Justa indenização na desapropriação: em que data se mede o valor do imóvel e o que a obra pública faz com ele
Toda desapropriação tem uma pergunta que decide o resultado antes de qualquer discussão sobre juros: em que momento se mede o valor do imóvel? Entre a imissão na posse e a perícia definitiva podem passar anos, e nesse intervalo a própria obra que motivou a desapropriação — uma avenida, um corredor de ônibus, um viaduto — pode valorizar a região. Medir o valor de hoje ou o valor de ontem produz resultados diferentes, e a diferença entre os dois é justamente a valorização que a obra trouxe; a pergunta jurídica é se ela pertence a quem perdeu o imóvel ou a quem fez a obra. O julgado abaixo, da 1ª Câmara de Direito Público do Tribunal de Justiça de São Paulo, enfrentou exatamente esse ponto: dois laudos no mesmo processo, com datas e resultados diferentes, e a escolha do tribunal por um deles.
O que você precisa saber em 30 segundos
- Havia dois laudos: o primeiro, contemporâneo à imissão na posse; o definitivo, posterior, que, segundo a ementa, incorporava a valorização gerada pela própria obra e usava a Tabela Prática do TJSP para "regressão de valores".
- O TJSP considerou o laudo definitivo incorreto nesses dois pontos e adotou o primeiro laudo como parâmetro do valor de mercado, com base em precedentes do STJ.
- O reexame necessário e o recurso do expropriante foram providos quanto ao valor; o recurso do expropriado foi parcialmente provido para garantir os juros compensatórios desde a imissão provisória na posse.
- A lição é de prova: a prova de valor que favorece o expropriado (laudo pericial e trabalho do assistente técnico) precisa se ancorar na data da imissão e em comparativos que não dependam da obra — foi por isso que, neste caso, o valor caiu em segundo grau.
Julgado em 17 de dezembro de 2024, sob relatoria do Desembargador Magalhães Coelho, o acórdão é daqueles que o expropriado precisa conhecer antes da perícia, não depois: ele mostra o que derruba um laudo favorável e o que sobrevive.
O caso concreto: dois laudos, duas datas, dois valores
A ação corria em Campinas. No curso do processo foram produzidos dois laudos periciais. O primeiro foi elaborado em momento contemporâneo à imissão na posse — isto é, próximo do dia em que o expropriado perdeu o uso do imóvel. O definitivo veio depois e, segundo a ementa, incorporou a valorização decorrente da própria obra pública e utilizou a Tabela Prática do TJSP para "regressão de valores".
Houve recursos recíprocos sobre o valor da indenização e os juros compensatórios — o do expropriado, provido apenas quanto aos juros — além do reexame necessário, que na desapropriação é obrigatório quando a condenação supera o dobro da oferta (Decreto-lei nº 3.365/1941, art. 28, § 1º).
O que o tribunal decidiu
Sobre o valor, o laudo definitivo caiu. A ementa registra que ele estava "incorreto ao incorporar valorização decorrente de obra pública e utilizar a Tabela Prática do TJSP para regressão de valores". O tribunal adotou o "primeiro laudo pericial, contemporâneo à imissão na posse", como "parâmetro correto, fixando o valor da indenização em conformidade com o valor de mercado", invocando precedentes do STJ. O reexame necessário e o recurso do expropriante foram providos nesse ponto, e a indenização foi fixada com base no primeiro laudo, corrigida pelo IPCA-E.
Sobre os juros, o expropriado ganhou. O recurso dele foi parcialmente provido "para determinar a incidência de juros compensatórios" a partir da imissão provisória na posse, "sobre a diferença entre os valores depositados e a indenização fixada" — "para compensar a limitação de uso do imóvel", nas palavras do acórdão. A ementa descreve a base de duas formas — nas razões de decidir, com referência à parcela dos depósitos que a lei permite levantar; no dispositivo, com referência aos valores depositados —, e a íntegra abaixo reproduz as duas.
| Ponto | O que o TJSP decidiu | Efeito para o expropriado |
|---|---|---|
| Valorização gerada pela obra | Não pode ser incorporada à indenização. | O valor foi fixado com base no laudo da data da imissão. |
| Data de referência do laudo | Vale o laudo contemporâneo à imissão na posse, como valor de mercado. | A prova de valor precisa se ancorar nessa data. |
| Tabela Prática para "regressão de valores" | Apontado como defeito do laudo definitivo; a ementa não detalha o método. | O laudo que usou o índice para "regressão de valores" foi afastado; prevaleceu o laudo da data da imissão. |
| Juros compensatórios | Devidos desde a imissão provisória, sobre a diferença entre a parcela dos depósitos indicada no acórdão e a indenização fixada (ver íntegra). | Compensam a perda de uso do imóvel durante o processo. |
Por que a valorização trazida pela obra não entra na conta
A leitura que fazemos da ementa é simples, ainda que doa: a obra pública que valoriza o bairro é a mesma que motivou a desapropriação. Se o expropriado recebesse o valor já acrescido dessa valorização, estaria sendo pago por um ganho que só existe por causa do investimento público que lhe tirou o imóvel. O tribunal, apoiado em precedentes do STJ, adotou o laudo contemporâneo à imissão na posse como parâmetro do valor de mercado.
