Executado por aluguéis: alegar infiltração sem prova técnica não derruba a cobrança
O que você precisa saber em 30 segundos
- O TJSP manteve a execução de aluguéis e encargos de uma locação não residencial, rejeitando os embargos do locatário.
- As alegações de infiltrações, danos a mercadorias e necessidade de rescisão não foram demonstradas por elementos técnicos ou documentos idôneos.
- Faltando prova mínima do fato constitutivo (art. 373, I, do CPC), o título executivo permanece exigível.
- Não houve cerceamento de defesa: o julgamento antecipado era cabível (art. 355, I, do CPC).
- Os encargos condominiais estavam expressamente previstos no contrato — e por isso foram mantidos.
Íntegra da decisão
LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL – Embargos à execução – Cerceamento de defesa não caracterizado – Julgamento antecipado da lide cabível, nos termos do art. 355, inc. I, do Código de Processo Civil - Pretensão de afastamento da exigibilidade dos aluguéis e encargos condominiais por supostos vícios no imóvel – Ausência de prova mínima dos fatos constitutivos do direito alegado - Art. 373, inc. I, do Código de Processo Civil - Infiltrações, danos em mercadorias e necessidade de rescisão contratual não demonstrados por elementos técnicos ou documentos idôneos - Encargos condominiais expressamente previstos no contrato – Exigibilidade do título executivo preservada – Excesso de execução e direto à compensação não comprovada – Caução contratual que garante o adimplementos das obrigações locatícias - Sentença mantida. Apelação não provida.
Em agosto de 2026, o Tribunal de Justiça de São Paulo julgou embargos à execução em que o locatário buscava afastar a cobrança de aluguéis alegando problemas no imóvel. A decisão mostra onde essa defesa costuma naufragar: entre a alegação e a prova.
O caso concreto
Tratava-se de execução de aluguéis e encargos condominiais de uma locação não residencial. O locatário opôs embargos à execução, sustentando que os valores não seriam exigíveis por vícios no imóvel — apontava infiltrações, danos a mercadorias e a necessidade de rescisão contratual. Alegou ainda excesso de execução e direito à compensação.
O juízo julgou antecipadamente e rejeitou os embargos. O locatário apelou, alegando também cerceamento de defesa.
O que o tribunal decidiu
Sob relatoria do Desembargador Sá Moreira de Oliveira, a 33ª Câmara de Direito Privado não proveu a apelação:
1. Sem cerceamento de defesa. O julgamento antecipado era cabível nos termos do art. 355, I, do CPC.
2. Faltou prova mínima. As infiltrações, os danos em mercadorias e a necessidade de rescisão não foram demonstrados por elementos técnicos ou documentos idôneos, contrariando o ônus do art. 373, I, do CPC.
3. Encargos condominiais devidos. Estavam expressamente previstos no contrato.
4. Exigibilidade preservada. O excesso de execução e o direito à compensação não foram comprovados; a caução contratual garante o adimplemento das obrigações locatícias.
O paradoxo do julgamento antecipado
Há uma armadilha lógica que este caso ilustra bem. O locatário alegou cerceamento de defesa por não ter havido instrução. Mas o art. 355, I, do CPC autoriza o julgamento antecipado justamente quando não há necessidade de outras provas.
E aqui está o ponto: quem alega vício técnico e não traz nem o começo de prova — nem laudo, nem foto datada, nem notificação — não convence o juiz de que a instrução mudaria o resultado. A ausência de prova mínima acaba justificando o próprio julgamento antecipado de que a parte reclama.
Pedido de perícia se sustenta quando há indício documental que a justifique. Requerer prova técnica sobre fato que sequer foi documentado à época costuma ser lido como tentativa de produzir a prova que deveria ter sido preservada.
Por que a defesa não prosperou
Vale destrinchar os três pontos alegados, porque cada um tinha um caminho probatório próprio que não foi percorrido:
| Alegação | O que a provaria |
|---|---|
| Infiltrações | Laudo técnico, fotos datadas, notificação ao locador e resposta, orçamentos de reparo. |
| Danos a mercadorias | Notas fiscais dos bens atingidos, registro do sinistro, relação de perdas com nexo causal. |
| Necessidade de rescisão | Prova de que o imóvel se tornou impróprio ao fim contratado, com ciência prévia do locador e inércia. |
| Excesso de execução | Memória de cálculo apontando o valor tido por correto e a diferença específica. |
Sem esse lastro, as alegações permanecem genéricas — e alegação genérica não afasta título executivo.
