O que você precisa saber em 30 segundos
- A 10ª Câmara de Direito Público do TJSP julgou desapropriação de imóvel em Getulina para a duplicação da BR-153/SP, e negou provimento ao recurso da expropriante.
- O laudo do perito judicial foi mantido porque adotou metodologia reconhecida — a NBR 14653-3, com método comparativo direto de dados de mercado e homogeneização de fatores.
- A impugnação da expropriante não trouxe elementos técnicos capazes de derrubar o laudo, e por isso não prosperou.
- A cerca construída pelo próprio proprietário, com materiais e mão de obra próprios, foi reconhecida como benfeitoria indenizável — bastou a prova de que ele a executou.
- A correção monetária corre pelo IPCA-E desde a data do laudo, e os juros moratórios só a partir do trânsito em julgado.
- Atenção ao detalhe que reduz a conta: os juros incidem apenas sobre a diferença entre 80% do valor ofertado e a indenização fixada — e não sobre o total.
Em julho de 2025, o Tribunal de Justiça de São Paulo julgou a desapropriação de um imóvel rural em Getulina, tomado para a duplicação da BR-153. A decisão vale a leitura por um motivo simples: mostra o que basta para uma benfeitoria modesta ser paga, e o que não basta para a expropriante derrubar um laudo pericial.
Desapropriação para a duplicação da BR-153: o TJSP manteve o laudo pericial e mandou indenizar a cerca feita pelo proprietário
O julgado é uma Apelação Cível com Reexame Necessário da 10ª Câmara de Direito Público do TJSP, relatada pelo Desembargador José Eduardo Marcondes Machado e julgada em 24 de julho de 2025. A ação buscava incorporar ao patrimônio da União um imóvel situado em Getulina, no interior paulista, para viabilizar a duplicação da BR-153/SP.
A sentença havia julgado o pedido procedente, fixado a indenização com base no laudo pericial e definido os acréscimos. A expropriante recorreu; o tribunal negou provimento à apelação e deu parcial provimento ao reexame necessário, ajustando apenas os critérios de cálculo. O valor do imóvel, portanto, ficou de pé.
O caso concreto
Trata-se de imóvel atingido por obra rodoviária federal. O perito do juízo avaliou o bem e incluiu na conta, além da terra, uma cerca que o próprio proprietário havia construído, usando materiais e mão de obra próprios.
A expropriante impugnou o laudo, mas — este é o ponto — sem apresentar elementos técnicos que o desconstituíssem. Não bastou discordar do resultado: seria preciso apontar erro concreto na metodologia ou nos dados.
Como a condenação superou o dobro do valor oferecido, a sentença foi submetida ao duplo grau de jurisdição obrigatório, previsto no art. 28, § 1º, do Decreto-lei nº 3.365/1941. Foi nesse reexame que o tribunal acertou os critérios de correção e juros.
O que o tribunal decidiu
O laudo do perito judicial prevaleceu
O acórdão registrou que o laudo se fundamentou em metodologia aceita pela norma técnica NBR 14653-3 — a parte da norma da ABNT que trata da avaliação de imóveis rurais e seus componentes —, com adoção do método comparativo direto de dados de mercado e homogeneização de fatores, apresentando cálculos detalhados e coerentes com as características do imóvel.
Sobre a impugnação da expropriante, o tribunal foi claro: ela não apresentou elementos técnicos suficientes para desconstituir o trabalho, porque o parecer do perito judicial é idôneo, imparcial e tecnicamente fundamentado.
Direito do expropriado: laudo bem feito, ancorado em norma técnica, não cai por discordância genérica. Quando a expropriante — União, Estado, DER, DNIT ou concessionária — apenas afirma que o valor está alto, sem contraprova técnica, a impugnação tende a ser rejeitada. Por isso a qualidade da perícia é o centro de gravidade da ação.
A cerca é benfeitoria indenizável
O segundo ponto é o mais útil no dia a dia. O tribunal considerou justificada a inclusão da cerca como benfeitoria indenizável, porque houve comprovação de sua execução pelo proprietário, com uso de materiais e mão de obra próprios — sendo razoável considerar seu valor na avaliação.
