Desapropriação por utilidade pública na Avenida Jornalista Roberto Marinho, nos Distritos do Jabaquara e do Campo Belo, em São Paulo/SP, para o prolongamento viário no âmbito da Operação Urbana Consorciada Água Espraiada. Saiba mais
O que você precisa saber
- O Decreto Municipal 65.546/2026 declarou de utilidade pública imóveis particulares nos Distritos do Jabaquara e do Campo Belo, em São Paulo, para o prolongamento da Avenida Jornalista Roberto Marinho.
- A área declarada de utilidade pública alcança aproximadamente 497.215,00 m², com expropriante o próprio Município de São Paulo, no âmbito da Operação Urbana Consorciada Água Espraiada (OUCAE).
- O expropriado tem direito à justa e prévia indenização em dinheiro, na forma da CF art. 5º, XXIV e do CF art. 182, § 3º.
- A oferta inicial da Municipalidade quase sempre subavalia terreno, edificações, fundo de comércio e o dano ao remanescente; a discussão técnica do valor é o que maximiza a indenização.
- Proprietário e inquilino têm rubricas próprias e autônomas; o locatário não fica excluído do direito indenizatório.
A publicação do Decreto Municipal 65.546/2026, editado pelo Gabinete do Prefeito do Município de São Paulo em 11 de setembro de 2026 e publicado em 14 de setembro de 2026, inaugura fase decisiva para dezenas de proprietários e ocupantes de imóveis situados entre os Distritos do Jabaquara e do Campo Belo. O ato declara de utilidade pública, para fins de desapropriação, os imóveis particulares necessários à implantação do prolongamento da Avenida Jornalista Roberto Marinho, obra estruturante inserida na Operação Urbana Consorciada Água Espraiada (OUCAE). A declaração de utilidade pública (DUP) é o marco que autoriza o Poder Público a promover o processo expropriatório, seja pela via amigável, seja pela via judicial.
A base normativa dessa intervenção repousa no Decreto-Lei 3.365/1941, a Lei Geral de Desapropriações, combinado com a garantia constitucional da justa e prévia indenização em dinheiro prevista no CF art. 5º, XXIV, e, no plano da política urbana, no CF art. 182, § 3º e na Lei 10.257/2001 (Estatuto da Cidade), que disciplina as operações urbanas consorciadas. Compreender o alcance do decreto e reagir de forma juridicamente estruturada é o que separa o expropriado que aceita a primeira oferta daquele que recebe a indenização integral a que tem direito.
O que é a declaração de utilidade pública (DUP)
A DUP não transfere a propriedade nem fixa o valor da indenização. Ela apenas habilita o Município a negociar a aquisição amigável ou a ajuizar a ação de desapropriação em até cinco anos, na forma do Decreto-Lei 3.365/1941. Enquanto isso, o imóvel permanece do proprietário, que preserva o direito de discutir cada rubrica indenizatória.
1. Localização e contexto: Jabaquara, Campo Belo e a OUCAE
O prolongamento da Avenida Jornalista Roberto Marinho conecta uma das mais relevantes intervenções viárias da zona sul de São Paulo. O eixo atravessa os Distritos do Jabaquara e do Campo Belo, sob jurisdição das Subprefeituras do Jabaquara e de Santo Amaro, e integra o perímetro da Operação Urbana Consorciada Água Espraiada, instrumento de política urbana previsto na Lei 10.257/2001. A obra visa dar continuidade ao corredor viário já implantado, ampliando a mobilidade regional e viabilizando a reconfiguração urbanística prevista para a região.
Trata-se de área densamente ocupada, com imóveis residenciais, comerciais, galpões logísticos e usos mistos. Essa heterogeneidade é juridicamente relevante: cada tipologia gera rubricas indenizatórias distintas, e a avaliação da Municipalidade tende a padronizar valores, ignorando particularidades como perda de testada, valor de ponto comercial e viabilidade do que sobra do terreno após o corte da via. O expropriado que trata seu imóvel como caso único, e não como número em uma planilha administrativa, protege seu patrimônio.
Por que a OUCAE muda o jogo indenizatório
Em uma Operação Urbana Consorciada, a valorização imobiliária decorrente da própria intervenção é capturada pelo Poder Público. O expropriado precisa assegurar que a indenização reflita o valor de mercado do imóvel no estado em que se encontra, sem que a avaliação administrativa transfira ao proprietário o ônus de uma obra que valoriza toda a região.
