Desapropriação na Rodovia Osni Mateus (SP-261) em Águas de Santa Bárbara e Iaras: Decreto 70.772/2026

Desapropriação às margens da Rodovia Osni Mateus (SP-261) em Águas de Santa Bárbara ou Iaras. Saiba mais.

A publicação do Decreto 70.772/2026 inaugura a fase declaratória de um processo expropriatório que atinge dezenas de imóveis ao longo da Rodovia Osni Mateus, SP-261. A declaração de utilidade pública (DUP) é o ato que autoriza o poder público a promover a desapropriação, mas não define, por si só, quanto o expropriado receberá. Essa definição depende de avaliação técnica rigorosa, ancorada na NBR 14.653-2, e da postura ativa do atingido no processo. É exatamente nesse intervalo entre a declaração e o pagamento que se concentra a disputa sobre o valor.

Este artigo detalha o alcance do decreto, os logradouros e perímetros atingidos, a motivação técnica da obra e, sobretudo, os direitos que a lei confere a quem foi surpreendido pela DUP. A obra pública é legítima; a indenização abaixo do valor real de mercado, não. Compreender a diferença entre uma coisa e outra é o primeiro passo para preservar o patrimônio atingido.

1. O que determina o Decreto 70.772/2026

O Decreto 70.772/2026, assinado pelo Governador do Estado de São Paulo em 30 de julho de 2026, declara de utilidade pública as áreas necessárias à pavimentação da pista e dos acostamentos e a outras melhorias no trecho entre os km 58+00m e 78+77m da Rodovia Osni Mateus, SP-261. A extensão declarada abrange 92.089,52 m² distribuídos ao longo de aproximadamente vinte quilômetros de traçado que cortam os Municípios de Águas de Santa Bárbara e Iaras.

A DUP é o instrumento previsto no Decreto-Lei 3.365/1941, a Lei Geral de Desapropriações, e funciona como pressuposto de todo o procedimento. A partir dela, o DER fica autorizado a promover as avaliações, a apresentar oferta administrativa e, na ausência de acordo, a ajuizar a ação de desapropriação. É importante distinguir a DUP publicada, que autoriza efetivamente o início do processo expropriatório, dos meros estudos preliminares de traçado, que produzem efeito mercadológico sobre a região mas não conferem ao Estado poder de desapropriar.

2. Logradouros e perímetros atingidos

O perímetro declarado de utilidade pública concentra-se em um único eixo viário, com marcos quilométricos precisos. A tabela abaixo sistematiza o trecho atingido, permitindo que cada proprietário localize seu imóvel em relação ao segmento em obra.

A Rodovia Osni Mateus, SP-261 é a espinha dorsal do decreto: todo o perímetro declarado desenvolve-se ao longo de sua faixa de domínio, entre o km 58+00m e o km 78+77m. Os imóveis lindeiros a esse segmento, sejam propriedades rurais, sitiantes, chácaras, galpões logísticos ou estabelecimentos comerciais de beira de pista, integram a área potencialmente atingida e devem acompanhar de perto a demarcação topográfica que o DER promoverá para individualizar cada faixa a ser incorporada.

3. Por que a obra atinge sua propriedade: a motivação técnica

Obras de pavimentação, alargamento de acostamentos e melhorias geométricas em rodovias exigem, com frequência, a ampliação da faixa de domínio existente. Curvas que precisam ser suavizadas, acostamentos que devem ser padronizados e dispositivos de drenagem que necessitam de espaço adicional empurram o limite da via para dentro das propriedades lindeiras. É esse o mecanismo que leva o DER a desapropriar faixas marginais ao longo dos vinte quilômetros do trecho da Rodovia Osni Mateus, SP-261.

Para o imóvel atingido, a consequência raramente se limita à perda da área expropriada. A aproximação da pista em relação ao que sobra do terreno gera depreciação do remanescente, altera a dinâmica de acesso e, em imóveis comerciais, compromete a visibilidade e a testada voltada para a rodovia. Todos esses efeitos são economicamente mensuráveis e devem compor a indenização.

4. Faixa de domínio, faixa non aedificandi e perda de testada

Ao longo das rodovias existem duas restrições espaciais que impactam diretamente o valor do imóvel. A primeira é a faixa de domínio, área de titularidade pública destinada à via e a seus elementos. A segunda é a faixa non aedificandi, reserva de quinze metros de cada lado da rodovia em que a edificação é vedada, nos termos da Lei 6.766/1979, art. 4º, III. Essa restrição, embora legítima, reduz o aproveitamento do remanescente e deve ser considerada na avaliação.

Para imóveis comerciais implantados à beira da Rodovia Osni Mateus, SP-261, como postos de combustível, restaurantes de estrada, borracharias e galpões, o conceito de perda de testada é decisivo. A testada voltada para a pista é o principal ativo de visibilidade e captação de clientela. Quando a obra avança sobre ela, o estabelecimento perde faturamento potencial, e essa perda integra a indenização, não podendo ser tratada como mero recuo geométrico.

