O que você precisa saber em 30 segundos
- Em dois julgados de 2025, câmaras diferentes do TJSP chegaram ao mesmo lugar: sem prova de perda de renda, os juros compensatórios são afastados.
- Num deles, a expropriante era a SABESP (reservatório em área urbana); no outro, uma concessionária de rodovia, e o laudo registrou ausência de benfeitorias e culturas agrícolas.
- Os fundamentos são complementares: o art. 15-A, § 1º, do Decreto-lei nº 3.365/1941, lido pelo STF na ADI nº 2.332, e o Tema 282 do STJ.
- Existe uma data que decide o seu caso: pelo Tema 282, a exigência de prova vale para o período a partir de 27 de setembro de 1999.
- A favor do expropriado: em ambos os casos o laudo do perito judicial prevaleceu, e o valor da indenização foi mantido.
- A lição prática: a perda de renda precisa ser alegada e provada desde o início — ela não se presume pelo simples fato da desapropriação.
Entre junho e outubro de 2025, duas câmaras do Tribunal de Justiça de São Paulo julgaram desapropriações diferentes e cortaram a mesma verba: os juros compensatórios, por falta de prova da perda de renda. Nos dois casos o valor do imóvel foi mantido. É a fotografia de onde se ganha e onde se perde numa ação de desapropriação hoje.
Juros compensatórios na desapropriação: o que o TJSP decidiu em 2025 sobre a prova da perda de renda
Analisamos aqui dois acórdãos de 2025. O primeiro é uma Apelação Cível da 11ª Câmara de Direito Público, relatada pelo Desembargador Márcio Kammer de Lima e julgada em 5 de junho de 2025, em desapropriação promovida pela Companhia de Saneamento Básico do Estado de São Paulo (SABESP) para implantar um reservatório em área urbana. O segundo é uma Apelação Cível da 1ª Câmara de Direito Público, relatada pelo Desembargador Magalhães Coelho e julgada em 7 de outubro de 2025, em desapropriação promovida por concessionária de rodovia.
As decisões interessam a qualquer proprietário atingido por obra pública porque enfrentam as duas discussões mais frequentes de uma ação de desapropriação: quanto vale o imóvel e quais verbas acompanham a indenização. E as respostas foram em direções opostas — o valor se manteve, a verba acessória caiu.
O primeiro caso: reservatório da SABESP em área urbana
A SABESP ajuizou a ação para desapropriar um segmento de terreno frontal à via pública, com formato de lote, situado em zona urbana residencial de média densidade. A sentença julgou o pedido parcialmente procedente, fixou a indenização com base no laudo pericial e determinou a incidência de juros compensatórios sobre a diferença entre o valor ofertado e o valor fixado.
A expropriante recorreu em dois pontos. Primeiro, sustentou divergência metodológica entre o laudo oficial e o parecer do seu próprio assistente técnico, buscando reduzir o valor. Segundo, pediu o afastamento dos juros compensatórios. O tribunal rejeitou o primeiro pedido e acolheu o segundo — daí o resultado de recurso parcialmente provido.
O que o tribunal decidiu
O laudo do perito judicial prevaleceu
Sobre o valor, o acórdão foi direto: as razões da expropriante não foram persuasivas. O laudo oficial estava bem fundamentado, empregou o método comparativo direto de dados de mercado — aquele que apura o valor a partir de imóveis semelhantes negociados ou ofertados na região — e observou as normas técnicas de avaliação.
O ponto decisivo foi a posição do perito judicial: profissional de confiança do juízo e equidistante dos interesses das partes, diferentemente do assistente técnico, contratado por uma delas. O valor fixado foi preservado.
Direito do expropriado: esse é o lado favorável do julgado e vale como argumento sempre que a expropriante — SABESP, concessionária, Município ou Estado — tenta derrubar o laudo oficial com um parecer próprio. Divergência de método, por si só, não reduz indenização: é preciso demonstrar erro técnico concreto no trabalho do perito do juízo.
