Desapropriação no Distrito da Sé em São Paulo: Decreto 65.325/2026 e o Perímetro da Planta P-33.907-A2

Você é proprietário ou inquilino no Distrito da Sé e descobriu que seu imóvel está dentro do perímetro do Decreto 65.325/2026?

A publicação do Decreto 65.325/2026 pela Prefeitura do Município de São Paulo inaugura, sobre um recorte de 775,00 m² no coração do centro histórico paulistano, um procedimento de expropriação fundado na declaração de utilidade pública. O ato tem base no Decreto-Lei 3.365/1941, a Lei Geral de Desapropriações, e encontra assento constitucional na garantia da justa e prévia indenização em dinheiro prevista no art. 5º, XXIV, da Constituição Federal. Por se tratar de imóvel urbano no perímetro consolidado da capital, incide também a lógica do art. 182, § 3º, da CF, que condiciona a desapropriação urbana à indenização justa e prévia em dinheiro.

Para o proprietário e para o inquilino atingidos, o momento é de reação juridicamente estruturada. A DUP fixa o marco temporal do estado do imóvel a ser indenizado e abre uma janela em que a produção antecipada de prova técnica pode significar a diferença entre uma indenização meramente formal e a recomposição integral do patrimônio expropriado. Este artigo detalha o conteúdo do decreto, os logradouros e perímetros atingidos, as rubricas indenizatórias cabíveis e o plano de ação recomendável.

1. O que determina o Decreto 65.325/2026

O Decreto 65.325, de 7 de julho de 2026, publicado na mesma data, declara de utilidade pública, para fins de desapropriação, imóveis particulares localizados no Distrito da Sé, Subprefeitura da Sé, no Município de São Paulo. O objeto é a implantação de equipamento público sobre a área de 775,00 m², delimitada de forma técnica pelo perímetro poligonal 1-2-3-4-5-6-7-8-1, tal como indicado na planta P-33.907-A2 elaborada pelo Departamento de Desapropriações (DESAP/PGM), órgão vinculado à Procuradoria Geral do Município.

A escolha do fundamento da utilidade pública submete a expropriação ao rito do Decreto-Lei 3.365/1941. Diferentemente da desapropriação por interesse social, disciplinada pela Lei 4.132/1962, ou dos instrumentos de política urbana da Lei 10.257/2001 (Estatuto da Cidade), a utilidade pública é o vetor clássico para a implantação de obras e serviços de que o Município necessita, incluindo equipamentos urbanos de uso coletivo. Para o expropriado, a consequência prática é relevante: a indenização deve ser integral à vista, em dinheiro, e não em títulos.

2. Logradouros e perímetros atingidos

A identificação precisa do que foi atingido é o primeiro passo da defesa. O decreto trabalha com um recorte poligonal fechado, e cada vértice da planta define os limites da área expropriada. A tabela abaixo consolida o perímetro descrito no ato, para que o expropriado confronte a delimitação oficial com a matrícula e a situação real do seu imóvel.

A referência aos imóveis particulares na área de 775,00 m² delimitada pelo perímetro 1-2-3-4-5-6-7-8-1, planta P-33.907-A2 (DESAP/PGM) deve ser lida como um todo técnico. Recomenda-se ao proprietário obter cópia integral da planta junto ao DESAP/PGM e sobrepô-la à matrícula do imóvel e ao levantamento planialtimétrico, verificando se a poligonal atinge a totalidade da propriedade ou apenas parte dela. Essa sobreposição é decisiva para identificar eventual remanescente antieconômico, situação em que a área não atingida perde viabilidade de aproveitamento e, por consequência, também deve ser indenizada.

3. Equipamento público no centro histórico: o contexto do Distrito da Sé

O Distrito da Sé concentra o núcleo fundacional da cidade de São Paulo e apresenta perfil de ocupação misto, com edificações residenciais, comerciais e de serviços, muitas delas antigas e de alto valor histórico e imobiliário. A implantação de equipamento público nesse tecido, sobre 775,00 m², costuma responder a demandas de infraestrutura urbana, atendimento à população ou requalificação de área central. Para o expropriado, a localização central é fator de valorização que precisa ser refletido na indenização.

Imóveis no perímetro central possuem atributos que impactam diretamente a avaliação: proximidade de estações de metrô e terminais, alta densidade de fluxo de pedestres, potencial construtivo e, no caso de imóveis comerciais, ponto consolidado com clientela fixa. Todos esses elementos integram o valor de mercado e devem constar do laudo pericial prévio, sob pena de a oferta administrativa subavaliar o bem.

4. Direitos do proprietário expropriado

O proprietário atingido pelo Decreto 65.325/2026 tem, como garantia matriz, o direito à justa e prévia indenização em dinheiro, na forma do art. 5º, XXIV, da Constituição Federal e do art. 182, § 3º, da CF para o imóvel urbano. Justa significa integral: a indenização deve recompor não apenas o valor do terreno e das edificações, mas todas as perdas diretamente decorrentes da expropriação. Prévia significa anterior à perda definitiva da propriedade, nunca posterior.

A indenização não se confunde com o valor da oferta inicial do Município. É frequente que a avaliação administrativa parta de parâmetros conservadores, desconsiderando benfeitorias, potencial construtivo e as particularidades do imóvel central. Por isso, o expropriado preserva o direito de discutir o valor, seja na esfera administrativa, seja em juízo, com apoio de laudo pericial prévio elaborado por profissional habilitado, segundo a NBR 14.653-2.

