Você é proprietário ou inquilino em Novo Horizonte ou Pongaí e teve notícia de que a duplicação da Rodovia SP-333 vai atingir o seu imóvel?
📌 O que você precisa saber
- O Decreto Estadual 67.165, de 11 de outubro de 2022, declarou de utilidade pública áreas necessárias à duplicação do trecho entre os km 228+000m e 234+000m da Rodovia SP-333, nos Municípios de Novo Horizonte e Pongaí.
- A área total declarada soma 84.466,75 m² e a Entrevias Concessionária de Rodovias S/A. foi autorizada a promover a desapropriação por via amigável ou judicial.
- O expropriado tem direito à justa e prévia indenização, na forma do art. 5º, XXIV, da Constituição Federal, com discussão integral do valor em juízo.
- Imissão provisória na posse não significa pagamento ao expropriado: a concessionária deposita avaliação prévia e a posse é transferida; o levantamento ocorre após a fixação definitiva da indenização.
- Imóveis com frente de pista, postos, galpões, restaurantes e propriedades rurais lindeiras têm rubricas próprias (perda de testada, fundo de comércio, remanescente antieconômico) que precisam ser pleiteadas.
A publicação do Decreto Estadual 67.165/2022 formalizou a declaração de utilidade pública (DUP) das áreas necessárias à duplicação do trecho compreendido entre os km 228+000m e 234+000m da Rodovia SP-333, nos Municípios de Novo Horizonte e Pongaí. O fundamento normativo do ato consta dos artigos 2º e 6º do Decreto-Lei 3.365/1941, combinados com o Decreto Estadual 62.249/2016, e a execução foi delegada à Entrevias Concessionária de Rodovias S/A., empresa concessionária de serviço público.
A DUP autoriza o início do procedimento expropriatório, mas não fixa, por si só, o valor da indenização. A partir de sua publicação, o proprietário entra em uma janela decisiva para organizar documentos, levantar provas técnicas e estruturar a defesa do valor real do bem, evitando que a indenização seja arbitrada apenas pela avaliação unilateral da concessionária. Este artigo descreve, em linguagem técnica, o conteúdo do decreto, o alcance da medida, os direitos do expropriado e o roteiro de providências cabíveis.
1. O que diz o Decreto 67.165/2022
O ato normativo declarou de utilidade pública, para fins de desapropriação pela Entrevias Concessionária de Rodovias S/A., áreas identificadas em seis plantas cadastrais (DE-SP0000333-228.234-328-D03/001 a 006) e nos memoriais descritivos constantes dos autos do Processo ARTESP-PRC-2022/04390. As áreas, totalizando 84.466,75 m², situam-se entre os km 228+000m e 234+000m da Rodovia SP-333, pista leste, no Município e Comarca de Novo Horizonte, e em trecho da mesma rodovia no Município de Pongaí, Comarca de Pirajuí.
O artigo 1º do decreto faz remissão expressa às plantas e memoriais técnicos. Esse detalhe é juridicamente relevante: significa que o perímetro efetivamente atingido depende da leitura coordenada do decreto com os documentos cartográficos depositados na ARTESP. O proprietário só consegue dimensionar com precisão quanto da sua matrícula está dentro da DUP após cruzar a planta cadastral com a descrição da própria escritura.
💡 Por que ler a planta cadastral importa
O decreto descreve a área 1 a partir do vértice 1, coordenadas N=7.606.742,466631 e E=680.783,223890, com azimutes e distâncias subsequentes. Essa descrição georreferenciada é o que delimita a faixa atingida. Sem confrontá-la com a matrícula e com o levantamento topográfico do imóvel, qualquer estimativa de área expropriada feita pela concessionária permanece sujeita a contestação.
2. Localização e perfil dos imóveis afetados
O trecho declarado de utilidade pública se estende por seis quilômetros da Rodovia SP-333. Em rodovias estaduais paulistas dessa faixa, o entorno costuma ser ocupado por propriedades rurais de pequeno e médio porte, glebas com plantações, áreas de pastagem, sedes de fazenda, postos de combustíveis, restaurantes de beira de pista e, em pontos de aglomeração, pequenos núcleos comerciais e residenciais. Cada uma dessas tipologias responde de modo distinto à supressão de faixa marginal.
A duplicação típica exige alargamento da plataforma rodoviária para acomodar a segunda pista, acostamentos, dispositivos de drenagem, retornos e, em alguns pontos, alças e marginais. Esse alargamento é quase sempre satisfeito por aquisição de faixa lindeira, atingindo justamente a parte do imóvel que tem maior valor unitário, isto é, a porção com frente de rodovia. O resultado é que, mesmo quando a área expropriada é proporcionalmente pequena em metros quadrados, a depreciação patrimonial pode ser severa.
