Você é proprietário ou possuidor de área lindeira à Rodovia Bunjiro Nakao (SP 250) em Ibiúna e foi notificado da Resolução SPI 057/2026?
📌 O que você precisa saber
- A Resolução SPI 057/2026, publicada em 18 de maio de 2026 pela Secretaria de Parcerias em Investimentos, declarou de utilidade pública área de 757,09 m² na Rodovia Bunjiro Nakao (SP 250), km 066+885m, sentido Cotia, em Ibiúna.
- A expropriante é a Concessionária Rota Sorocabana S/A, que executará obras complementares do SAU 06 no km 66+370m.
- O proprietário tem direito à justa e prévia indenização em dinheiro, na forma do art. 5º, XXIV, da Constituição Federal.
- A indenização deve abranger terreno, edificações, benfeitorias, eventual fundo de comércio e, quando cabível, o remanescente antieconômico.
- O valor oferecido pela concessionária na fase administrativa quase nunca corresponde ao valor de mercado real; existe margem técnica de discussão.
A Resolução SPI nº 057, de 11 de maio de 2026, publicada no Diário Oficial do Estado de São Paulo em 18 de maio de 2026, declarou de utilidade pública, para fins de desapropriação, uma área de 757,09 m² situada na Rodovia Bunjiro Nakao (SP 250), km 066+885m, pista leste, sentido Cotia, no Município de Ibiúna, Comarca de Ibiúna. O ato autorizou a Concessionária Rota Sorocabana S/A a promover a desapropriação como áreas complementares à implantação do SAU 06 (Serviço de Atendimento ao Usuário) no km 66+370m da mesma rodovia, com fundamento no Decreto-Lei 3.365/1941 e na CF, art. 5º, XXIV.
1. Contexto territorial: Ibiúna, a SP 250 e o SAU 06
Ibiúna é município paulista com forte vocação rural e de chácaras de lazer, cortado em sua porção urbana e periurbana pela Rodovia Bunjiro Nakao (SP 250), eixo viário estratégico que liga a região a Cotia, São Roque e à malha metropolitana de São Paulo. O trecho objeto da Resolução SPI 057/2026 fica na pista leste, sentido Cotia, em ponto de movimentada circulação, com presença de propriedades rurais, sítios, pequenos comércios de beira de pista, postos de combustível, restaurantes e galpões.
O SAU 06 é uma estrutura operacional permanente, com bases físicas para guincho, atendimento médico emergencial, viatura de inspeção e apoio ao usuário. Sua implantação no km 66+370m exige áreas complementares ao redor, e é exatamente nesse desenho que se insere a faixa de 757,09 m² declarada de utilidade pública.
💡 O que é a Resolução SPI 057/2026
Trata-se de ato administrativo da Secretaria de Parcerias em Investimentos que declara de utilidade pública a área a ser desapropriada e autoriza a concessionária a promover a desapropriação por via administrativa ou judicial. A declaração de utilidade pública (DUP) inaugura a fase expropriatória; ela não transfere a propriedade nem fixa, por si só, o valor indenizatório.
2. Logradouros e perímetros atingidos pela Resolução SPI 057/2026
O ato é objetivo quanto à localização da área expropriada. A tabela abaixo sintetiza o perímetro afetado:
| Logradouro | Trecho/marco | Área aprox. | Função no perímetro |
|---|---|---|---|
| Rodovia Bunjiro Nakao (SP 250) | km 066+885m, pista leste, sentido Cotia | 757,09 m² | Áreas complementares ao SAU 06 (km 66+370m) |
A área declarada de utilidade pública concentra-se em segmento contínuo da Rodovia Bunjiro Nakao (SP 250), a meio quilômetro do ponto onde será efetivamente implantado o SAU 06. Trata-se, portanto, de desapropriação parcial: o expropriado tipicamente perde uma faixa lindeira à rodovia, e não a totalidade do imóvel.
⏳ Tipologia sensível: imóvel cortado por rodovia
Quando a faixa expropriada atinge a frente do imóvel rural ou comercial, o efeito vai muito além da perda dos metros quadrados. Surgem questões de perda de testada, depreciação da área remanescente por proximidade da pista e, em casos extremos, remanescente antieconômico.
3. Fundamento jurídico: utilidade pública, concessionária e o regime do Decreto-Lei 3.365/1941
O regime da desapropriação por utilidade pública é o do Decreto-Lei 3.365/1941, lei geral que disciplina o procedimento expropriatório no Brasil. A Constituição Federal, em seu art. 5º, XXIV, assegura que ninguém será privado de seus bens senão por necessidade ou utilidade pública, ou interesse social, mediante justa e prévia indenização em dinheiro.
