Desapropriação na Rua Bento Freitas, República, São Paulo/SP: Decreto Estadual nº 69.836/2025 — Programa Habitacional da CDHU

Desapropriação na Rua Bento Freitas, na República, em São Paulo/SP, para o Programa Habitacional da CDHU. Saiba mais

Se o seu imóvel, seu ponto comercial ou sua locação na Rua Bento Freitas, no bairro República, foi alcançado pelo Decreto Estadual nº 69.836/2025, você tem direitos específicos que precisam ser exercidos com agilidade técnica e fundamentação adequada.

A desapropriação de imóveis na Rua Bento Freitas, no bairro República, em São Paulo/SP, decorre do Decreto Estadual nº 69.836/2025, publicado em 1º de setembro de 2025, que declarou de interesse social, para fins de desapropriação pela CDHU, os imóveis necessários à execução de programa habitacional para famílias de baixa renda e de desenvolvimento urbano. Em maio de 2026, proprietários, comerciantes e inquilinos atingidos ainda têm direito a indenização justa, prévia e em dinheiro, conforme o art. 5º, XXIV, da Constituição Federal — mas a oferta inicial costuma ficar abaixo do valor real do imóvel.

Onde fica a Rua Bento Freitas e por que essa localização eleva a indenização

A Rua Bento Freitas está no coração do Distrito da República, uma das regiões mais centrais e historicamente consolidadas da capital paulista. A via conecta pontos de grande circulação do centro de São Paulo e concentra prédios antigos de uso residencial, comercial e misto, muitos deles com décadas de ocupação contínua.A localização central, próxima a estações de metrô, terminais de ônibus e ao eixo comercial da região, sustenta valores de mercado que superam a média de bairros periféricos. Esse microcontexto urbano denso é justamente um dos fatores que costuma ser subestimado nas avaliações administrativas realizadas pela CDHU.

Decreto Estadual nº 69.836/2025: o que o decreto significa na prática

O Decreto Estadual nº 69.836/2025 é o ato declaratório de interesse social que autoriza a CDHU a iniciar o procedimento expropriatório dos imóveis listados na Rua Bento Freitas. Diferentemente da desapropriação por utilidade pública, a desapropriação por interesse social segue a Lei nº 4.132/1962, que aplica subsidiariamente as regras do Decreto-Lei 3.365/41 no que ela for omissa.O decreto não transfere a propriedade — apenas habilita a CDHU a tentar o acordo administrativo e, se frustrado, ajuizar a ação de desapropriação. A partir da publicação, começam a correr efeitos práticos importantes:

• Técnicos da CDHU podem entrar no imóvel para vistoria e avaliação, com base no procedimento do DL 3.365/41.
• Benfeitorias úteis ou voluptuárias feitas após o decreto só serão indenizadas em condições restritas.
• O Decreto Estadual nº 69.836/2025 tem prazo de caducidade para que a desapropriação se efetive.
• O proprietário continua dono e pode usar ou alugar o imóvel até a imissão na posse — embora a venda fique muito difícil na prática.

O programa habitacional da CDHU e o que está sendo construído

A CDHU é a companhia estadual responsável por programas habitacionais de interesse social em São Paulo, voltados a famílias de baixa renda. Na Rua Bento Freitas, o objetivo declarado no decreto é viabilizar unidades habitacionais associadas a ações de desenvolvimento urbano na região central, aproveitando a proximidade com transporte público e serviços já consolidados.Esse tipo de intervenção costuma abranger quatro imóveis contíguos na mesma quadra, reunidos justamente pela necessidade de área suficiente para viabilizar o empreendimento habitacional. Por isso, o perímetro atingido pode alcançar tanto proprietários residenciais quanto comerciais na mesma via.

Etapas do procedimento de desapropriação: o que esperar

O rito segue a Lei 4.132/1962, com aplicação subsidiária do Decreto-Lei 3.365/1941, e tem fases bem definidas. Conhecê-las evita decisões precipitadas:

1. Publicação do decreto: o Decreto Estadual nº 69.836/2025 já está em vigor e habilita a CDHU a agir.
2. Vistoria e avaliação administrativa: técnicos da CDHU visitam o imóvel e elaboram laudo de avaliação.
3. Oferta administrativa: a expropriante apresenta proposta com base no laudo — quase sempre em valor abaixo do mercado real.
4. Negociação ou recusa: o proprietário pode aceitar, contrapropor com laudo próprio ou recusar.
5. Ajuizamento da ação: em caso de recusa, a CDHU propõe a ação de desapropriação. O proprietário é citado como réu.
6. Imissão provisória na posse: mediante depósito do valor ofertado, a CDHU assume a posse antes da sentença final.
7. Perícia judicial: perito nomeado pelo juiz reavalia o imóvel — é a fase decisiva da ação.
8. Sentença e recursos: o juiz fixa o valor final da indenização, sujeita a recurso.
9. Registro e transferência formal: com o trânsito em julgado, o saldo é pago e a propriedade é transferida no CRI de São Paulo.