2. Logradouros e perímetros atingidos
O Decreto 65.546/2026 delimita os imóveis particulares situados nos Distritos do Jabaquara e do Campo Belo, necessários à implantação do prolongamento viário. O quadro abaixo sintetiza o logradouro estruturante da intervenção e sua função dentro do perímetro declarado de utilidade pública.
| Logradouro | Trecho/marco | Área aprox. | Função no perímetro |
|---|---|---|---|
| Avenida Jornalista Roberto Marinho | Prolongamento entre os Distritos do Jabaquara e do Campo Belo, Subprefeituras do Jabaquara e de Santo Amaro | 497.215,00 m² (área total declarada) | Eixo viário estruturante da OUCAE; corredor de mobilidade regional |
A Avenida Jornalista Roberto Marinho é o eixo em torno do qual se organiza toda a desapropriação. Os imóveis atingidos localizam-se ao longo do traçado do prolongamento, distribuídos entre os dois distritos citados no decreto. Proprietários e ocupantes de imóveis lindeiros ao futuro alargamento da avenida devem verificar, na descrição de área e nos memoriais anexos ao decreto, se seus lotes integram total ou parcialmente o perímetro declarado.
DUP publicada não é o mesmo que estudo preliminar
Diferente de estudos de viabilidade e projetos em consulta pública, que produzem apenas efeito mercadológico, a DUP publicada no Diário Oficial autoriza formalmente o início do processo expropriatório. A partir do Decreto 65.546/2026, o Município de São Paulo está habilitado a notificar proprietários, apresentar oferta e, na ausência de acordo, ajuizar a ação de desapropriação.
3. Motivação técnica e enquadramento do prolongamento viário
A finalidade declarada no decreto é específica: implantar o prolongamento da Avenida Jornalista Roberto Marinho, no âmbito da Operação Urbana Consorciada Água Espraiada. Essa especificidade tem consequências práticas. O expropriado tem o direito de conferir se o imóvel efetivamente é necessário à obra descrita e se a área tomada corresponde ao estritamente indispensável ao projeto viário. Desapropriações que extrapolam o necessário, ou que atingem parcela do lote sem justificativa técnica, podem e devem ser questionadas.
Nas intervenções viárias, é comum que o traçado corte o imóvel de forma oblíqua, comprometendo o acesso, a frente para a via e a funcionalidade da área restante. Quando o corte suprime a frente do imóvel comercial, configura-se a perda de testada, elemento que reduz drasticamente o valor do ponto e deve ser indenizado. Quando a área remanescente perde viabilidade econômica ou urbanística, configura-se o remanescente antieconômico, hipótese em que o expropriado pode exigir a indenização integral do bem, e não apenas da faixa atingida.
Atenção ao recorte parcial do lote
É prática recorrente do expropriante limitar a desapropriação à faixa de projeto, deixando ao proprietário um remanescente antieconômico sem acesso, sem testada ou sem metragem mínima para uso. Não aceite passivamente o recorte parcial: se o que sobra perdeu função, a indenização deve alcançar a totalidade do imóvel, e essa tese precisa ser sustentada com laudo técnico desde o início.
4. Base legal da desapropriação urbana e a garantia da justa indenização
A desapropriação em curso é urbanística e ampara-se no Decreto-Lei 3.365/1941, que rege a desapropriação por utilidade pública, e no CF art. 182, § 3º, segundo o qual as desapropriações de imóveis urbanos serão feitas com prévia e justa indenização em dinheiro. A esse arcabouço soma-se a Lei 10.257/2001 (Estatuto da Cidade), que estrutura a Operação Urbana Consorciada como instrumento de política urbana. Nenhum desses diplomas autoriza pagamento inferior ao valor de mercado do imóvel.
A expressão justa e prévia indenização não é retórica. Justa significa integral: deve recompor o patrimônio do expropriado ao estado anterior à intervenção, abrangendo terreno, edificações, benfeitorias, fundo de comércio quando houver, e os prejuízos correlatos. Prévia significa anterior à perda definitiva da propriedade. É exatamente aqui que a oferta administrativa costuma falhar, ao propor valores desalinhados do mercado sob a aparência de laudos oficiais.
O papel do laudo pericial prévio
Antes de qualquer negociação, o expropriado deve constituir laudo pericial prévio elaborado segundo a NBR 14.653-2. Esse documento estabelece o valor de mercado com tratamento científico das amostras e serve de contraponto técnico à avaliação da Municipalidade, tanto na fase amigável quanto na eventual fase judicial.
5. Direitos do proprietário expropriado
O proprietário atingido pelo Decreto 65.546/2026 conserva um feixe robusto de direitos. Pode negociar a via amigável, mas não é obrigado a aceitar a oferta inicial; pode discutir judicialmente o valor; pode exigir a indenização de todas as rubricas cabíveis; e pode requerer a inclusão do remanescente antieconômico na indenização. A DUP não suprime o direito de propriedade até o pagamento e a transferência formal do bem.
