Desapropriação por utilidade pública na Rodovia SP 294, em Pacaembu/SP, para a implantação do Dispositivo km 621+380m. Saiba mais
O que você precisa saber
- A Resolução SPI 101/2026, publicada em 9 de outubro de 2026 pela Secretaria de Parcerias em Investimentos, declarou de utilidade pública 37.872,97 m² na Rodovia SP 294, em Pacaembu/SP, para a implantação do Dispositivo km 621+380m.
- A expropriante é a EIXO SP CONCESSIONÁRIA DE RODOVIAS S.A. (EIXO-SP), pessoa jurídica de direito privado atuando por delegação, e não a administração direta.
- A declaração de utilidade pública (DUP) autoriza o início do processo expropriatório, mas não fixa o valor da indenização, que é matéria de prova técnica.
- A ÁREA 01 incide sobre imóvel situado entre a estaca 3.011+0,66m e a estaca 3.018+15,03m, lado direito da pista no sentido Parapuã para Panorama, objeto da matrícula nº 12.460 do 1º ORI de Pacaembu/SP.
- O expropriado tem direito a justa e prévia indenização em dinheiro, nos termos do art. 5º, XXIV, da Constituição Federal, abrangendo terreno, benfeitorias, culturas, perda de testada e remanescente antieconômico.
A Resolução SPI 101/2026 inaugura, no plano administrativo, um procedimento expropriatório de porte relevante no extremo oeste paulista. A Secretaria de Parcerias em Investimentos declarou de utilidade pública as áreas necessárias às obras de implantação do Dispositivo km 621+380m da Rodovia SP 294, no Município e Comarca de Pacaembu/SP, totalizando 37.872,97 m², com delimitação técnica nas plantas cadastrais DE-SPD621294-621.622-630-D03/001 a DE-SPD621294-621.622-630-D03/003. O fundamento está no Decreto-Lei 3.365/1941, a Lei Geral de Desapropriações, que disciplina a declaração de utilidade pública e o rito expropriatório, e o parâmetro indenizatório é o da justa e prévia indenização em dinheiro assegurada pelo art. 5º, XXIV, da Constituição Federal. A avaliação das áreas, por sua vez, submete-se à NBR 14.653-2 e, nas parcelas rurais, à NBR 14.653-3.
O ponto que o proprietário atingido precisa compreender desde o primeiro contato é o seguinte: o ato publicado no Diário Oficial não encerra discussão alguma sobre preço. Ele apenas habilita a concessionária a propor acordo ou a ajuizar ação de desapropriação, abrindo uma janela em que a qualidade da documentação e da contraprova técnica do expropriado determina, na prática, quanto ele receberá ao final.
1. Localização e contexto da obra na Rodovia SP 294
Pacaembu integra a região da Nova Alta Paulista, e a Rodovia SP 294 é o eixo estruturante que conecta o município ao corredor Parapuã, Panorama e, mais amplamente, à malha que serve o escoamento agrícola e industrial do oeste do Estado. O marco km 621+380m situa-se em trecho de perfil predominantemente rural, com propriedades lindeiras voltadas à agropecuária e, nos entroncamentos, à ocupação por atividades comerciais típicas de beira de pista, como postos de combustíveis, depósitos, oficinas, galpões de armazenagem e estabelecimentos de alimentação.
Dispositivos viários dessa natureza, retornos em nível ou desnível, alças de acesso, rotatórias e faixas de aceleração e desaceleração, exigem geometria ampla. É exatamente por isso que a área declarada atinge 37.872,97 m²: não se trata de alargamento linear de faixa, mas de implantação de um nó viário que consome terreno em configuração irregular, frequentemente cortando glebas de forma oblíqua e deixando remanescentes de difícil aproveitamento.
O que a Resolução SPI 101/2026 efetivamente determina
i. Declara de utilidade pública, para fins de desapropriação, as áreas necessárias ao Dispositivo km 621+380m da Rodovia SP 294.
ii. Indica a EIXO SP CONCESSIONÁRIA DE RODOVIAS S.A. (EIXO-SP) como beneficiária, autorizada a promover a desapropriação em nome próprio.
iii. Delimita a ÁREA 01 por estaqueamento, da estaca 3.011+0,66m à estaca 3.018+15,03m, lado direito no sentido Parapuã para Panorama.
iv. Vincula a descrição às plantas cadastrais DE-SPD621294-621.622-630-D03/001 a 003, que devem ser integralmente obtidas pelo expropriado.
