Desapropriação na rua Rua Padre Dictino de La Parte Abia em São Paulo: decreto-estadual 69.825

Seu imóvel na Rua Padre Dictino de La Parte Abia foi atingido pelo decreto estadual 69.825/2025: o que isso significa na prática?

A publicação do decreto estadual 69.825, de 25 de agosto de 2025, pelo Governo do Estado de São Paulo, transformou a realidade dos proprietários da Rua Padre Dictino de La Parte Abia, no Distrito de Lajeado, zona leste da capital. Imóveis identificados nominalmente foram declarados de utilidade pública para fins de desapropriação, autorizando a Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo (CDHU) a promover a expropriação. Quem é proprietário, possuidor ou inquilino na via precisa entender, agora, o alcance jurídico desse ato e como preservar a justa e prévia indenização.

1. Onde fica a Rua Padre Dictino de La Parte Abia em São Paulo

A Rua Padre Dictino de La Parte Abia localiza-se no Distrito de Lajeado, Subprefeitura de Guaianases, zona leste de São Paulo/SP. Trata-se de via de uso predominantemente residencial, em região com forte demanda habitacional reprimida e alvo recorrente de programas estaduais de requalificação urbana conduzidos pela CDHU.

A área onde se insere a Rua Padre Dictino de La Parte Abia integra polígono de atuação histórica da Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo, com projetos voltados à substituição de moradias precárias por unidades habitacionais de interesse social. Para entender o desenho geral da operação que envolve a Rua Padre Dictino de La Parte Abia, recomenda-se a leitura do nosso guia definitivo sobre desapropriação, que apresenta a base normativa aplicável.

2. O que diz o decreto estadual 69.825/2025 sobre a Rua Padre Dictino de La Parte Abia

O decreto estadual 69.825, publicado em 25 de agosto de 2025, declara de utilidade pública, para fins de desapropriação, imóveis necessários à execução de programa habitacional para famílias de baixa renda e de desenvolvimento e requalificação urbana no Distrito de Lajeado. A CDHU foi designada como expropriante, com poderes para promover a desapropriação amigável ou judicial, na forma do Decreto-Lei 3.365/1941.

O decreto atinge, na Rua Padre Dictino de La Parte Abia, dois conjuntos de imóveis cadastrados no Setor 193, Quadra 22:

• Setor 193, Quadra 22 (a): Rua Padre Dictino de La Parte Abia, nºs 149 e 153, cadastros municipais 193.022.0105-7 e 193.022.0106-5, área total de 390,00 m².
• Setor 193, Quadra 22 (b): Rua Padre Dictino de La Parte Abia, nº 127, cadastro municipal 193.022.0168-5, área de 130,00 m².

Soma-se, no mesmo decreto, área expressiva na Rua Manoel da Mota Coutinho (Setor 193, Quadra 84), totalizando 2.575,00 m² de intervenção no perímetro de Lajeado. O conjunto evidencia que a operação não é pontual: trata-se de remembramento de glebas para implantação de empreendimento habitacional integrado.

2.1. Base legal invocada

O decreto se ampara na Lei Geral de Desapropriações (Decreto-Lei 3.365/1941) e na Lei 4.132/1962, esta última específica para desapropriação por interesse social, hipótese típica dos programas habitacionais da CDHU. Aplicam-se, ainda, o art. 5º, XXIV, da Constituição Federal, que assegura justa e prévia indenização em dinheiro, e o art. 182, § 3º, da Constituição, no que toca à desapropriação urbana.

3. Quais imóveis da Rua Padre Dictino de La Parte Abia estão na faixa de desapropriação

Estão expressamente listados no decreto estadual 69.825/2025 três imóveis na Rua Padre Dictino de La Parte Abia: nºs 127, 149 e 153, todos no Distrito de Lajeado. A identificação por cadastro municipal (193.022.0105-7, 193.022.0106-5 e 193.022.0168-5) elimina dúvida quanto aos lotes atingidos. O total na via é de 520,00 m², distribuídos em duas situações cadastrais distintas dentro da mesma Quadra 22.