Na concessão da SP 250, a Concessionária Rota Sorocabana S/A figura como executora delegada da função expropriatória estatal. Isso significa que, embora seja entidade privada, ela atua investida de prerrogativas públicas para promover a desapropriação no perímetro autorizado pela Resolução SPI 057/2026. Para o expropriado, o adversário processual deixa de ser o Estado e passa a ser a concessionária privada, com consequências práticas relevantes na negociação e no contencioso.
⚠️ Atenção ao perfil do expropriante
A concessionária tem incentivos econômicos para pagar o menor valor possível, porque cada real adicional impacta diretamente sua equação financeira da concessão. As avaliações apresentadas na fase administrativa tendem a ser conservadoras, frequentemente abaixo do valor de mercado real do imóvel.
4. Desapropriação total, parcial e a hipótese de remanescente antieconômico
A faixa de 757,09 m² indicada na Resolução SPI 057/2026 sugere, em regra, desapropriação parcial. O imóvel original permanece em parte com o proprietário; outra parte é absorvida pelo perímetro do SAU 06. Esse cenário traz, para o expropriado, três frentes de discussão indenizatória que precisam ser tratadas separadamente.
A primeira frente é o valor da própria área desapropriada, tratada pelos critérios da NBR 14.653-2. A segunda é a depreciação imposta ao remanescente: quando a parte que sobra perde valor por causa do recuo da divisa, da proximidade nova com a pista, do aumento de ruído ou da perda de testada comercial. A terceira é a hipótese do remanescente antieconômico: quando o que sobra simplesmente perde viabilidade de uso, hipótese em que o proprietário pode pleitear a indenização integral do imóvel.
⚖️ Desapropriação versus servidão administrativa
É essencial não confundir desapropriação com servidão administrativa. Na desapropriação, há transferência de propriedade da faixa atingida ao expropriante. Na servidão, o proprietário mantém o domínio, mas convive com restrições de uso. A Resolução SPI 057/2026 declarou utilidade pública para fins de desapropriação, e não de servidão, o que implica perda definitiva da propriedade da faixa indicada.
5. Faixa de domínio, faixa non aedificandi e o efeito sobre o remanescente
Ao longo das rodovias, a Lei 6.766/1979, art. 4º, III, prevê faixa non aedificandi de 15 metros de cada lado, em loteamentos. Quando a desapropriação avança sobre a frente do imóvel lindeiro à Rodovia Bunjiro Nakao (SP 250), o remanescente pode passar a estar integralmente dentro dessa faixa ou ter sua parcela edificável drasticamente reduzida.
Esse impacto regulatório precisa ser computado no laudo pericial. Não basta multiplicar 757,09 m² por um valor unitário genérico de mercado; é preciso medir, com tratamento científico, quanto o imóvel original valia antes e quanto o remanescente passa a valer depois da desapropriação. A diferença entre esses dois cenários é parte legítima da indenização.
6. Rubricas indenizatórias devidas ao expropriado
A justa indenização não é um número único, é a soma de rubricas autônomas, cada uma com norma técnica ou legal própria. A tabela abaixo organiza o universo aplicável a expropriações de áreas lindeiras a rodovias como a SP 250:
| Rubrica | Norma técnica/legal | Observação aplicada ao caso |
|---|---|---|
| Valor do terreno | NBR 14.653-2 | Tratamento científico com fator localização, frente para a SP 250, topografia e zoneamento de Ibiúna. |
| Edificações | NBR 14.653-2 e NBR 12.721 | Custo de reedição com depreciação física e funcional, se houver construção na faixa. |
| Benfeitorias e culturas | NBR 14.653-3 | Cercas, poços, plantios, pomares, açudes e culturas perenes. |
| Fundo de comércio | NBR 14.653-4 | Aplicável a pontos comerciais consolidados de beira de pista (postos, restaurantes, lojas). |
| Desvalorização do remanescente | NBR 14.653-2 | Perda de testada, ruído, aproximação da pista e restrição edilícia. |
| Juros compensatórios | Art. 15-A, DL 3.365/1941 | Sobre a diferença entre o valor depositado para imissão provisória na posse e a indenização final. |
| Juros moratórios | Art. 15-B, DL 3.365/1941 | A partir do termo legal, sobre o valor da condenação. |
| Honorários advocatícios | Art. 27, DL 3.365/1941 | Calculados sobre a diferença entre a oferta inicial e a indenização final. |
| Correção monetária | Norma legal específica | Plena, sobre todo o débito, garantindo poder de compra. |
💡 Sobre os juros em desapropriação
Sobre o valor principal incidem juros compensatórios sobre a diferença entre o valor depositado para imissão provisória na posse e a indenização final, na forma do art. 15-A do Decreto-Lei 3.365/1941, e juros moratórios na forma do art. 15-B do mesmo diploma. As duas modalidades possuem fundamento e termo inicial distintos e podem coexistir nos termos da jurisprudência consolidada.
