Desapropriação por utilidade pública na Linha Férrea, em Jundiaí/SP, para a implantação da Via Permanente do Trem Intercidades (Trecho 3, Lote 4) na altura do km 67+280. Saiba mais
O que você precisa saber
- A Resolução SPI 033/2026, publicada em 4 de março de 2026, declarou de utilidade pública área destinada à implantação da Via Permanente do Trem Intercidades (TIC), Trecho 3, Lote 4.
- A expropriante é a CONCESSIONÁRIA TIC TRENS S.A., concessionária privada responsável pela execução do empreendimento ferroviário.
- A área declarada soma 15.798,77 m² e atinge, entre outros pontos, a faixa na altura do km 67+280 da Linha Férrea, sentido São Paulo, no Município de Jundiaí.
- O expropriado tem direito à justa e prévia indenização, na forma do CF art. 5º, XXIV, e pode discutir integralmente o valor ofertado.
- Em desapropriação ferroviária parcial, é decisivo avaliar o remanescente antieconômico, a perda de testada e o impacto sobre atividades industriais e logísticas lindeiras.
A Resolução SPI 033/2026, editada pela Secretaria de Parcerias em Investimentos do Estado de São Paulo em 27 de fevereiro de 2026 e publicada em 4 de março de 2026, formalizou a declaração de utilidade pública (DUP) de área necessária à implantação da Via Permanente do Trem Intercidades, no âmbito do Trecho 3, Lote 4, que percorre os Municípios de Jundiaí, Louveira, Vinhedo e Valinhos. O instrumento tem fundamento no Decreto-Lei 3.365/1941, a Lei Geral de Desapropriações, e habilita a CONCESSIONÁRIA TIC TRENS S.A. a promover os atos expropriatórios sobre os imóveis atingidos pelo traçado ferroviário. A área declarada totaliza 15.798,77 m².
Para o expropriado, a publicação da DUP marca o início de uma janela em que a estruturação técnica da defesa é determinante para o valor final da justa e prévia indenização. A avaliação prévia oferecida pela concessionária tende a comprimir rubricas legítimas, e a experiência em empreendimentos ferroviários demonstra que a oferta inicial raramente contempla a totalidade do prejuízo suportado por quem perde área, testada ou continuidade de operação. Este artigo detalha o alcance da Resolução SPI 033/2026 e os direitos aplicáveis ao caso.
O que a DUP autoriza e o que ela não autoriza
A declaração de utilidade pública (DUP) autoriza a concessionária a dar início ao processo expropriatório e, eventualmente, a requerer a imissão provisória na posse mediante depósito judicial. Ela não significa que o valor da avaliação prévia é definitivo, nem que o expropriado está obrigado a aceitá-lo. A DUP também não se confunde com estudos preliminares de traçado, que têm efeito mercadológico, mas não autorizam, por si sós, a expropriação.
1. Localização e contexto da Resolução SPI 033/2026
O objeto da Resolução SPI 033/2026 integra o Trecho 3, Lote 4, do sistema ferroviário do Trem Intercidades, empreendimento estadual que conecta a Região Metropolitana de São Paulo à Região Metropolitana de Campinas, passando pelo eixo Jundiaí, Louveira, Vinhedo e Valinhos. A área declarada de utilidade pública situa-se na altura do km 67+280 da Linha Férrea, no sentido São Paulo, dentro do Município de Jundiaí, Comarca de Jundiaí, e corresponde ao imóvel objeto da matrícula nº 102.655 do 1º Oficial de Registro de Imóveis de Jundiaí.
O eixo Jundiaí, Louveira, Vinhedo e Valinhos é marcado por forte vocação industrial e logística, com galpões, centros de distribuição e áreas fabris instaladas ao longo da faixa ferroviária existente. Esse perfil impõe cuidado adicional na quantificação da indenização, pois a interrupção de acessos, a perda de área operacional e o comprometimento de layout logístico geram prejuízos que extrapolam o valor puro do solo.
Por que a tipologia ferroviária exige atenção redobrada
Em desapropriações para ferrovia, a faixa atingida costuma ser estreita e longitudinal, cortando o imóvel e criando remanescentes de difícil aproveitamento. Quando a área restante perde viabilidade econômica, configura-se o remanescente antieconômico, cuja indenização deve abranger a totalidade do bem, e não apenas a fração fisicamente ocupada pela via permanente.
