Você é proprietário ou inquilino no Distrito da Sé e descobriu que seu imóvel está dentro do perímetro do Decreto 65.325/2026?
📌 O que você precisa saber
- O Decreto Municipal 65.325, de 7 de julho de 2026, declarou de utilidade pública imóveis particulares no Distrito da Sé, Subprefeitura da Sé, na cidade de São Paulo.
- A área atingida é de 775,00 m², delimitada pelo perímetro 1-2-3-4-5-6-7-8-1 da planta P-33.907-A2 do Departamento de Desapropriações (DESAP/PGM).
- A finalidade declarada é a implantação de equipamento público, com a Prefeitura do Município de São Paulo figurando como expropriante.
- A declaração de utilidade pública (DUP) autoriza o início do processo expropriatório, mas não fixa, por si só, o valor da indenização.
- O expropriado tem direito a justa e prévia indenização em dinheiro e pode discutir tecnicamente o montante ofertado pelo poder público.
A publicação do Decreto 65.325/2026 pela Prefeitura do Município de São Paulo inaugura, sobre um recorte de 775,00 m² no coração do centro histórico paulistano, um procedimento de expropriação fundado na declaração de utilidade pública. O ato tem base no Decreto-Lei 3.365/1941, a Lei Geral de Desapropriações, e encontra assento constitucional na garantia da justa e prévia indenização em dinheiro prevista no art. 5º, XXIV, da Constituição Federal. Por se tratar de imóvel urbano no perímetro consolidado da capital, incide também a lógica do art. 182, § 3º, da CF, que condiciona a desapropriação urbana à indenização justa e prévia em dinheiro.
Para o proprietário e para o inquilino atingidos, o momento é de reação juridicamente estruturada. A DUP fixa o marco temporal do estado do imóvel a ser indenizado e abre uma janela em que a produção antecipada de prova técnica pode significar a diferença entre uma indenização meramente formal e a recomposição integral do patrimônio expropriado. Este artigo detalha o conteúdo do decreto, os logradouros e perímetros atingidos, as rubricas indenizatórias cabíveis e o plano de ação recomendável.
⚖️ DUP não é ordem de saída imediata
A declaração de utilidade pública (DUP) autoriza o Município a promover o processo expropriatório, administrativa ou judicialmente. Ela não transfere a posse automaticamente nem obriga o expropriado a desocupar de imediato. A transferência da posse ao expropriante depende de imissão provisória na posse, precedida de depósito judicial, ou de acordo amigável celebrado por via contratual.
1. O que determina o Decreto 65.325/2026
O Decreto 65.325, de 7 de julho de 2026, publicado na mesma data, declara de utilidade pública, para fins de desapropriação, imóveis particulares localizados no Distrito da Sé, Subprefeitura da Sé, no Município de São Paulo. O objeto é a implantação de equipamento público sobre a área de 775,00 m², delimitada de forma técnica pelo perímetro poligonal 1-2-3-4-5-6-7-8-1, tal como indicado na planta P-33.907-A2 elaborada pelo Departamento de Desapropriações (DESAP/PGM), órgão vinculado à Procuradoria Geral do Município.
A escolha do fundamento da utilidade pública submete a expropriação ao rito do Decreto-Lei 3.365/1941. Diferentemente da desapropriação por interesse social, disciplinada pela Lei 4.132/1962, ou dos instrumentos de política urbana da Lei 10.257/2001 (Estatuto da Cidade), a utilidade pública é o vetor clássico para a implantação de obras e serviços de que o Município necessita, incluindo equipamentos urbanos de uso coletivo. Para o expropriado, a consequência prática é relevante: a indenização deve ser integral à vista, em dinheiro, e não em títulos.
💡 Por que a área é definida por um perímetro e não por um endereço
A desapropriação de que trata o decreto recai sobre imóveis particulares na área de 775,00 m² delimitada pelo perímetro 1-2-3-4-5-6-7-8-1, planta P-33.907-A2 (DESAP/PGM). Em intervenções no tecido urbano consolidado, é comum que o objeto seja descrito por coordenadas de uma poligonal técnica, e não apenas por número de porta. Isso significa que o recorte pode abranger frações de lotes, imóveis inteiros ou porções de matrículas distintas, exigindo leitura cuidadosa da planta para saber exatamente o que de cada propriedade foi atingido.