7. Imissão provisória na posse: o que efetivamente acontece
Um dos pontos mais mal compreendidos pelo expropriado é o instituto da imissão provisória na posse. Trata-se de medida pela qual a concessionária, mediante depósito judicial do valor de avaliação prévia, obtém a posse do bem antes do desfecho do processo. A posse vai para o expropriante; o domínio só se consolida com a sentença ou acordo definitivo.
O expropriado, nesse momento, não recebe a indenização. O que existe é um depósito judicial feito pela concessionária, cujo levantamento depende de regras processuais específicas e, sobretudo, da fixação da indenização definitiva. O proprietário preserva o direito de continuar discutindo o valor no processo, e o levantamento integral só ocorre após a indenização ser efetivamente fixada por sentença ou acordo homologado.
⚖️ Imissão na posse não é pagamento da indenização
A concessionária deposita em juízo o valor de avaliação prévia, e a posse é transferida ao expropriante mediante esse depósito. O expropriado preserva o direito de discutir o valor no processo expropriatório. O levantamento do depósito ocorre após a fixação da indenização definitiva, e não no momento da imissão.
8. O perfil rural e comercial à beira da SP 250 em Ibiúna
O entorno do km 066+885m da Rodovia Bunjiro Nakao (SP 250) tem perfil misto. Predominam propriedades rurais médias e pequenas, chácaras, áreas de produção hortifrutigranjeira, sítios de lazer e estabelecimentos comerciais de apoio rodoviário. Para cada perfil, a estratégia indenizatória tem peculiaridades.
No imóvel rural, é preciso considerar perda de área produtiva, eventual interrupção de sistemas de irrigação, supressão de culturas perenes e cercas. No imóvel comercial à beira de pista, ganham relevo a perda de testada, a perda de visibilidade da fachada, a redução do estacionamento e o impacto sobre o fundo de comércio. Em ambos os casos, o laudo precisa ser específico, e não genérico.
🛡️ Direitos do inquilino e do locatário
O inquilino comercial também tem direitos próprios e autônomos, distintos dos do proprietário. Podem incluir indenização pela perda do ponto comercial, pelos investimentos em adaptação do imóvel, pelas despesas de mudança e pela eventual perda de clientela. Quem aluga imóvel comercial atingido pela Resolução SPI 057/2026 não deve aguardar passivamente que o proprietário negocie.
9. Avaliação prévia da concessionária e a importância do laudo pericial
A Concessionária Rota Sorocabana S/A apresentará, na fase administrativa, uma proposta de indenização baseada em laudo de avaliação próprio. Esse laudo é elaborado por engenheiros e arquitetos contratados pela concessionária e tende a adotar premissas conservadoras de comparação, fatores de ajuste pouco favoráveis ao expropriado e, frequentemente, desconsidera rubricas como a desvalorização do remanescente.
A resposta técnica adequada não é discutir o valor verbalmente. É produzir um laudo pericial prévio, com tratamento científico de amostras conforme a NBR 14.653-2, levantamento das edificações pela NBR 12.721, identificação de benfeitorias e culturas pela NBR 14.653-3 e, se aplicável, mensuração do fundo de comércio pela NBR 14.653-4. Esse laudo é a peça-chave para a negociação amigável e, caso necessário, para a defesa judicial.
⚠️ A oferta administrativa raramente reflete o valor real
É frequente que a oferta inicial da concessionária fique 30%, 50% ou mais abaixo do valor que um laudo técnico independente apuraria. Aceitar a primeira proposta sem contraditório técnico costuma ser o pior erro estratégico do expropriado. Há margem real de discussão, tanto na via amigável quanto no contencioso.
