Adjudicação na desapropriação: por que o Estado só assume o imóvel depois de pagar a indenização integral
O que você precisa saber em 30 segundos
- O TJSP (11ª Câmara de Direito Público) reafirmou, em julho de 2026, que a adjudicação do imóvel ao expropriante só ocorre após o pagamento integral da justa e prévia indenização (art. 29 do DL 3.365/41).
- Na prática: o Poder Público não consolida a propriedade do bem enquanto não paga o valor devido.
- O caso envolveu a duplicação da Rodovia Raposo Tavares (SP-270), em Mairinque, com desapropriação conduzida pelo DER.
- A decisão manteve o valor fixado com base no laudo pericial oficial, por ser bem fundamentado — reforço de que a impugnação técnica precisa ser robusta desde a 1ª instância.
- O tribunal ainda corrigiu a base de cálculo dos juros compensatórios para a diferença entre 80% da oferta e o valor da sentença (STF, ADI 2.332/DF) — leitura que favorece o expropriado quando a oferta é baixa.
Em julho de 2026, o Tribunal de Justiça de São Paulo reafirmou uma garantia essencial de quem tem o imóvel desapropriado: a transferência definitiva do bem ao Poder Público — a chamada adjudicação — só se concretiza depois do pagamento integral da justa e prévia indenização, como determina o art. 29 do Decreto-Lei 3.365/1941. O caso tratou da duplicação da Rodovia Raposo Tavares, em Mairinque, e traz pontos importantes sobre laudo pericial e sobre a base de cálculo dos juros.
O caso concreto
A ação de desapropriação direta teve origem nas obras de duplicação da Rodovia Raposo Tavares (SP-270), no km 64, em Mairinque, conduzidas pelo DER (Departamento de Estradas de Rodagem). Discutia-se, em grau de recurso, o valor da indenização — apurado por perícia — e as condições em que o imóvel seria transferido ao ente público, além do cálculo dos encargos incidentes sobre a diferença apurada.
A 11ª Câmara de Direito Público manteve o valor da indenização e reafirmou a regra do art. 29: a adjudicação ao DER pressupõe o pagamento integral do que é devido ao proprietário.
O que o tribunal decidiu
Três pontos do julgado interessam diretamente a quem é atingido por uma desapropriação:
1. Adjudicação só após pagamento integral. O tribunal reafirmou que a propriedade do imóvel só se transfere ao expropriante depois de paga a indenização por inteiro, nos termos do art. 29 do DL 3.365/41. É uma proteção relevante: o Poder Público não pode consolidar o domínio do bem e deixar o pagamento para depois.
2. Prevalência do laudo pericial oficial bem fundamentado. O valor fixado foi mantido porque o laudo oficial estava bem justificado, com esclarecimentos técnicos objetivos, e as impugnações das partes foram refutadas de forma técnica. A lição para o proprietário é direta: em segunda instância, valores calcados em perícia oficial motivada tendem a ser mantidos — por isso a impugnação técnica precisa ser robusta e específica na fase de origem.
3. Base de cálculo dos juros compensatórios. O tribunal retificou a base de cálculo para a diferença entre 80% do preço ofertado em juízo pelo ente público e o valor do bem fixado na sentença, conforme decidiu o STF na ADI 2.332/DF. Os juros moratórios foram fixados nos termos do art. 15-B do DL 3.365/41, com incidência a partir de 1º de janeiro do exercício seguinte àquele em que o pagamento deveria ocorrer (art. 100 da Constituição).
Quando a oferta inicial do ente público é baixa, calcular os juros compensatórios sobre a diferença entre 80% da oferta e o valor da sentença amplia a base sobre a qual eles incidem — e isso beneficia o proprietário, que recebe os juros sobre uma parcela maior.
Honorários de sucumbência
Na desapropriação, quando o valor fixado na sentença supera a oferta inicial do ente público, são devidos honorários advocatícios de sucumbência, calculados sobre a diferença entre o valor da oferta e o da indenização (art. 27, §1º, do DL 3.365/41). No caso, o tribunal fixou esses honorários em 5% dessa diferença, patamar que, segundo a decisão, preserva remuneração digna à advocacia. É mais um motivo pelo qual buscar a majoração do valor acima da oferta inicial interessa a toda a defesa do expropriado: quanto maior a diferença reconhecida, maior também a base dos encargos.
Imissão na posse e adjudicação: não confunda os dois momentos
Um ponto que gera dúvida é a diferença entre tomar a posse e tornar-se dono do imóvel. São coisas distintas, com consequências distintas para o proprietário:
| Instituto | O que é | Quando ocorre |
|---|---|---|
| Imissão provisória na posse (art. 15) | Posse antecipada do imóvel pelo expropriante, mediante depósito prévio e alegação de urgência. | No início da ação — o proprietário pode ser obrigado a desocupar, mas mantém o direito à indenização integral e ao levantamento de parte do depósito. |
| Adjudicação (art. 29) | Transferência definitiva do domínio (a propriedade) ao expropriante. | Somente após o pagamento integral da justa e prévia indenização — é o que a decisão reafirma. |
Ou seja: mesmo depois de perder a posse na imissão provisória, o proprietário continua titular do imóvel até que a indenização seja integralmente paga. Essa distinção é uma ferramenta de defesa contra tentativas de consolidar o domínio antes da satisfação do crédito.