Os juros compensatórios foram afastados
Aqui o resultado inverteu. Os juros compensatórios existem para compensar o proprietário por ter perdido a posse antes de receber a indenização — quando o expropriante é imitido provisoriamente no imóvel logo no início do processo. Mas o art. 15-A, § 1º, do Decreto-lei nº 3.365/1941 condiciona essa verba à perda de renda comprovadamente sofrida.
O acórdão aplicou o dispositivo com a interpretação que o Supremo Tribunal Federal lhe deu na ADI nº 2.332 e registrou que, no caso, não houve comprovação de perda de renda. Sem essa prova, a verba foi integralmente excluída.
Atenção: a perda de renda não se presume. Não basta afirmar que o imóvel foi tomado; é preciso demonstrar, com documentos, que ele gerava ou geraria receita e que essa receita cessou com a imissão. Terreno sem uso econômico documentado é justamente o perfil em que os juros compensatórios vêm sendo afastados.
O segundo caso: concessionária de rodovia e o marco de 27 de setembro de 1999
Em 7 de outubro de 2025, a 1ª Câmara de Direito Público julgou desapropriação promovida pela concessionária Rodovias do Tietê S/A. A expropriante pedia a revisão do valor, a exclusão dos juros compensatórios, a mudança da titularidade do bem e a alteração da base dos honorários. O recurso foi parcialmente provido.
Sobre o valor, o resultado se repetiu: o laudo pericial refletia a justa indenização, com dados verificados e técnicas de homogeneização apropriadas, e foi mantido. Sobre os juros compensatórios, o tribunal aplicou o Tema 282 do Superior Tribunal de Justiça — e é aqui que aparece a peça que faltava ao quadro.
Pelo Tema 282, a partir de 27 de setembro de 1999, data da edição da Medida Provisória nº 1.901-30, exige-se do expropriado a prova da efetiva perda de renda para que os juros compensatórios incidam. No caso concreto, o laudo apontou ausência de benfeitorias e de culturas agrícolas — e essa constatação, sozinha, afastou a comprovação. Mantiveram-se apenas os juros moratórios, do art. 15-B do Decreto-lei nº 3.365/1941.
Importante: a tese do Tema 282 foi revista pela Primeira Seção do STJ em 28 de outubro de 2020, no julgamento da Pet nº 12.344/DF, e é essa redação que vale hoje. Ela vem acompanhada de duas irmãs que podem decidir o seu caso: o Tema 280 (até 26 de setembro de 1999, os juros compensatórios são devidos mesmo em imóvel improdutivo) e o Tema 281 (mesmo antes da MP, são indevidos quando a propriedade é impassível de qualquer exploração econômica, atual ou futura, por limitação legal ou fática).
Traduzindo para a prática: a data em que você perdeu a posse importa tanto quanto a prova que você produziu. Para imissões antigas, há tese sustentável de que a exigência probatória não se aplica; para as recentes, não há como escapar da prova.
O acórdão ainda tratou de dois pontos úteis. Determinou que o bem expropriado fosse incorporado ao patrimônio do DER/SP, titular do serviço concedido — e não da concessionária. E fixou que a base de cálculo dos honorários é a diferença entre a oferta inicial e o valor atualizado da indenização, na linha da Súmula 141 do STJ. Quando a oferta do expropriante é muito baixa, essa base cresce na mesma proporção.
