Despejo extrajudicial no PL 3999/2020: Análise jurídica do procedimento proposto, da tramitação legislativa e dos impactos práticos para locadores e locatários
Introdução: a inadimplência locatícia e a busca por soluções fora do Judiciário
Na prática diária da advocacia imobiliária, acompanhamos de perto um problema recorrente e estrutural: a morosidade na retomada do imóvel em casos de inadimplência. Proprietários convivem, por meses ou anos, com contratos rompidos de fato, sem receber aluguel e sem poder exercer plenamente o direito de propriedade. Locatários, por outro lado, enfrentam insegurança jurídica quando não compreendem claramente seus direitos de defesa e os limites da atuação do locador.
É nesse contexto que surge o debate sobre o despejo extrajudicial, especialmente a partir do Projeto de Lei nº 3.999/2020, que propõe reorganizar o procedimento de retomada do imóvel por falta de pagamento, deslocando parte das formalidades para o âmbito dos cartórios.
O tema ganhou novo fôlego em 10 de junho de 2025, quando o texto foi aprovado na Comissão de Constituição e Justiça da Câmara dos Deputados, com alterações relevantes. Contudo, apesar da aprovação na CCJ, o projeto ainda não se consolidou definitivamente, pois há recurso pendente de deliberação na Mesa Diretora, o que pode levar o tema ao Plenário.
Neste artigo, atuamos com uma análise técnica, prática e equilibrada sobre o despejo extrajudicial no PL 3999/2020, explicando o que efetivamente muda, como funciona o fluxo proposto, quais são os impactos em relação à Lei do Inquilinato e quais cuidados jurídicos proprietários e locatários devem adotar desde já.
Para proprietários afetados, entender os direitos é crucial; consulte um ADVOGADO ESPECIALISTA EM DIREITO IMOBILIÁRIO para garantir a justa indenização.
O que é o despejo extrajudicial no PL 3999/2020
O chamado despejo extrajudicial, nos termos do PL 3999/2020, não significa a retirada forçada do locatário sem intervenção do Estado-juiz. Essa é uma confusão comum que precisa ser afastada desde o início.
O que o projeto propõe é a desjudicialização parcial do procedimento, permitindo que o locador inicie, em cartório, um caminho formal de cobrança e notificação por inadimplência. O Judiciário permanece responsável pela coerção, ou seja, pela desocupação compulsória do imóvel, caso o locatário não pague nem desocupe voluntariamente.
Em termos práticos, o cartório passa a exercer um papel de:
formalização da notificação;
certificação de prazos;
documentação da inadimplência;
registro da entrega das chaves, quando houver desocupação voluntária.
A ideia central é retirar do Judiciário atos meramente comunicacionais e documentais, reservando ao juiz a decisão final e a força coercitiva do Estado.
Situação atual da tramitação do PL 3999/2020
Do ponto de vista técnico-legislativo, é fundamental compreender o momento exato do projeto para evitar afirmações imprecisas.
Em 10 de junho de 2025, a Comissão de Constituição e Justiça da Câmara aprovou o texto, com alterações apresentadas pela relatora. A própria notícia oficial da Câmara destacou que o procedimento seria mais rápido e feito por cartórios, com atuação judicial posterior.
Contudo, em 26 de junho de 2025, foi interposto recurso contra a tramitação conclusiva, o que fez com que o projeto passasse a constar como “Aguardando Deliberação do Recurso na Mesa Diretora”.
Isso significa que:
o projeto ainda não é lei;
ele pode ser submetido ao Plenário da Câmara;
o envio ao Senado fica condicionado ao desfecho do recurso.
Portanto, embora aprovado na CCJ, o PL 3999/2020 ainda não se consolidou como aprovado pela Câmara em caráter definitivo.
Como funciona hoje o despejo na Lei do Inquilinato
Para compreender o alcance do despejo extrajudicial, é indispensável relembrar como funciona o modelo atual, previsto na Lei nº 8.245/1991.
A regra geral é clara: a ação do locador para reaver o imóvel é a ação de despejo, que tramita no Judiciário. Em casos de inadimplência, o locador ajuíza a ação, cita o locatário e aguarda o desenvolvimento do processo.
A Lei do Inquilinato já prevê mecanismos de aceleração, especialmente no art. 59, §1º, que autoriza a concessão de liminar para desocupação em 15 dias, desde que preenchidos requisitos específicos. Um exemplo clássico é a falta de pagamento em contrato sem garantia, hipótese do inciso IX.
Além disso, o sistema atual preserva o direito do locatário à purga da mora, nos termos do art. 62, inciso II. Após a citação, o locatário pode, em regra, depositar o débito em até 15 dias, incluindo aluguéis, encargos, multa, juros e honorários, evitando a rescisão do contrato.
Portanto, o despejo extrajudicial não surge para “criar” celeridade do zero. Ele pretende reorganizar o fluxo, deslocando a fase inicial para o cartório e ampliando a possibilidade de liminar judicial, inclusive quando houver garantia.
O fluxo do despejo extrajudicial segundo o texto aprovado na CCJ
Com base no texto aprovado na CCJ, o procedimento proposto segue uma lógica escalonada.
O primeiro passo é o requerimento do locador ao cartório, solicitando a notificação do locatário por inadimplência. Esse requerimento deve ser acompanhado de documentos, como o contrato de locação e a planilha discriminada do débito.
O cartório promove a notificação para que o locatário pague a dívida ou desocupe o imóvel em 15 dias corridos. O prazo começa a contar da certificação da notificação ou, em caso de notificação por hora certa, após 10 dias.
