Desapropriação na Rodovia SP 055 em Itanhaém: Resolução SPI 053/2026

Sua propriedade na Rodovia SP 055 em Itanhaém foi atingida pela Resolução SPI 053/2026?

Em 30 de abril de 2026, o Diário Oficial do Estado de São Paulo publicou a Resolução SPI nº 053/2026, da Secretaria de Parcerias em Investimentos, declarando de utilidade pública área localizada no km 325+920m da Rodovia SP 055, em Itanhaém. A medida atinge 1.598,60 m² na pista Leste, sentido Mongaguá, e autoriza a Concessionária Companhia de Concessões Rodoviárias do Novo Litoral de São Paulo a promover a desapropriação amigável ou judicial. Se você é proprietário, possuidor ou inquilino na faixa atingida, este texto explica, sem rodeios, o que está em jogo e como proteger a justa e prévia indenização.

1. Onde fica a Rodovia SP 055 em Itanhaém

A Rodovia SP 055, conhecida como Rodovia Padre Manoel da Nóbrega no trecho litorâneo, é o principal eixo viário que conecta os municípios da Baixada Santista ao Litoral Sul paulista. Em Itanhaém, ela atravessa o município de norte a sul, ligando Mongaguá a Peruíbe, e concentra ao longo de sua faixa de domínio imóveis residenciais, comerciais, postos de combustível, pousadas, restaurantes e propriedades de veraneio. O trecho descrito na Resolução SPI 053/2026 corresponde ao km 325+920m, pista Leste, sentido Mongaguá. Trata-se de área inserida na concessão do Novo Litoral de São Paulo, sob fiscalização da ARTESP.

A finalidade declarada da desapropriação na Rodovia SP 055 é a implantação de Base da Polícia Militar Rodoviária (PMRV) Itanhaém. Para entender o contexto mais amplo das desapropriações em rodovias estaduais, recomendamos a leitura do nosso guia definitivo sobre desapropriação.

A localização exata, conforme o ato administrativo, recai sobre o imóvel da matrícula nº 254.913 do 1º Oficial de Registro de Imóveis de Itanhaém. É essa matrícula que delimita juridicamente o objeto da expropriação na Rodovia SP 055.

2. O que diz a Resolução SPI 053/2026 sobre a Rodovia SP 055

A Resolução SPI nº 053/2026, assinada pela Secretaria de Parcerias em Investimentos do Estado de São Paulo e publicada no DOE de 30 de abril de 2026, é o instrumento que materializa a declaração de utilidade pública (DUP) sobre a área de 1.598,60 m² na Rodovia SP 055, em Itanhaém. A partir dessa publicação, começa a contar o prazo de caducidade de cinco anos previsto no art. 10 do Decreto-Lei 3.365/1941, dentro do qual a expropriante deve efetivar a desapropriação, sob pena de perda da eficácia da DUP.

O ato indica como expropriante a Concessionária Companhia de Concessões Rodoviárias do Novo Litoral de São Paulo, delegatária do serviço público rodoviário e legitimada a promover a desapropriação por força do contrato de concessão e do art. 3º do Decreto-Lei 3.365/1941. A finalidade é a implantação da Base PMRV Itanhaém no km 325+920m da Rodovia SP 055, equipamento operacional de fiscalização e segurança viária.

A DUP, registre-se, não transfere a propriedade. Ela apenas autoriza a expropriante a iniciar tratativas amigáveis e, frustradas estas, a propor a ação de desapropriação. Enquanto isso, o expropriado mantém todos os direitos dominiais sobre o bem, inclusive o de uso, fruição e percepção de frutos.

3. Quais imóveis da Rodovia SP 055 estão na faixa de desapropriação

A Resolução SPI 053/2026 delimita com precisão o objeto da desapropriação na Rodovia SP 055: imóvel localizado no km 325+920m, pista Leste, sentido Mongaguá, com área de 1.598,60 m², correspondente à matrícula nº 254.913 do 1º Ofício de Registro de Imóveis de Itanhaém. Essa é a totalidade da área formalmente descrita no ato.

