aceitar a primeira oferta da CDHU.
3. Quais imóveis da Rua General Couto de Magalhães estão na faixa de desapropriação
O Decreto Estadual 70.211/2025 individualiza, com precisão cadastral, os seis imóveis atingidos. Confira os endereços e os respectivos Cadastros Imobiliários Fiscais (SQL) na Rua General Couto de Magalhães:
- Rua General Couto de Magalhães, nº 294 — Cadastro Imobiliário Fiscal nº 001.019.0067-8
- Rua General Couto de Magalhães, nº 300 — Cadastro Imobiliário Fiscal nº 001.019.0066-1
- Rua General Couto de Magalhães, nº 306 — Cadastro Imobiliário Fiscal nº 001.019.0065-1
- Rua General Couto de Magalhães, nº 318 — Cadastro Imobiliário Fiscal nº 001.019.0345-6
- Rua General Couto de Magalhães, nº 326 — Cadastro Imobiliário Fiscal nº 001.019.0344-8
- Rua General Couto de Magalhães, nº 342 — Cadastro Imobiliário Fiscal nº 001.019.0063-5
A área total declarada é de 2.675,00 m². Os imóveis formam um bloco contíguo, característica relevante para a avaliação técnica, pois o conjunto pode ter valor de mercado superior à mera soma dos terrenos individuais, dado o potencial construtivo unificado em zona central da capital. Esse fator é frequentemente ignorado pela primeira oferta administrativa.
4. Direitos do proprietário na Rua General Couto de Magalhães
O proprietário de imóvel atingido pelo Decreto Estadual 70.211/2025 na Rua General Couto de Magalhães conserva, integralmente, os direitos previstos na Constituição Federal e no Decreto-Lei 3.365/1941. Em síntese técnica:
Direito à justa e prévia indenização em dinheiro, abrangendo o valor de mercado do terreno, das benfeitorias (acessões, edificações, reformas), do fundo de comércio quando houver atividade econômica regular no imóvel, e dos lucros cessantes em hipóteses específicas.
Direito à indenização integral à vista, jamais parcelada, salvo em acordo expresso e vantajoso ao expropriado.
Direito de impugnar judicialmente o valor ofertado pela CDHU. A ação de desapropriação admite ampla discussão sobre o quantum, com produção de prova pericial.
Direito a juros compensatórios desde a imissão provisória na posse, na forma do art. 15-A do Decreto-Lei 3.365/1941, e a juros moratórios após o trânsito em julgado.
Direito a honorários advocatícios sucumbenciais incidentes sobre a diferença entre a oferta inicial e a indenização final fixada em sentença, conforme art. 27, §§ 1º e 3º, do Decreto-Lei 3.365/1941.
Direito de retrocessão se a CDHU não destinar os imóveis da Rua General Couto de Magalhães à finalidade habitacional declarada.
4.1. Locatários e posseiros da Rua General Couto de Magalhães
Os imóveis atingidos integram região tradicional de locação residencial e comercial. Locatários têm direito à indenização pelo fundo de comércio, pelo ponto, pelas benfeitorias úteis e necessárias e por eventuais lucros cessantes. Posseiros de boa-fé com posse mansa e qualificada também devem ser indenizados pelas benfeitorias, sob pena de enriquecimento ilícito da CDHU.
5. Como será calculada a indenização dos imóveis da Rua General Couto de Magalhães
A primeira oferta da CDHU normalmente baseia-se em laudo administrativo elaborado por profissionais contratados pelo próprio expropriante. Esse laudo costuma adotar valores conservadores, valor venal de IPTU como referência, ou comparativos de mercado pouco representativos do potencial construtivo de imóveis no Distrito da República.
Para imóveis da Rua General Couto de Magalhães, a avaliação tecnicamente correta deve considerar:
Localização em zona central de São Paulo, com acesso direto a Estações da Linha 3-Vermelha (República e Anhangabaú) e à Linha 4-Amarela (República), com forte impacto sobre o valor de mercado.
Coeficiente de aproveitamento e potencial construtivo permitido pela legislação urbanística municipal (Lei 16.402/2016 e Plano Diretor Estratégico de São Paulo).
Valor da terra nua em zona central, mensurado por comparativos de transações recentes na própria região, e não por médias regionais.
Existência de edificações antigas, com avaliação pelo custo de reedição depreciado e não pelo valor contábil.
Para imóveis com atividade comercial: fundo de comércio, ponto, equipamentos, mercadorias, contratos de locação vigentes e clientela.
Em casos como este, com seis imóveis contíguos formando 2.675,00 m² em zona central, a indenização justa pode superar significativamente a oferta inicial. Aceitar a primeira proposta sem laudo pericial prévio independente é, na prática, abrir mão de patrimônio.