A linha do tempo que decide os juros compensatórios
| Período da imissão na posse | Regra aplicável | O que isso significa |
|---|---|---|
| Até 26/09/1999 | Tema 280/STJ | Juros compensatórios devidos nas desapropriações de imóveis improdutivos. |
| A partir de 27/09/1999 (MP nº 1.901-30) | Tema 282/STJ e art. 15-A, § 1º | Exige-se do expropriado a prova da efetiva perda de renda. |
| Desde 05/05/2000 (MP nº 2.027-38) | Tema 282/STJ, item ii, e art. 15-A, § 2º | Vedada a incidência em imóveis com índice de produtividade zero. |
| Qualquer época | Tema 281/STJ | Indevidos quando a propriedade é impassível de exploração econômica atual ou futura, por limitação legal ou fática. |
Conceitos-chave: o que a expropriante sustentou e o que o tribunal firmou
| Questão | Tese da expropriante | O que o tribunal firmou |
|---|---|---|
| Valor da indenização | O parecer do assistente técnico apontaria metodologia mais adequada que a do perito do juízo. | Prevalece o laudo do perito judicial, quando bem fundamentado, técnico e ajustado às características da área. Valor mantido. |
| Método de avaliação | Divergência metodológica justificaria revisão do quantum. | O método comparativo direto de dados de mercado, conforme as normas técnicas, é adequado para terreno urbano com formato de lote. |
| Perito × assistente técnico | — | O perito é de confiança do juízo e equidistante das partes; o assistente representa o interesse de quem o contratou. |
| Juros compensatórios | Indevidos sem prova de perda de renda. | Acolhida: sem comprovação da perda de renda causada pela imissão, a verba é afastada (art. 15-A, § 1º, e ADI nº 2.332). |
Ponto técnico: a ementa oficial menciona as normas técnicas como "NBR 14.652-1 e NBR 14.653-1". A família de normas da ABNT aplicável à avaliação de bens é a NBR 14.653 — a Parte 1 traz os procedimentos gerais e a Parte 2 trata especificamente de imóveis urbanos, que é o caso julgado. A NBR 14.652 tem objeto inteiramente diverso, o que indica remissão equivocada no texto da ementa. O registro não altera o resultado do julgamento, mas importa para quem for citar o precedente em outra ação.
Por que isso importa para você
Os dois julgados mostram que, na desapropriação, as duas frentes se ganham por caminhos diferentes. O valor do imóvel se defende na perícia, com assistente técnico próprio, quesitos bem formulados e comparativos de mercado consistentes — e, nos dois casos, o laudo do perito judicial resistiu. Já os juros compensatórios se defendem na prova documental, feita antes e independentemente da perícia — e, nos dois casos, ela faltou.
Repare no que aconteceu no segundo julgamento: bastou o laudo registrar ausência de benfeitorias e de culturas agrícolas para a verba cair. O laudo não foi feito para responder sobre renda, mas a frase dele decidiu a questão. Por isso os quesitos periciais sobre exploração econômica são tão importantes quanto os quesitos sobre valor.
Muitos proprietários chegam ao processo concentrados no preço e descobrem tarde que perderam uma verba relevante por não terem juntado um contrato de locação, uma declaração de faturamento ou a licença da atividade exercida no imóvel. A hora de reunir esses documentos é antes da imissão na posse — não na fase de recurso. É por isso que a defesa técnica em desapropriação começa pela prova, não pelo cálculo.
Vale registrar o que essas decisões não dizem. Elas não afirmam que os juros compensatórios foram extintos, nem que sejam indevidos em toda desapropriação: o que os tribunais decidiram é que, naqueles casos, faltou a prova exigida. Onde a perda de renda é demonstrada, a verba continua devida. Também não são julgamentos vinculantes — são precedentes de câmaras, aplicáveis a casos semelhantes. E a aplicação da regra a imissões ocorridas em épocas distintas ainda produz decisões divergentes nos tribunais, o que reforça a necessidade de análise individualizada.
Como agir: cinco passos práticos
- Documente o uso econômico do imóvel antes de perder a posse. Contratos de locação, recibos de aluguel, notas fiscais, licenças, alvarás, declarações de faturamento, contratos de arrendamento ou parceria — tudo que prove que o bem gerava receita.