2. Logradouros e perímetros atingidos
A Resolução SPI 033/2026 individualiza a área declarada por meio de marco quilométrico e matrícula imobiliária, padrão usual em empreendimentos ferroviários lineares. A tabela abaixo consolida o perímetro atingido conforme o ato.
| Logradouro / referência | Trecho / marco | Área aprox. | Função no perímetro |
|---|---|---|---|
| Linha Férrea, altura do km 67+280 (Área 1), sentido São Paulo, matrícula nº 102.655 do 1º ORI de Jundiaí | km 67+280, sentido São Paulo, Jundiaí | 15.798,77 m² (total da DUP) | Faixa de implantação da Via Permanente do TIC, Trecho 3, Lote 4 |
A área identificada como Área 1, na altura do km 67+280 da Linha Férrea, sentido São Paulo, no Município de Jundiaí, é o ponto expressamente descrito na Resolução SPI 033/2026, vinculado à matrícula nº 102.655 do 1º Oficial de Registro de Imóveis de Jundiaí. O expropriado atingido nessa faixa deve conferir, na matrícula, a exata dimensão da área declarada frente à totalidade do imóvel, pois é dessa relação que se extrai a existência ou não de remanescente antieconômico.
Imissão provisória na posse não é pagamento
Na imissão provisória na posse, a CONCESSIONÁRIA TIC TRENS S.A. deposita em juízo o valor de sua avaliação prévia, e a posse da área é transferida ao expropriante. Isso não significa que o expropriado recebe a indenização nesse momento. O levantamento do depósito só ocorre após a fixação da indenização definitiva, por sentença ou acordo homologado, preservado o direito de discutir integralmente o valor no processo.
3. Motivação técnica: a Via Permanente do Trem Intercidades
A via permanente é o conjunto de elementos que sustentam e guiam o material rodante ferroviário, incluindo lastro, dormentes, trilhos, aparelhos de mudança de via e obras de arte correlatas. A implantação do Trecho 3, Lote 4, exige a incorporação de faixa contínua ao domínio ferroviário, o que, na altura do km 67+280 da Linha Férrea em Jundiaí, se dá pela desapropriação da área descrita na Resolução SPI 033/2026.
Diferentemente de obras rodoviárias, o traçado ferroviário admite pouca flexibilidade geométrica, o que costuma resultar em faixas de largura constante que atravessam imóveis inteiros. Esse desenho técnico é justamente o que agrava o risco de remanescente antieconômico e de perda de testada, especialmente em imóveis comerciais e industriais que dependem de frente para logradouro e de acesso para carga e descarga.
Faixa non aedificandi ao longo da linha
Além da área efetivamente incorporada à via, a legislação de parcelamento do solo impõe restrições de edificação em faixas lindeiras a infraestruturas lineares. A Lei 6.766/1979, art. 4º, III, estabelece faixa non aedificandi ao longo de determinadas infraestruturas, o que reduz o aproveitamento do remanescente. Essa restrição de uso, quando esvazia economicamente a área restante, deve ser considerada na composição da indenização.
4. Servidão administrativa ou desapropriação plena?
Nem todo impacto ferroviário se traduz em desapropriação plena. Quando o traçado se dá em subsolo ou em estrutura elevada, sem supressão total do domínio da superfície, pode configurar-se servidão administrativa, hipótese em que o proprietário mantém a titularidade, mas suporta restrição permanente de uso. A distinção é economicamente relevante, pois define se a indenização recai sobre o valor integral do bem ou sobre a limitação imposta.
No caso da Resolução SPI 033/2026, a descrição da Área 1 na altura do km 67+280 da Linha Férrea, com vinculação a matrícula específica e área delimitada, aponta para incorporação de faixa ao domínio ferroviário. Ainda assim, cada imóvel deve ser analisado individualmente: a natureza jurídica do gravame, plena ou de servidão, é premissa para a correta quantificação do prejuízo e não pode ser presumida a partir do rótulo genérico do ato.
Cuidado com a avaliação prévia da concessionária
A avaliação apresentada pela CONCESSIONÁRIA TIC TRENS S.A. tende a adotar premissas favoráveis ao expropriante: subdimensiona a área, ignora a perda de testada, desconsidera o remanescente antieconômico e deixa de fora o fundo de comércio de operações industriais e logísticas consolidadas. Aceitar a oferta inicial sem análise técnica independente costuma significar renúncia a parcela expressiva da indenização devida.