Rubricas indenizatórias: você pode receber muito mais que o valor do imóvel

A indenização justa, prevista no art. 5º, XXIV, da Constituição Federal, não se resume ao valor do terreno e da construção. Há rubricas adicionais frequentemente esquecidas pela CDHU na oferta inicial:

Quem é réu na ação? O ponto que muda a estratégia

Na desapropriação, o proprietário é sempre réu. Apenas o ente público expropriante — no caso, a CDHU, sociedade de economia mista vinculada ao Governo do Estado de São Paulo — pode propor a ação de desapropriação. Isso significa que o proprietário não "entra com ação contra a CDHU": ele contesta a ação, impugna o valor ofertado e recorre da sentença.Existem hipóteses em que o particular pode tomar a iniciativa, mas têm nomes próprios e situações específicas:

• Desapropriação indireta: quando o Poder Público ocupa o imóvel sem observar o rito formal.
• Mandado de segurança: contra ilegalidades no procedimento administrativo.
• Ação anulatória do decreto: em casos de desvio de finalidade ou nulidade formal.
• Retrocessão: quando o bem desapropriado não é destinado à finalidade declarada no Decreto Estadual nº 69.836/2025.

Tipologias atingidas na Rua Bento Freitas

Cada perfil de imóvel exige uma estratégia distinta. A Rua Bento Freitas concentra basicamente quatro tipologias dentro do perímetro do decreto:

Documentação essencial para defender a indenização

Reunir a documentação correta no início faz diferença direta no valor final. Use este checklist como ponto de partida:

• Matrícula atualizada do imóvel no CRI de São Paulo (até 30 dias).
• IPTU dos últimos cinco anos.
• Plantas aprovadas e habite-se, se houver.
• Notas fiscais e comprovantes de reformas e benfeitorias.
• Contrato de locação, no caso de inquilinos.
• Comprovantes de faturamento dos últimos 36 meses, para comerciantes.
• Fotografias atuais do imóvel, internas e externas.
• Notificações recebidas da CDHU e cópia do Decreto Estadual nº 69.836/2025.

O acordo administrativo vale a pena?

Depende do valor ofertado e do perfil do imóvel. O acordo administrativo evita o desgaste e o tempo do processo judicial, mas só é vantajoso quando a proposta se aproxima do valor real de mercado e contempla as rubricas adicionais.Na região central de São Paulo, especialmente em vias como a Bento Freitas, a experiência mostra que aceitar a primeira oferta geralmente representa perda patrimonial significativa. A análise prévia por advogado especialista em desapropriação e por avaliador independente permite decidir com segurança entre acordo e judicialização.

Erros mais comuns que reduzem a indenização

Conhecer os erros típicos ajuda a evitá-los. Os recorrentes em casos como o do Decreto Estadual nº 69.836/2025 são:

1. Aceitar a oferta inicial sem laudo próprio: a avaliação da CDHU raramente reflete o valor real.
2. Ignorar rubricas acessórias: deixar de pleitear fundo de comércio, lucros cessantes e benfeitorias.
3. Permitir vistoria sem acompanhamento técnico: a vistoria da CDHU vira base do laudo administrativo.
4. Demorar para reagir: esperar a citação judicial reduz tempo de defesa e poder de negociação.
5. Confiar em informações verbais: tudo que importa precisa estar protocolado por escrito.

O papel do advogado especializado em desapropriação

A desapropriação é uma das áreas mais técnicas do direito administrativo: combina avaliação imobiliária, perícia judicial, direito constitucional e processo civil. Um advogado especialista em desapropriação atua em três frentes essenciais:

• Análise da legalidade do Decreto Estadual nº 69.836/2025 e do procedimento adotado pela CDHU.
• Coordenação com avaliadores independentes para construção do laudo paralelo.
• Atuação na fase administrativa e judicial, com foco em maximizar as rubricas indenizatórias.

Conclusão

Receber a notícia de que seu imóvel, seu ponto comercial ou sua locação na Rua Bento Freitas foi alcançado pela desapropriação do programa habitacional da CDHU gera insegurança real — afeta patrimônio, rotina familiar e atividade econômica construída ao longo de anos na região central de São Paulo. O escritório Andere Neto Sociedade de Advogados atua há mais de duas décadas com especialidade em desapropriação e acompanha proprietários, comerciantes e inquilinos atingidos por decretos como o Estadual nº 69.836/2025. Se você foi notificado, uma consulta inicial permite avaliar o caso, dimensionar o valor real do imóvel e definir a melhor estratégia antes da imissão na posse.

Perguntas frequentes

Posso continuar usando o imóvel depois do Decreto Estadual nº 69.836/2025?

Sim. A declaração de interesse social não retira a posse imediatamente. O uso normal do imóvel — moradia, aluguel ou atividade comercial — segue permitido até a imissão provisória na posse pela CDHU, que só ocorre após depósito judicial do valor ofertado.

A CDHU pode entrar no imóvel antes de concluir a desapropriação?

Pode, para fins de vistoria e avaliação técnica, com base no procedimento do Decreto-Lei 3.365/41 aplicado subsidiariamente. É recomendável acompanhamento técnico independente nessa etapa, já que a vistoria costuma embasar o laudo administrativo.

O que acontece se eu não aceitar a oferta administrativa da CDHU?

Se não houver acordo, a CDHU pode ajuizar a ação de desapropriação, e o proprietário passa a figurar como réu. Nessa fase, é possível impugnar o valor ofertado e requerer perícia judicial independente para reavaliação do imóvel.

Locatários e comerciantes da Rua Bento Freitas também têm direito à indenização?

Sim. Quem ocupa o imóvel como locatário pode pleitear indenização autônoma por itens como fundo de comércio e despesas de transferência, independentemente de ser ou não o proprietário registrado do bem.

Quanto tempo demora o processo de desapropriação de um imóvel pela CDHU?

Não há prazo fixo: depende da negociação administrativa, de eventual judicialização e da perícia. O Decreto Estadual nº 69.836/2025 tem prazo de caducidade de até 5 anos para que a desapropriação se efetive, conforme o regime geral aplicável.