O que você precisa saber em 30 segundos
- O STJ (AgInt no AgInt no AREsp 3.013.381, 1ª Turma, junho de 2026) manteve a cobrança de IPTU sobre imóvel urbano situado em Área de Preservação Permanente (APP).
- A razão: estar em APP, por si só, não afasta o imposto — trata-se de limitação administrativa relativa, compatível com o fato gerador do IPTU.
- O tributo só é afastado quando há comprovação inequívoca de impossibilidade total de uso do bem — premissa que precisa ser fixada nas instâncias ordinárias.
- Detalhe decisivo do caso: o Tribunal de origem registrou que existia isenção condicionada prevista em lei que o contribuinte não requereu.
- O recurso também naufragou por questões processuais: ausência de embargos de declaração (Súmula 284/STF) e reexame de provas (Súmula 7/STJ).
- A régua vale para os dois lados: a mesma distinção entre restrição relativa e absoluta é o que separa uma limitação administrativa não indenizável de uma desapropriação indireta.
Quem tem um terreno urbano dentro de uma Área de Preservação Permanente costuma fazer a mesma pergunta: se não posso construir nem explorar economicamente, por que continuo pagando IPTU? Em junho de 2026, o Superior Tribunal de Justiça respondeu — e a resposta exige atenção redobrada de quem enfrenta restrições ambientais severas. Este artigo explica a decisão e o que ela significa na prática, com a leitura de um advogado especialista em desapropriação.
O que o STJ decidiu
No julgamento do Agravo Interno no Agravo Interno no Agravo em Recurso Especial nº 3.013.381, a Primeira Turma do STJ, sob relatoria do Ministro Benedito Gonçalves, manteve a incidência do IPTU sobre imóvel urbano localizado em Área de Preservação Permanente.
O fundamento central está no item 4 do acórdão: a jurisprudência da Corte é firme no sentido de que o simples fato de o imóvel estar em APP, por si só, não afasta a incidência do tributo territorial urbano, a não ser que haja comprovação inequívoca nos autos em sentido contrário. Como o Tribunal de origem tratou a situação como limitação administrativa relativa — e não como supressão total do uso —, o fato gerador do imposto permaneceu configurado.
O caso: a premissa fática que não foi fixada
O contribuinte sustentava que a restrição ambiental inviabilizava qualquer aproveitamento do terreno e, por isso, não haveria fato gerador do IPTU. O problema é que essa tese depende de um fato — a impossibilidade total de uso — e esse fato não foi reconhecido pelas instâncias ordinárias.
O acórdão é explícito nesse ponto (item 6): a tese de não incidência do IPTU pressupõe uma premissa fática de impossibilidade total de uso que o Tribunal de origem não reconheceu, tendo tratado a situação como limitação administrativa relativa, compatível com a manutenção do fato gerador do imposto.
E há um detalhe que costuma passar despercebido, mas que pode ter definido o desfecho: o Tribunal de origem também registrou a existência de isenção condicionada não requerida pelo contribuinte. Ou seja, havia um caminho administrativo — previsto em lei municipal — para deixar de pagar o imposto, e ele simplesmente não foi acionado.
A íntegra da ementa
PROCESSUAL CIVIL. TRIBUTÁRIO. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ARTS. 489 E 1.022 DO CPC. AUSÊNCIA DE EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NA ORIGEM. DEFICIÊNCIA DA FUNDAMENTAÇÃO RECURSAL. SÚMULA 284/STF. IMÓVEL EM ÁREA DE PRESERVAÇÃO PERMANETE (APP). LIMITAÇÃO ADMINISTRATIVA RELATIVA. IPTU. FATO GERADOR CONFIGURADO. JURISPRUDÊNCIA DO STJ. CONFORMIDADE DO ACÓRDÃO RECORRIDO. SÚMULA 83/STJ. PRETENSÃO DE RECONHECIMENTO DE IMPOSSIBILIDADE ABSOLUTA DE USO. PREMISSA FÁTICA NÃO FIXADA PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. REEXAME DE PROVAS. ÓBICE DA SÚMULA 7/STJ. [...] 4. A jurisprudência deste Sodalício é firme no sentido de que o simples fato de o imóvel estar localizado em Área de preservação Permanente (APP), por si só, não afasta a incidência do tributo territorial urbano, a não ser que haja comprovação inequívoca nos autos do contrário. Precedentes. [...] 8. Agravo interno não provido.
(STJ, AgInt no AgInt no AREsp 3.013.381, Rel. Min. Benedito Gonçalves, Primeira Turma, julgado em 22/06/2026, publicado em 26/06/2026.)
Limitação relativa x limitação absoluta: a distinção que decide tudo
Esta é a chave para entender a decisão — e ela vai muito além do IPTU. O ordenamento distingue duas intensidades de restrição estatal sobre a propriedade:
| Tipo de restrição | O que acontece com o imóvel | Consequências |
|---|---|---|
| Limitação administrativa relativa | O uso é restringido, mas o bem conserva algum aproveitamento econômico | Em regra não é indenizável e não afasta o IPTU: o fato gerador permanece |
| Restrição absoluta (esvaziamento total) | O aproveitamento econômico é integralmente suprimido | Aproxima-se da desapropriação indireta, com direito à indenização e possível afastamento do tributo |
Repare que a régua é a mesma nos dois cenários: o grau de esvaziamento econômico. É por isso que uma decisão aparentemente tributária interessa diretamente a quem discute indenização por restrição ambiental. Já tratamos do outro lado dessa moeda ao comentar o caso em que o TJSP equiparou o imóvel em APP com esvaziamento econômico à desapropriação indireta e afastou o IPTU — ali, o esvaziamento estava demonstrado; aqui, não.
