Você é proprietário lindeiro à Rodovia SP 055 em Itanhaém e teve notícia de que a faixa em frente ao seu imóvel será desapropriada para implantação de marginal?
📌 O que você precisa saber
- A Resolução SPI 059/2026, publicada em 18 de maio de 2026, declarou de utilidade pública uma área de 2.228,26 m² na Rodovia SP 055, entre os km 328+800m e 331+400m, em Itanhaém/SP, para implantação de marginal na pista oeste, sentido Peruíbe.
- A expropriante é a Concessionária Companhia de Concessões Rodoviárias do Novo Litoral de São Paulo, atuando por delegação contratual do Estado de São Paulo.
- O imóvel atingido está vinculado à matrícula nº 211.170 do 1º Oficial de Registro de Imóveis de Itanhaém, exigindo análise técnica imediata do título e da área a ser destacada.
- O expropriado tem direito a justa e prévia indenização, com base em CF art. 5º XXIV e no Decreto-Lei 3.365/1941, abrangendo terreno, benfeitorias, fundo de comércio (quando aplicável) e remanescente antieconômico.
- Em obras de marginal, é frequente que a oferta administrativa subavalie a perda de testada e os efeitos colaterais sobre o remanescente, o que torna decisiva a contraprova técnica.
A publicação da Resolução SPI 059/2026 pela Secretaria de Parcerias em Investimentos do Estado de São Paulo, com data de 13 de maio de 2026 e veiculada no Diário Oficial em 18 de maio de 2026, formalizou a declaração de utilidade pública (DUP) de área lindeira à Rodovia SP 055, em Itanhaém, para implantação de marginal entre o km 328+800m e o km 331+400m. A medida se ampara no Decreto-Lei 3.365/1941, que disciplina a desapropriação por utilidade pública, e no comando constitucional da justa e prévia indenização em dinheiro, fixado pelo CF art. 5º, XXIV. O ato administrativo autoriza a concessionária a promover medidas amigáveis e, frustradas estas, a ação judicial de desapropriação, com pedido de imissão provisória na posse.
O recorte espacial é estreito mas sensível: 2.228,26 m² distribuídos por aproximadamente 2,6 quilômetros de extensão na pista oeste, sentido Peruíbe. Isso significa, na prática, uma faixa marginal estreita que se desloca da pista existente para o interior dos lotes confrontantes. Para imóveis de testada longa, o impacto pode ser desproporcional, com diminuição da frente útil, prejuízo ao acesso e, em algumas tipologias, comprometimento da viabilidade econômica do remanescente.
💡 O que é uma marginal e por que ela exige desapropriação
A marginal é uma via lateral à pista principal de rodovia, destinada a absorver o tráfego local, acessos a propriedades lindeiras, conversões e baixas velocidades. Sua implantação exige faixa adicional além da faixa de domínio existente, o que provoca avanço sobre lotes particulares confrontantes. Por isso, mesmo intervenções aparentemente pequenas em metragem podem desencadear desapropriações múltiplas ao longo do eixo viário.
1. Localização e contexto do empreendimento
A intervenção declarada pela Resolução SPI 059/2026 se desenvolve em trecho específico da Rodovia SP 055 no município de Itanhaém, no litoral sul paulista. O segmento atingido, situado entre o km 328+800m e o km 331+400m, percorre região marcada por uso misto: imóveis residenciais de veraneio, pequenos comércios voltados ao tráfego rodoviário, galpões logísticos e propriedades em transição entre rural e urbano. A pista oeste, sentido Peruíbe, concentra o avanço da marginal e, portanto, é nela que se localizam os lotes diretamente atingidos.
O imóvel central da resolução, identificado pela matrícula nº 211.170 do 1º Oficial de Registro de Imóveis de Itanhaém, é o que fornece a área de 2.228,26 m² destacada para a obra. Esse dado registral é a porta de entrada para todo o trabalho técnico: a matrícula permite identificar o titular, o histórico de transmissões, eventuais ônus reais, restrições urbanísticas e a configuração precisa da área remanescente após o destaque.
⚖️ Faixa de domínio, faixa non aedificandi e área a desapropriar não se confundem
A faixa de domínio é o terreno público lindeiro à pista, já incorporado ao patrimônio estatal. A faixa non aedificandi de 15 metros, prevista no art. 4º, III, da Lei 6.766/1979, é restrição urbanística que limita edificações sobre área particular, mas não retira a propriedade. Já a área a desapropriar é nova subtração patrimonial, exige indenização e não pode ser substituída por mera imposição de restrição administrativa. Confundir esses três conceitos é estratégia comum em ofertas administrativas subavaliadas.