Entre os direitos centrais estão a avaliação do terreno pelo real valor de mercado, considerando localização, esquina, topografia e zoneamento; a indenização das edificações pelo custo de reedição; e, para imóveis comerciais consolidados, o fundo de comércio. Cada uma dessas rubricas tem norma técnica própria e não pode ser diluída em um valor global apresentado como definitivo pela Municipalidade.
Documentos que o proprietário deve reunir desde já
i. Matrícula atualizada do imóvel.
ii. IPTU e, quando houver, habite-se.
iii. Plantas, projetos aprovados e memoriais.
iv. Notas fiscais de benfeitorias e reformas.
v. Documentos que comprovem a atividade comercial e o faturamento, quando aplicável.
6. Direitos autônomos do inquilino e do locatário
É erro comum supor que somente o proprietário é indenizado. O inquilino ou locatário que explora atividade econômica no imóvel atingido possui direitos próprios e autônomos, especialmente quando a desapropriação implica encerramento ou transferência forçada do negócio. O fundo de comércio, os investimentos em benfeitorias e instalações, e os custos de mudança e de recomposição da clientela integram o prejuízo indenizável do ocupante comercial.
O locatário não fica de fora
O inquilino deve reunir contrato de locação, comprovantes de faturamento, alvarás e notas fiscais de benfeitorias. A indenização do fundo de comércio e dos custos de deslocamento é rubrica autônoma e não se confunde com a paga ao proprietário. Ignorar esse direito significa perder valores que dificilmente serão recuperados depois.
7. Rubricas indenizatórias e normas técnicas aplicáveis
A indenização integral se compõe de várias rubricas, cada uma com fundamento normativo próprio. A tabela a seguir organiza as parcelas que o expropriado deve exigir e a base técnica ou legal que as sustenta. Verificar item a item evita que a oferta administrativa suprima parcelas devidas.
| Rubrica | Norma técnica/legal | Observações |
|---|---|---|
| Valor do terreno | NBR 14.653-2 | Tratamento científico das amostras com fator oferta, localização, esquina, topografia e zoneamento |
| Edificações | NBR 14.653-2 e NBR 12.721 | Custo de reedição com depreciação física e funcional |
| Fundo de comércio | NBR 14.653-4 | Aplicável a pontos comerciais consolidados |
| Juros compensatórios | Art. 15-A, DL 3.365/1941 | Sobre a diferença entre o depositado para imissão e a indenização final |
| Honorários advocatícios | Art. 27, DL 3.365/1941 | Sobre a diferença entre a oferta e a condenação |
| Correção monetária | Lei 6.899/1981 | Plena, sobre todo o débito |
A somatória correta dessas rubricas costuma superar, com margem expressiva, a oferta inicial da Municipalidade. O fundo de comércio, em particular, é sistematicamente omitido nas avaliações administrativas de imóveis comerciais, embora tenha respaldo na NBR 14.653-4. Da mesma forma, a perda de testada e o remanescente antieconômico são parcelas que raramente aparecem espontaneamente na conta do expropriante.
8. Juros e correção monetária sobre a indenização
Sobre o valor principal incidem juros compensatórios sobre a diferença entre o valor depositado para imissão provisória na posse e a indenização final, na forma do art. 15-A do Decreto-Lei 3.365/1941, e juros moratórios sobre o valor da condenação, a partir do termo legal. A correção monetária, na forma da Lei 6.899/1981, incide de modo pleno sobre todo o débito, preservando o poder de compra da indenização ao longo do processo.
Duas modalidades de juros, funções distintas
Os juros compensatórios recompõem a perda antecipada da posse; os moratórios sancionam o atraso no pagamento. Ambos se somam à indenização principal e à correção monetária, e sua correta incidência integra a justa e prévia indenização assegurada pelo CF art. 5º, XXIV. A base normativa está nos artigos 15-A e 15-B do Decreto-Lei 3.365/1941.
9. Imissão provisória na posse: o que muda para o expropriado
Não havendo acordo, o Município de São Paulo pode requerer a imissão provisória na posse, hipótese em que deposita em juízo o valor de sua avaliação prévia e obtém a transferência da posse do imóvel. É preciso ser claro quanto ao alcance desse instituto para evitar equívocos frequentes que prejudicam o expropriado.
Imissão provisória não é pagamento da indenização
Na imissão provisória, o expropriante deposita em juízo o valor da avaliação prévia e recebe a posse do imóvel. O expropriado não levanta esse valor nesse momento como se fosse a indenização definitiva, e preserva integralmente o direito de discutir o valor no processo. O levantamento do depósito e o recebimento da indenização definitiva ocorrem apenas após a fixação final por sentença ou acordo homologado.
