Você é proprietário, comerciante ou inquilino na Rua Bento Freitas ou na Rua do Arouche, em São Paulo, e foi atingido pela desapropriação do Programa Habitacional da CDHU?
Se o seu imóvel ou ponto comercial está dentro do perímetro atingido pelo Decreto Estadual nº 70.237/2025, você tem direitos específicos que precisam ser exercidos com agilidade técnica e fundamentação adequada.📌 O que você precisa saber em 30 segundos
- O Decreto Estadual nº 70.237/2025, publicado em 19 de dezembro de 2025, declarou de interesse social imóveis na Rua Bento Freitas e na Rua do Arouche para programa habitacional da CDHU.
- A expropriante é a Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo — CDHU, vinculada ao Governo do Estado.
- O proprietário é sempre réu na ação de desapropriação — quem propõe a ação é a CDHU, não o particular.
- A oferta administrativa da CDHU quase nunca reflete o valor real de mercado de uma área central e consolidada como a República.
- Há rubricas indenizatórias adicionais além do valor do imóvel: benfeitorias, fundo de comércio, lucros cessantes e juros sobre a diferença.
- O prazo para se defender corre rápido — o decreto de interesse social caduca em dois anos e atuar antes da imissão na posse preserva poder de barganha.
Em maio de 2026, proprietários, comerciantes e inquilinos nas ruas Bento Freitas e do Arouche, em São Paulo, enfrentam os efeitos do Decreto Estadual nº 70.237/2025, publicado em dezembro de 2025, que declarou de interesse social imóveis nessas vias para implantação de programa habitacional e desenvolvimento urbano pela CDHU. A Constituição Federal garante indenização justa, prévia e em dinheiro — mas a oferta inicial da CDHU costuma ficar abaixo do valor real do imóvel.
Onde ficam a Rua Bento Freitas e a Rua do Arouche e por que essa localização eleva a indenização
A Rua Bento Freitas e a Rua do Arouche situam-se no coração do centro histórico de São Paulo, no distrito da República. Ambas integram um tecido urbano denso e consolidado há décadas, com forte presença de edifícios residenciais de múltiplos andares, estabelecimentos comerciais de variados portes e intensa circulação de pedestres ao longo de toda a extensão.A região é servida por múltiplos equipamentos de transporte público: estações de metrô das Linhas 3-Vermelha e 4-Amarela estão a poucos minutos a pé, além de corredores de ônibus municipais e estaduais. O Largo do Arouche ancora o comércio local e valoriza os imóveis do entorno. A Rua Bento Freitas, por sua vez, concentra edifícios de uso misto com ocupação histórica sólida — característica que eleva de forma significativa o valor avaliativo unitário quando comparado às médias regionais.🏠 Por que isso importa para o seu bolso
A localização central, com alta liquidez imobiliária e serviços urbanos consolidados, justifica a revisão da oferta administrativa da CDHU quando baseada em parâmetros genéricos que não refletem o perfil real das vias atingidas pelo Decreto Estadual nº 70.237/2025.
Decreto Estadual nº 70.237/2025: o que o decreto significa na prática
O Decreto Estadual nº 70.237/2025 é o ato declaratório de interesse social que habilita a CDHU a iniciar o procedimento expropriatório dos imóveis listados, com fundamento na Lei Federal nº 4.132/1962. Diferentemente da declaração de utilidade pública, a desapropriação por interesse social vincula a destinação do bem ao atendimento de famílias de baixa renda e à requalificação urbana — o que não diminui, em hipótese alguma, o direito do expropriado à indenização justa, prévia e em dinheiro.A partir da publicação do decreto, começam a correr efeitos práticos importantes para quem está dentro do perímetro:- Funcionários da CDHU podem entrar no imóvel para vistoria e avaliação (DL 3.365/41, art. 7º, aplicado subsidiariamente pela Lei 4.132/1962).
- Benfeitorias úteis ou voluptuárias feitas após o decreto só serão indenizadas em condições restritas.
- O decreto tem prazo de caducidade de dois anos para que a desapropriação se efetive (Lei 4.132/1962, art. 3º) — menor que os cinco anos da utilidade pública.
- O proprietário continua dono e pode usar, alugar e até vender o imóvel até a imissão na posse — embora a venda fique muito difícil na prática.