2. Logradouros e perímetros atingidos
A seguir, o quadro com o eixo viário e o trecho rodoviário envolvidos na declaração de utilidade pública, conforme texto da resolução publicada no Diário Oficial do Estado.
| Logradouro | Trecho/marco | Área aprox. | Função no perímetro |
|---|---|---|---|
| Rodovia SP 055 | Km 328+800m ao km 331+400m, pista oeste, sentido Peruíbe | 2.228,26 m² | Faixa lindeira destacada para implantação de marginal, com origem na matrícula nº 211.170 do 1º ORI de Itanhaém |
A Rodovia SP 055, conhecida como Rodovia Padre Manoel da Nóbrega no trecho que atravessa o litoral sul paulista, é eixo estruturante de conexão entre os municípios da Baixada Santista e o sul do Estado. O segmento em Itanhaém compreendido entre o km 328+800m e o km 331+400m apresenta densidade ocupacional crescente, com lotes confrontantes que somam, ao longo do tempo, demandas por acessos seguros, retornos e vias auxiliares. Por isso, a justificativa de implantação de marginal sobre a pista oeste da SP 055 está alinhada com a função técnica do empreendimento.
3. Motivação técnica da intervenção
A implantação de marginal entre o km 328+800m e o km 331+400m da Rodovia SP 055 atende a duas funções rodoviárias clássicas: segregação do tráfego local em relação ao tráfego de passagem em alta velocidade e organização dos acessos a propriedades lindeiras, evitando manobras perigosas diretamente na pista principal. Essas funções, do ponto de vista técnico-rodoviário, são reconhecidamente legítimas e amparam a declaração de utilidade pública nos termos do Decreto-Lei 3.365/1941.
O ponto que merece atenção do expropriado não é a legitimidade da obra, mas o desenho da faixa. Marginais admitem traçados alternativos, larguras variáveis, soluções de drenagem distintas e adoção parcial da faixa non aedificandi já existente. A escolha técnica feita pela concessionária expropriante reflete uma das soluções possíveis, não a única. Quando o desenho adotado provoca corte excessivamente desigual entre lotes confrontantes, abre-se margem técnica para discussão sobre o quantum indenizatório, sobretudo em relação aos efeitos sobre o remanescente.
⚠️ A concessionária é a expropriante, mas atua no interesse do contrato
A Concessionária Companhia de Concessões Rodoviárias do Novo Litoral de São Paulo é entidade privada que opera por delegação contratual do Estado. Como qualquer empresa, persegue equilíbrio econômico-financeiro do contrato e tende a oferecer o menor valor administrativo possível, transferindo ao expropriado o ônus de provocar o Judiciário para obter a diferença até a justa indenização. Aceitar a primeira oferta sem contraprova técnica é, em regra, decisão patrimonialmente desvantajosa.
4. Direitos do expropriado: o que a Constituição e o Decreto-Lei garantem
O alicerce do regime indenizatório está no CF art. 5º, XXIV, que exige justa e prévia indenização em dinheiro. Justa significa que a indenização deve reconstituir integralmente o patrimônio atingido, incluindo terreno, benfeitorias, acessórios e prejuízos derivados. Prévia significa que a perda da propriedade não pode anteceder o pagamento, com a única ressalva da imissão provisória na posse mediante depósito judicial regulado pelo Decreto-Lei 3.365/1941.
Em desapropriações para implantação de marginal, como a determinada pela Resolução SPI 059/2026 na Rodovia SP 055 em Itanhaém, o conjunto de rubricas indenizatórias deve cobrir, com base em laudo pericial prévio, todas as parcelas elencadas pelas normas técnicas e legais aplicáveis.