Repare no que foi exigido: prova de que a benfeitoria existe e de que foi o proprietário quem a executou. Não se pediu projeto aprovado, nem licença, nem nota fiscal de empreiteira. Isso abre caminho para as benfeitorias comuns da zona rural — cercas, currais, açudes, pomares, poços, galpões simples — que costumam ser esquecidas na oferta inicial e que, somadas, representam parcela significativa do patrimônio atingido. É um dos pontos que a atuação especializada em desapropriação levanta logo na primeira leitura da oferta.
Correção monetária e juros: onde o expropriado perde dinheiro sem perceber
A correção monetária incide pelo IPCA-E desde a data do laudo pericial — o marco é a avaliação, não o ajuizamento. Já os juros moratórios só correm a partir do trânsito em julgado, ou seja, depois de encerrada toda a discussão.
E há o detalhe que muda o resultado financeiro: esses juros incidem sobre a diferença entre 80% do valor ofertado e o valor fixado na sentença, não sobre o total da condenação. A lógica é que o expropriado podia ter levantado 80% do depósito desde a imissão na posse — logo, essa parcela não ficou indisponível e não rende juros.
Consequência prática: a base de cálculo pressupõe que aqueles 80% estavam à sua disposição, tenha você os levantado ou não. Quem deixa o depósito parado no processo não ganha juros por isso — apenas deixa de usar o próprio dinheiro. Levantar o que a lei permite, quando permitido, é decisão financeira, não concessão à expropriante.
Conceitos-chave do julgado
| Questão | O que o tribunal firmou | O que isso exige de você |
|---|---|---|
| Valor da indenização | Deve observar o laudo pericial judicial quando adota metodologia reconhecida e traz fundamentação técnica adequada. | Zelar para que o perito aplique a norma técnica correta e documente os dados comparativos. |
| Norma aplicável | NBR 14653-3, com método comparativo direto de dados de mercado e homogeneização de fatores. | Requerer expressamente a parte 3 da norma quando o imóvel for rural. |
| Benfeitorias | São indenizáveis quando comprovada a efetiva existência e a execução pelo proprietário. | Provar execução e existência: fotos datadas, notas de material, testemunhas, imagens de satélite. |
| Impugnação ao laudo | Não desconstitui o laudo se vier sem elementos técnicos. | Exigir da expropriante contraprova técnica; não deixar alegação genérica passar sem resposta. |
| Correção monetária | IPCA-E desde a data do laudo pericial. | Conferir o índice e o marco inicial na conta de liquidação. |
| Juros moratórios | Do trânsito em julgado, sobre a diferença entre 80% do valor ofertado e a indenização fixada. | Refazer a conta da expropriante — a base restrita é fonte frequente de erro. |
Por que isso importa para você
A leitura apressada desse acórdão é "ganhei em tudo". Não é bem assim, e vale entender a diferença. O valor do imóvel foi mantido e a benfeitoria foi reconhecida — essas são vitórias reais. Mas o reexame necessário foi parcialmente provido, o que significa que a sentença foi ajustada em favor da Fazenda quanto aos critérios de cálculo dos acréscimos.
É a fotografia fiel de uma ação de desapropriação: quem prepara bem a prova ganha no que é maior — o valor do bem e as benfeitorias — mas continua exposto nos acessórios, onde os marcos temporais e a base de cálculo decidem quanto efetivamente entra na conta.
Vale registrar o que a decisão não diz. Ela não garante que toda benfeitoria será paga: exige prova da existência e da execução. E não fixa tese vinculante — é precedente de uma câmara, aplicável a casos semelhantes, sujeito à análise individualizada de cada situação. Sobre os pontos que costumam merecer contestação num laudo, veja também o que questionar na avaliação do seu imóvel.
Como agir: cinco passos práticos
- Documente todas as benfeitorias antes de perder a posse. Cercas, currais, açudes, poços, pomares, galpões, terraceamento. Fotografias datadas, notas de compra de material, recibos de mão de obra e, se possível, imagens de satélite de datas anteriores.