5. Remanescente antieconômico: quando o que sobra perde viabilidade

Um dos pontos mais negligenciados nas ofertas administrativas é o destino da área que resta após a desapropriação da faixa. Quando o remanescente perde dimensão, forma ou acesso a ponto de inviabilizar o uso a que se destinava, configura-se o remanescente antieconômico. Nessa hipótese, o expropriado pode exigir que a indenização abranja a totalidade do imóvel, e não apenas a faixa fisicamente incorporada pela obra.

Imagine uma gleba rural às margens da Rodovia Osni Mateus, SP-261 seccionada de tal modo que a porção restante fique encravada, sem acesso independente, ou reduzida a uma dimensão que impeça a continuidade da atividade agropecuária. O prejuízo real transcende os metros quadrados retirados. Reconhecer essa realidade no laudo e postulá-la no processo é o que separa uma indenização meramente formal de uma indenização efetivamente integral.

6. Direitos do proprietário

O proprietário atingido pelo Decreto 70.772/2026 tem assegurada a justa e prévia indenização em dinheiro, na forma do CF art. 5º, XXIV. Justa significa que o valor deve corresponder ao efetivo preço de mercado do bem, apurado por avaliação técnica fundamentada; prévia significa que, na via judicial, a incorporação definitiva do domínio pressupõe o pagamento do valor fixado. A indenização deve buscar a recomposição integral do patrimônio atingido, e não uma quantia simbólica.

Compõem a indenização o valor do terreno, avaliado pela NBR 14.653-2 com tratamento científico de amostras considerando localização, topografia, testada e zoneamento; as edificações, pela NBR 14.653-2 e pela NBR 12.721, pelo custo de reedição com depreciação; e, quando houver ponto comercial consolidado, o fundo de comércio, pela NBR 14.653-4. A ausência de qualquer dessas rubricas na oferta administrativa é sinal de subavaliação.

7. Direitos do inquilino e do locatário

O inquilino ou locatário do imóvel atingido não é mero espectador do processo. Ele titulariza rubricas próprias e autônomas, distintas das do proprietário. Quem explora atividade econômica no imóvel pode pleitear indenização pelo fundo de comércio construído ao longo dos anos, pelos custos de mudança e reinstalação, pela perda de clientela vinculada à localização e pela eventual interrupção da atividade.

Por isso, é fundamental que locador e locatário organizem desde cedo a documentação do contrato de locação, do tempo de exploração do ponto e do faturamento. A perda do ponto comercial em rodovia de fluxo consolidado tem valor econômico concreto, e a sua quantificação depende de prova técnica bem construída.

8. Como se calcula a indenização: rubricas e base normativa

A indenização em desapropriação não é um número único, mas a soma de rubricas técnicas que devem ser individualmente demonstradas. A tabela abaixo reúne os componentes que estruturam uma indenização integral e a respectiva ancoragem normativa, servindo de roteiro de conferência da oferta apresentada pelo DER.

Sobre o valor principal incidem juros compensatórios sobre a diferença entre o valor depositado para a imissão provisória na posse e a indenização final, na forma do art. 15-A do Decreto-Lei 3.365/1941, e juros moratórios na forma do art. 15-B do mesmo diploma. Há, ainda, correção monetária plena sobre todo o débito e honorários advocatícios calculados sobre a diferença entre a oferta e a condenação, nos termos do art. 27 do Decreto-Lei 3.365/1941.

9. Plano de ação para o expropriado

Diante da publicação do Decreto 70.772/2026, a inércia é o pior caminho. A reação deve ser técnica, documental e tempestiva. A seguir, as três medidas iniciais que estruturam a defesa do patrimônio atingido.

Reunida a documentação, o passo seguinte é dimensionar tecnicamente o bem, antecipando-se à avaliação do expropriante em vez de simplesmente reagir a ela.

Com o laudo em mãos, o expropriado deixa de negociar às cegas e passa a sustentar suas pretensões com prova técnica, seja na fase administrativa, seja no processo judicial.

10. Cronograma e próximos passos

Após a publicação da DUP, o DER tende a promover levantamento topográfico e cadastral dos imóveis, seguido de avaliação e apresentação de oferta administrativa. Não havendo acordo, ajuíza a ação de desapropriação, na qual poderá requerer a imissão provisória na posse mediante depósito prévio. Cada uma dessas fases abre uma janela de atuação para o expropriado, e nenhuma delas deve ser enfrentada sem preparo técnico.

11. O que fazer agora

O proprietário e o inquilino atingidos pela desapropriação na Rodovia Osni Mateus, SP-261, entre os km 58+00m e 78+77m, em Águas de Santa Bárbara e Iaras, devem tratar o Decreto 70.772/2026 como o marco inicial de uma disputa técnica sobre o valor do seu patrimônio. A obra é de utilidade pública e seguirá seu curso; a questão relevante para o atingido é assegurar que a justa e prévia indenização prevista no CF art. 5º, XXIV se traduza em recomposição integral, e não em quantia aquém do valor de mercado.

Reunir a documentação, constituir avaliação independente ancorada na NBR 14.653-2, identificar a perda de testada, a incidência da faixa non aedificandi da Lei 6.766/1979, art. 4º, III, e a eventual configuração de remanescente antieconômico são os passos que transformam uma oferta subavaliada em uma indenização efetivamente integral. A reação juridicamente estruturada, iniciada ainda na fase declaratória, é o caminho técnico para maximizar o que a lei garante ao expropriado.