| Rubrica | Norma técnica/legal | Observações |
|---|---|---|
| Valor do terreno | NBR 14.653-2 | Tratamento científico de amostras com fator oferta, localização, esquina, topografia e zoneamento. |
| Edificações e benfeitorias | NBR 14.653-2 e NBR 12.721 | Custo de reedição com depreciação física e funcional. |
| Fundo de comércio | NBR 14.653-4 | Aplicável a postos, restaurantes e galpões consolidados à beira da SP 055. |
| Perda de testada e remanescente antieconômico | NBR 14.653-2 | Desvalorização do que sobra, com avaliação de viabilidade econômica residual. |
| Juros compensatórios | Art. 15-A, DL 3.365/1941 | Sobre a diferença entre o depositado para imissão provisória e a indenização final. |
| Juros moratórios | Art. 15-B, DL 3.365/1941 | A partir do termo legal, sobre o valor da condenação. |
| Honorários advocatícios | Art. 27, DL 3.365/1941 | Sobre a diferença entre oferta e condenação. |
Sobre o valor principal incidem juros compensatórios sobre a diferença entre o valor depositado para imissão provisória na posse e a indenização final, na forma do art. 15-A do Decreto-Lei 3.365/1941, e juros moratórios na forma do art. 15-B do mesmo diploma. A correção monetária é plena, abrangendo todo o período entre a perda da posse e o pagamento efetivo.
5. Perda de testada e remanescente antieconômico em obras de marginal
A implantação de marginal típica entre o km 328+800m e o km 331+400m da Rodovia SP 055 tende a consumir, em cada imóvel atingido, uma faixa de profundidade limitada mas estendida ao longo de toda a frente do lote. Esse desenho transversal, embora subtraia menor metragem absoluta, tem efeito desproporcional sobre o valor patrimonial. Imóveis comerciais perdem visibilidade, ponto de parada e área útil de manobra. Imóveis residenciais perdem recuo, privacidade e qualidade ambiental devido à aproximação da nova via.
🏠 Perfis mais sensíveis à perda de testada na SP 055
i. Postos de combustíveis e lojas de conveniência que dependem de fluxo de entrada direto.
ii. Restaurantes e padarias rodoviárias com vagas frontais.
iii. Galpões logísticos com pátios de manobra de caminhões.
iv. Pousadas e chácaras de veraneio com testada para a SP 055 como elemento de identificação.
v. Lotes pequenos em que a faixa de 15 metros de non aedificandi já consome boa parte da profundidade útil.
Quando a área remanescente perde viabilidade econômica autônoma, configura-se o remanescente antieconômico, hipótese em que o expropriado tem direito a postular a indenização da totalidade do imóvel, ou, alternativamente, a compensação pela depreciação severa do que sobra. A configuração do remanescente antieconômico exige demonstração técnica em laudo, com análise de viabilidade construtiva, parâmetros de zoneamento municipal de Itanhaém e estudo de mercado do entorno da Rodovia SP 055.
6. Desapropriação ou servidão administrativa: a distinção que altera o valor
Em intervenções rodoviárias, é frequente que a expropriante proponha o instrumento de servidão administrativa em lugar da desapropriação plena, sob argumento de que a área será utilizada apenas parcialmente ou para finalidade específica. Em obras de marginal, porém, a regra é a desapropriação plena, pois há subtração efetiva da posse e da propriedade, com integração definitiva da área ao corpo viário.
💡 Por que isso importa economicamente
A servidão administrativa indeniza apenas a perda parcial de utilidade sobre a área onerada, geralmente em percentual inferior ao valor de mercado integral do terreno. A desapropriação plena indeniza o valor integral do bem subtraído. Aceitar enquadramento como servidão quando, materialmente, há desapropriação, é renunciar a parte relevante da indenização.
7. Imissão provisória na posse e seus efeitos
Frustrada a via amigável, a concessionária propõe ação judicial de desapropriação e requer imissão provisória na posse mediante depósito do valor de avaliação prévia em juízo. Deferida pelo juiz, a posse é transferida ao expropriante, autorizando o início imediato das obras de implantação da marginal entre o km 328+800m e o km 331+400m da Rodovia SP 055. O expropriado, nesse momento, não levanta o valor depositado nem perde o direito de discutir o quantum no processo.
⚖️ Imissão provisória não é pagamento da indenização
O depósito da concessionária para imissão provisória é apenas garantia. O levantamento do depósito pelo expropriado só ocorre após a fixação da indenização definitiva por sentença ou acordo homologado, e mesmo assim limitado às condições legais (prova de propriedade, quitação de tributos sobre o imóvel, certidões). Em desapropriação amigável extrajudicial, o pagamento ocorre conforme contrato, e não pela via da imissão.
8. Direitos do inquilino e do locatário comercial à beira da SP 055
O regime indenizatório do expropriado proprietário não se confunde com o regime do inquilino. Inquilinos comerciais com pontos consolidados na orla da Rodovia SP 055, especialmente postos, restaurantes e lojas de apoio rodoviário, têm rubricas próprias e autônomas, distintas das devidas ao proprietário do imóvel.