- Alegue a perda de renda já na contestação. Deixar o tema para os recursos é o erro mais caro: o tribunal decide sobre a prova que existe nos autos, e prova nova em grau de recurso normalmente não é admitida.
- Formule quesitos periciais específicos. Peça que o perito se pronuncie sobre a exploração econômica efetiva ou potencial do imóvel e sobre a receita interrompida pela imissão, não apenas sobre o valor de mercado.
- Confira a data da imissão na posse. Ela define o regime: até 26 de setembro de 1999 vale o Tema 280; de 27 de setembro de 1999 em diante, a exigência de prova do Tema 282. Para imissões antigas, há tese sustentável de que a exigência probatória não alcança o seu caso.
- Se o imóvel estava sem uso, construa a tese subsidiária. Demonstre a vocação econômica e o aproveitamento que a imissão impediu, com documentação de projeto, viabilidade ou destinação urbanística — e cuide para que o laudo não se limite a registrar "ausência de benfeitorias", frase que sozinha derrubou a verba em um dos julgados.
Em qualquer desses passos, a atuação de um advogado especializado em desapropriação muda o resultado, porque a maior parte do que se ganha ou se perde é definida na instrução, muito antes da sentença. Sobre a contagem dessa verba, vale ler também o que o TJSP decidiu quanto ao termo final dos juros compensatórios e o depósito judicial.
Íntegra das decisões
Ementa — TJSP, Apelação Cível 0007667-45.2011.8.26.0586
DIREITO ADMINISTRATIVO. APELAÇÃO CÍVEL. DESAPROPRIAÇÃO POR UTILIDADE PÚBLICA. COMPANHIA DE SANEAMENTO BÁSICO DO ESTADO DE SÃO PAULO - SABESP. ÁREA URBANA. IMPLANTAÇÃO DE RESERVATÓRIO. 1. Recurso tirado contra sentença que julgou parcialmente procedente o pedido em ação de desapropriação ajuizada pela SABESP, fixando indenização no valor de R$ 483.682,56 (março de 2024), com incidência de juros compensatórios de 12% ao ano sobre a diferença entre o valor ofertado e o valor fixado na sentença. 2.Insurgência da expropriante. Alegação de divergência metodológica entre o laudo oficial e o parecer técnico apresentado pelo assistente técnico da autora. Razões recursais no ponto não persuasivas. Laudo pericial bem fundamentado, com emprego de método comparativo direto de dados de mercado, em conformidade com as normas técnicas (NBR 14.652-1 e NBR 14.653-1). Área expropriada que consiste em segmento de terreno frontal à via pública, com formato de lote, situado em zona urbana (ZUR-MD - Zona Urbana Residencial de Média Densidade). Prevalência do estudo realizado pelo perito judicial, profissional de confiança do juízo e equidistante dos interesses contrapostos pelas partes. Quantum fixado consoante pesquisa de mercado e à luz das normas técnicas de avaliação. Conclusões do laudo persuasivas e que, aclimadas aos característicos da área expropriada, permitem auferir a ajustada extensão da indenização. Preservação do valor fixado. Precedentes desta 11ª Câmara de Direito Público. 3.Juros compensatórios. Afastamento. Ausência de comprovação de perda de renda pelo proprietário em razão da imissão provisória na posse. Inteligência do art. 15-A, §1º, do Decreto-Lei 3.365/1941, com a interpretação conferida pelo Supremo Tribunal Federal no julgamento da ADI nº 2.332, dotado de efeitos ex tunc. Precedentes do col. Superior Tribunal de Justiça e desta col. 11ª Câmara de Direito Público. 4.Desfecho de origem parcialmente reformado. Recurso parcialmente provido. (TJSP; Apelação Cível 0007667-45.2011.8.26.0586; Relator (a): Márcio Kammer de Lima; Órgão Julgador: 11ª Câmara de Direito Público; Foro de São Roque - 2ª Vara Cível; Data do Julgamento: 05/06/2025; Data de Registro: 05/06/2025)