10. Plano de ação para o expropriado na SP 250
O expropriado atingido pela Resolução SPI 057/2026 deve organizar a sua reação em etapas claras. Improvisação favorece o expropriante. A sequência abaixo descreve o caminho técnico recomendado.
📁 1ª medida: reunir a documentação
i. Matrícula atualizada do imóvel.
ii. IPTU ou ITR e habite-se, quando houver.
iii. Contratos de locação, se o imóvel está alugado.
iv. Notas fiscais de benfeitorias, reformas e equipamentos.
v. Documentação fiscal e contábil do estabelecimento comercial, se for o caso.
🧭 2ª medida: levantar a área e fotografar
Antes que a concessionária inicie qualquer intervenção física, é fundamental registrar o estado atual do imóvel: medições, plantas, fotografias datadas, georreferenciamento. Esse acervo probatório protege o expropriado contra discussões futuras sobre o que existia no imóvel na data da DUP.
📐 3ª medida: contratar laudo pericial prévio
O laudo pericial prévio, elaborado por engenheiro de avaliações com base nas normas técnicas aplicáveis, é o documento que sustenta a contraproposta. Sem ele, o expropriado discute o valor com a concessionária no campo retórico, e sempre perde.
Com documentação, levantamento e laudo em mãos, abre-se a fase de interlocução com a concessionária, em que se discute a viabilidade de acordo amigável. Se a proposta for tecnicamente compatível, o acordo extrajudicial encerra o conflito. Se não houver convergência, o caminho é o contencioso judicial.
11. Cronograma típico de uma desapropriação concessionada
O processo expropriatório tem uma sucessão de fases razoavelmente padronizada. Saber em que etapa se está ajuda o expropriado a calibrar expectativas e a não perder janelas decisivas de atuação.
| Fase | O que ocorre |
|---|---|
| Publicação da DUP | Resolução SPI 057/2026 publicada no DOE em 18 de maio de 2026; inicia o prazo de caducidade. |
| Avaliação administrativa | Concessionária elabora laudo próprio e apresenta proposta ao expropriado. |
| Negociação amigável | Contraproposta técnica do expropriado, com laudo independente. |
| Ação judicial | Caso não haja acordo, propositura de ação de desapropriação pela concessionária. |
| Imissão provisória | Depósito judicial do valor de avaliação prévia e transferência da posse ao expropriante. |
| Perícia judicial | Perito do juízo apura o valor; assistentes técnicos das partes acompanham. |
| Sentença e recursos | Fixação da indenização definitiva, com juros, honorários e correção. |
⏳ Janela decisiva: entre a DUP e a imissão
O período entre a publicação da Resolução SPI 057/2026 e a eventual imissão provisória na posse é a janela mais relevante para o expropriado preparar sua defesa técnica. Quem chega à imissão sem documentação, sem levantamento físico e sem laudo independente discute o valor em posição desfavorável.
12. Acordo amigável versus contencioso judicial
O acordo amigável é o caminho mais rápido e, quando viável, geralmente o mais econômico para ambas as partes. Há, contudo, uma condição inegociável: o valor pactuado deve refletir a justa indenização. Acordo a qualquer preço não é solução; é prejuízo formalizado. Quando a concessionária se recusa a chegar a patamar razoável, o contencioso passa a ser o instrumento adequado.
No contencioso, a discussão se objetiva por meio da perícia judicial. O perito do juízo, equidistante das partes, produz laudo que será a base da sentença. A presença de assistente técnico do expropriado e de advogado especializado é determinante para que as premissas do laudo judicial sejam tecnicamente corretas, e não meramente reproduzam o laudo da concessionária.
13. Síntese final e próximos passos
A Resolução SPI 057/2026 inaugura o processo expropriatório de 757,09 m² na Rodovia Bunjiro Nakao (SP 250), km 066+885m, em Ibiúna, em favor da implantação de áreas complementares ao SAU 06. O expropriado tem direito à justa e prévia indenização, integral, em dinheiro, abrangendo terreno, edificações, benfeitorias, eventual fundo de comércio, desvalorização do remanescente, juros, honorários e correção monetária.
O valor da indenização não é fixado pela concessionária; é fixado pelo conjunto de provas técnicas, normas e jurisprudência aplicáveis. Quem reage com estrutura técnica, com laudo próprio, com documentação consolidada e com assessoria jurídica especializada coloca-se em condição muito superior àquela de quem apenas reage à proposta administrativa da concessionária. A diferença entre as duas posturas se traduz, na prática, em diferenças significativas no valor final recebido.
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