2. Logradouros e perímetros atingidos
A identificação precisa do que foi atingido é o primeiro passo da defesa. O decreto trabalha com um recorte poligonal fechado, e cada vértice da planta define os limites da área expropriada. A tabela abaixo consolida o perímetro descrito no ato, para que o expropriado confronte a delimitação oficial com a matrícula e a situação real do seu imóvel.
| Logradouro / delimitação | Trecho / marco | Área aprox. | Função no perímetro |
|---|---|---|---|
| Imóveis particulares na área de 775,00 m² delimitada pelo perímetro 1-2-3-4-5-6-7-8-1, planta P-33.907-A2 (DESAP/PGM) | Poligonal fechada de oito vértices no Distrito da Sé, Subprefeitura da Sé | 775,00 m² | Área integral destinada à implantação de equipamento público |
A referência aos imóveis particulares na área de 775,00 m² delimitada pelo perímetro 1-2-3-4-5-6-7-8-1, planta P-33.907-A2 (DESAP/PGM) deve ser lida como um todo técnico. Recomenda-se ao proprietário obter cópia integral da planta junto ao DESAP/PGM e sobrepô-la à matrícula do imóvel e ao levantamento planialtimétrico, verificando se a poligonal atinge a totalidade da propriedade ou apenas parte dela. Essa sobreposição é decisiva para identificar eventual remanescente antieconômico, situação em que a área não atingida perde viabilidade de aproveitamento e, por consequência, também deve ser indenizada.
⚠️ Cuidado com a delimitação por planta
Em desapropriações descritas por poligonal, o poder público tende a considerar apenas a área literalmente inscrita na planta. Se o corte deixar um remanescente antieconômico, sem acesso, sem testada útil ou sem aproveitamento urbanístico viável, o expropriado pode exigir a extensão da desapropriação a todo o imóvel. Essa discussão precisa ser levantada desde o início, com laudo técnico que demonstre a inviabilidade da parcela remanescente.
3. Equipamento público no centro histórico: o contexto do Distrito da Sé
O Distrito da Sé concentra o núcleo fundacional da cidade de São Paulo e apresenta perfil de ocupação misto, com edificações residenciais, comerciais e de serviços, muitas delas antigas e de alto valor histórico e imobiliário. A implantação de equipamento público nesse tecido, sobre 775,00 m², costuma responder a demandas de infraestrutura urbana, atendimento à população ou requalificação de área central. Para o expropriado, a localização central é fator de valorização que precisa ser refletido na indenização.
Imóveis no perímetro central possuem atributos que impactam diretamente a avaliação: proximidade de estações de metrô e terminais, alta densidade de fluxo de pedestres, potencial construtivo e, no caso de imóveis comerciais, ponto consolidado com clientela fixa. Todos esses elementos integram o valor de mercado e devem constar do laudo pericial prévio, sob pena de a oferta administrativa subavaliar o bem.
🏠 Perfil misto exige avaliação diferenciada
No Distrito da Sé convivem moradia, comércio de rua e serviços. Cada tipologia demanda tratamento próprio na avaliação: o imóvel residencial é medido pelo custo de reedição e valor de terreno; o imóvel comercial agrega fundo de comércio e eventual perda de testada quando o corte compromete a frente do estabelecimento. Não aceitar avaliação genérica que ignore a vocação econômica do imóvel.
4. Direitos do proprietário expropriado
O proprietário atingido pelo Decreto 65.325/2026 tem, como garantia matriz, o direito à justa e prévia indenização em dinheiro, na forma do art. 5º, XXIV, da Constituição Federal e do art. 182, § 3º, da CF para o imóvel urbano. Justa significa integral: a indenização deve recompor não apenas o valor do terreno e das edificações, mas todas as perdas diretamente decorrentes da expropriação. Prévia significa anterior à perda definitiva da propriedade, nunca posterior.
A indenização não se confunde com o valor da oferta inicial do Município. É frequente que a avaliação administrativa parta de parâmetros conservadores, desconsiderando benfeitorias, potencial construtivo e as particularidades do imóvel central. Por isso, o expropriado preserva o direito de discutir o valor, seja na esfera administrativa, seja em juízo, com apoio de laudo pericial prévio elaborado por profissional habilitado, segundo a NBR 14.653-2.
💡 Justa indenização é conceito técnico, não valor de tabela
A justa indenização é aferida por método científico de avaliação, com tratamento de amostras de mercado, aplicação de fatores de oferta, localização, esquina, topografia e zoneamento, na forma da NBR 14.653-2. Uma avaliação bem fundamentada, apresentada no momento certo, é o principal instrumento para elevar o patamar indenizatório e afastar propostas subestimadas.