🏠 Tipologias mais sensíveis na duplicação da SP-333
i. Postos de combustíveis com pista de acesso direto: perda de manobra, recuo de bombas e necessidade de reedição de pátio.
ii. Restaurantes e lanchonetes de beira de pista: perda de visibilidade, de estacionamento e de acesso, com reflexo direto no faturamento.
iii. Galpões e depósitos logísticos: perda de testada e, em alguns casos, comprometimento de docas e pátios de manobra.
iv. Propriedades rurais: divisão da gleba em duas porções, perda de área produtiva e potencial inviabilização do remanescente.
3. Concessionária privada como expropriante: o que muda
O decreto identifica expressamente a Entrevias Concessionária de Rodovias S/A. como expropriante, na qualidade de empresa concessionária de serviço público. O Decreto-Lei 3.365/1941 admite que a concessionária, a partir da DUP, promova as desapropriações em nome próprio, suportando custos e indenizações.
Essa estrutura tem consequências práticas para o expropriado. A negociação amigável é conduzida diretamente pela concessionária, com base em laudo de avaliação produzido pelo seu próprio corpo técnico ou por empresa contratada. Esse laudo costuma adotar metodologia ortodoxa, com pesquisa de mercado de referência limitada e tratamento estatístico que tende a achatar valores, especialmente em áreas com poucos comparáveis. Essa é a fragilidade que precisa ser explorada na defesa.
⚠️ A oferta inicial da concessionária não é o teto da indenização
A oferta apresentada na fase amigável reflete a leitura da expropriante sobre o imóvel. O art. 5º, XXIV, da Constituição Federal assegura justa e prévia indenização, e justiça, em desapropriação, significa recomposição integral do patrimônio. O proprietário que assina a primeira proposta sem laudo contraditório frequentemente abre mão de rubricas que seriam reconhecidas em juízo, como fundo de comércio, perda de testada e desvalorização do remanescente.
4. Faixa de domínio e faixa non aedificandi
É comum que proprietários confundam a faixa de domínio rodoviária, que é pública e onde o imóvel particular já não existe, com a faixa non aedificandi de 15 metros prevista no art. 4º, III, da Lei 6.766/1979, que é restrição administrativa sobre área que continua privada. A duplicação não atinge apenas a faixa de domínio: muitas vezes, ela exige aquisição de nova faixa, deslocando para dentro do imóvel o limite que antes era externo.
A consequência é que a área a non aedificandi também se desloca: o que antes era zona edificável passa a ser área de restrição. Mesmo que esse trecho não seja desapropriado, ele perde funcionalidade e valor de mercado. Esse impacto, quando comprovado, deve ser indenizado a título de desvalorização do remanescente, sob pena de o expropriado suportar perda patrimonial sem contrapartida, em violação ao princípio da justa e prévia indenização.
5. Imissão provisória na posse: o que realmente acontece
Encerrada sem acordo a fase amigável, a concessionária ajuíza ação de desapropriação e requer imissão provisória na posse. Trata-se de instituto autônomo do pagamento. O que ocorre, em síntese, é o seguinte: a concessionária deposita em juízo o valor de avaliação prévia, e o juiz, comprovada a urgência e o depósito, autoriza a transferência da posse para a expropriante. A obra pode então avançar.
O depósito não equivale à indenização e não pode ser confundido com pagamento ao proprietário. O expropriado preserva o direito de discutir o valor do bem em todas as suas rubricas, e o levantamento desse depósito, total ou parcial, ocorre apenas após a fixação da indenização definitiva por sentença ou acordo homologado, observados os requisitos legais.
⚖️ Imissão na posse não é pagamento
A imissão provisória transfere a posse à concessionária mediante depósito judicial. O expropriado não recebe a indenização nesse momento; o que ele recebe, eventualmente e sob requerimento fundamentado, é o levantamento parcial do que foi depositado, ainda assim sujeito ao trâmite processual. A indenização propriamente dita só é paga ao final, sobre o valor fixado pelo juízo, com correção monetária e juros nos termos da legislação.
6. Direitos do proprietário
O proprietário atingido pelo Decreto 67.165/2022 conta com um conjunto estruturado de direitos, todos com base normativa expressa. O ponto de partida é a Constituição Federal, que veda a expropriação sem justa e prévia indenização em dinheiro. Em concretização desse princípio, o Decreto-Lei 3.365/1941 disciplina os juros, os honorários e a sistemática de pagamento.
