Desapropriação por utilidade pública na área necessária à ampliação da Subestação 138/13,8 kV Santa Adélia, em Santa Adélia/SP, para reforço do sistema elétrico de distribuição. Saiba mais
O que você precisa saber
- A Resolução Autorizativa 16.791, de 29 de setembro de 2026, publicada em 7 de outubro de 2026 pela Diretoria Colegiada da Agência Nacional de Energia Elétrica (ANEEL), declarou de utilidade pública área de aproximadamente 2.000,00 metros quadrados em Santa Adélia/SP.
- A expropriante é a Companhia Paulista de Força e Luz, CPFL Paulista, concessionária de distribuição de energia elétrica, e não o Município ou a União diretamente.
- A finalidade declarada é a ampliação da Subestação 138/13,8 kV Santa Adélia, equipamento de infraestrutura urbana que exige área contígua à instalação já existente.
- A declaração de utilidade pública (DUP) autoriza o início do processo expropriatório, mas não fixa o valor da indenização nem transfere automaticamente a posse.
- O expropriado tem direito à justa e prévia indenização em dinheiro, na forma do CF art. 5º, XXIV, apurada com base científica e não pela oferta unilateral da concessionária.
A publicação da Resolução Autorizativa 16.791/2026 no Diário Oficial da União inaugura, para os titulares da área atingida em Santa Adélia, uma fase jurídica específica e com prazos próprios. O ato normativo, editado pela Diretoria Colegiada da ANEEL com fundamento no regime do Decreto-Lei 3.365/1941, a Lei Geral de Desapropriações, declara de utilidade pública a área de terra de aproximadamente 2.000,00 metros quadrados necessária à ampliação da Subestação 138/13,8 kV Santa Adélia, localizada no município de Santa Adélia, estado de São Paulo, em favor da CPFL Paulista. A partir dessa publicação, a concessionária fica autorizada a promover a desapropriação pela via amigável ou judicial, sempre mediante justa e prévia indenização.
Entender a natureza desse ato é o primeiro passo defensivo. A DUP não é sentença, não é avaliação e não é título aquisitivo. Ela delimita o objeto, identifica o beneficiário e abre a janela temporal em que a expropriante pode agir. O conteúdo econômico da operação, isto é, quanto vale efetivamente a área de 2.000,00 metros quadrados e quais danos acessórios decorrem da sua subtração do patrimônio do titular, permanece integralmente aberto à discussão técnica e jurídica. É exatamente nesse espaço que a atuação estruturada do expropriado produz diferença patrimonial relevante.
O que a Resolução Autorizativa 16.791/2026 faz e o que não faz
i. Faz: declara a utilidade pública da área, identifica a CPFL Paulista como beneficiária e autoriza o processo expropriatório.
ii. Faz: fixa o marco temporal de caducidade do ato, nos termos do Decreto-Lei 3.365/1941.
iii. Não faz: não arbitra valor de indenização.
iv. Não faz: não transfere a posse nem a propriedade.
v. Não faz: não impede o titular de discutir área, perímetro, metragem e rubricas indenizatórias.
1. Logradouros e perímetros atingidos
O ato da ANEEL descreve o objeto expropriatório por referência ao equipamento a ser ampliado, e não por indicação de testada e número predial. Essa técnica descritiva é usual em declarações de utilidade pública do setor elétrico, nas quais a área é definida por contiguidade com a instalação existente e por memorial descritivo anexo ao processo administrativo. Para o titular do imóvel, isso significa que o perímetro efetivamente pretendido deve ser conferido contra a matrícula e contra o levantamento topográfico, pois divergências entre o descritivo do ato e a realidade registral são frequentes e juridicamente exploráveis.
| Logradouro | Trecho/marco | Área aprox. | Função no perímetro |
|---|---|---|---|
| Área de terra de aproximadamente 2.000,00 metros quadrados necessária à ampliação da Subestação 138/13,8 kV Santa Adélia, localizada no município de Santa Adélia, estado de São Paulo | Área contígua à Subestação 138/13,8 kV Santa Adélia, conforme memorial descritivo do processo administrativo da ANEEL | 2.000,00 m² | Expansão de pátio de manobras, instalação de equipamentos de transformação e faixas de segurança operacional |
A referência à área de terra de aproximadamente 2.000,00 metros quadrados necessária à ampliação da Subestação 138/13,8 kV Santa Adélia, localizada no município de Santa Adélia, estado de São Paulo, deve ser lida como descrição administrativa provisória, sujeita a confirmação por planta e memorial. O expropriado tem interesse direto em exigir a exibição integral do memorial descritivo, da planta de desapropriação e da justificativa técnica que fundamentou a escolha daquela gleba em detrimento de alternativas, porque esses documentos revelam se a metragem pretendida corresponde à necessidade real do empreendimento ou se há excesso apropriativo.