Isso não significa que o expropriado fique sem proteção contra o tempo. O valor fixado é corrigido monetariamente — aqui, pelo IPCA-E — e sobre a diferença não paga incidem os juros compensatórios, justamente para compensar a limitação de uso do imóvel desde a imissão. O que o tribunal não admitiu, neste caso, foi substituir esses mecanismos por uma reavaliação tardia que captasse o efeito da própria obra.
A "regressão de valores" pela Tabela Prática
O segundo defeito apontado no laudo definitivo, segundo a ementa, foi o uso da Tabela Prática do TJSP para "regressão de valores". A ementa não detalha o método. A Tabela Prática é um índice de atualização monetária — serve para trazer um valor de uma data a outra, preservando o poder de compra —, e o que se extrai do acórdão é que o tribunal não aceitou o índice como substituto da avaliação de mercado na data de referência. Para quem contrata assistente técnico, o recado é que o laudo precisa apurar o valor de mercado da data da imissão com pesquisa daquela data.
Por que esta decisão importa para você
Se o seu imóvel foi desapropriado para uma obra que valorizou a região, o laudo mais alto não é necessariamente o que vai prevalecer. Neste caso, o tribunal olhou a data e o método: o laudo ancorado na imissão na posse prevaleceu; o que captava a valorização trazida pela obra e usava índice para "regressão de valores" foi afastado — e o valor que cai leva junto os juros calculados sobre ele. Neste caso, o expropriado ganhou nos juros mesmo perdendo no valor.
Juros compensatórios: o que o expropriado obteve
O acórdão reconheceu que os juros compensatórios são devidos "a partir da imissão provisória na posse", ou seja, desde o dia em que o expropriado deixou de poder usar o bem, e "sobre a diferença entre os valores depositados e a indenização fixada". Dois pontos importam. O termo inicial não é a sentença nem o trânsito em julgado: é a imissão. E a base é a diferença entre a parcela dos depósitos indicada no acórdão e a indenização fixada — como a ementa a descreve de dois modos (razões de decidir e dispositivo), a memória de cálculo precisa partir do texto do acórdão.
A taxa aplicada é a que o acórdão indica na íntegra; o que rende ao expropriado é garantir o termo inicial correto e a base correta.
Como agir: a prova de valor que resiste em segundo grau
- Fixe a data de referência desde o início. A avaliação deve espelhar o valor de mercado na imissão na posse. Peça que o perito e o assistente técnico trabalhem com comparativos daquela época.
- Separe a valorização da obra da valorização geral. Se o bairro subiu por causa da obra, esse ganho foi excluído neste julgado. Se subiu por outros fatores anteriores à imissão, isso é valor de mercado e deve estar no laudo com prova.
- Não aceite índice no lugar de avaliação. Neste caso, o uso da Tabela Prática para "regressão de valores" foi um dos defeitos apontados no laudo definitivo. Exija pesquisa de mercado da data correta.
- Trate atualização e juros como compensação do tempo. Correção monetária e juros compensatórios desde a imissão são o caminho legítimo para recompor a perda — e são o que o expropriado obteve aqui.
- Leve a memória de cálculo pronta. Base, termo inicial e índice definidos no acórdão precisam virar conta. Um advogado especializado em desapropriação faz essa tradução item por item.
O que separa um resultado bom de um resultado frustrante, nesse tipo de caso, é o trabalho técnico feito antes da perícia. Neste caso, o valor que a sentença deu não se sustentou em segundo grau por questões de data e método. Conversar com um advogado de desapropriação na fase de quesitos é o que evita esse desfecho.
Íntegra da decisão
TJSP — Apelação / Remessa Necessária nº 1050174-18.2018.8.26.0114 · 1ª Câmara de Direito Público · Relator Desembargador Magalhães Coelho · julgada em 17/12/2024, registro em 17/12/2024 · Foro de Campinas – 1ª Vara da Fazenda Pública
APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE DESAPROPRIAÇÃO – JUSTA INDENIZAÇÃO – VALORIZAÇÃO DECORRENTE DE OBRA PÚBLICA – IMPOSSIBILIDADE DE INCORPORAÇÃO À INDENIZAÇÃO – JUROS COMPENSATÓRIOS – CABIMENTO.
I. Caso em Exame: Recíprocos recursos de apelação em ação de desapropriação, objetivando a fixação do valor da indenização e a incidência de juros compensatórios.
II. Questão em Discussão: Determinação da justa indenização, considerando a valorização do imóvel decorrente da própria obra pública, e incidência de juros compensatórios.
III. Razões de Decidir: 1. Indenização: Laudo pericial definitivo incorreto ao incorporar valorização decorrente de obra pública e utilizar a Tabela Prática do TJSP para regressão de valores. Primeiro laudo pericial, contemporâneo à imissão na posse, adotado como parâmetro correto, fixando o valor da indenização em conformidade com o valor de mercado. Precedentes do STJ. 2. Juros Compensatórios: Devidos à razão de 6% ao ano sobre a diferença entre 80% dos valores depositados e a indenização fixada, a partir da imissão provisória na posse, para compensar a limitação de uso do imóvel.