5. Direitos do proprietário expropriado
O proprietário atingido pela Resolução SPI 033/2026 tem direito à justa e prévia indenização em dinheiro, garantia inscrita no CF art. 5º, XXIV, e detalhada pelo Decreto-Lei 3.365/1941. Justa é a indenização que recompõe integralmente o patrimônio atingido, e não a que se limita ao valor venal ou à oferta administrativa. A avaliação deve observar a NBR 14.653-2 para imóveis urbanos, com tratamento científico das amostras de mercado.
Em imóveis com edificações, aplicam-se a NBR 14.653-2 e a NBR 12.721 para apurar o custo de reedição e a depreciação. Em pontos comerciais e industriais consolidados, o fundo de comércio é avaliado conforme a NBR 14.653-4. A tabela a seguir sistematiza as principais rubricas indenizatórias.
| Rubrica | Norma técnica/legal | Observações |
|---|---|---|
| Valor do terreno | NBR 14.653-2 | Tratamento científico de amostras com fator oferta, localização, esquina, topografia e zoneamento |
| Edificações e benfeitorias | NBR 14.653-2 e NBR 12.721 | Custo de reedição, depreciação física e funcional |
| Fundo de comércio | NBR 14.653-4 | Aplicável a operações industriais e logísticas consolidadas |
| Juros compensatórios | Art. 15-A, DL 3.365/1941 | Sobre a diferença entre o depositado para imissão e a indenização final |
| Juros moratórios | Art. 15-B, DL 3.365/1941 | A partir do termo legal sobre o valor da condenação |
| Honorários advocatícios | Art. 27, DL 3.365/1941 | Sobre a diferença entre oferta e condenação |
| Correção monetária | Lei 6.899/1981 | Plena, sobre todo o débito |
Sobre o valor principal incidem juros compensatórios sobre a diferença entre o valor depositado para imissão provisória na posse e a indenização final, na forma do art. 15-A do Decreto-Lei 3.365/1941, e juros moratórios na forma do art. 15-B do mesmo diploma. Os honorários advocatícios, por sua vez, incidem sobre a diferença entre a oferta e a condenação, nos termos do art. 27 do Decreto-Lei 3.365/1941.
Remanescente antieconômico: direito de exigir a desapropriação total
Quando a faixa ferroviária corta o imóvel e a área restante perde viabilidade econômica, o expropriado pode exigir que a indenização abranja a totalidade do bem. O remanescente antieconômico é aquele que, após a subtração da faixa, não comporta uso produtivo autônomo, seja por dimensão insuficiente, por perda de acesso ou por restrições de edificação. Reconhecer esse ponto no laudo é decisivo para evitar que o expropriado fique com um retalho inaproveitável.
6. Direitos autônomos do inquilino e do ocupante empresarial
A desapropriação não atinge apenas o proprietário. O inquilino ou locatário empresarial instalado na área possui rubricas indenizatórias próprias e autônomas, que não se confundem com as do titular do domínio. Em regiões de perfil logístico como o eixo Jundiaí, Louveira, Vinhedo e Valinhos, é comum que galpões e centros de distribuição operem sob locação, o que torna esse ponto especialmente relevante.
O que o inquilino empresarial pode pleitear
i. Indenização pela perda do ponto comercial e do fundo de comércio, conforme a NBR 14.653-4.
ii. Custos de mudança e reinstalação de maquinário e estoque.
iii. Lucros cessantes pela interrupção da atividade econômica durante a transição.
iv. Recomposição de investimentos em benfeitorias não amortizadas na vigência do contrato.
A indenização suplementar por interrupção de atividade econômica é particularmente sensível em operações industriais e logísticas, nas quais a paralisação de uma célula produtiva ou de um centro de distribuição gera perdas que se propagam por toda a cadeia. Documentar essa realidade com balanços, contratos de fornecimento e memoriais operacionais é essencial para sustentar o pleito.
7. Quantificação: como se constrói a indenização integral
A quantificação da justa e prévia indenização parte de um laudo pericial prévio independente, que reconstitui o valor de mercado do imóvel e das benfeitorias segundo as normas técnicas aplicáveis. Esse laudo é a peça central para confrontar a avaliação da concessionária e demonstrar, com base científica, a real extensão do prejuízo suportado pelo expropriado.