5.1. Laudo pericial prévio independente
Antes de qualquer assinatura, o proprietário da Rua General Couto de Magalhães deve providenciar laudo pericial prévio elaborado por engenheiro ou arquiteto avaliador devidamente registrado no CREA ou CAU, observando a NBR 14.653 da ABNT. Esse documento é a base técnica para negociar com a CDHU ou para impugnar a oferta no processo judicial.
6. O que fazer se você é proprietário ou inquilino na Rua General Couto de Magalhães
A primeira providência é não assinar nada antes de consultoria jurídica especializada. A CDHU costuma encaminhar oferta administrativa acompanhada de minuta de escritura de desapropriação amigável; assinar esse documento equivale a renunciar à discussão do valor.
A segunda providência é reunir a documentação do imóvel: matrícula atualizada do Cartório de Registro de Imóveis, IPTU dos últimos cinco anos, plantas, contratos de locação vigentes, documentos da atividade comercial quando houver, fotografias e comprovantes de benfeitorias.
A terceira providência é contratar laudo pericial prévio independente, conforme item 5.1 acima.
A quarta providência é avaliar a estratégia: negociação administrativa qualificada com a CDHU (com base no laudo) ou enfrentamento judicial, caso a oferta seja insuficiente. Em desapropriação por interesse social, a via judicial frequentemente resulta em indenização superior, com correção monetária plena, juros compensatórios desde a imissão provisória na posse e honorários advocatícios.
6.1. Cuidado com terceiros oferecendo “compra” do imóvel
Após a publicação do Decreto Estadual 70.211/2025 no Diário Oficial, é comum aparecerem intermediários oferecendo comprar imóveis da Rua General Couto de Magalhães por valores abaixo do mercado, prometendo “evitar a burocracia”. Trata-se de prática predatória: o adquirente assume sua posição no processo e fica com a indenização integral, paga pela CDHU, enquanto o expropriado original recebe fração do valor real.
7. Cronograma e próximos passos da desapropriação na Rua General Couto de Magalhães
Publicado em 16 de dezembro de 2025, o Decreto Estadual 70.211/2025 abre prazo de dois anos para a CDHU efetivar a desapropriação por acordo ou ação judicial, conforme o art. 3º da Lei 4.132/1962. Em geral, a sequência observada é a seguinte:
Notificação administrativa ao proprietário com oferta inicial, normalmente em até 90 dias após o decreto.
Tentativa de acordo extrajudicial. Sem consenso, ajuizamento da ação de desapropriação pela CDHU.
Pedido de imissão provisória na posse mediante depósito judicial do valor de avaliação prévia. A posse dos imóveis da Rua General Couto de Magalhães é transferida à CDHU pelo depósito; o expropriado preserva o direito de discutir o valor no processo, e o levantamento do depósito ocorre após a fixação da indenização definitiva, observados os percentuais legais.
Fase de prova pericial judicial, com nomeação de perito do juízo e indicação de assistentes técnicos pelas partes.
Sentença fixando a indenização. Eventual recurso ao Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo.
Trânsito em julgado, levantamento da diferença e expedição de carta de adjudicação à CDHU.
O ano de 2026 é decisivo: é nele que a CDHU deverá apresentar oferta e, em caso de impasse, ajuizar as ações. Quem se preparar com laudo pericial prévio independente e estratégia jurídica definida terá enorme vantagem na composição final.
8. O alerta sobre fraudes e ofertas insuficientes na região
Imóveis na Rua General Couto de Magalhães e arredores, no Distrito da República, costumam ser alvo de propostas administrativas com valores compatíveis com o cadastro fiscal (IPTU) e não com o valor real de mercado em zona central de São Paulo. Esse desalinhamento é estrutural e justifica, na quase totalidade dos casos, a impugnação técnica.
Não confunda interesse social com indenização menor. A finalidade da desapropriação não reduz o direito constitucional à justa e prévia indenização em dinheiro. O programa habitacional da CDHU é meritório, mas não autoriza compressão do patrimônio do expropriado. Função social da propriedade e direito de propriedade convivem; nenhum dos dois anula o outro.
9. O que fazer agora
Se você é proprietário, locatário, possuidor ou tem qualquer relação jurídica com os imóveis dos números 294, 300, 306, 318, 326 ou 342 da Rua General Couto de Magalhães, no Distrito da República, em São Paulo, atingidos pelo Decreto Estadual 70.211/2025, organize a documentação, contrate laudo pericial prévio independente e procure advogado com atuação dedicada em desapropriação antes de responder à CDHU. A diferença entre a oferta inicial e a indenização justa, neste tipo de operação em zona central, costuma ser expressiva, e só é capturada com estratégia técnica desde o primeiro contato.
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Fonte oficial: https://www.al.sp.gov.br/repositorio/legislacao/decreto/2025/decreto-70211-16.12.2025.html
Desapropriação na rua Rua General Couto de Magalhães em São Paulo: decreto-estadual 70211
Desapropriação na rua Rua General Couto de Magalhães em São Paulo: decreto-estadual 70211
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