Sobre o valor principal incidem juros compensatórios sobre a diferença entre o valor depositado para imissão provisória na posse e a indenização final, na forma do art. 15-A do Decreto-Lei 3.365/1941, e juros moratórios a partir do termo legal sobre o valor da condenação, com base normativa equivalente. A correção monetária é plena, nos termos da Lei 6.899/1981, e os honorários advocatícios são devidos sobre a diferença entre a oferta e a condenação, conforme o art. 27 do Decreto-Lei 3.365/1941.
| Rubrica indenizatória | Norma técnica/legal | Observações |
|---|---|---|
| Valor do terreno | NBR 14.653-2 | Avaliação por amostras com tratamento de fator oferta, localização, frente de pista, topografia e zoneamento. |
| Edificações | NBR 14.653-2 e NBR 12.721 | Custo de reedição com depreciação física e funcional adequada à idade aparente. |
| Fundo de comércio | NBR 14.653-4 | Aplicável a postos, restaurantes e estabelecimentos consolidados na rodovia. |
| Perda de testada | Doutrina e jurisprudência consolidadas | Indenização autônoma quando o imóvel perde frente para a rodovia. |
| Remanescente antieconômico | Decreto-Lei 3.365/1941 | Quando a área restante perde viabilidade de uso, cabe indenização integral ou aquisição total. |
| Juros compensatórios | Art. 15-A, DL 3.365/1941 | Sobre a diferença entre o depositado para imissão e a indenização final. |
| Juros moratórios | Art. 15-B, DL 3.365/1941 | A partir do termo legal sobre o valor da condenação. |
| Honorários advocatícios | Art. 27, DL 3.365/1941 | Sobre a diferença entre oferta e indenização fixada. |
| Correção monetária | Lei 6.899/1981 | Plena, sobre todo o débito. |
7. Direitos do inquilino e do locatário comercial
O inquilino residencial e, sobretudo, o locatário comercial possuem direitos próprios, autônomos em relação aos do proprietário. Em desapropriação rodoviária com aquisição de área, a perda de ponto comercial pode equivaler à inviabilização do negócio, e o ordenamento reconhece a indenização específica do locatário pelos prejuízos comprovados.
🛡️ O locatário tem rubricas próprias
i. Indenização pelo fundo de comércio quando o ponto for desfeito ou comprometido.
ii. Reembolso de benfeitorias úteis e necessárias realizadas no imóvel.
iii. Despesas de mudança e de reinstalação do estabelecimento.
iv. Lucros cessantes pelo período de paralisação ou por queda comprovada de faturamento.
v. Direito de pleitear autonomamente nos autos da desapropriação, sem depender da concordância do proprietário.
8. Cálculo do valor justo na duplicação rodoviária
A construção do valor justo em desapropriação para duplicação rodoviária parte do laudo pericial prévio, que deve seguir a NBR 14.653-2 (imóveis urbanos) ou suas extensões aplicáveis a glebas rurais e estabelecimentos comerciais. A pesquisa de mercado precisa selecionar comparáveis efetivamente similares, considerando o caráter de imóvel lindeiro a rodovia em duplicação, o que impõe filtro rigoroso sobre os fatores de homogeneização.
Em propriedades rurais cortadas pela rodovia, a metodologia exige, ainda, a análise da divisão da gleba: se o trecho remanescente perde acesso, perde frente útil ou tem sua área produtiva fragmentada, configura-se remanescente antieconômico, hipótese em que o expropriado pode pleitear a indenização da área total ou a aquisição complementar pelo expropriante. Em imóveis comerciais, a rubrica de fundo de comércio precisa ser construída com demonstrações financeiras, declarações fiscais e levantamento de fluxo histórico de clientes.
💡 O laudo da concessionária não é o laudo do expropriado
A avaliação produzida pela expropriante reflete a metodologia que lhe é mais favorável. O proprietário tem o direito de apresentar laudo pericial prévio próprio, elaborado por profissional habilitado, com pesquisa de mercado independente, vistoria detalhada e enquadramento técnico de todas as rubricas indenizatórias. É esse laudo, somado à perícia judicial, que sustenta a ampliação do valor em juízo.
9. Plano de ação para o expropriado
A reação juridicamente estruturada à DUP do Decreto 67.165/2022 obedece a uma sequência objetiva. Cada etapa cumpre função técnica específica e a ausência de qualquer delas tende a se refletir em redução do valor final indenizado.
📁 1ª medida: organização documental
i. Matrícula atualizada do imóvel.
ii. IPTU, ITR e habite-se quando houver.
iii. Contratos de locação vigentes e pretéritos.
iv. Notas fiscais de benfeitorias e reformas.
v. Demonstrações financeiras do estabelecimento (postos, restaurantes, galpões).
vi. Levantamento topográfico atualizado, quando disponível.