5. Direitos autônomos do inquilino e do locatário comercial
A desapropriação atinge também quem ocupa o imóvel a título de locação. O inquilino não é mero coadjuvante do processo: possui rubricas indenizatórias próprias e autônomas em relação às do proprietário. No perfil misto do Distrito da Sé, é comum que o mesmo prédio abrigue moradores e comerciantes, cada qual com direitos específicos que não podem ser diluídos na indenização paga ao dono do imóvel.
🛡️ O que o inquilino pode reivindicar
i. Ressarcimento das despesas de mudança e realocação.
ii. Indenização pelo fundo de comércio quando se tratar de ponto comercial consolidado, na forma da NBR 14.653-4.
iii. Perdas com clientela local e interrupção da atividade.
iv. Recomposição de benfeitorias úteis e necessárias realizadas no imóvel.
O locatário comercial no centro de São Paulo costuma ter na localização o seu principal ativo intangível. A perda do ponto no Distrito da Sé, próximo a fluxo intenso de pedestres, representa dano econômico concreto que deve ser quantificado por avaliação específica de fundo de comércio. Ignorar essa rubrica é abrir mão de parcela relevante da reparação a que se tem direito.
6. Como se quantifica a indenização
A recomposição patrimonial na desapropriação obedece a uma soma de rubricas, cada qual com sua norma técnica ou legal. Não se trata de um número único arbitrado pelo poder público, mas de uma composição verificável item a item. A tabela abaixo consolida as rubricas indenizatórias que devem ser observadas na quantificação do valor devido ao expropriado.
| Rubrica | Norma técnica / legal | Observações |
|---|---|---|
| Valor do terreno | NBR 14.653-2 | Tratamento científico de amostras com fatores de oferta, localização, esquina, topografia e zoneamento no Distrito da Sé. |
| Edificações | NBR 14.653-2 e NBR 12.721 | Custo de reedição, depreciação física e funcional das construções existentes. |
| Fundo de comércio | NBR 14.653-4 | Aplicável a pontos comerciais consolidados no perímetro central. |
| Juros compensatórios | Art. 15-A, DL 3.365/1941 | Sobre a diferença entre o valor depositado para imissão provisória e a indenização final. |
| Honorários advocatícios | Art. 27, DL 3.365/1941 | Sobre a diferença entre a oferta e a condenação. |
| Correção monetária | Lei 6.899/1981 | Plena, incidente sobre todo o débito indenizatório. |
Sobre o valor principal incidem juros compensatórios sobre a diferença entre o valor depositado para imissão provisória na posse e a indenização final, na forma do art. 15-A do Decreto-Lei 3.365/1941, e juros moratórios a partir do termo legal sobre o valor da condenação. A jurisprudência do STJ, consolidada nas Súmulas 102, 113 e 114, admite a incidência dos juros compensatórios e sua cumulação com os moratórios, matéria de alto impacto no valor final e que precisa ser corretamente postulada.
⚖️ Imissão provisória não é pagamento
Quando o Município requer a imissão provisória na posse, deposita em juízo o valor de sua avaliação prévia e a posse é transferida ao expropriante mediante esse depósito. O expropriado não levanta integralmente esse valor nesse momento e preserva o direito de discutir o montante no processo. O levantamento do depósito e a percepção da indenização definitiva ocorrem após a fixação do valor por sentença ou por acordo homologado.
7. Honorários e o papel da reação técnica
Um dos aspectos mais estratégicos da desapropriação é a fixação dos honorários advocatícios. Nos termos do art. 27 do Decreto-Lei 3.365/1941 e da orientação das Súmulas 141 e 618 do STJ, os honorários incidem sobre a diferença entre a oferta do poder público e a indenização efetivamente fixada. Isso cria um alinhamento direto entre o esforço técnico de elevar a indenização e o resultado obtido pelo expropriado.
Esse dado reforça por que a reação passiva é o pior caminho. Aceitar a primeira oferta administrativa, sem contraditório técnico, tende a cristalizar valores subestimados. A produção de laudo pericial prévio, a impugnação fundamentada da avaliação oficial e o acompanhamento do processo por profissional especializado são os instrumentos que permitem maximizar a indenização a que o expropriado tem direito.
⚠️ A primeira oferta raramente é a justa
O valor inicial apresentado pela Prefeitura reflete a avaliação do próprio expropriante. Sem contraprova, esse número tende a prevalecer. A diferença entre a oferta e a indenização final, obtida por avaliação independente, é justamente a base de cálculo dos honorários e o espaço em que se recupera aquilo que a avaliação oficial deixou de reconhecer.