💡 Atenção ao prazo de caducidade mais curto
Na desapropriação por interesse social, o prazo de caducidade do Decreto Estadual nº 70.237/2025 é de dois anos — não de cinco. Isso cria uma janela mais apertada e exige que o expropriado se posicione tecnicamente com mais rapidez do que em obras de utilidade pública.
O Programa Habitacional da CDHU e o que está sendo construído
A Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo tem como missão institucional prover moradias para famílias de baixa renda por meio de projetos que combinam produção habitacional com requalificação de espaços urbanos. O Decreto Estadual nº 70.237/2025 fundamenta a atuação da CDHU nas ruas Bento Freitas e do Arouche, na capital, dentro do escopo de implantação de habitação de interesse social e equipamentos urbanos voltados à requalificação da área.Na prática, isso significa a demolição dos imóveis atingidos pelo perímetro expropriatório e sua substituição por empreendimentos habitacionais verticais destinados ao atendimento de beneficiários previamente cadastrados. Os imóveis nas duas vias se inserem nesse contexto de renovação urbana promovida pelo Estado, com impacto direto sobre proprietários, comerciantes e inquilinos que ocupam o local há anos.Etapas do procedimento de desapropriação pelo Decreto Estadual nº 70.237/2025: o que esperar
O rito segue a Lei Federal nº 4.132/1962, com aplicação subsidiária do Decreto-Lei nº 3.365/1941, e tem fases bem definidas. Conhecê-las evita decisões precipitadas:- Publicação do decreto: o Decreto Estadual nº 70.237/2025 já está em vigor desde dezembro de 2025 e habilita a CDHU a agir.
- Vistoria e avaliação administrativa: peritos da CDHU visitam o imóvel e elaboram laudo de avaliação unilateral.
- Oferta administrativa: a CDHU apresenta proposta com base em laudo próprio — quase sempre abaixo do mercado real.
- Negociação ou recusa: o proprietário pode aceitar, contrapropor com laudo próprio ou recusar a oferta.
- Ajuizamento da ação: em caso de recusa, a CDHU propõe a ação de desapropriação. O proprietário é citado como réu.
- Imissão provisória na posse: mediante depósito do valor ofertado em juízo, a CDHU assume a posse antes da sentença final.
- Perícia judicial: perito nomeado pelo juiz reavalia o imóvel — é a fase decisiva da ação.
- Sentença e recursos: o juiz fixa o valor final da indenização, sujeita a apelação.
- Pagamento e transferência formal da propriedade: com o trânsito em julgado, é pago o saldo e formalizada a transferência à CDHU.
⏳ Janela decisiva: antes da imissão na posse
O período entre a notificação administrativa e a imissão provisória é onde se constrói a melhor defesa técnica. Reunir documentação, contratar avaliação independente e impugnar o valor da oferta nesta fase aumenta expressivamente o resultado final da indenização.
Rubricas indenizatórias: você pode receber muito mais que o valor do imóvel
A indenização justa, prevista no art. 5º, XXIV, da Constituição Federal, não se resume ao valor do terreno e da construção. Há rubricas adicionais frequentemente esquecidas pela CDHU em sua avaliação inicial:| Rubrica | Base legal | Observação |
|---|---|---|
| Valor de mercado do imóvel | CF/88, art. 5º, XXIV | Núcleo da indenização — em área central como a República, exige avaliação por amostras reais das próprias vias atingidas, não por médias genéricas. |
| Benfeitorias úteis e necessárias | DL 3.365/41, art. 25 | Reformas, ampliações e melhorias realizadas antes do decreto devem ser indenizadas separadamente. |
| Fundo de comércio | Jurisprudência STJ | Aplicável a comerciantes com ponto consolidado na Rua Bento Freitas ou na Rua do Arouche. |
| Lucros cessantes | Princípio da reparação integral | Devidos quando há paralisação de atividade econômica regular decorrente diretamente da desapropriação. |
| Depreciação da área remanescente | DL 3.365/41, art. 27 | Em desapropriações parciais, a parte que sobra pode perder valor funcional — também é indenizável. |
| Juros compensatórios | DL 3.365/41, art. 15-A | Incidem desde a imissão na posse, sobre a diferença entre o depósito inicial e a indenização final fixada pelo juiz. |
| Juros moratórios | DL 3.365/41, art. 15-B | Devidos após o trânsito em julgado, em caso de mora no pagamento da indenização pela CDHU. |
📐 Ofertas administrativas da CDHU em área central
Em vias centrais e consolidadas como a Bento Freitas e a Rua do Arouche, a oferta inicial da CDHU costuma ter por base laudo unilateral com parâmetros genéricos que desconsideram a liquidez real do mercado local. A revisão por laudo técnico independente e perícia judicial costuma corrigir essa distorção de forma expressiva.