5. Direitos autônomos do inquilino e do locatário comercial

A desapropriação atinge também quem ocupa o imóvel a título de locação. O inquilino não é mero coadjuvante do processo: possui rubricas indenizatórias próprias e autônomas em relação às do proprietário. No perfil misto do Distrito da Sé, é comum que o mesmo prédio abrigue moradores e comerciantes, cada qual com direitos específicos que não podem ser diluídos na indenização paga ao dono do imóvel.

O locatário comercial no centro de São Paulo costuma ter na localização o seu principal ativo intangível. A perda do ponto no Distrito da Sé, próximo a fluxo intenso de pedestres, representa dano econômico concreto que deve ser quantificado por avaliação específica de fundo de comércio. Ignorar essa rubrica é abrir mão de parcela relevante da reparação a que se tem direito.

6. Como se quantifica a indenização

A recomposição patrimonial na desapropriação obedece a uma soma de rubricas, cada qual com sua norma técnica ou legal. Não se trata de um número único arbitrado pelo poder público, mas de uma composição verificável item a item. A tabela abaixo consolida as rubricas indenizatórias que devem ser observadas na quantificação do valor devido ao expropriado.

Sobre o valor principal incidem juros compensatórios sobre a diferença entre o valor depositado para imissão provisória na posse e a indenização final, na forma do art. 15-A do Decreto-Lei 3.365/1941, e juros moratórios a partir do termo legal sobre o valor da condenação. A jurisprudência do STJ, consolidada nas Súmulas 102, 113 e 114, admite a incidência dos juros compensatórios e sua cumulação com os moratórios, matéria de alto impacto no valor final e que precisa ser corretamente postulada.

7. Honorários e o papel da reação técnica

Um dos aspectos mais estratégicos da desapropriação é a fixação dos honorários advocatícios. Nos termos do art. 27 do Decreto-Lei 3.365/1941 e da orientação das Súmulas 141 e 618 do STJ, os honorários incidem sobre a diferença entre a oferta do poder público e a indenização efetivamente fixada. Isso cria um alinhamento direto entre o esforço técnico de elevar a indenização e o resultado obtido pelo expropriado.

Esse dado reforça por que a reação passiva é o pior caminho. Aceitar a primeira oferta administrativa, sem contraditório técnico, tende a cristalizar valores subestimados. A produção de laudo pericial prévio, a impugnação fundamentada da avaliação oficial e o acompanhamento do processo por profissional especializado são os instrumentos que permitem maximizar a indenização a que o expropriado tem direito.

8. Documentos que o expropriado deve reunir desde já

A montagem antecipada do dossiê do imóvel é a base de qualquer estratégia indenizatória. Antes mesmo de qualquer contato formal do Município, o expropriado deve organizar a documentação que comprova a titularidade, a área e o estado do bem, além dos elementos que valorizam a propriedade no perímetro central.

A obtenção da planta P-33.907-A2 junto ao Departamento de Desapropriações é passo indispensável. É a partir dela que se confirma quanto de cada imóvel foi efetivamente alcançado pelo perímetro 1-2-3-4-5-6-7-8-1 e se há remanescente cujo aproveitamento ficou comprometido. Essa verificação orienta toda a tese indenizatória.

9. Custos indiretos e efeitos sobre o entorno

A implantação de equipamento público não gera apenas a perda direta do imóvel expropriado. Há custos indiretos que, muitas vezes, escapam da avaliação oficial e precisam ser postulados de forma expressa. No perfil misto do Distrito da Sé, esses efeitos são especialmente sensíveis para moradores e comerciantes que precisam se realocar.

Esses valores não integram automaticamente a proposta administrativa e devem ser demonstrados por documentação e avaliação técnica. A perda de clientela, em particular, é dano concreto para quem mantém ponto comercial consolidado no centro e pode representar parcela significativa da reparação devida.

10. Cronograma e próximos passos

Com a publicação do Decreto 65.325/2026 em 7 de julho de 2026, abre-se o período de eficácia da declaração de utilidade pública, dentro do qual o Município pode efetivar a desapropriação por acordo ou por ação judicial. Esse intervalo é a janela decisiva para a preparação técnica do expropriado. Agir cedo, com prova produzida antecipadamente, evita ser surpreendido por uma oferta baixa ou por um pedido de imissão provisória sem a devida contraprova de valor.

O que fazer agora?

O expropriado atingido pelo Decreto 65.325/2026 deve, em primeiro lugar, confirmar tecnicamente o alcance do perímetro sobre o seu imóvel, cotejando a matrícula com a planta P-33.907-A2 do DESAP/PGM. Em seguida, cabe reunir toda a documentação de titularidade, benfeitorias e locação, e providenciar avaliação independente do bem segundo a NBR 14.653-2, contemplando terreno, edificações e, quando for o caso, fundo de comércio na forma da NBR 14.653-4.

A garantia da justa e prévia indenização em dinheiro, assegurada pelo art. 5º, XXIV, e pelo art. 182, § 3º, da Constituição Federal, só se concretiza plenamente quando o expropriado exerce o contraditório técnico. A reação estruturada, apoiada em laudo pericial prévio e no domínio das rubricas do Decreto-Lei 3.365/1941, é o caminho para transformar a oferta administrativa em indenização integral, refletindo o real valor de um imóvel situado no coração do Distrito da Sé.

Se o seu imóvel foi atingido por este ato, um advogado especialista em desapropriação pode analisar a documentação, conferir o perímetro e indicar o caminho técnico para assegurar a justa indenização.