8. Documentos que o expropriado deve reunir desde já
A montagem antecipada do dossiê do imóvel é a base de qualquer estratégia indenizatória. Antes mesmo de qualquer contato formal do Município, o expropriado deve organizar a documentação que comprova a titularidade, a área e o estado do bem, além dos elementos que valorizam a propriedade no perímetro central.
📁 Documentos necessários
i. Matrícula atualizada do imóvel e certidão de ônus reais.
ii. IPTU, planta e habite-se, quando disponíveis.
iii. Contratos de locação vigentes, residenciais e comerciais.
iv. Notas fiscais e comprovantes de benfeitorias e reformas.
v. Cópia integral da planta P-33.907-A2 obtida junto ao DESAP/PGM.
A obtenção da planta P-33.907-A2 junto ao Departamento de Desapropriações é passo indispensável. É a partir dela que se confirma quanto de cada imóvel foi efetivamente alcançado pelo perímetro 1-2-3-4-5-6-7-8-1 e se há remanescente cujo aproveitamento ficou comprometido. Essa verificação orienta toda a tese indenizatória.
9. Custos indiretos e efeitos sobre o entorno
A implantação de equipamento público não gera apenas a perda direta do imóvel expropriado. Há custos indiretos que, muitas vezes, escapam da avaliação oficial e precisam ser postulados de forma expressa. No perfil misto do Distrito da Sé, esses efeitos são especialmente sensíveis para moradores e comerciantes que precisam se realocar.
🛡️ Custos indiretos frequentemente ignorados
i. Despesas de mudança e transporte de mobiliário e estoque.
ii. Perda de clientela local do estabelecimento comercial.
iii. Custos de instalação em novo ponto e adaptação do imóvel.
iv. Depreciação temporária de imóveis vizinhos durante a obra.
Esses valores não integram automaticamente a proposta administrativa e devem ser demonstrados por documentação e avaliação técnica. A perda de clientela, em particular, é dano concreto para quem mantém ponto comercial consolidado no centro e pode representar parcela significativa da reparação devida.
10. Cronograma e próximos passos
Com a publicação do Decreto 65.325/2026 em 7 de julho de 2026, abre-se o período de eficácia da declaração de utilidade pública, dentro do qual o Município pode efetivar a desapropriação por acordo ou por ação judicial. Esse intervalo é a janela decisiva para a preparação técnica do expropriado. Agir cedo, com prova produzida antecipadamente, evita ser surpreendido por uma oferta baixa ou por um pedido de imissão provisória sem a devida contraprova de valor.
⏳ A janela de preparação é curta
Entre a DUP e a efetivação da desapropriação existe um intervalo limitado. É nesse período que se deve constituir o dossiê do imóvel, obter a planta P-33.907-A2, produzir o laudo pericial prévio e organizar a documentação de benfeitorias e de locação. Quem chega preparado à mesa de negociação ou ao processo judicial parte de posição consideravelmente mais forte.
O que fazer agora?
O expropriado atingido pelo Decreto 65.325/2026 deve, em primeiro lugar, confirmar tecnicamente o alcance do perímetro sobre o seu imóvel, cotejando a matrícula com a planta P-33.907-A2 do DESAP/PGM. Em seguida, cabe reunir toda a documentação de titularidade, benfeitorias e locação, e providenciar avaliação independente do bem segundo a NBR 14.653-2, contemplando terreno, edificações e, quando for o caso, fundo de comércio na forma da NBR 14.653-4.
A garantia da justa e prévia indenização em dinheiro, assegurada pelo art. 5º, XXIV, e pelo art. 182, § 3º, da Constituição Federal, só se concretiza plenamente quando o expropriado exerce o contraditório técnico. A reação estruturada, apoiada em laudo pericial prévio e no domínio das rubricas do Decreto-Lei 3.365/1941, é o caminho para transformar a oferta administrativa em indenização integral, refletindo o real valor de um imóvel situado no coração do Distrito da Sé.
Se o seu imóvel foi atingido por este ato, um advogado especialista em desapropriação pode analisar a documentação, conferir o perímetro e indicar o caminho técnico para assegurar a justa indenização.
DESAPROPRIAÇÃO DO SEU IMÓVEL?
Otavio Andere Neto
Otavio Andere Neto
Advogado inscrito na OAB desde 2003, com mais de 20 anos de atuação em desapropriação de imóveis .Atuação integrada com engenharia de avaliações, visando alcançar o correto valor da indenização.
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