Quem é réu na ação do Decreto Estadual nº 70.237/2025? O ponto que muda a estratégia
Na desapropriação, o proprietário é sempre réu. Apenas o ente público — no caso, a CDHU — pode propor a ação de desapropriação com base no Decreto Estadual nº 70.237/2025. Isso significa que o proprietário não “entra com ação contra a CDHU”: ele contesta a ação, impugna o valor ofertado e recorre da sentença.Existem hipóteses em que o particular pode tomar a iniciativa, mas têm nomes próprios e situações específicas:- Desapropriação indireta: quando a CDHU ocupa o imóvel sem decreto formal válido ou antes do depósito judicial.
- Mandado de segurança: contra ilegalidades no procedimento administrativo ou no próprio Decreto Estadual nº 70.237/2025.
- Ação anulatória do decreto: em casos de desvio de finalidade ou nulidade formal.
- Retrocessão: quando o bem desapropriado não for destinado à finalidade habitacional declarada no decreto.
Tipologias atingidas na Rua Bento Freitas e na Rua do Arouche
Cada perfil de imóvel exige uma estratégia distinta. As duas vias concentram basicamente quatro tipologias dentro do perímetro atingido:| Tipologia | Quem afeta | Rubricas indenizáveis prioritárias | Particularidades |
|---|---|---|---|
| Imóveis residenciais | Proprietário / morador | Valor de mercado + benfeitorias + custos de mudança | Comparativo com transações recentes nas próprias vias e quadras adjacentes do centro histórico |
| Imóveis comerciais | Proprietário e/ou comerciante | Imóvel + fundo de comércio + lucros cessantes | A localização junto ao Largo do Arouche e à Rua Bento Freitas influencia diretamente o valor do ponto |
| Imóveis mistos | Proprietário / locatário misto | Avaliação dupla — residencial + comercial | Edifícios de uso misto são comuns no perfil urbano do centro histórico; exigem decomposição separada de cada porção |
| Inquilinos e locatários | Locatário (não proprietário) | Fundo de comércio, despesas de transferência | Direito autônomo; costuma ser ignorado nas tratativas iniciais com a CDHU |
🛡️ Direito do inquilino comercial
Se você é locatário com ponto consolidado na Rua Bento Freitas ou na Rua do Arouche, pode habilitar-se na ação de desapropriação para postular indenização autônoma por fundo de comércio e despesas de transferência. Esse direito não depende da concordância do proprietário e deve ser exercido na fase judicial.
Documentação essencial para defender a indenização
Reunir a documentação correta no início faz diferença direta no valor final da indenização. Use este checklist como ponto de partida:- ✓ Matrícula atualizada do imóvel (até 30 dias), obtida no CRI de São Paulo.
- ✓ IPTU dos últimos cinco anos.
- ✓ Plantas aprovadas e habite-se, se houver.
- ✓ Notas fiscais e comprovantes de reformas e benfeitorias realizadas antes do decreto.
- ✓ Contrato de locação, no caso de inquilinos.
- ✓ Comprovantes de faturamento dos últimos 36 meses, para comerciantes.
- ✓ Fotografias atuais do imóvel, internas e externas.
- ✓ Notificações e correspondências recebidas da CDHU referentes ao Decreto Estadual nº 70.237/2025.
O acordo administrativo vale a pena?
Depende do valor ofertado e do perfil do imóvel. O acordo administrativo evita o desgaste e o tempo do processo judicial, mas só é vantajoso quando a proposta se aproxima do valor real de mercado e contempla as rubricas adicionais.Em área central como a República, especialmente nas vias Bento Freitas e Arouche, a experiência mostra que aceitar a primeira oferta geralmente representa perda patrimonial significativa. A análise prévia por advogado especialista em desapropriação e por avaliador independente permite decidir com segurança entre acordo e judicialização.⚠️ Cuidado com a quitação ampla
Termos de acordo administrativo com a CDHU costumam incluir cláusula de quitação plena, geral e irrevogável. Assinar sem revisar tecnicamente significa abrir mão de discussão posterior sobre fundo de comércio, lucros cessantes e depreciação da área remanescente.