IV. Dispositivo: 1. Reexame necessário e Recurso da Expropriante providos para fixar o valor da indenização em R$ 139.593,38, corrigido pelo IPCA-E. 2. Recurso do Expropriado parcialmente provido para determinar a incidência de juros compensatórios de 6% ao ano a partir da imissão provisória na posse, sobre a diferença entre os valores depositados e a indenização fixada.
(TJSP; Apelação / Remessa Necessária 1050174-18.2018.8.26.0114; Relator (a): Magalhães Coelho; Órgão Julgador: 1ª Câmara de Direito Público; Foro de Campinas - 1ª Vara da Fazenda Pública; Data do Julgamento: 17/12/2024; Data de Registro: 17/12/2024)
Perguntas frequentes
A valorização que a obra pública trouxe ao meu imóvel entra na indenização?
Neste julgado, não. O tribunal considerou incorreto o laudo que incorporava a valorização decorrente da própria obra e adotou o laudo contemporâneo à imissão na posse como parâmetro do valor de mercado, com base em precedentes do STJ. A valorização gerada pela obra que motivou a desapropriação não foi paga ao expropriado.
Em que data o imóvel é avaliado?
O acórdão adotou o laudo contemporâneo à imissão na posse — o momento em que o expropriado perdeu o uso do bem. O valor apurado nessa data é depois corrigido monetariamente e acrescido de juros compensatórios, devidos desde a imissão provisória na posse.
Por que o tribunal apontou o uso da Tabela Prática como defeito do laudo?
Porque, segundo a ementa, o laudo definitivo a utilizou para "regressão de valores". A ementa não detalha o método; a Tabela Prática é índice de atualização monetária; o tribunal afastou o laudo que a usou para "regressão de valores" e adotou o laudo contemporâneo à imissão.
O expropriado perdeu tudo nesse recurso?
Não. Perdeu no valor, que foi fixado com base no primeiro laudo, mas ganhou nos juros: o recurso do expropriado foi parcialmente provido para que os juros compensatórios incidam desde a imissão provisória na posse, sobre a diferença entre a parcela dos depósitos indicada no acórdão e a indenização fixada.
O que devo pedir ao meu assistente técnico?
Que ancore a avaliação na data da imissão na posse, com comparativos daquela época e independentes da obra; que separe a valorização geral anterior da valorização causada pela obra; e que não substitua a pesquisa de mercado da data de referência por índices. Um advogado especializado em desapropriação alinha esses pontos com o perito na fase de quesitos.
RECEBEU A INFORMAÇÃO DA DESAPROPRIAÇÃO DO SEU IMÓVEL?
Otavio Andere Neto
Otavio Andere Neto
Advogado inscrito na OAB desde 2003, com mais de 20 anos de atuação em desapropriação de imóveis .Atuação integrada com engenharia de avaliações, visando alcançar o correto valor da indenização.
Fonte
- TJSP — Apelação / Remessa Necessária nº 1050174-18.2018.8.26.0114. Relator: Des. Magalhães Coelho. Órgão Julgador: 1ª Câmara de Direito Público. Foro de Campinas – 1ª Vara da Fazenda Pública. Data do julgamento: 17/12/2024. Data de registro: 17/12/2024. Resultado: reexame necessário e recurso do expropriante providos quanto ao valor da indenização; recurso do expropriado parcialmente provido quanto aos juros compensatórios. Acórdão oficial no e-SAJ do TJSP. Desdobramentos posteriores, todos pela mesma Câmara e relator salvo indicação: dois embargos de declaração rejeitados em 14/02/2025 (acórdão 1, acórdão 2); embargos de declaração julgados em 27/08/2025, acolhidos para readequação à proposta de revisão do Tema nº 282 do STJ, com esclarecimento quanto à produtividade da área desapropriada, sem efeito modificativo (acórdão dos embargos); agravo interno contra a decisão que negou seguimento a recurso extraordinário, não provido em 10/06/2026 pela Câmara Especial de Presidentes, Rel. Des. Luciana Bresciani, com aplicação do Tema 339 do STF (acórdão do agravo).
- Decreto-lei nº 3.365, de 21 de junho de 1941 — lei geral das desapropriações por utilidade pública; art. 15-A (juros compensatórios); art. 28, § 1º (reexame necessário quando a condenação supera o dobro da oferta); art. 33, § 2º (levantamento de parcela do depósito pelo expropriado). Dispositivos referidos pelo post; a ementa não os cita expressamente.
Conteúdo informativo elaborado a partir da ementa oficial, consultada em setembro de 2026. Não constitui consulta jurídica e não substitui a análise individualizada de cada caso. A decisão é de órgão fracionário do Tribunal de Justiça de São Paulo, sem efeito vinculante; a data de referência da avaliação e a base dos juros podem ser decididas de modo diverso em outros casos. Os percentuais e valores só constam da transcrição da ementa. As partes privadas não são identificadas.