Quem é réu na ação de desapropriação
Na desapropriação direta, é o expropriante — no caso, o DER — quem propõe a ação. O proprietário figura como réu: é ele quem contesta o valor ofertado, impugna o laudo, requer esclarecimentos periciais e interpõe os recursos cabíveis. Entender esse papel processual é o que permite montar uma estratégia probatória eficaz — e, como mostra a decisão, é na produção da prova técnica que se define o valor final. Contar com um advogado especialista em desapropriação e com assistência técnica de engenharia faz diferença direta no resultado.
A segunda instância tende a manter o valor quando o laudo oficial é bem fundamentado. Impugnação genérica não reverte perícia motivada — é preciso apontar deficiências metodológicas concretas e requerer esclarecimentos específicos ainda na origem.
Como agir se o seu imóvel foi desapropriado
- Não trate a perda da posse como perda da propriedade. Até o pagamento integral, você continua titular do imóvel (art. 29).
- Invista na prova técnica desde a 1ª instância. Uma avaliação própria e a atuação de assistente técnico na perícia são decisivas — depois, reverter é mais difícil.
- Impugne o laudo de forma específica, apontando erros de método e requerendo esclarecimentos objetivos, não impugnação genérica.
- Confira a base de cálculo dos encargos — os juros compensatórios devem incidir sobre a diferença entre 80% da oferta e o valor fixado na sentença (ADI 2.332).
- Acompanhe a fase de pagamento para que a adjudicação não se concretize antes da quitação integral da indenização.
Íntegra da decisão
Transcrição fiel da ementa oficial do julgado:
DESAPROPRIAÇÃO DIRETA – Obras de duplicação da Rodovia Raposo Tavares, SP-270, km 64, no Município de Mairinque – Valor da indenização que não comporta alteração - Laudo oficial bem justificado, com esclarecimentos objetivos - Questões refutadas de maneira técnica - Adjudicação ao DER após o pagamento integral da justa e prévia indenização, nos termos previstos no art. 29 do Decreto-Lei nº 3.365/41 e já determinado em sentença – Juros compensatórios e moratórios – Retificação da base de cálculo que se faz necessária, qual seja, a diferença entre 80% do preço ofertado em juízo pelo ente público e o valor do bem fixado na sentença, diante do quanto decidido pelo STF no julgado da ADI nº 2.332/DF – Percentual dos juros moratórios - Devidos no montante de 6% ao ano, de acordo com o art. 15-B do Decreto-Lei 3.365/41 – Incidência a partir de 1º de janeiro do exercício seguinte àquele em que o pagamento deveria ser feito, nos termos do art. 100 da CF - Honorários advocatícios - Fixação em 5% da diferença entre o valor da oferta e o da indenização que preserva remuneração digna ao profissional da advocacia - Exegese do artigo 27, § 1º, do Decreto-Lei nº 3.365/41. Recurso provido em parte.
(TJSP; Apelação Cível 1000892-26.2015.8.26.0337; Relator (a): Oscild de Lima Júnior; Órgão Julgador: 11ª Câmara de Direito Público; Foro de Mairinque - 2ª Vara; Data do Julgamento: 03/07/2026; Data de Registro: 03/07/2026.)
Perguntas frequentes
Perder a posse na imissão provisória significa que já perdi o imóvel?
Não. A imissão provisória transfere apenas a posse; a propriedade só passa ao expropriante com a adjudicação, que depende do pagamento integral da indenização (art. 29 do DL 3.365/41).
O Poder Público pode ficar com o imóvel antes de pagar tudo?
A adjudicação — transferência definitiva do domínio — pressupõe o pagamento integral da justa e prévia indenização. É o que o TJSP reafirmou neste julgado.
Dá para mudar o valor da indenização em segunda instância?
É difícil quando o laudo oficial está bem fundamentado. Por isso a impugnação técnica deve ser robusta e específica na primeira instância, com apontamento de erros metodológicos concretos.
Como são calculados os juros compensatórios?
Segundo o STF (ADI 2.332/DF), a base de cálculo é a diferença entre 80% do preço ofertado em juízo e o valor fixado na sentença. Quando a oferta é baixa, essa base é maior e favorece o expropriado.
Vale a pena recorrer nessas ações?
Depende do caso. Aspectos como a base de cálculo dos encargos e o momento da adjudicação podem ser revistos; já o valor calcado em perícia oficial motivada tende a ser mantido. Uma análise individualizada indica o melhor caminho.
RECEBEU A INFORMAÇÃO DA DESAPROPRIAÇÃO DO SEU IMÓVEL?
Otavio Andere Neto
Otavio Andere Neto
Advogado inscrito na OAB desde 2003, com mais de 20 anos de atuação em desapropriação de imóveis .Atuação integrada com engenharia de avaliações, visando alcançar o correto valor da indenização.
Leia mais
- Desapropriação de imóvel: o guia completo sobre direitos, indenização e processo
- Indenização justa e prévia: o que o proprietário tem direito a receber
- Avaliação do imóvel: os pontos do laudo que podem ser questionados
- Benfeitorias e reformas: o que a avaliação inicial costuma ignorar
- Levantamento de 80% do depósito: como e quando o proprietário pode sacar
- Desapropriação direta, indireta e servidão administrativa: as diferenças