Ementa — TJSP, Apelação Cível 1001554-73.2017.8.26.0125
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DESAPROPRIAÇÃO – VALOR DA INDENIZAÇÃO – REVISÃO DO LAUDO PERICIAL AFASTADA – MANUTENÇÃO DO VALOR PERICIAL COMO JUSTA INDENIZAÇÃO – JUROS COMPENSATÓRIOS EXCLUÍDOS E MORATÓRIOS MANTIDOS – INCORPORAÇÃO DO BEM EXPROPRIADO AO PATRIMÔNIO DO DER/SP – BASE DE CÁLCULO DOS HONORÁRIOS – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. Caso em Exame: Ação de desapropriação em que a Concessionária Rodovias do Tietê S/A apela, buscando a revisão do valor da indenização estabelecido pelo laudo pericial, a exclusão dos juros compensatórios, alteração da titularidade do bem para o DER/SP e modificação da base de cálculo dos honorários advocatícios. II. Questão em Discussão: Controvérsia quanto à adequação do valor indenizatório pericial; a aplicabilidade e cumulação dos juros compensatórios e moratórios; titularidade do imóvel expropriado; e a base de cálculo para honorários advocatícios. III. Razões de Decidir: O valor estabelecido no laudo pericial reflete a justa indenização, com base em dados verificados e técnicas de homogeneização apropriadas. A jurisprudência firmada no julgamento do Tema 282 (REsp 1.116.364/PI) estabelece que, para a incidência de juros compensatórios em desapropriações posteriores à MP 1901-30/99, é indispensável a comprovação de efetiva perda de renda. No caso concreto, o laudo técnico aponta ausência de benfeitorias e culturas agrícolas, o que afasta tal comprovação. O bem expropriado deve ser incorporado ao patrimônio do DER/SP, titular do serviço concedido. A base de cálculo dos honorários deve considerar a diferença entre a oferta inicial e o valor atualizado da indenização, conforme previsto. IV. Dispositivo: Com readequação, dá-se provimento parcial ao recurso, para que o bem expropriado seja incorporado ao patrimônio do DER/SP e para adequar a base de cálculo dos honorários advocatícios. Mantem-se o valor pericial da indenização e dos juros moratórios; porém, excluindo-se o cômputo dos juros compensatórios. Legislação e Jurisprudência Relevantes Citadas: Legislação: DL 3.365/41, art. 15-B; Jurisprudência: STJ, Súmula 102 e Tema 282. (TJSP; Apelação Cível 1001554-73.2017.8.26.0125; Relator (a): Magalhães Coelho; Órgão Julgador: 1ª Câmara de Direito Público; Foro de Capivari - 1ª Vara; Data do Julgamento: 07/10/2025; Data de Registro: 08/10/2025)
Perguntas frequentes
O que são juros compensatórios na desapropriação?
São a verba destinada a compensar o proprietário por ter perdido a posse do imóvel antes de receber a indenização, quando o expropriante obtém a imissão provisória logo no início do processo. Pelo art. 15-A, § 1º, do Decreto-lei nº 3.365/1941, eles se destinam a compensar a perda de renda comprovadamente sofrida.
Por que o TJSP afastou os juros compensatórios nesses casos?
Porque não houve comprovação de que a imissão provisória na posse tenha causado perda de renda ao proprietário. Num dos julgados o tribunal aplicou o art. 15-A, § 1º, do Decreto-lei nº 3.365/1941 com a interpretação do STF na ADI nº 2.332; no outro, o Tema 282 do STJ, diante de laudo que apontou ausência de benfeitorias e culturas agrícolas.
A partir de que data é preciso provar a perda de renda?