💡 2ª medida: análise técnica do perímetro
Cruzamento das plantas cadastrais (DE-SP0000333-228.234-328-D03/001 a 006) com a matrícula do imóvel, para definir com precisão a área atingida, o remanescente e a faixa non aedificandi resultante. Essa análise é o que permite quantificar, com rigor, o impacto sobre a totalidade do bem e não apenas sobre o trecho metricamente expropriado.
💡 3ª medida: laudo pericial prévio independente
Contratação de profissional habilitado para elaborar laudo técnico contraditório, com pesquisa de mercado, fator de homogeneização adequado, levantamento de benfeitorias e quantificação de fundo de comércio, perda de testada e desvalorização do remanescente. Esse laudo é a base material para qualquer negociação amigável séria e para a defesa em juízo.
10. Cronograma e janela decisiva
A janela mais sensível em desapropriação rodoviária é a que se abre entre a publicação do decreto e o ajuizamento da ação. Nesse intervalo, a concessionária procura formalizar acordos amigáveis com base em sua avaliação interna. Aceitar oferta nesse momento, sem laudo contraditório, costuma ser a decisão de maior impacto patrimonial negativo no processo.
Após o ajuizamento, a primeira movimentação relevante é o pedido de imissão provisória na posse. A partir da imissão, o expropriado tem ainda toda a fase instrutória para discutir o valor, com perícia judicial, contraditório de laudos, e produção de prova documental e testemunhal quando necessário. A indenização definitiva é fixada na sentença, com os acréscimos legais, e o trânsito em julgado abre a fase de cumprimento.
⏳ Cada fase tem efeito patrimonial distinto
i. Antes da ação: oportunidade de negociação amigável com laudo próprio; melhor relação custo-benefício para imóveis pequenos.
ii. Imissão provisória: posse vai à concessionária mediante depósito; expropriado preserva integralmente o direito de discutir o valor.
iii. Perícia judicial: principal fase de construção da indenização justa; é onde se confrontam as metodologias de avaliação.
iv. Sentença e cumprimento: fixação definitiva do valor, com juros, correção e honorários.
11. Próximos passos práticos
O expropriado que toma conhecimento do Decreto 67.165/2022, ou que recebe contato da Entrevias Concessionária de Rodovias S/A. para tratativas amigáveis, deve evitar duas posturas extremas. A primeira é aceitar a oferta inicial sem análise técnica independente, o que tende a consolidar valor abaixo do justo. A segunda é a inércia, que conduz o processo a uma trajetória puramente conduzida pela expropriante, com a imissão na posse ocorrendo antes mesmo da estruturação da defesa do valor.
O caminho juridicamente eficiente é o intermediário: organizar documentação, encomendar laudo pericial prévio, mapear todas as rubricas indenizatórias aplicáveis ao perfil do imóvel (rural, comercial, misto, com ou sem ponto comercial consolidado) e, com esses elementos em mãos, conduzir a negociação amigável a partir de uma posição tecnicamente sustentada. Caso a concessionária não acompanhe a avaliação técnica do expropriado, a discussão é levada ao Judiciário, com elementos sólidos para perícia.
⚠️ O que não fazer ao receber notificação da concessionária
i. Assinar declaração de concordância com avaliação sem leitura jurídica.
ii. Permitir vistoria sem acompanhamento técnico do expropriado.
iii. Aceitar verbalmente a área proposta na planta sem confronto com a matrícula.
iv. Confundir depósito para imissão com pagamento da indenização.
v. Postergar a contratação de laudo pericial prévio até depois da imissão na posse.
12. Considerações finais
O Decreto Estadual 67.165, de 11 de outubro de 2022, é um instrumento típico de execução de duplicação rodoviária por concessionária privada. Ele autoriza a Entrevias Concessionária de Rodovias S/A. a desapropriar 84.466,75 m² entre os km 228+000m e 234+000m da Rodovia SP-333, em Novo Horizonte e Pongaí, mas não fixa, e não tem como fixar, o valor da indenização devida a cada proprietário ou locatário atingido.
O valor justo, na expressão constitucional, é construído no curso do procedimento, com prova técnica, laudo pericial prévio independente, identificação rigorosa de cada rubrica e domínio das particularidades de imóveis lindeiros a rodovia, em especial os efeitos de perda de testada, desvalorização de remanescente, fundo de comércio e restrições urbanísticas decorrentes da nova faixa non aedificandi. A reação juridicamente estruturada, iniciada o quanto antes a partir da publicação do decreto, é o que separa indenização simbólica de indenização efetivamente integral.
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