- Peça expressamente a norma técnica correta. Para imóvel rural, requeira que o perito adote a NBR 14653-3 com método comparativo direto de dados de mercado; para imóvel urbano, a parte 2 da mesma norma.
- Indique assistente técnico e formule quesitos. É ele quem garante que as benfeitorias entrem no laudo e que a homogeneização de fatores não subavalie o bem — e quem responde tecnicamente quando a expropriante ataca a perícia.
- Confira a conta dos acessórios. Verifique o índice de correção, o marco inicial (data do laudo) e, sobretudo, a base dos juros moratórios. Erro nessa base é comum e sempre desfavorece o expropriado.
- Não deixe alegação genérica sem resposta. Se a expropriante impugnar o laudo sem contraprova técnica, aponte isso expressamente — foi exatamente esse o fundamento que manteve o valor neste julgamento.
A prova das benfeitorias e a conta dos acessórios são trabalho de instrução, feito muito antes da sentença. É aí que a atuação de um advogado especializado em desapropriação se traduz em valor recebido — e não apenas em razão reconhecida.
Íntegra da decisão
Ementa — TJSP, Apelação Cível 1000011-13.2022.8.26.0205
DIREITO ADMINISTRATIVO. APELAÇÃO CÍVEL E REEXAME NECESSÁRIO. DESAPROPRIAÇÃO. VALOR INDENIZATÓRIO FIXADO COM BASE EM LAUDO PERICIAL JUDICIAL. BENFEITORIAS. CORREÇÃO MONETÁRIA. JUROS. VERBA HONORÁRIA. APELO IMPROVIDO. REEXAME NECESSÁRIO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1.Ação de desapropriação visando a incorporação de imóvel localizado em Getulina ao patrimônio da União para viabilizar a duplicação da BR-153/SP. A sentença julgou procedente o pedido, fixou a indenização em R$116.500,00 com correção monetária a partir da data do laudo pericial e juros moratórios de 6% a partir do trânsito em julgado. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2.Há duas questões em discussão: (i) aferir a adequação do valor da indenização fixado com base no laudo pericial judicial; (ii) definir a incidência e os critérios de cálculo dos consectários legais (correção monetária e juros). III. RAZÕES DE DECIDIR 3.O laudo pericial fundamenta-se em metodologia aceita pela norma técnica NBR 14653-3, com adoção do método comparativo direto de dados de mercado e homogeneização de fatores, apresentando cálculos detalhados e coerentes com as características do imóvel expropriado. 4.A inclusão da cerca como benfeitoria indenizável é justificada pela comprovação de sua execução pelo proprietário, com uso de materiais e mão de obra próprios, sendo razoável considerar seu valor na avaliação. 5.A impugnação ao laudo apresentada pela expropriante não apresenta elementos técnicos suficientes para desconstituí-lo, porquanto o parecer do perito judicial é idôneo, imparcial e tecnicamente fundamentado. 6.A correção monetária deve ser calculada com base no IPCA-E desde a data do laudo pericial, e os juros moratórios, devidos à taxa de 6% ao ano, incidem a partir do trânsito em julgado, sobre a diferença entre 80% do valor ofertado e o valor fixado na sentença, conforme jurisprudência consolidada. IV. DISPOSITIVO E TESE 7.Apelação improvida. Reexame necessário parcialmente provido. Tese de julgamento: 1.O valor da indenização por desapropriação deve observar o laudo pericial judicial quando o trabalho adota metodologia reconhecida e apresenta fundamentação técnica adequada. 2.A inclusão de benfeitorias realizadas pelo expropriado no valor da indenização é válida quando comprovada sua efetiva existência e execução pelo proprietário. 3.A correção monetária incide desde a data do laudo pericial, com base no IPCA-E, e os juros moratórios são devidos a partir do trânsito em julgado, calculados sobre a diferença entre 80% do valor ofertado e a indenização fixada. Dispositivos relevantes citados: Decreto-Lei nº 3.365/1941, arts. 28, 29; CPC, art. 85; NBR 14653-3. (TJSP; Apelação Cível 1000011-13.2022.8.26.0205; Relator (a): Jose Eduardo Marcondes Machado; Órgão Julgador: 10ª Câmara de Direito Público; Foro de Getulina - Vara Única; Data do Julgamento: 24/07/2025; Data de Registro: 24/07/2025)
Perguntas frequentes
A cerca do meu sítio é indenizável na desapropriação?
