Decreto 69.592/2025 atinge imóveis na Avenida Siqueira Campos, Rua Padre Anchieta e Avenida Senador Dantas, no Bairro Macuco, em Santos: o que o proprietário precisa saber agora?
O Governo do Estado de São Paulo publicou, em 8 de junho de 2025, o Decreto Estadual nº 69.592/2025, declarando de interesse social, para fins de desapropriação pela CDHU, imóvel localizado na Avenida Siqueira Campos, Rua Padre Anchieta e Avenida Senador Dantas, Bairro Macuco, Município e Comarca de Santos/SP. A área total atingida soma 26.820,73 m² e será destinada à implantação de Programa Habitacional e de Desenvolvimento Urbano para famílias de baixa renda. Para os atuais proprietários, posseiros e inquilinos da Avenida Siqueira Campos, Rua Padre Anchieta e Avenida Senador Dantas, o decreto é o marco zero da disputa pela justa e prévia indenização.
1. Onde fica a Avenida Siqueira Campos, Rua Padre Anchieta e Avenida Senador Dantas em Santos
A Avenida Siqueira Campos, Rua Padre Anchieta e Avenida Senador Dantas formam o perímetro do imóvel atingido pelo Decreto 69.592/2025, todo localizado no Bairro Macuco, na zona leste de Santos. O Macuco é um bairro de ocupação consolidada, com forte presença residencial de classe média e baixa, comércio de bairro e proximidade com o porto, o que historicamente pressiona o valor do solo urbano na região.
A Avenida Siqueira Campos é uma das vias estruturantes do Macuco, conectando o bairro a corredores de circulação que descem em direção à orla. A Rua Padre Anchieta corta o quarteirão em sentido transversal, e a Avenida Senador Dantas fecha o perímetro do imóvel objeto da desapropriação. Quem mora ou tem imóvel nesse miolo precisa entender que está dentro de uma poligonal já formalmente declarada de interesse social pela CDHU.
Para um panorama completo do programa habitacional da CDHU em Santos e da relação com outros decretos expropriatórios, consulte nosso guia sobre desapropriação por utilidade pública.
2. O que diz o Decreto 69.592/2025 sobre a Avenida Siqueira Campos, Rua Padre Anchieta e Avenida Senador Dantas
O Decreto 69.592, assinado em 8 de junho de 2025 pelo Governador do Estado de São Paulo, tem fundamento na Lei 4.132/1962 (desapropriação por interesse social) e no Decreto-Lei 3.365/1941 (Lei Geral de Desapropriações). O ato declara de interesse social, para fins de desapropriação pela Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo (CDHU), o imóvel da Avenida Siqueira Campos, Rua Padre Anchieta e Avenida Senador Dantas, com 26.820,73 m².
A finalidade é a implantação de Programa Habitacional e de Desenvolvimento Urbano para famílias de baixa renda no Bairro Macuco, em Santos. A CDHU fica autorizada a promover, por via amigável ou judicial, todas as medidas necessárias à efetivação da desapropriação, podendo invocar caráter de urgência para fins de imissão provisória na posse, nos termos do art. 15 do Decreto-Lei 3.365/1941.
A norma constitucional aplicável é o art. 5º, XXIV, e o art. 182, § 3º, da Constituição Federal, que exigem justa e prévia indenização em dinheiro em desapropriação urbana. Ou seja, antes da CDHU consolidar o domínio, o expropriado da Avenida Siqueira Campos, Rua Padre Anchieta e Avenida Senador Dantas tem direito constitucionalmente assegurado à reparação plena.
3. Quais imóveis da Avenida Siqueira Campos, Rua Padre Anchieta e Avenida Senador Dantas estão na faixa de desapropriação
Diferentemente das desapropriações lineares de rodovias e metrôs, o Decreto 69.592/2025 atinge um imóvel poligonal único de 26.820,73 m² delimitado pelas três vias. Em regra, esse formato significa que TODOS os lotes inseridos no perímetro são alcançados pelo ato expropriatório, sejam residenciais, comerciais ou de uso misto.