Ainda assim, o proprietário do imóvel atingido na Rodovia SP 055 deve avaliar com rigor as repercussões indiretas da expropriação. Quando a desapropriação atinge apenas parte do terreno, é comum que o remanescente perca viabilidade econômica. Trata-se da figura do remanescente antieconômico, que autoriza o expropriado a exigir a desapropriação total ou indenização compensatória pelo desvalor da área não atingida.

Imóveis comerciais que sofrem perda de testada para a Rodovia SP 055 também merecem atenção redobrada. A redução da frente voltada à pista impacta diretamente o valor do bem, sobretudo em estabelecimentos cuja receita depende da exposição ao tráfego rodoviário. Esse dano deve compor a justa e prévia indenização.

4. Direitos do proprietário na Rodovia SP 055 em Itanhaém

A Constituição Federal, no art. 5º, XXIV, garante que ninguém será privado de sua propriedade senão mediante justa e prévia indenização em dinheiro. Esse comando é o ponto de partida de qualquer discussão sobre desapropriação na Rodovia SP 055. O termo "justa" significa indenização integral à vista, capaz de recompor o patrimônio do expropriado, sem ganho ou perda.

Os principais direitos do expropriado, na hipótese de desapropriação na Rodovia SP 055, são:

• Receber indenização integral correspondente ao valor real de mercado do imóvel, e não ao valor venal de IPTU ou ITR;
• Ser indenizado por benfeitorias úteis e necessárias, e por benfeitorias voluptuárias quando autorizadas;
• Receber juros compensatórios sobre a diferença entre a oferta e a indenização final, na forma do art. 15-A do Decreto-Lei 3.365/1941;
• Receber juros moratórios e correção monetária plena;
• Ter os honorários do seu advogado fixados conforme o art. 27 do Decreto-Lei 3.365/1941;
• Discutir, em juízo, todo o quantum indenizatório, inclusive o valor do depósito ofertado pela concessionária.

A oferta inicial feita pela Concessionária Companhia de Concessões Rodoviárias do Novo Litoral de São Paulo é apenas uma proposta. Não há obrigação alguma de aceitação. Se você dúvida sobre esse ponto, leia nosso artigo específico sobre se o proprietário é obrigado a aceitar a desapropriação.

5. Como será calculada a indenização na Rodovia SP 055

O cálculo da justa e prévia indenização para imóveis na Rodovia SP 055 deve refletir o valor de mercado do bem na data da avaliação, considerando a localização privilegiada à beira da rodovia, o potencial construtivo, o uso atual e o uso possível segundo a legislação urbanística de Itanhaém.

Os parâmetros técnicos de avaliação seguem as normas da ABNT NBR 14653, em especial as partes 1 (procedimentos gerais) e 2 (imóveis urbanos). Para terrenos rurais ou de transição, aplica-se também a parte 3. A avaliação deve considerar pesquisa de mercado real, e não tabelas oficiais defasadas.

Os componentes que devem integrar a indenização do imóvel desapropriado na Rodovia SP 055 são, no mínimo:

• Valor da terra nua, com base no metro quadrado de mercado do trecho do km 325+920m;
• Valor de todas as construções e benfeitorias existentes, pelo custo de reedição;
• Indenização pelo desvalor do remanescente, quando houver remanescente antieconômico;
• Indenização pela perda de testada e pelo prejuízo comercial, no caso de imóveis com atividade econômica;
• Lucros cessantes, fundo de comércio e despesas de mudança, quando cabíveis.

Quanto à imissão provisória na posse, é importante esclarecer um ponto que confunde muitos proprietários: a concessionária deposita o valor de avaliação prévia em juízo e, mediante esse depósito, a posse é transferida ao expropriante. O expropriado não levanta esse valor naquele momento. O levantamento do depósito ocorre após a fixação da indenização definitiva, em sentença ou acordo homologado, preservando-se sempre o direito de discutir o valor no curso do processo.

6. O que fazer se você é proprietário ou inquilino na Rodovia SP 055

A primeira providência, ao receber notificação da Concessionária Companhia de Concessões Rodoviárias do Novo Litoral de São Paulo sobre a desapropriação na Rodovia SP 055, é não assinar nada antes de avaliação técnica independente. A oferta administrativa, em regra, é substancialmente inferior ao valor real de mercado.