2. Logradouros e perímetros atingidos
A Resolução SPI 101/2026 concentra a incidência expropriatória em um único eixo rodoviário, descrito por estaqueamento e por matrícula imobiliária. A tabela abaixo sistematiza a delimitação do ato.
| Logradouro | Trecho/marco | Área aprox. | Função no perímetro |
|---|---|---|---|
| Rodovia SP 294 | Dispositivo km 621+380m; ÁREA 01 entre estaca 3.011+0,66m e estaca 3.018+15,03m, lado direito, sentido Parapuã para Panorama | 37.872,97 m² (total declarado no ato) | Faixa de implantação do dispositivo viário, com alças de acesso, geometria de conversão e ajustes de faixa de domínio; imóvel da ÁREA 01 objeto da matrícula nº 12.460 do 1º ORI de Pacaembu/SP |
A Rodovia SP 294 é, portanto, o único logradouro nominado no ato, o que não reduz a complexidade do caso. Ao contrário: a descrição por estacas, e não por confrontações de matrícula completas, é fonte recorrente de divergência entre o croqui da concessionária e a realidade registral do imóvel. O proprietário do bem matriculado sob nº 12.460 no 1º Ofício de Registro de Imóveis de Pacaembu deve, antes de qualquer tratativa, confrontar o levantamento topográfico da expropriante com a descrição perimetral de sua matrícula.
Erro de área é frequente e custa caro ao expropriado
Levantamentos elaborados para fins de projeto executivo nem sempre refletem a realidade registral. Divergências de fração atingida, de confrontações e de classificação de uso do solo reduzem artificialmente a base de cálculo. O expropriado deve exigir a planta cadastral integral, o memorial descritivo e as coordenadas do estaqueamento, e submetê-los a conferência por profissional habilitado antes de assinar qualquer instrumento.
3. Motivação técnica: por que um dispositivo consome tanta área
Dispositivos viários são obras de engenharia de tráfego destinadas a eliminar conversões diretas sobre a pista, reduzir pontos de conflito e permitir acesso seguro às marginais e vias vicinais. Sua implantação demanda raios de curvatura compatíveis com a velocidade diretriz da rodovia, taludes de corte e aterro, dispositivos de drenagem, áreas de visibilidade e, frequentemente, realocação de cercas, acessos e redes de utilidades. Cada um desses elementos amplia a área necessária muito além da projeção aparente do asfalto.
Para o lindeiro da Rodovia SP 294, isso significa que a área efetivamente atingida raramente se limita ao polígono do dispositivo. Há interferência em acessos consolidados, em servidões de passagem internas, em alinhamento de cercas, em pivôs e linhas de plantio, em instalações de irrigação e em edificações de apoio. Todos esses elementos integram a base indenizatória e devem ser inventariados antes da imissão na posse, porque, após a entrada da expropriante na área, a prova de sua existência se torna substancialmente mais difícil.
Tipologias sensíveis no trecho do km 621+380m
i. Postos de combustíveis e lojas de conveniência, em que a perda de testada compromete o próprio modelo de negócio.
ii. Restaurantes e paradas de caminhoneiro, dependentes de visibilidade e de acesso direto pela pista.
iii. Galpões de armazenagem e transbordo, sensíveis a alteração de raio de manobra de carretas.
iv. Glebas rurais produtivas, com culturas perenes, pastagem formada, benfeitorias reprodutivas e instalações de irrigação.
4. Desapropriação, servidão administrativa e faixa non aedificandi
Três institutos se confundem com frequência nas tratativas de beira de pista, e a confusão sempre favorece o expropriante. A desapropriação implica transferência compulsória da propriedade, com perda do domínio e indenização integral do bem. A servidão administrativa, ao contrário, mantém o domínio com o particular e impõe restrição de uso sobre parcela do imóvel, sendo indenizável na exata medida da limitação suportada e dos prejuízos decorrentes. A oferta de servidão quando o projeto, na prática, inviabiliza o uso econômico da faixa é um dos pontos de atrito mais relevantes, e deve ser enfrentada tecnicamente.
Já a faixa non aedificandi de 15 metros ao longo de rodovias, prevista no art. 4º, III, da Lei 6.766/1979, é restrição legal preexistente de natureza urbanística, incidente sobre parcelamento do solo. Ela não se confunde com a faixa de domínio, que é bem público afetado à rodovia, nem autoriza a expropriante a tratar a área como se já lhe pertencesse. É prática recorrente a tentativa de descontar da indenização a faixa non aedificandi sob o argumento de que ela já não teria valor econômico. O argumento não procede quando a área mantém aproveitamento rural, de estacionamento, de pátio de manobra ou de reserva para expansão.