Estão em risco de desapropriação imóveis com as seguintes características na Avenida Siqueira Campos, Rua Padre Anchieta e Avenida Senador Dantas:
- Casas e sobrados residenciais com testada para qualquer das três vias
- Edifícios residenciais e comerciais inseridos no perímetro do imóvel
- Galpões, oficinas e estabelecimentos comerciais voltados ao Macuco
- Lotes vagos e terrenos com benfeitorias precárias
- Posses não tituladas com ocupação consolidada
A poligonal de 26.820,73 m² equivale a aproximadamente 2,68 hectares, o que indica supressão integral de uma quadra ou agrupamento de quadras no Macuco. Proprietários e ocupantes da Avenida Siqueira Campos, Rua Padre Anchieta e Avenida Senador Dantas devem solicitar à CDHU a planta cadastral com a delimitação exata da poligonal, sob pena de não saberem com precisão se o seu imóvel está dentro ou fora da área expropriada.
4. Direitos do proprietário na Avenida Siqueira Campos, Rua Padre Anchieta e Avenida Senador Dantas
O proprietário atingido pelo Decreto 69.592/2025 na Avenida Siqueira Campos, Rua Padre Anchieta e Avenida Senador Dantas é titular de direitos que não podem ser reduzidos pela CDHU à proposta inicial de avaliação administrativa.
O primeiro direito é à justa e prévia indenização, garantida pelo art. 5º, XXIV, da Constituição Federal. “Justa” significa indenização integral à vista, capaz de recolocar o expropriado em situação patrimonial equivalente à anterior. “Prévia” significa que a transferência do domínio só se aperfeiçoa com o pagamento integral do valor fixado em sentença ou acordo homologado.
O segundo direito é a discutir a avaliação. A oferta administrativa da CDHU não vincula o expropriado. Recusada a proposta, o expropriante deverá ajuizar a ação de desapropriação e, querendo a posse antecipada, depositar em juízo o valor da avaliação prévia. A imissão provisória na posse se dá mediante esse depósito judicial: a posse é transferida à CDHU, mas o expropriado preserva o direito de discutir o valor no processo. O levantamento do depósito ocorre após a fixação da indenização definitiva.
O terceiro direito é à inclusão de todas as parcelas indenizáveis: terreno, benfeitorias (residenciais, comerciais e acessórias), fundo de comércio quando se tratar de ponto comercial estabelecido na Avenida Siqueira Campos, Rua Padre Anchieta e Avenida Senador Dantas, juros compensatórios pela perda antecipada da posse (art. 15-A do Decreto-Lei 3.365/1941), juros moratórios, correção monetária integral e honorários advocatícios sucumbenciais (art. 27 do Decreto-Lei 3.365/1941).
Para mais informações sobre a obrigatoriedade ou não de aceitar a oferta, leia sou obrigado a aceitar a desapropriação.
5. Como será calculada a indenização dos imóveis da Avenida Siqueira Campos, Rua Padre Anchieta e Avenida Senador Dantas
A CDHU produzirá um laudo administrativo de avaliação, em regra com metodologia comparativa direta de dados de mercado. A experiência prática demonstra que essas avaliações tendem a subestimar o valor do imóvel, seja pela escolha de amostras inadequadas, seja pela aplicação de fatores de homogeneização desfavoráveis ao expropriado.
No Macuco, a indenização justa pelos imóveis da Avenida Siqueira Campos, Rua Padre Anchieta e Avenida Senador Dantas precisa considerar:
- Valor de mercado do terreno na zona urbana consolidada de Santos
- Custo unitário básico de reprodução das benfeitorias, com depreciação real
- Valor do ponto comercial e do fundo de comércio para imóveis com atividade econômica
- Custos de remoção, mudança e realocação familiar
- Lucros cessantes para imóveis com locação ou exploração econômica
A diferença entre a oferta administrativa e o valor justo, em desapropriações da CDHU em áreas urbanas centrais como o Macuco, frequentemente ultrapassa 50%. Sem laudo pericial prévio independente, o expropriado da Avenida Siqueira Campos, Rua Padre Anchieta e Avenida Senador Dantas tende a aceitar valor muito inferior ao devido.
5.1. Laudo pericial prévio independente
Antes de qualquer manifestação à CDHU, o expropriado deve contratar engenheiro avaliador credenciado para elaborar laudo pericial prévio. Esse documento é a principal arma técnica do proprietário e baliza a defesa em juízo, fundamenta contraprova ao laudo administrativo e dá lastro probatório à fixação da justa indenização.
6. O que fazer se você é proprietário ou inquilino na Avenida Siqueira Campos, Rua Padre Anchieta e Avenida Senador Dantas
A primeira providência é reunir a documentação completa do imóvel: matrícula atualizada do CRI competente em Santos, IPTU dos últimos cinco anos, plantas, habite-se, alvarás, contratos de locação vigentes e comprovantes de benfeitorias. Sem documentação, a defesa fica fragilizada.