A notificação pode ser realizada:
preferencialmente por meio eletrônico, se houver convenção entre as partes;
de forma pessoal, quando não houver previsão eletrônica.
Se o locatário pagar ou desocupar, o procedimento se encerra no âmbito extrajudicial. Havendo desocupação, o cartório certifica o fato e entrega as chaves ao locador, o que confere segurança jurídica ao encerramento da posse.
Se não houver pagamento nem desocupação, o locador poderá requerer judicialmente o despejo compulsório. Nesse momento, segundo o texto aprovado, a ordem judicial tende a ser concedida liminarmente, para cumprimento em 15 dias, independentemente do tipo de garantia contratual.
É importante destacar que versões iniciais do projeto falavam em prazos de 30 dias. O texto aprovado na CCJ consolidou o prazo de 15 dias, razão pela qual qualquer análise técnica deve se referir a essa versão mais recente.
O despejo extrajudicial elimina o Judiciário?
Não. Essa é uma das premissas equivocadas mais comuns no debate público.
Mesmo no modelo proposto pelo PL 3999/2020, a desocupação forçada do imóvel depende de ordem judicial. O cartório não possui poder de coerção, não pode determinar a retirada do locatário nem autorizar o uso de força policial.
O Judiciário continua exercendo papel central, mas atua na ponta final do procedimento, recebendo um pedido mais enxuto, instruído com prova documental robusta e com prazos já certificados.
A proposta, portanto, não exclui o juiz, mas altera o momento e a extensão da intervenção judicial.
Pontos de debate jurídico e constitucional
Do ponto de vista da advocacia imobiliária, o despejo extrajudicial suscita debates legítimos, tanto favoráveis quanto críticos.
Entre os argumentos a favor, destaca-se a celeridade. Transferir atos formais para o cartório pode reduzir o tempo morto do processo e aliviar o congestionamento do Judiciário, especialmente em grandes centros urbanos.
Há também ganho em segurança documental, pois notificações, prazos e entrega de chaves ficam formalmente certificados por agente dotado de fé pública.
Por outro lado, há críticas relevantes que não podem ser ignoradas. Uma delas diz respeito ao devido processo legal e ao contraditório. A desjudicialização exige mecanismos claros de revisão e controle, para evitar que a celeridade formal se converta em supressão prática de defesa, especialmente em locações residenciais.
Outro ponto sensível é a assimetria entre locador e locatário, sobretudo em contextos de vulnerabilidade social. O risco de impactos sobre o direito à moradia precisa ser analisado com cautela, sob pena de externalidades indesejadas.
Também há desafios práticos relacionados à capacidade operacional dos cartórios, especialmente quanto ao volume de notificações, padronização de procedimentos e uso efetivo de meios eletrônicos.
Impactos práticos para contratos de locação
Se aprovado, o despejo extrajudicial tende a influenciar diretamente a redação dos contratos de locação, especialmente no que se refere a:
cláusulas de notificação eletrônica;
definição clara de endereços físicos e digitais;
previsão de responsabilidades por custas extrajudiciais;
organização documental do débito.
Na prática, orientamos que proprietários e administradoras passem a estruturar contratos mais precisos, com atenção redobrada à forma de comunicação entre as partes.
Como proprietários e locadores podem se defender juridicamente
Do ponto de vista do locador, a defesa jurídica passa por prevenção e organização. Manter contratos bem redigidos, planilhas de débito atualizadas e canais formais de comunicação é essencial.
Também é fundamental compreender que o despejo extrajudicial não dispensa assessoria jurídica. Pelo contrário, um erro na notificação ou na instrução documental pode comprometer todo o procedimento e gerar nulidades.
Para o locatário, a defesa começa pela atenção às notificações. Ignorar comunicações cartorárias pode levar à judicialização rápida. Havendo controvérsia sobre valores, garantias ou cumprimento contratual, a atuação imediata de advogado é decisiva para provocar o controle judicial.
Checklist prático sobre o despejo extrajudicial
Antes de qualquer medida, é recomendável verificar:
qual é a versão do texto legal em discussão;
se o contrato prevê notificação eletrônica;
se o débito está corretamente discriminado;
se há garantia contratual e como ela será tratada;
se há possibilidade de purga da mora;
se existem elementos fáticos que justifiquem defesa judicial.
Conclusão: eficiência com responsabilidade jurídica
O despejo extrajudicial no PL 3999/2020 representa uma tentativa de modernização do enforcement locatício, alinhada a movimentos mais amplos de desjudicialização no Direito brasileiro.
Entendemos que o melhor desenho institucional é aquele que aproveita a eficiência do cartório para comunicação e prova, sem afastar o controle judicial efetivo, especialmente em situações de controvérsia relevante ou vulnerabilidade social.
Proprietários, locadores e locatários devem acompanhar de perto a tramitação do projeto e, sobretudo, buscar orientação de advogado especialista em Direito Imobiliário antes de adotar qualquer estratégia baseada em expectativas legislativas.
Sobre o autor
Otavio Andere Neto é advogado especialista em Direito Imobiliário, com mais de 20 anos de atuação na defesa de proprietários, comerciantes e investidores. Atua de forma estratégica em locações imobiliárias residenciais e comerciais, contratos de locação, ações renovatórias e revisionais de aluguel, além de demandas envolvendo desapropriação, conflitos possessórios e proteção patrimonial imobiliária, sempre com foco na segurança jurídica e na preservação do valor do imóvel.
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Este artigo possui caráter informativo e não substitui a análise jurídica individualizada. Cada caso concreto deve ser avaliado por advogado especialista em Direito Imobiliário.