Erros mais comuns que reduzem a indenização
Conhecer os erros típicos ajuda a evitá-los. Os recorrentes em casos de desapropriação pela CDHU são:- Aceitar a oferta inicial sem laudo próprio: a avaliação da CDHU raramente reflete o valor real de imóveis em área central consolidada.
- Ignorar rubricas acessórias: deixar de pleitear fundo de comércio, lucros cessantes e benfeitorias representa perda patrimonial direta.
- Permitir vistoria sem acompanhamento técnico: a vistoria da CDHU vira base do laudo administrativo que fundamentará a oferta inicial apresentada ao proprietário.
- Demorar para reagir: o prazo de caducidade de dois anos na desapropriação por interesse social é mais curto — esperar reduz o tempo de defesa e o poder de negociação.
- Confiar em informações verbais: tudo que importa precisa estar protocolado por escrito, com número de protocolo e cópia em mãos.
O papel do advogado especializado em desapropriação
A desapropriação por interesse social é uma das áreas mais técnicas do direito administrativo: combina avaliação imobiliária, perícia judicial, direito constitucional e processo civil. Um advogado especialista em desapropriação atua em três frentes essenciais:- Análise da legalidade do Decreto Estadual nº 70.237/2025 e do procedimento administrativo conduzido pela CDHU.
- Coordenação com avaliadores independentes para construção de laudo paralelo que demonstre o valor real do imóvel com base em amostras das próprias vias atingidas.
- Atuação nas fases administrativa e judicial, com foco em maximizar as rubricas indenizatórias e garantir o devido processo legal ao expropriado.
Conclusão
Receber a notícia de que seu imóvel ou ponto comercial na Rua Bento Freitas ou na Rua do Arouche foi alcançado pela desapropriação promovida pela CDHU no âmbito do Decreto Estadual nº 70.237/2025 gera insegurança real — afeta patrimônio, rotina familiar e atividade econômica construída ao longo de anos no centro histórico de São Paulo. O escritório Andere Neto Sociedade de Advogados atua há mais de duas décadas com especialidade em desapropriação e acompanha proprietários, comerciantes e inquilinos atingidos por programas habitacionais e obras de desenvolvimento urbano promovidos pelo Estado. Se você foi notificado pela CDHU, uma avaliação do caso permite dimensionar o valor real do imóvel e definir a melhor estratégia antes da imissão na posse.Perguntas frequentes
Posso continuar usando meu imóvel após a publicação do Decreto Estadual nº 70.237/2025?
Sim. A publicação do decreto não retira a posse imediatamente. O proprietário ou inquilino segue usando o imóvel normalmente até a imissão provisória na posse pela CDHU, que ocorre apenas após depósito do valor ofertado em juízo, dentro da ação de desapropriação.
A desapropriação por interesse social da CDHU é diferente da desapropriação por utilidade pública?
Sim. O Decreto Estadual nº 70.237/2025 foi editado com base na Lei 4.132/1962, que rege a desapropriação por interesse social. O procedimento judicial aplica subsidiariamente o DL 3.365/1941, mas o prazo de caducidade é de dois anos — menor que os cinco anos previstos para a utilidade pública.
Inquilinos e locatários têm direito a indenização na desapropriação pela CDHU?
Sim. Locatários comerciais com ponto consolidado na Rua Bento Freitas ou na Rua do Arouche podem pleitear indenização autônoma por fundo de comércio e despesas de transferência, independentemente da concordância do proprietário. Esse direito deve ser exercido na fase judicial da ação de desapropriação.
A CDHU pode entrar no meu imóvel para fazer vistoria antes da ação judicial?
Sim, para fins de avaliação administrativa, após notificação formal. O DL 3.365/1941, aplicado subsidiariamente, permite acesso ao imóvel para vistoria técnica. Contudo, a transferência da posse só ocorre mediante depósito judicial e autorização do juiz — é recomendável acompanhar a vistoria com técnico de confiança do proprietário.
Vale a pena aceitar a oferta administrativa da CDHU?
Depende do valor ofertado. A proposta inicial raramente contempla todas as rubricas indenizatórias — benfeitorias, fundo de comércio e juros sobre a diferença entre o depósito e o valor real do imóvel. Uma avaliação técnica independente deve anteceder qualquer decisão de aceitar ou recusar a proposta da CDHU.
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