🛡️ Rubricas próprias do inquilino comercial
i. Indenização pelo fundo de comércio formado naquele ponto, conforme NBR 14.653-4.
ii. Despesas com mudança, desmontagem e transporte de equipamentos.
iii. Lucros cessantes do período de transição até reinstalação em ponto equivalente.
iv. Adaptação e reforma do novo ponto, quando necessária para manter o padrão operacional.
v. Indenização por benfeitorias úteis e necessárias realizadas com autorização contratual.
Esses direitos não são deduzidos da indenização paga ao proprietário. São pleitos autônomos, exigíveis diretamente em face da expropriante na ação judicial ou em negociação administrativa paralela.
9. Plano de ação para o expropriado da Resolução SPI 059/2026
A reação juridicamente estruturada à Resolução SPI 059/2026 começa antes da primeira oferta administrativa da concessionária. O expropriado que se antecipa preserva margem de negociação e evita armadilhas decorrentes de aceitação precoce.
💡 1ª medida: regularização documental
Atualizar a matrícula nº 211.170 do 1º ORI de Itanhaém ou outra matrícula confrontante atingida, levantar IPTU dos últimos exercícios, reunir habite-se, alvarás, contratos de locação, notas fiscais de benfeitorias e licenças ambientais. Sem documentação organizada, a oferta administrativa tende a ignorar componentes legítimos da indenização.
💡 2ª medida: laudo pericial prévio independente
Contratar profissional habilitado para elaborar laudo pericial prévio com base na NBR 14.653-2 e, sendo o caso, na NBR 14.653-4. O laudo é peça central da negociação e da futura impugnação à oferta da concessionária, especialmente em rubricas como perda de testada, depreciação do remanescente e fundo de comércio.
💡 3ª medida: análise técnica do traçado da marginal
Verificar se o desenho da marginal entre o km 328+800m e o km 331+400m da Rodovia SP 055 respeita parâmetros de proporcionalidade entre lotes confrontantes e se a faixa proposta no seu imóvel corresponde ao mínimo necessário. Desenhos assimétricos ou desnecessariamente largos são argumento técnico para majoração indenizatória.
10. Cronograma típico e janela decisiva
A partir da publicação da declaração de utilidade pública, a expropriante dispõe de prazo de cinco anos para propor a ação judicial ou consolidar a aquisição amigável, sob pena de caducidade da DUP. Esse intervalo, porém, não deve ser interpretado como tempo confortável: a concessionária trabalha com cronograma contratual de obras e tende a iniciar a fase amigável nos primeiros meses, com pressão por aceitação rápida.
⏳ Janela decisiva do expropriado
Os primeiros 60 a 90 dias após contato da concessionária são os mais sensíveis. É nesse período que o expropriado precisa ter, em mãos, documentação regularizada, laudo pericial prévio e estratégia definida quanto à aceitação parcial, negociação ou recusa. Decisões tomadas sob pressão, sem contraprova técnica, são tipicamente irreversíveis.
11. Próximos passos após a Resolução SPI 059/2026
Para quem é proprietário, possuidor ou locatário em imóvel atingido pela Resolução SPI 059/2026 na Rodovia SP 055 em Itanhaém, a sequência operacional racional é a seguinte. Primeiro, confirmar formalmente a inclusão do imóvel no perímetro de 2.228,26 m² destacado entre o km 328+800m e o km 331+400m, com base na matrícula nº 211.170 do 1º ORI de Itanhaém e no memorial descritivo da resolução. Segundo, atualizar a documentação registral e fiscal do imóvel. Terceiro, providenciar laudo pericial prévio independente. Quarto, mapear todas as rubricas indenizatórias aplicáveis ao perfil específico do imóvel, distinguindo o que cabe ao proprietário do que cabe ao inquilino comercial. Quinto, definir a estratégia em face da oferta administrativa, sem aceitação precoce.
A intervenção na Rodovia SP 055 entre Itanhaém e Peruíbe é tecnicamente legítima, mas a justa indenização do expropriado depende inteiramente da qualidade da reação. Em obras de marginal, a aritmética da concessionária parte do menor metro quadrado defensável. A aritmética do expropriado parte do valor integral do bem subtraído, somado a todas as rubricas derivadas. A distância entre essas duas aritméticas, traduzida em laudo técnico bem fundamentado, é a medida exata do que está em jogo.
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