Pelo Tema 282 do STJ, revisto pela Primeira Seção em 28 de outubro de 2020, a exigência vale a partir de 27 de setembro de 1999, data da MP nº 1.901-30. Até 26 de setembro de 1999 aplica-se o Tema 280, pelo qual os juros compensatórios são devidos mesmo em imóvel improdutivo. Desde 5 de maio de 2000, o Tema 282 também veda a incidência em imóvel com índice de produtividade zero.
Que documentos comprovam a perda de renda?
Contratos de locação e recibos de aluguel, notas fiscais, declarações de faturamento, licenças e alvarás da atividade exercida no imóvel, contratos de arrendamento ou parceria rural, e qualquer registro que demonstre que o bem gerava receita interrompida pela imissão. A prova deve entrar nos autos o quanto antes.
O laudo do assistente técnico da expropriante pode reduzir a indenização?
Não por si só. Neste julgamento, o TJSP manteve o laudo do perito judicial por ser bem fundamentado, elaborado pelo método comparativo direto de dados de mercado e produzido por profissional equidistante dos interesses das partes. Para afastá-lo, é preciso demonstrar erro técnico concreto, não mera divergência de método.
Essas decisões significam que os juros compensatórios acabaram na desapropriação?
Não. Os tribunais não extinguiram a verba: decidiram que, naqueles casos, faltou a prova exigida. Onde a perda de renda decorrente da imissão é demonstrada, os juros compensatórios continuam devidos — por isso a instrução probatória é decisiva, e cada caso exige análise individualizada.
Sobre qual valor são calculados os honorários na desapropriação?
Sobre a diferença entre a oferta inicial do expropriante e o valor atualizado da indenização, como reafirmou um dos julgados na linha da Súmula 141 do STJ. Quanto mais baixa for a oferta em relação ao valor que o processo apurar, maior será essa base.
RECEBEU A INFORMAÇÃO DA DESAPROPRIAÇÃO DO SEU IMÓVEL?
Otavio Andere Neto
Otavio Andere Neto
Advogado inscrito na OAB desde 2003, com mais de 20 anos de atuação em desapropriação de imóveis .Atuação conjunta com engenharia de avaliações, com resposta objetiva sobre o que pode ser feito.
Fonte
- TJSP — Apelação Cível nº 0007667-45.2011.8.26.0586. Relator: Des. Márcio Kammer de Lima. Órgão Julgador: 11ª Câmara de Direito Público. Foro de São Roque — 2ª Vara Cível. Data do julgamento: 05/06/2025. Data de registro: 05/06/2025. Fundamentos: art. 15-A, § 1º, do Decreto-lei nº 3.365/1941, e ADI nº 2.332 do Supremo Tribunal Federal. Inteiro teor no e-SAJ.
- TJSP — Apelação Cível nº 1001554-73.2017.8.26.0125. Relator: Des. Magalhães Coelho. Órgão Julgador: 1ª Câmara de Direito Público. Foro de Capivari — 1ª Vara. Data do julgamento: 07/10/2025. Data de registro: 08/10/2025. Fundamentos: art. 15-B do Decreto-lei nº 3.365/1941; Súmula 102 e Tema 282 do Superior Tribunal de Justiça. Inteiro teor no e-SAJ.
- STJ — Tema Repetitivo 282, com a tese revista pela Primeira Seção em 28/10/2020 (Pet nº 12.344/DF, Rel. Min. Og Fernandes). Ver também os Temas 280 e 281, julgados na mesma ocasião.
- Decreto-lei nº 3.365, de 21 de junho de 1941 — lei geral das desapropriações por utilidade pública (art. 15-A e § 1º).
- STF — Ação Direta de Inconstitucionalidade nº 2.332/DF — andamento processual e decisões.
- Constituição Federal de 1988, art. 5º, XXIV — justa e prévia indenização em dinheiro.
Conteúdo informativo elaborado a partir do inteiro teor do acórdão, consultado em agosto de 2026. Não constitui consulta jurídica e não substitui a análise individualizada de cada caso. As partes privadas não são identificadas.