As duas decisões não se contradizem. Elas aplicam o mesmo critério a quadros probatórios opostos. O que muda o resultado não é a tese jurídica — é a prova produzida no processo.
Por que o STJ não entrou no mérito
Três barreiras processuais fecharam as portas do recurso especial, e cada uma carrega uma lição prática:
- Súmula 284/STF — ausência de embargos de declaração. A alegação de omissão do acórdão exige a prévia oposição de embargos na origem. Sem esse passo, a alegação de nulidade fica prejudicada por deficiência de fundamentação, independentemente de se cogitar de prequestionamento implícito.
- Súmula 83/STJ — conformidade com a jurisprudência. Como o acórdão recorrido estava alinhado ao entendimento pacífico do Tribunal, o recurso não foi conhecido.
- Súmula 7/STJ — reexame de provas. O acórdão admite a revaloração jurídica de fatos incontroversos, mas isso não autoriza modificar as premissas fáticas fixadas pelas instâncias ordinárias. E era exatamente disso que o contribuinte precisava.
A consequência prática é dura e vale registrar: o que não foi provado em primeira e segunda instância dificilmente se recupera em Brasília. A Súmula 7 protege quem construiu uma boa base probatória — e sepulta quem não construiu.
O que o proprietário deve fazer na prática
Lida ao contrário, a decisão funciona como um roteiro para quem enfrenta restrição ambiental severa:
- Verifique a isenção municipal antes de litigar. Muitos municípios preveem isenção ou redução de IPTU para áreas de preservação, quase sempre condicionada a requerimento do contribuinte. Neste caso, a isenção existia e não foi pedida. É o caminho mais barato e mais rápido.
- Construa a prova do esvaziamento nas instâncias ordinárias. Laudo técnico demonstrando a supressão integral do aproveitamento anterior, a vedação normativa a qualquer uso alternativo rentável e a diferença em relação a restrições urbanísticas comuns.
- Documente a situação concreta: fotografias datadas, imagens históricas, atos normativos que instituíram a restrição e eventuais indeferimentos de licenciamento.
- Não pule os embargos de declaração. Se o acórdão foi omisso sobre a impossibilidade de uso, os embargos são obrigatórios para preservar o tema — pular essa etapa custou o recurso neste julgamento.
- Avalie a via indenizatória. Se a restrição realmente esvazia o valor econômico, a discussão não é só tributária: pode haver desapropriação indireta, com direito à indenização.
Cada caso depende do grau real de restrição, da legislação municipal aplicável e da qualidade da prova técnica. A avaliação individualizada por um advogado especialista em desapropriação, com apoio de assistência técnica de engenharia, é o que define qual caminho seguir — administrativo, tributário ou indenizatório.
Perguntas frequentes
Imóvel em APP paga IPTU?
Em regra, sim. Conforme o STJ no AgInt no AgInt no AREsp 3.013.381, o simples fato de o imóvel estar em Área de Preservação Permanente não afasta o IPTU, por se tratar de limitação administrativa relativa. O imposto só deixa de incidir com comprovação inequívoca de impossibilidade total de uso do bem.
Qual a diferença entre limitação administrativa relativa e absoluta?
Na limitação relativa, o uso é restringido mas o imóvel conserva algum aproveitamento econômico — em regra não gera indenização nem afasta o IPTU. Na restrição absoluta, o aproveitamento econômico é integralmente suprimido, quadro que se aproxima da desapropriação indireta e pode gerar indenização.
Existe isenção de IPTU para imóvel em área de preservação?
Depende da legislação de cada município, e normalmente a isenção é condicionada a requerimento do contribuinte. No caso julgado, o Tribunal de origem registrou que havia isenção condicionada que não foi requerida. Verificar essa possibilidade na prefeitura é o primeiro passo, antes de qualquer discussão judicial.
Por que o STJ não analisou se o imóvel era mesmo inutilizável?
Porque essa é uma questão de fato. O Tribunal de origem não fixou a premissa de impossibilidade total de uso, e rever essa conclusão exigiria reexaminar provas — vedado pela Súmula 7 do STJ. A decisão reforça que a prova precisa ser produzida em primeira e segunda instância.
A restrição ambiental pode gerar indenização?
Pode, quando a restrição deixa de ser uma simples limitação de uso e passa a suprimir o aproveitamento econômico do imóvel. Nesse caso, o quadro se aproxima da desapropriação indireta, com direito à justa indenização. A demonstração desse esvaziamento, por prova técnica, é o ponto decisivo.
Qual a lição prática dessa decisão?
Que a estratégia se define cedo: requerer a isenção municipal quando ela existe, construir prova técnica robusta do esvaziamento já em primeira instância e não pular os embargos de declaração. Foram justamente essas falhas — e não a tese jurídica — que fecharam as portas do recurso neste julgamento.
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Otavio Andere Neto
Otavio Andere Neto
Advogado inscrito na OAB desde 2003, com mais de 20 anos de atuação em desapropriação de imóveis .Atuação integrada com engenharia de avaliações, visando alcançar o correto valor da indenização.
Fontes
Decisão: STJ, AgInt no AgInt no AREsp nº 3.013.381, Rel. Min. Benedito Gonçalves, Primeira Turma, julgado em 22/06/2026, publicado em 26/06/2026.
Legislação e enunciados: Código Tributário Nacional, art. 32 (fato gerador do IPTU); CPC/2015, arts. 489 e 1.022; Constituição Federal, art. 5º, XXIV (justa e prévia indenização); Súmula 284 do Supremo Tribunal Federal; Súmulas 7 e 83 do Superior Tribunal de Justiça.
Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individualizada de cada caso por um advogado especialista em desapropriação.