Quem possui imóvel imediatamente vizinho aos lotes citados na Rua Padre Dictino de La Parte Abia também precisa de atenção. Em projetos habitacionais conduzidos pela CDHU, é comum a ampliação posterior do polígono por novo decreto complementar, especialmente quando o remanescente do quarteirão se mostra antieconômico para o particular ou inviável para o projeto urbanístico.

3.1. Imóveis ocupados, alugados ou em condomínio na Rua Padre Dictino de La Parte Abia

A desapropriação atinge o imóvel, não a pessoa. Logo, na Rua Padre Dictino de La Parte Abia, são afetados proprietários registrais, possuidores com posse mansa e pacífica, herdeiros em inventário, condôminos, locatários comerciais e residenciais, e titulares de benfeitorias. Cada um possui legitimidade própria, em maior ou menor grau, para discutir indenização ou verbas autônomas, como fundo de comércio e benfeitorias úteis e necessárias.

4. Direitos do proprietário na Rua Padre Dictino de La Parte Abia

O proprietário atingido pelo decreto estadual 69.825/2025 na Rua Padre Dictino de La Parte Abia tem, em primeiro plano, direito à justa e prévia indenização em dinheiro, por imposição direta do art. 5º, XXIV, da Constituição Federal. Não há cessão obrigatória do imóvel sem pagamento integral do valor justo: a obrigação de aceitar a oferta da CDHU não existe, conforme detalhamos no artigo sou obrigado a aceitar a desapropriação.

Os direitos centrais do expropriado na Rua Padre Dictino de La Parte Abia são:

• Recusar a oferta administrativa quando inferior ao valor de mercado.
• Exigir indenização integral à vista, e não parcelada ou em CRI/título.
• Pleitear juros compensatórios sobre eventual imissão provisória na posse, na forma do art. 15-A do Decreto-Lei 3.365/1941.
• Receber honorários advocatícios sobre a diferença entre a oferta e a indenização final, na forma do art. 27 do Decreto-Lei 3.365/1941.
• Discutir benfeitorias, fundo de comércio e perda de testada de imóveis comerciais.

4.1. Imissão provisória na posse: o que efetivamente ocorre

Caso a CDHU ajuíze ação judicial sobre imóvel na Rua Padre Dictino de La Parte Abia, poderá requerer imissão provisória na posse mediante depósito judicial do valor de avaliação prévia. A posse é transferida ao expropriante por força do depósito; o expropriado, contudo, preserva integralmente o direito de discutir o valor depositado, que costuma ficar muito abaixo do real. O levantamento do depósito ocorre após a fixação da indenização definitiva, em sentença ou acordo homologado, e não no momento da imissão.

5. Como será calculada a indenização na Rua Padre Dictino de La Parte Abia

A indenização dos imóveis da Rua Padre Dictino de La Parte Abia deve refletir o valor real de mercado na data da avaliação judicial, e não a oferta administrativa apresentada pela CDHU. A experiência do escritório Andere Neto demonstra que ofertas iniciais em programas habitacionais estaduais costumam ser construídas a partir de planilhas internas defasadas, com fatores de depreciação exagerados e desconsideração de elementos comparativos do mercado imobiliário da zona leste.

A composição correta da justa e prévia indenização engloba:

• Valor do terreno na Rua Padre Dictino de La Parte Abia, calculado por método comparativo direto de dados de mercado.
• Valor da construção, pelo custo de reedição depreciado conforme NBR 14.653.
• Benfeitorias úteis e necessárias.
• Eventual fundo de comércio, em caso de imóvel com atividade empresarial estabelecida.
• Juros compensatórios e moratórios, na forma do Decreto-Lei 3.365/1941 e da jurisprudência consolidada.