Na via amigável, a lógica é distinta: firmado o acordo extrajudicial, o proprietário recebe o valor pactuado conforme os termos do contrato. Essa via contratual não se confunde com a imissão provisória e pode ser vantajosa quando a proposta é adequadamente negociada com respaldo em laudo pericial prévio.
10. Perda de testada e remanescente antieconômico na Avenida Jornalista Roberto Marinho
O prolongamento da Avenida Jornalista Roberto Marinho tende a atingir imóveis de forma parcial, especialmente aqueles lindeiros ao novo traçado. Para o imóvel comercial, o corte da frente para a via configura perda de testada, com impacto direto sobre a visibilidade, o acesso de clientes e o valor do ponto. Postos, galpões, restaurantes e estabelecimentos que dependem da exposição à via sofrem depreciação relevante que precisa ser quantificada.
Quando a área remanescente, após a tomada da faixa de projeto, perde viabilidade urbanística ou econômica, seja por metragem insuficiente, seja por perda de acesso, configura-se o remanescente antieconômico. Nessa hipótese, o expropriado não está obrigado a permanecer com um resíduo inútil: a indenização deve alcançar a totalidade do bem. Essa tese precisa ser demonstrada tecnicamente desde a fase administrativa.
A janela decisiva é agora
O intervalo entre a publicação do Decreto 65.546/2026 e a apresentação da oferta pela Municipalidade é o momento estratégico para constituir prova do valor real do imóvel. Reunir documentação, contratar avaliação independente e mapear as rubricas cabíveis antes da negociação define, na prática, o patamar da indenização final.
11. Plano de ação para o expropriado
A reação juridicamente estruturada segue uma sequência lógica. Cada etapa reforça a posição do expropriado e reduz o risco de aceitar valor inferior ao devido. As providências abaixo devem ser adotadas o quanto antes, sem aguardar a notificação formal do Município.
1ª medida: confirmar a extensão da área atingida
Verifique na descrição do Decreto 65.546/2026 e nos memoriais se o imóvel é atingido total ou parcialmente e se o recorte proposto deixa remanescente antieconômico. Essa definição orienta toda a estratégia indenizatória.
Confirmada a extensão da intervenção, o passo seguinte é técnico. Sem uma base de valor sólida, qualquer negociação com a Municipalidade parte de posição frágil.
2ª medida: constituir laudo pericial prévio
Contrate avaliação independente segundo a NBR 14.653-2, contemplando terreno, edificações, benfeitorias e, quando houver atividade comercial, o fundo de comércio pela NBR 14.653-4. O laudo pericial prévio é o contraponto à oferta administrativa.
Com o laudo em mãos, o expropriado passa a negociar em igualdade de condições técnicas, e não a partir de números impostos unilateralmente pelo expropriante.
3ª medida: analisar juridicamente a oferta
Antes de assinar qualquer acordo, submeta a proposta da Municipalidade à análise técnica e jurídica, confrontando cada rubrica com o laudo prévio. Ausência de parcelas devidas, como perda de testada ou fundo de comércio, indica subavaliação e recomenda a discussão do valor.
12. O que fazer agora
O Decreto Municipal 65.546/2026 abriu formalmente o processo que pode culminar na perda do imóvel, mas também na sua conversão em indenização integral à vista. A diferença entre um desfecho e outro está na antecipação: quem organiza a documentação, constitui prova técnica do valor e conhece as rubricas cabíveis chega à mesa de negociação em posição de força. Quem aguarda passivamente a notificação da Municipalidade tende a aceitar a primeira oferta, quase sempre inferior ao valor de mercado.
Os proprietários e ocupantes de imóveis nos Distritos do Jabaquara e do Campo Belo, ao longo do traçado do prolongamento da Avenida Jornalista Roberto Marinho, devem tratar a desapropriação como o que ela é: um procedimento técnico e jurídico com regras claras, no qual a justa e prévia indenização garantida pela CF art. 5º, XXIV e pelo CF art. 182, § 3º só se concretiza integralmente para quem a exige de forma fundamentada. O Decreto-Lei 3.365/1941 assegura o devido processo; cabe ao expropriado assegurar que cada rubrica indenizatória seja efetivamente reconhecida e paga.
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Otavio Andere Neto
Otavio Andere Neto
Advogado inscrito na OAB desde 2003, com mais de 20 anos de atuação em desapropriação de imóveis .Atuação integrada com engenharia de avaliações, visando alcançar o correto valor da indenização.
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