A segunda providência é reunir a documentação do imóvel: matrícula atualizada (no caso, a nº 254.913 do 1º ORI de Itanhaém para o imóvel diretamente atingido), IPTU, plantas, alvarás, contratos de locação, comprovantes de benfeitorias e quaisquer documentos que comprovem o valor e a destinação do bem.

A terceira providência é contratar laudo pericial prévio elaborado por engenheiro avaliador especializado em desapropriação, com formação reconhecida pelo IBAPE e estrita observância da NBR 14653. Esse laudo é o instrumento técnico que fundamentará a contraproposta na via amigável e a defesa em eventual ação judicial.

Inquilinos e possuidores também têm direitos. O locatário comercial atingido pela desapropriação na Rodovia SP 055 pode pleitear indenização por fundo de comércio, por benfeitorias indenizáveis e pelo custo da mudança. Para mais informações sobre o procedimento, consulte nosso conteúdo sobre desapropriação de imóvel.

6.1. Avaliação técnica por engenheiro especializado

O laudo pericial prévio é peça-chave em qualquer disputa sobre indenização na Rodovia SP 055. Ele permite ao expropriado chegar à mesa de negociação com números técnicos defensáveis e, se a via judicial for inevitável, embasa a impugnação ao laudo apresentado pela concessionária e ao laudo do perito judicial.

7. Cronograma e próximos passos da desapropriação na Rodovia SP 055

Publicada a Resolução SPI 053/2026 em 30 de abril de 2026, abre-se a fase administrativa. A Concessionária Companhia de Concessões Rodoviárias do Novo Litoral de São Paulo deve, em prazo razoável, notificar formalmente o proprietário do imóvel da matrícula nº 254.913 e apresentar oferta indenizatória, acompanhada de avaliação prévia.

Frustrada a tratativa amigável, a expropriante ajuíza a ação de desapropriação na Vara Cível da Comarca de Itanhaém. Com o depósito do valor de avaliação prévia em juízo, normalmente se requer a imissão provisória na posse. A partir desse marco, instala-se a perícia judicial, com nomeação de perito, apresentação de quesitos pelas partes, vistoria do imóvel na Rodovia SP 055 e produção do laudo oficial.

A DUP da Resolução SPI 053/2026 tem prazo de caducidade de cinco anos. Significa que, até abril de 2031, a expropriante precisa efetivar a desapropriação. Esse prazo não é favorável ao expropriado adiar providências: quanto antes constituir prova técnica e jurídica, melhor a posição negocial.

8. O alerta sobre fraudes na região da Rodovia SP 055

Toda desapropriação em rodovia gera oportunidade para abordagens predatórias. Na faixa da Rodovia SP 055 em Itanhaém, proprietários têm relatado contatos de pessoas que se apresentam como "intermediários" ou "facilitadores" da concessionária, oferecendo ajuda para "agilizar a indenização" mediante percentual do valor recebido.

Esse tipo de abordagem é, no mínimo, irregular. A negociação com a Concessionária Companhia de Concessões Rodoviárias do Novo Litoral de São Paulo deve ser feita diretamente pelo proprietário, com assessoria de advogado regularmente inscrito na OAB e, quando o caso exigir, de engenheiro avaliador credenciado. Não há intermediários autorizados a representar a expropriante perante o expropriado.

Outro alerta refere-se a propostas de "antecipação de indenização" feitas por terceiros mediante cessão de crédito a desconto elevado. O proprietário cede o futuro crédito indenizatório por fração do valor real e perde o controle sobre o processo. Antes de qualquer cessão, é imprescindível parecer jurídico técnico. Para aprofundar, leia nosso material sobre desapropriação por utilidade pública e os direitos do proprietário.

A regra é simples: na Rodovia SP 055, como em qualquer desapropriação, a defesa do expropriado se faz com advogado especializado em desapropriação e laudo técnico independente, jamais com atravessadores.

Leia também:

• Advogado de desapropriação: como escolher
• Sou obrigado a aceitar a desapropriação?
• Desapropriação de imóvel: o que fazer
• Desapropriação por utilidade pública: entenda seus direitos
• Desapropriação: o guia definitivo sobre os seus direitos

Fonte oficial: https://www.doe.sp.gov.br/sumario?journal=Executivo&date=2026-04-30