Pode ser. Neste julgamento, o TJSP reconheceu como benfeitoria indenizável a cerca executada pelo próprio proprietário, com materiais e mão de obra próprios, porque houve comprovação da execução. O que se exige é prova de que a benfeitoria existe e de que foi você quem a fez — fotografias datadas, notas de material e testemunhas ajudam.
O que é a NBR 14653-3 e por que ela importa?
É a parte da norma técnica da ABNT que trata da avaliação de imóveis rurais e seus componentes. Quando o laudo adota essa metodologia, com método comparativo direto de dados de mercado e homogeneização de fatores, o valor apurado ganha respaldo técnico e fica mais difícil de ser derrubado por impugnação sem contraprova.
A expropriante pode derrubar o laudo só por discordar do valor?
Não. O acórdão registrou que a impugnação da expropriante não apresentou elementos técnicos suficientes para desconstituir o laudo, cujo autor é profissional idôneo, imparcial e tecnicamente fundamentado. Para afastar a perícia é preciso demonstrar erro concreto de metodologia ou de dados, não apenas divergir do resultado.
A partir de quando a indenização é corrigida e quando começam os juros?
Neste julgamento, a correção monetária foi fixada pelo IPCA-E desde a data do laudo pericial, e os juros moratórios a partir do trânsito em julgado. Um ponto merece atenção na conta: os juros incidem sobre a diferença entre 80% do valor ofertado e a indenização fixada, não sobre o total.
Por que o processo subiu ao tribunal mesmo sem recurso do expropriado?
Por força do duplo grau de jurisdição obrigatório. O art. 28, § 1º, do Decreto-lei nº 3.365/1941 determina que a sentença que condena a Fazenda Pública em quantia superior ao dobro da oferecida seja reexaminada pelo tribunal, independentemente de recurso das partes.
RECEBEU A INFORMAÇÃO DA DESAPROPRIAÇÃO DO SEU IMÓVEL?
Otavio Andere Neto
Otavio Andere Neto
Advogado inscrito na OAB desde 2003, com mais de 20 anos de atuação em desapropriação de imóveis .Atuação conjunta com engenharia de avaliações, com resposta objetiva sobre o que pode ser feito.
Fonte
- TJSP — Apelação Cível e Reexame Necessário nº 1000011-13.2022.8.26.0205. Relator: Des. José Eduardo Marcondes Machado. Órgão Julgador: 10ª Câmara de Direito Público. Foro de Getulina — Vara Única. Data do julgamento: 24/07/2025. Data de registro: 24/07/2025. Dispositivos citados: Decreto-lei nº 3.365/1941, arts. 28 e 29; CPC, art. 85; NBR 14653-3. Inteiro teor no e-SAJ.
- Decreto-lei nº 3.365, de 21 de junho de 1941 — lei geral das desapropriações por utilidade pública. O art. 28, § 1º, sujeita ao duplo grau de jurisdição a sentença que condenar a Fazenda Pública em quantia superior ao dobro da oferecida; o art. 29 trata do mandado de imissão de posse após o pagamento.
- Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015), art. 85 — honorários advocatícios.
- ABNT NBR 14653-3 — "Avaliação de bens — Parte 3: Imóveis rurais e seus componentes". Norma técnica adotada pelo laudo pericial acolhido no julgamento.
- Constituição Federal de 1988, art. 5º, XXIV — justa e prévia indenização em dinheiro.
Conteúdo informativo elaborado a partir do inteiro teor do acórdão, consultado em agosto de 2026. Não constitui consulta jurídica e não substitui a análise individualizada de cada caso. As partes privadas não são identificadas.