Faixa de domínio não é faixa non aedificandi
A faixa de domínio integra o patrimônio público afetado à rodovia. A faixa non aedificandi é restrição de construir sobre área de propriedade privada, decorrente do art. 4º, III, da Lei 6.766/1979. Terreno gravado por restrição de edificar continua sendo terreno indenizável, com valor próprio, e não pode ser lançado a custo zero no laudo da expropriante.
5. Escopo do problema: depreciação, testada e remanescente
A indenização em desapropriação parcial não se esgota no valor da área tomada. O corte de uma gleba lindeira à Rodovia SP 294 produz efeitos sobre o que resta, e esses efeitos são juridicamente indenizáveis. O primeiro é a perda de testada: a redução da frente voltada à pista reduz visibilidade, capacidade de acesso e, em imóveis comerciais, a própria aptidão para a atividade exercida. O segundo é a depreciação por proximidade da pista, decorrente de ruído, vibração, poeira, risco de acidente e perda de privacidade sobre a parcela remanescente.
O terceiro, e economicamente mais severo, é o remanescente antieconômico. Quando a geometria do dispositivo deixa área residual de configuração irregular, sem acesso viável, com dimensões incompatíveis com o uso anterior ou com módulo rural inviável, o remanescente perde funcionalidade e valor de mercado. Nessa hipótese, a solução tecnicamente correta não é indenizar apenas a fração tomada, mas reconhecer a desvalorização integral do resíduo ou postular a expropriação total da gleba.
Como se demonstra o remanescente antieconômico
i. Levantamento topográfico do polígono residual, com área, frente, profundidade e forma.
ii. Demonstração da perda de acesso ou do encarecimento do acesso remanescente.
iii. Comparação entre o uso anterior e o uso possível após a obra, com base no zoneamento e no módulo mínimo aplicável.
iv. Avaliação do resíduo pela NBR 14.653-2, com fator de forma, de testada e de localização, evidenciando a perda de valor unitário.
6. Direitos do proprietário expropriado
O proprietário atingido pela Resolução SPI 101/2026 é titular de um conjunto de direitos que a prática administrativa tende a apresentar de forma reduzida. Ele tem direito à indenização integral à vista, em dinheiro, pela área tomada e por tudo o que nela se encontra incorporado, por força do art. 5º, XXIV, da Constituição Federal. Tem direito a conhecer integralmente o laudo que fundamenta a oferta, inclusive as amostras comparativas utilizadas e os fatores de homogeneização aplicados. Tem direito a não aceitar a oferta e a submeter o valor à via judicial, sem que isso constitua obstáculo ao andamento da obra.
Tem direito, ainda, à indenização das benfeitorias, das culturas, das instalações de apoio, dos custos de remoção e, quando configurada, da desvalorização do remanescente. E tem direito ao reembolso das despesas técnicas necessárias à demonstração do valor justo, que integram o prejuízo decorrente da expropriação. A DUP não suprime nenhum desses direitos; ela apenas define o objeto sobre o qual eles incidirão.
7. Direitos autônomos do inquilino e do arrendatário
Quem ocupa o imóvel por contrato de locação, arrendamento rural ou parceria agrícola não é parte acessória do problema. Esses ocupantes possuem rubricas indenizatórias próprias e autônomas, que não se confundem com a indenização devida ao proprietário do solo e que não são absorvidas por ela.
Rubricas próprias do locatário e do arrendatário
i. Fundo de comércio do ponto comercial consolidado em beira de pista, avaliado na forma da NBR 14.653-4.
ii. Benfeitorias custeadas pelo ocupante, mesmo quando incorporadas ao imóvel.
iii. Despesas de mudança, desmontagem, transporte e reinstalação de equipamentos.
iv. Lucros cessantes do período de paralisação e de reinstalação da atividade.
v. Perdas de safra em curso, investimentos de correção de solo e culturas não colhidas, no caso de arrendamento rural.
O ocupante deve constituir prova documental própria desde já: contrato registrado ou com firma reconhecida, comprovantes de faturamento, notas fiscais de investimentos, licenças de funcionamento e registro fotográfico datado das instalações. Sem esse acervo, a discussão do fundo de comércio perde sustentação probatória.