A segunda providência é não assinar nada antes de análise jurídica. A CDHU costuma apresentar termos de acordo, autorizações de avaliação e propostas extrajudiciais com cláusulas de quitação plena. Assinar precipitadamente significa, na prática, abrir mão de discutir o valor.
A terceira providência é acionar advogado especialista em desapropriação para análise do Decreto 69.592/2025, do laudo administrativo da CDHU e da estratégia de negociação. A defesa técnica deve ser construída antes do ajuizamento da ação. Para entender o passo a passo, recomenda-se a leitura do nosso guia definitivo sobre desapropriação.
Inquilinos da Avenida Siqueira Campos, Rua Padre Anchieta e Avenida Senador Dantas também têm direitos: indenização por benfeitorias úteis e necessárias, fundo de comércio quando empresários, e ressarcimento por mudança e realocação. Não confunda: o inquilino não é o titular do domínio, mas é credor de parcelas próprias na desapropriação.
7. Cronograma e próximos passos da desapropriação na Avenida Siqueira Campos, Rua Padre Anchieta e Avenida Senador Dantas
Publicado o Decreto 69.592 em 8 de junho de 2025, a CDHU dispõe de prazo legal para promover a desapropriação. Conforme o art. 3º da Lei 4.132/1962, aplica-se o prazo de dois anos, dentro do qual a expropriante deve efetivar a desapropriação por via amigável ou ajuizar a ação. Esse prazo extingue-se em junho de 2027, sob pena de caducidade do decreto.
Os próximos passos esperados são: realização do levantamento cadastral pela CDHU em todos os imóveis da poligonal; notificação dos proprietários para vistoria; emissão de laudo administrativo; oferta de proposta extrajudicial; recusa ou aceitação; ajuizamento da ação de desapropriação na Vara da Fazenda Pública de Santos; eventual pedido de imissão provisória na posse com depósito judicial.
O expropriado da Avenida Siqueira Campos, Rua Padre Anchieta e Avenida Senador Dantas que se antecipar e construir defesa técnica desde agora chega à mesa de negociação em posição muito superior. Esperar o ajuizamento da ação é estratégia equivocada, porque a CDHU já terá consolidado seu laudo administrativo e a inversão da narrativa em juízo é processualmente mais difícil.
7.1. Imissão provisória na posse e depósito judicial
Se a CDHU pedir imissão provisória, depositará em juízo o valor da avaliação prévia. Repita-se: depósito não é pagamento. A posse é transferida à expropriante, mas o expropriado preserva o direito de discutir o valor. O levantamento do depósito só ocorre após a fixação da indenização definitiva, observada a regra do art. 33 do Decreto-Lei 3.365/1941.
8. O alerta sobre fraudes na Avenida Siqueira Campos, Rua Padre Anchieta e Avenida Senador Dantas
Toda área declarada para programa habitacional da CDHU atrai intermediários sem habilitação que se aproximam dos proprietários oferecendo “agilização” do processo, “indenização garantida” ou “compra antecipada do imóvel”. Não existe agilização legal: o processo de desapropriação é regido por prazos legais e provas técnicas.
Não assine procuração para terceiros não advogados. Não transfira o imóvel por preço vil sob alegação de “antecipar a desapropriação”. Não receba valores em dinheiro sem termo formal e homologação. O expropriado da Avenida Siqueira Campos, Rua Padre Anchieta e Avenida Senador Dantas que se proteger contra esse tipo de aliciamento preserva integralmente o direito à justa e prévia indenização. Para entender o procedimento correto, leia também desapropriação de imóvel.
Leia também:
- Advogado especialista em desapropriação
- Sou obrigado a aceitar a desapropriação?
- Desapropriação de imóvel: como funciona
- Desapropriação por utilidade pública: direitos e lei
- Desapropriação: o guia definitivo sobre seus direitos
Fonte oficial: https://www.al.sp.gov.br/repositorio/legislacao/decreto/2025/decreto-69592-09.06.2025.html
Desapropriação na Avenida Siqueira Campos, Rua Padre Anchieta e Avenida Senador Dantas em Santos: Decreto 69.592/2025
Desapropriação na Avenida Siqueira Campos, Rua Padre Anchieta e Avenida Senador Dantas em Santos: Decreto 69.592/2025
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