Encargos condominiais e a força do contrato
O acórdão manteve os encargos condominiais porque estavam expressamente previstos no contrato. É um lembrete de que, na locação não residencial, a autonomia das partes tem peso considerável: o que foi ajustado por escrito tende a ser cobrado.
Também foi mencionada a caução contratual, garantia que assegura o adimplemento das obrigações locatícias. A existência de garantia reforça a posição do credor na execução.
O que a decisão não disse
- Não disse que vício no imóvel nunca afeta o aluguel. Disse que, sem prova, não afeta.
- Não afastou o direito à perícia. Afastou a necessidade dela naquele caso, diante da ausência de indício documental.
- Não validou qualquer cláusula. Manteve encargos porque havia previsão contratual expressa.
- Não criou tese vinculante. É acórdão de câmara, com força persuasiva.
O que significa para cada lado
Como o escritório atua para locadores e locatários, o julgado serve às duas posições:
| Aspecto | Para o locatário | Para o locador |
|---|---|---|
| Durante o contrato | Documentar o problema quando ele surge, não quando a execução chega. | Responder por escrito às notificações — o silêncio pode ser explorado depois. |
| Nos embargos | Instruir desde a peça inicial, com laudo e quesitos específicos. | Sustentar o julgamento antecipado quando a defesa vier sem lastro. |
| Encargos | Conferir se a cobrança corresponde ao que o contrato prevê. | Previsão contratual expressa é o que sustenta a cobrança. |
| Excesso de execução | Apresentar memória de cálculo com o valor tido por correto. | Manter planilha de débito clara e demonstrável. |
Como agir
- Documente na hora do problema. Foto datada, notificação por escrito e protocolo de resposta valem mais do que a melhor tese posterior.
- Notifique formalmente o locador. A ciência prévia e a inércia são o alicerce da alegação de descumprimento.
- Peça perícia com quesitos específicos. E acompanhe-a com assistente técnico.
- Quantifique o excesso. Alegar cobrança a maior sem apontar o valor correto não sustenta o pedido.
- Avalie o acordo. Quando a prova não existe, discutir o parcelamento costuma render mais que embargar — leitura que uma análise individualizada do caso permite fazer com clareza.
Se o contrato segue em curso e a discussão é o valor do aluguel, o instrumento é a ação revisional de aluguel. Se o tema é a continuidade da locação comercial ao fim do prazo, o caminho é a ação renovatória.
Perguntas frequentes
Posso parar de pagar o aluguel se o imóvel tem infiltração?
Não é automático, e a decisão mostra o risco. Para afastar a exigibilidade é preciso demonstrar o vício por elementos técnicos ou documentos idôneos, na forma do art. 373, I, do CPC. No caso julgado, as alegações não foram comprovadas e a execução seguiu.
O juiz pode julgar sem produzir prova? Isso não é cerceamento de defesa?
O art. 355, I, do CPC autoriza o julgamento antecipado quando não há necessidade de outras provas. O tribunal entendeu que não houve cerceamento: sem indício documental do vício alegado, a instrução não mudaria o resultado.
Encargos condominiais podem ser cobrados do locatário comercial?
No caso julgado, sim, porque estavam expressamente previstos no contrato. Na locação não residencial, o que as partes ajustam por escrito tem peso considerável — daí a importância de ler a cláusula de encargos antes de assinar.
Como se comprova excesso de execução?
Apresentando memória de cálculo que aponte o valor considerado correto e demonstre a diferença específica em relação ao cobrado. Alegar excesso sem indicar o número devido não sustenta o pedido, como ocorreu neste processo.
Sou locador e recebi embargos genéricos. O que faço?
O caminho é sustentar o julgamento antecipado com base no art. 355, I, do CPC, apontando a ausência de prova mínima dos fatos alegados, e demonstrar que os encargos cobrados têm previsão contratual expressa e planilha de débito clara.
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Otavio Andere Neto
Otavio Andere Neto
Advogado inscrito na OAB desde 2003, com mais de 20 anos de atuação em direito imobiliário e locações. Compra e venda, condomínio, vícios construtivos, revisional e renovatória de aluguel: atuação integrada com engenharia de avaliações, com resposta objetiva sobre o que pode ser feito.
Fonte
TJSP — Apelação Cível 1034424-32.2024.8.26.0577 · 33ª Câmara de Direito Privado · Relator Desembargador Sá Moreira de Oliveira · julgado em 14/08/2026 · registrado em 17/08/2026 · Foro de São José dos Campos, 7ª Vara Cível · fundamentos: art. 355, I, e art. 373, I, do Código de Processo Civil · íntegra no e-SAJ.
Legislação citada: Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015) e Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato).