Acordo sobre a oferta inicial na desapropriação: por que o TJSP dispensou a avaliação pericial
O que você precisa saber em 30 segundos
- A 2ª Câmara de Direito Público do TJSP decidiu, em julho de 2026, que havendo acordo com base na oferta inicial, a avaliação pericial do imóvel é dispensável.
- A perícia é instrumento para resolver controvérsia sobre o valor; ausente controvérsia, sua realização torna-se desnecessária (arts. 10 e 22 do Decreto-Lei 3.365/41).
- Para o proprietário, o alerta é direto: aceitar a oferta inicial encerra o processo pelo valor original, quase sempre inferior ao de mercado.
- A perícia costuma ser justamente o momento em que a indenização é majorada.
- Estratégia de defesa: não aceitar acordo sobre a oferta inicial sem uma avaliação técnica própria do imóvel.
- Enquanto o proprietário impugnar o valor, subsiste controvérsia e a perícia permanece necessária.
Em julho de 2026, o Tribunal de Justiça de São Paulo firmou que, quando as partes de uma ação de desapropriação celebram acordo com base na oferta inicial do ente público, o juiz pode homologar o ajuste sem determinar avaliação pericial. A perícia serve para dirimir litígio sobre o quanto vale o imóvel; se não há controvérsia, ela deixa de ser necessária. A decisão facilita o encerramento rápido do processo — e, por isso mesmo, exige atenção redobrada do proprietário antes de aceitar qualquer proposta.
O caso concreto
Em uma ação de desapropriação, expropriante e expropriado chegaram a um acordo tomando como referência a oferta inicial apresentada pelo Poder Público. Ainda assim, o juízo de primeiro grau entendeu que seria preciso realizar a avaliação pericial do bem antes de homologar o ajuste. Contra essa determinação, as partes recorreram por meio de agravos de instrumento.
A 2ª Câmara de Direito Público analisou uma questão objetiva: se as partes já concordam com o valor, faz sentido obrigar a produção de uma prova pericial destinada a apurar exatamente aquilo sobre o que não há disputa? O tribunal respondeu que não.
O que o tribunal decidiu
O TJSP reformou a decisão de primeiro grau para afastar a perícia e permitir a homologação direta do acordo. O raciocínio central: a avaliação pericial é um instrumento voltado à resolução de litígio sobre o valor da indenização. Quando o acordo é feito sobre a oferta inicial, não existe controvérsia a ser resolvida — logo, a prova se torna desnecessária, à luz dos arts. 10 e 22 do Decreto-Lei 3.365/1941.
É importante delimitar o alcance da decisão. Ela não afirma que a perícia é sempre dispensável, nem que a oferta inicial seja necessariamente justa. O que o tribunal disse é mais estreito: havendo consenso pleno sobre o quantum, a perícia perde utilidade. A recíproca é o ponto que mais interessa ao proprietário — onde houver divergência sobre o valor, a perícia continua sendo o caminho para apurar a justa indenização.
A ratio do acórdão pressupõe consenso sobre o valor. Sempre que o expropriado impugnar a oferta — ainda que para negociar — a controvérsia ressurge, e com ela a necessidade da perícia para aferir a justa e prévia indenização (art. 5º, XXIV, da Constituição).
Quando a perícia é dispensável e quando permanece necessária
A distinção que o proprietário precisa ter em mente pode ser resumida assim:
| Situação | Avaliação pericial | Efeito para o proprietário |
|---|---|---|
| Acordo com base na oferta inicial (sem impugnação do valor) | Dispensável | Processo é homologado e encerrado pelo valor ofertado, sem novo exame técnico. |
| Impugnação do valor ofertado (controvérsia sobre o quantum) | Necessária | A perícia apura o valor real de mercado e pode elevar a indenização. |
| Divergência sobre benfeitorias, área remanescente ou fundo de comércio | Necessária | Rubricas que costumam ficar de fora da oferta inicial passam a ser avaliadas. |
Por que esta decisão exige cautela do proprietário
Do ponto de vista de quem tem o imóvel atingido, o precedente favorece o expropriante: ele consegue encerrar o feito pelo valor originalmente ofertado, que tipicamente é inferior ao valor de mercado. Sem o crivo técnico do laudo pericial — que costuma majorar significativamente a indenização —, o acordo sobre a oferta inicial passa a ser homologado de forma direta.
Aceitar a oferta inicial sem uma avaliação própria pode significar abrir mão da diferença entre o valor proposto e o valor real do imóvel — diferença que, em áreas valorizadas, é expressiva e dificilmente reversível depois da homologação.
Vale lembrar que, na desapropriação, o proprietário é réu: é ele quem se defende da ação proposta pelo ente público, impugna a oferta e busca demonstrar o valor justo. Consultar um advogado especialista em desapropriação antes de assinar qualquer termo é o que separa uma indenização adequada de um acordo precipitado.
Como agir se você recebeu uma oferta de acordo
- Não assine o acordo sobre a oferta inicial sem avaliação técnica própria. Uma avaliação particular ou de assistente técnico baliza o valor real de mercado antes de qualquer decisão.
- Reúna a documentação do imóvel — matrícula atualizada, IPTU, plantas, comprovantes de benfeitorias e, havendo atividade comercial, documentos do estabelecimento.
- Impugne formalmente o valor quando a oferta estiver abaixo do mercado. A impugnação mantém a controvérsia e, com ela, a necessidade da perícia.
- Considere todas as rubricas — valor de mercado, benfeitorias, depreciação da área remanescente e, no caso de comércio, o fundo de comércio.
- Busque orientação especializada antes de qualquer transação, para avaliar se a proposta corresponde à justa e prévia indenização assegurada pela Constituição.
Íntegra da decisão
Transcrição fiel da ementa oficial do julgado:
RECURSOS DE AGRAVO DE INSTRUMENTO EM AÇÃO DE DESAPROPRIAÇÃO. CELEBRAÇÃO DE ACORDO. DESNECESSIDADE DE AVALIAÇÃO PERICIAL. É possível a homologação judicial de acordo firmado entre as partes para desapropriação de imóvel, sem a necessidade de prévia avaliação pericial do bem. Inteligência dos arts. 10 e 22 do Decreto-Lei nº 3.365/41. Precedente. Caso em que o acordo foi realizado com base na oferta inicial, de modo que ausente controvérsia a justificar a realização da prova. Decisão reformada para afastar a realização de prova pericial. Recursos providos.
(TJSP; Agravo de Instrumento 2121937-35.2026.8.26.0000; Relator (a): Marcelo Berthe; Órgão Julgador: 2ª Câmara de Direito Público; Foro Central - Fazenda Pública/Acidentes - 1ª Vara de Fazenda Pública; Data do Julgamento: 02/07/2026; Data de Registro: 03/07/2026.)
Perguntas frequentes
O acordo na desapropriação sempre dispensa a perícia?
Não. A perícia é dispensável apenas quando não há controvérsia sobre o valor — tipicamente no acordo feito sobre a oferta inicial. Havendo divergência quanto ao quantum, ela permanece necessária.
Se eu impugnar o valor ofertado, a perícia continua sendo feita?
Sim. A impugnação do valor reinstaura a controvérsia sobre o quantum indenizatório, e a perícia volta a ser o instrumento adequado para apurar o valor justo do imóvel.
Por que a perícia é importante para o proprietário?
Porque costuma revelar o valor real de mercado e computar benfeitorias, depreciação da área remanescente e fundo de comércio — parcelas frequentemente ausentes na oferta inicial do ente público.
Aceitar a oferta inicial é uma boa ideia?
Depende de o valor corresponder ao de mercado. Sem uma avaliação própria, há risco de receber abaixo do valor real, já que o acordo é homologado pelo montante ofertado, sem novo exame técnico.
Essa decisão obriga todos os juízes?
Trata-se de um precedente da 2ª Câmara de Direito Público do TJSP, e não de tese vinculante ou de recurso repetitivo. Ele orienta a interpretação, mas cada caso é analisado conforme exista ou não controvérsia sobre o valor.
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Fonte
TJSP — Agravo de Instrumento nº 2121937-35.2026.8.26.0000; 2ª Câmara de Direito Público; Relator Des. Marcelo Berthe; Foro Central — Fazenda Pública/Acidentes, 1ª Vara de Fazenda Pública; Data do julgamento: 02/07/2026; Data de registro: 03/07/2026. Fundamentos: arts. 10 e 22 do Decreto-Lei nº 3.365/1941. Inteiro teor no acórdão oficial no e-SAJ do TJSP. Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individualizada de cada caso por um advogado especialista em desapropriação.