8. Quantificação: as rubricas que compõem a indenização justa
A composição do valor indenizatório é tarefa técnica, não negocial. A tabela a seguir sistematiza as rubricas aplicáveis a uma desapropriação de faixa rodoviária como a da Rodovia SP 294 em Pacaembu.
| Rubrica | Norma técnica/legal | Observações |
|---|---|---|
| Valor do terreno | NBR 14.653-2 e NBR 14.653-3 | Tratamento científico de amostras com fatores de oferta, localização, testada, topografia, acesso e zoneamento ou aptidão agrícola |
| Edificações e instalações | NBR 14.653-2 e NBR 12.721 | Custo de reedição, depreciação física e funcional; galpões, barracões, cercas, currais e instalações de irrigação |
| Culturas e benfeitorias reprodutivas | NBR 14.653-3 | Culturas perenes, pastagem formada, reflorestamento e safra em curso |
| Perda de testada e depreciação do remanescente | NBR 14.653-2 | Fator testada e fator forma aplicados ao resíduo; proximidade da pista como causa de depreciação |
| Remanescente antieconômico | NBR 14.653-2 | Indenização integral do resíduo quando a área restante perde viabilidade de uso |
| Fundo de comércio | NBR 14.653-4 | Rubrica autônoma do ocupante com ponto comercial consolidado |
| Juros compensatórios | Art. 15-A, Decreto-Lei 3.365/1941 | Incidem sobre a diferença entre o valor depositado para imissão provisória na posse e a indenização final |
| Juros moratórios | Art. 15-B, Decreto-Lei 3.365/1941 | Incidem a partir do termo legal sobre o valor da condenação |
| Honorários advocatícios | Art. 27, Decreto-Lei 3.365/1941 | Calculados sobre a diferença entre a oferta e a condenação |
| Correção monetária | Lei 6.899/1981 | Plena, sobre todo o débito |
Sobre o valor principal incidem juros compensatórios sobre a diferença entre o valor depositado para imissão provisória na posse e a indenização final, na forma do art. 15-A do Decreto-Lei 3.365/1941, e juros moratórios na forma do art. 15-B do mesmo diploma. Os honorários advocatícios, por sua vez, seguem a sistemática do art. 27 do Decreto-Lei 3.365/1941, incidindo sobre a diferença entre a oferta inicial e o valor final da condenação, o que reforça a lógica de que a contraprova técnica consistente é o que move o resultado econômico do caso.
9. Imissão provisória na posse: o que realmente acontece
Este é o ponto de maior desinformação nas tratativas conduzidas por concessionárias. Na via judicial, a expropriante deposita em juízo o valor de sua avaliação prévia e, com base nesse depósito, obtém a imissão provisória na posse. A posse é transferida ao expropriante, que passa a poder executar a obra. O expropriado, nesse momento, não levanta o valor depositado nem recebe indenização: o que ele preserva é o direito integral de discutir o valor no curso do processo.
O levantamento do depósito ocorre depois, quando fixada a indenização definitiva por sentença ou por acordo homologado. Situação diversa é a da desapropriação amigável, em que proprietário e concessionária celebram instrumento extrajudicial e o pagamento se dá conforme o pactuado. Essa hipótese é contratual, não é imissão, e exatamente por isso o conteúdo do instrumento assinado precisa ser examinado com rigor: cláusulas de quitação ampla extinguem a possibilidade de rediscutir rubricas omitidas.
Depósito para imissão não é pagamento de indenização
i. A concessionária deposita o valor de avaliação prévia em juízo.
ii. A posse é transferida ao expropriante mediante esse depósito.
iii. O expropriado preserva o direito de discutir o valor no processo.
iv. O levantamento do depósito ocorre após a fixação da indenização definitiva, por sentença ou acordo homologado.
10. Plano de ação do expropriado na Rodovia SP 294
A reação ao ato expropriatório deve ser sequencial e documentada. A primeira medida é consolidar o acervo registral e fiscal do imóvel, porque é esse conjunto que delimita o objeto da indenização. A segunda é constituir prova do estado atual do bem antes de qualquer intervenção física da concessionária. A terceira é produzir avaliação independente, apta a confrontar a oferta administrativa em termos técnicos equivalentes.
1ª medida: consolidar a base documental
i. Matrícula atualizada do imóvel, no caso da ÁREA 01 a matrícula nº 12.460 do 1º ORI de Pacaembu/SP.
ii. Certidão de ônus e de ações reais.
iii. CCIR, ITR e CAR, para imóveis rurais; IPTU e habite-se, para imóveis urbanos.
iv. Contratos de locação, arrendamento ou parceria vigentes.
v. Notas fiscais de benfeitorias, instalações e investimentos.
Consolidada a documentação, o foco se desloca para a prova do estado físico do imóvel. Essa etapa é insubstituível, porque após a imissão na posse o terreno é alterado e a reconstituição do cenário anterior passa a depender exclusivamente do que foi registrado antes.