No caso da faixa na altura do km 67+280 da Linha Férrea, a apuração deve considerar não só a área efetivamente incorporada, mas também os efeitos da desapropriação parcial sobre o restante do imóvel: perda de testada, comprometimento de acessos, restrição de edificação na faixa non aedificandi e eventual configuração de remanescente antieconômico. A soma desses fatores costuma revelar diferença substancial em relação à oferta administrativa.
Documentos que estruturam a defesa
i. Matrícula atualizada do imóvel (no caso, matrícula nº 102.655 do 1º ORI de Jundiaí).
ii. IPTU, planta e habite-se das edificações.
iii. Contratos de locação e comprovação de atividade empresarial.
iv. Notas fiscais de benfeitorias e de maquinário instalado.
v. Levantamento topográfico da área atingida e do remanescente.
8. Plano de ação para o expropriado
Diante da Resolução SPI 033/2026, a reação juridicamente estruturada deve seguir uma sequência lógica de providências, capaz de preservar direitos e maximizar a indenização. A atuação precoce, antes da consolidação da oferta administrativa, amplia as chances de composição favorável.
1ª medida: diagnóstico documental e registral
Reunir a matrícula nº 102.655 do 1º ORI de Jundiaí, confrontar a área declarada de 15.798,77 m² com a metragem total do imóvel e identificar de imediato se há remanescente antieconômico e restrições de faixa non aedificandi.
Concluído o diagnóstico, o passo seguinte é constituir a base técnica que sustentará a discussão de valor, independentemente do que for ofertado pela concessionária.
2ª medida: laudo pericial prévio independente
Elaborar laudo pericial prévio conforme a NBR 14.653-2, a NBR 12.721 e, quando houver ponto empresarial, a NBR 14.653-4, contemplando terreno, edificações, fundo de comércio e efeitos da desapropriação parcial. Esse laudo é a contraprova técnica à avaliação da CONCESSIONÁRIA TIC TRENS S.A.
Com o laudo em mãos, define-se a estratégia entre a via amigável e a judicial, sempre resguardado o direito de discutir o valor no processo.
3ª medida: estratégia de negociação ou litígio
Avaliar a proposta de desapropriação amigável, na qual o valor pactuado é pago conforme o acordo, ou preparar a defesa judicial. Se houver imissão provisória na posse, acompanhar o depósito e sustentar, no processo, a indenização integral, inclusive juros compensatórios e moratórios, honorários e correção monetária.
9. Cronograma e próximos passos
Com a publicação da Resolução SPI 033/2026 em 4 de março de 2026, a CONCESSIONÁRIA TIC TRENS S.A. está habilitada a promover os atos expropriatórios sobre a área na altura do km 67+280 da Linha Férrea, em Jundiaí. A partir daí, a concessionária tende a apresentar avaliação prévia e proposta de acordo, e, na ausência de composição, a ajuizar a ação de desapropriação com pedido de imissão provisória na posse.
O expropriado deve tratar esse intervalo como janela decisiva. Aguardar passivamente a oferta administrativa costuma resultar em indenização aquém do devido, ao passo que a preparação técnica antecipada permite confrontar, com laudo e documentação robustos, cada premissa da avaliação da concessionária. A defesa estruturada é o caminho para converter a justa e prévia indenização de garantia abstrata em valor efetivamente recomposto.
A oferta inicial não é o teto
A avaliação administrativa apresentada pela expropriante é ponto de partida, não de chegada. O Decreto-Lei 3.365/1941 assegura ao expropriado o direito de discutir integralmente o valor, e a diferença entre a oferta e a indenização fixada judicialmente costuma ser expressiva justamente nas rubricas que a concessionária tende a omitir: remanescente antieconômico, perda de testada, fundo de comércio e interrupção de atividade econômica.
A área na altura do km 67+280 da Linha Férrea, vinculada à matrícula nº 102.655 do 1º ORI de Jundiaí, é apenas o ponto individualizado no ato para o Trecho 3, Lote 4. Cada proprietário e cada ocupante empresarial atingido pela implantação da Via Permanente do Trem Intercidades deve exigir que a indenização reflita a totalidade do prejuízo, à luz do CF art. 5º, XXIV, do Decreto-Lei 3.365/1941 e das normas técnicas de avaliação, para que a expropriação não se converta em transferência de patrimônio sem contrapartida justa.
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Otavio Andere Neto
Otavio Andere Neto
Advogado inscrito na OAB desde 2003, com mais de 20 anos de atuação em desapropriação de imóveis .Atuação integrada com engenharia de avaliações, visando alcançar o correto valor da indenização.
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