5.1. A importância do laudo pericial prévio

Antes de qualquer manifestação à CDHU, o proprietário da Rua Padre Dictino de La Parte Abia deve buscar laudo pericial prévio, elaborado por engenheiro avaliador independente. Esse documento balizará a contraproposta, fundamentará a recusa da oferta administrativa e instruirá, futuramente, a impugnação judicial ao laudo apresentado pela expropriante. Sem laudo pericial prévio, o proprietário negocia no escuro.

6. O que fazer se você é proprietário ou inquilino na Rua Padre Dictino de La Parte Abia

A primeira providência é reunir a documentação dominial e de ocupação do imóvel na Rua Padre Dictino de La Parte Abia: matrícula atualizada (extraída no 9º ou no Registro de Imóveis competente para a região de Guaianases), IPTU, plantas, alvarás, contratos de locação, comprovantes de benfeitorias, fotos do estado atual, cadastro municipal e eventuais inventários em curso.

Em seguida, recomenda-se contratar advogado especializado em desapropriação ANTES de assinar qualquer documento da CDHU, inclusive termos de vistoria, autorizações de avaliação ou propostas iniciais. Detalhamos o fluxo administrativo e judicial completo no nosso material sobre desapropriação de imóvel.

6.1. Inquilinos e ocupantes na Rua Padre Dictino de La Parte Abia

Inquilinos e ocupantes da Rua Padre Dictino de La Parte Abia também têm direitos. Locatários comerciais podem pleitear indenização por fundo de comércio e por interrupção da atividade. Ocupantes de boa-fé com posse longa podem ter direito a auxílio-moradia ou inclusão em programas substitutivos, conforme parametrizado pela CDHU em projetos análogos.

7. Cronograma e próximos passos para a Rua Padre Dictino de La Parte Abia

Com o decreto estadual 69.825/2025 publicado em 25 de agosto de 2025, a CDHU dispõe de cinco anos para promover a desapropriação dos imóveis da Rua Padre Dictino de La Parte Abia, prazo de caducidade previsto no art. 10 do Decreto-Lei 3.365/1941. Dentro desse intervalo, a expectativa é que a Companhia inicie, ainda em 2025 e ao longo de 2026, contatos administrativos com os proprietários, vistorias e apresentação de ofertas.

Os passos típicos são:

• Notificação administrativa da CDHU ao proprietário do imóvel da Rua Padre Dictino de La Parte Abia.
• Vistoria técnica e elaboração de laudo de avaliação pela expropriante.
• Apresentação de oferta indenizatória.
• Tentativa de acordo extrajudicial ou ajuizamento de ação de desapropriação na Justiça Estadual.
• Eventual pedido de imissão provisória na posse, mediante depósito judicial.
• Perícia judicial e fixação da indenização definitiva em sentença.

7.1. Por que agir agora

Quem se antecipa na Rua Padre Dictino de La Parte Abia, com laudo pericial prévio e estratégia jurídica definida, chega à mesa de negociação em posição muito superior. Os proprietários que aguardam a ação judicial costumam aceitar valores depositados a título de avaliação provisória, perdendo poder de barganha e prolongando, sem necessidade, o levantamento do que efetivamente lhes é devido.

8. O alerta sobre fraudes nesta região

Sempre que um decreto expropriatório se torna público em São Paulo, especialmente em áreas de programas habitacionais como o do Distrito de Lajeado, surgem terceiros oferecendo serviços de “intermediação” aos proprietários da Rua Padre Dictino de La Parte Abia. Documentos não devem ser assinados sem revisão por advogado próprio. A CDHU é o único expropriante autorizado pelo decreto estadual 69.825/2025; qualquer pessoa que se apresente como “representante” para antecipar valores ou comprar direitos creditórios deve ser tratada com extrema cautela.

Leia também:

• Advogado de desapropriação
• Sou obrigado a aceitar a desapropriação?
• Desapropriação de imóvel
• Desapropriação por utilidade pública: entenda seus direitos e o que diz a lei
• Desapropriação: o guia definitivo sobre os seus direitos

Fonte oficial: https://www.al.sp.gov.br/repositorio/legislacao/decreto/2025/decreto-69825-26.08.2025.html