2ª medida: produzir prova do estado atual do bem
i. Levantamento topográfico georreferenciado do imóvel integral e do polígono atingido.
ii. Registro fotográfico e por aerolevantamento, datado, de edificações, culturas, cercas e acessos.
iii. Inventário de benfeitorias com medições e especificações construtivas.
iv. Confronto entre as plantas cadastrais DE-SPD621294-621.622-630-D03/001 a 003 e a descrição da matrícula.
Com base documental e prova física consolidadas, o expropriado tem condições de produzir o laudo pericial prévio, peça central da estratégia. É esse documento que permite responder tecnicamente à oferta da EIXO-SP, sustentar contraproposta em sede amigável ou instruir a impugnação na ação de desapropriação.
3ª medida: elaborar o laudo pericial prévio
i. Avaliação do terreno por tratamento científico de amostras, na forma da NBR 14.653-2.
ii. Apuração do custo de reedição das edificações, com depreciação fundamentada.
iii. Quantificação da perda de testada e da depreciação do remanescente.
iv. Laudo específico de fundo de comércio quando houver atividade empresarial instalada, na forma da NBR 14.653-4.
11. Cronograma e janela decisiva
A Resolução SPI 101/2026 foi publicada em 9 de outubro de 2026. A declaração de utilidade pública tem prazo de eficácia definido no Decreto-Lei 3.365/1941, dentro do qual a expropriante deve promover a desapropriação, por acordo ou por via judicial. Na prática das concessões rodoviárias paulistas, a sequência costuma ser a aproximação administrativa com apresentação de avaliação e minuta de escritura, seguida, na ausência de acordo, do ajuizamento com pedido de imissão provisória na posse.
A janela decisiva é anterior ao ajuizamento
O intervalo entre a publicação da DUP e a primeira oferta formal é o momento de maior poder relativo do expropriado, porque ainda não há valor depositado nem posse transferida. Quem chega à mesa com laudo pericial prévio, topografia conferida e inventário de benfeitorias discute preço em patamar inteiramente distinto de quem apenas recebe a proposta e reage depois.
12. Erros que reduzem a indenização
Há um padrão de condutas que, repetidamente, compromete o resultado econômico de desapropriações em faixa rodoviária. Reconhecê-las de antemão é medida elementar de proteção patrimonial.
Condutas a evitar
i. Assinar escritura ou termo de acordo com cláusula de quitação ampla sem conferência técnica do valor.
ii. Aceitar a classificação de uso do solo adotada pela expropriante sem confronto com o zoneamento e a aptidão real do imóvel.
iii. Permitir intervenção física na área antes de concluído o registro do estado atual do bem.
iv. Tratar a área gravada pela faixa non aedificandi como sem valor econômico.
v. Deixar de postular a desvalorização ou a aquisição do remanescente antieconômico.
vi. Omitir a posição do locatário ou do arrendatário, que possui rubricas autônomas.
13. O que fazer agora
O proprietário, o locatário e o arrendatário de imóveis lindeiros à Rodovia SP 294 no entorno do km 621+380m, em Pacaembu, devem tratar a Resolução SPI 101/2026 como marco de abertura de um procedimento que terá consequência patrimonial definitiva. A primeira providência é obter integralmente as plantas cadastrais DE-SPD621294-621.622-630-D03/001 a DE-SPD621294-621.622-630-D03/003 e confrontá-las com a matrícula do imóvel, verificando se a fração indicada como atingida corresponde à realidade registral e física da gleba.
A segunda é constituir, antes de qualquer tratativa, o acervo probatório do estado atual do bem e o laudo pericial prévio, que é o instrumento apto a sustentar valor divergente da oferta da EIXO-SP. A terceira é examinar criticamente toda minuta apresentada, especialmente quanto a cláusulas de quitação, à descrição da área transferida, ao tratamento do remanescente e ao silêncio sobre rubricas acessórias. A justa e prévia indenização assegurada pelo art. 5º, XXIV, da Constituição Federal não se realiza automaticamente pela publicação do ato: ela se constrói com prova técnica, e é essa construção que separa a indenização que repõe efetivamente o patrimônio daquela que apenas formaliza a perda.
DESAPROPRIAÇÃO DO SEU IMÓVEL?
Otavio Andere Neto
Otavio Andere Neto
Advogado inscrito na OAB desde 2003, com mais de 20 anos de atuação em desapropriação de imóveis .Atuação integrada com engenharia de avaliações, visando alcançar o correto valor da indenização.