⏳ Janela decisiva: a conferência de metragem
Área declarada em caráter aproximado, como os 2.000,00 metros quadrados indicados no ato, costuma sofrer ajuste quando confrontada com levantamento topográfico georreferenciado. Diferenças de poucos metros lineares na testada alteram de forma sensível o valor unitário aplicável e a configuração do remanescente. Conferir antes de qualquer negociação é medida de defesa patrimonial, não formalidade.
2. Motivação técnica: por que uma subestação exige ampliação
Subestações de distribuição com relação de transformação 138/13,8 kV operam como ponto de rebaixamento entre a rede de subtransmissão regional e os alimentadores urbanos e rurais que atendem o município. A ampliação dessas instalações decorre de crescimento de carga, necessidade de redundância operacional, substituição de transformadores por unidades de maior capacidade e adequação de arranjos de barramento. Cada uma dessas intervenções demanda área física adicional, tanto para o equipamento em si quanto para as faixas de afastamento e circulação exigidas por normas de segurança operacional.
Essa racionalidade técnica explica por que a concessionária busca área contígua: deslocar a subestação implicaria refazer todas as conexões de entrada e saída de linhas, com custo incompatível. A consequência jurídica é relevante para o expropriado: existindo rigidez locacional, a área atingida possui, para a expropriante, valor de uso muito superior ao valor de mercado genérico da região. Esse dado não aumenta por si a indenização, que segue critério de justo valor, mas reforça a posição negocial de quem tem a área efetivamente necessária ao projeto e fragiliza propostas que tratem o imóvel como terreno comum sem atributos específicos.
Concessionária privada como expropriante não reduz as garantias do titular
A CPFL Paulista atua por delegação, com base em autorização da ANEEL, mas submetida integralmente ao Decreto-Lei 3.365/1941. A natureza privada da beneficiária não autoriza oferta inferior ao justo valor, nem dispensa o depósito judicial para eventual imissão provisória na posse, nem afasta a incidência das rubricas acessórias. O regime indenizatório é o mesmo aplicável a expropriações promovidas diretamente pelo poder público.
3. Escopo do problema: o que realmente se perde
A leitura leiga do ato tende a reduzir o problema a uma equação simples: 2.000,00 metros quadrados multiplicados por um valor unitário de terreno. Essa simplificação é precisamente o que a expropriante explora. A perda patrimonial do titular raramente se esgota no valor do solo subtraído. Há a possibilidade de a área atingida constituir fração de gleba maior, hipótese em que a porção restante pode tornar-se remanescente antieconômico, perdendo acesso, profundidade útil, viabilidade de parcelamento ou aptidão para a destinação original.
Há também os componentes físicos existentes sobre o solo: edificações, benfeitorias reprodutivas e não reprodutivas, cercas, poços, acessos, culturas perenes, reflorestamentos e instalações de apoio. Cada um desses elementos integra o patrimônio indenizável e exige apuração própria. A vizinhança imediata de subestação ampliada, por sua vez, produz efeito depreciativo sobre o remanescente, questão técnica que deve ser enfrentada em laudo e não silenciada.
Prática recorrente: oferta administrativa construída por baixo
É comum que a primeira proposta apresentada pela expropriante considere apenas o valor do solo nu pela média de pesquisa simplificada, omitindo benfeitorias, desvalorização do remanescente, perda de acesso e lucros cessantes. Assinar instrumento de acordo nessa fase, sem laudo pericial prévio independente, implica renúncia prática a rubricas que depois são de difícil recuperação. O silêncio sobre uma rubrica na proposta não significa que ela não exista.
4. Direitos do expropriado: o que a Constituição e a lei garantem
A garantia matriz está no CF art. 5º, XXIV, que condiciona a desapropriação por utilidade pública a justa e prévia indenização em dinheiro. Em contexto urbano, o CF art. 182, § 3º reitera a exigência de prévia e justa indenização em dinheiro para as desapropriações de imóveis urbanos promovidas no âmbito da política de desenvolvimento urbano. Esses dispositivos não comportam flexibilização por conveniência orçamentária da concessionária ou por urgência do cronograma de obra.
O conceito de justiça indenizatória, no plano técnico, é dado pela NBR 14.653-2 para imóveis urbanos, com tratamento científico de amostras e consideração de fatores de oferta, localização, topografia, esquina e zoneamento. Edificações seguem a NBR 14.653-2 em conjunto com a NBR 12.721, pelo critério de custo de reedição com depreciação física e funcional. A oferta administrativa que não demonstre aderência a esses parâmetros é contestável em sua própria metodologia, antes mesmo da discussão sobre o resultado numérico.
Direitos do expropriado, enumerados
i. Receber justa e prévia indenização em dinheiro, nos termos do CF art. 5º, XXIV.
ii. Exigir a exibição do memorial descritivo, da planta de desapropriação e do laudo de avaliação da expropriante.
iii. Contratar laudo pericial prévio independente, com engenheiro ou arquiteto habilitado, para contrapor a oferta.
iv. Discutir a extensão do perímetro e eventual excesso apropriativo.
v. Pleitear indenização do remanescente antieconômico e da desvalorização da área restante.
vi. Discutir o valor em juízo mesmo após eventual imissão provisória na posse.
vii. Receber as rubricas acessórias de juros, correção monetária e honorários na forma da lei.
5. Direitos autônomos do inquilino e do ocupante com atividade econômica
A desapropriação atinge o imóvel, mas repercute sobre titularidades distintas. O locatário comercial que explora atividade na área objeto da Resolução Autorizativa 16.791/2026 possui pretensão indenizatória própria, autônoma em relação à do proprietário, não absorvida pelo valor pago ao titular do domínio. Essa pretensão abrange o fundo de comércio, apurado conforme a NBR 14.653-4, quando se trate de ponto comercial consolidado, além de custos de mudança, adaptação de novo ponto, perda de clientela local e interrupção de faturamento.
O locatário residencial, por sua vez, tem direito a ser indenizado pelos custos diretos da desocupação forçada e pela extinção antecipada da relação locatícia que não decorreu de inadimplemento seu. A posição do ocupante informal, com posse mansa e pacífica, também merece exame individualizado, inclusive sob a ótica do Estatuto da Cidade, Lei 10.257/2001, e dos instrumentos de regularização da Lei 13.465/2017, quando presentes os requisitos legais.
Por que a indenização do inquilino não se confunde com a do proprietário
Proprietário é indenizado pela perda do bem. Inquilino com atividade econômica é indenizado pela perda da exploração e do ponto. São causas de pedir distintas, com fundamentos técnicos distintos e laudos distintos. O acordo firmado pelo proprietário com a expropriante não extingue a pretensão do locatário, que deve ser deduzida de forma própria e tempestiva.
6. Quantificação: rubricas que compõem a indenização integral
A composição do valor devido não é discricionária. Cada rubrica tem fundamento normativo ou técnico identificável, e a ausência de qualquer delas na proposta administrativa deve ser tratada como lacuna a ser suprida, e não como item inexistente. O quadro abaixo sistematiza as rubricas aplicáveis à hipótese de desapropriação de área para ampliação de subestação, com indicação de fundamento.
| Rubrica | Norma técnica/legal | Observações |
|---|---|---|
| Valor do terreno | NBR 14.653-2 | Tratamento científico de amostras, com fator oferta, localização, esquina, topografia e zoneamento aplicável à área de 2.000,00 m² |
| Edificações e benfeitorias | NBR 14.653-2 e NBR 12.721 | Custo de reedição com depreciação física e funcional, incluindo cercas, acessos e instalações de apoio |
| Fundo de comércio | NBR 14.653-4 | Aplicável quando houver ponto comercial consolidado na área atingida |
| Desvalorização do remanescente | NBR 14.653-2 | Perda de aptidão, acesso ou viabilidade econômica da área restante, inclusive por vizinhança do equipamento ampliado |
| Juros compensatórios | Art. 15-A, Decreto-Lei 3.365/1941 | Incidência sobre a diferença entre o valor depositado para imissão provisória e a indenização final |
| Juros moratórios | Art. 15-B, Decreto-Lei 3.365/1941 | Incidência a partir do termo legal sobre o valor da condenação |
| Honorários advocatícios | Art. 27, Decreto-Lei 3.365/1941 | Calculados sobre a diferença entre a oferta e a condenação |
| Correção monetária | Lei 6.899/1981 | Plena, sobre todo o débito, até o efetivo pagamento |
Sobre o valor principal incidem juros compensatórios sobre a diferença entre o valor depositado para imissão provisória na posse e a indenização final, na forma do art. 15-A do Decreto-Lei 3.365/1941, e juros moratórios na forma do art. 15-B do mesmo diploma. Os honorários advocatícios seguem a base do art. 27 do Decreto-Lei 3.365/1941, incidindo sobre a diferença entre a oferta da expropriante e o valor fixado na condenação, o que explica, em termos práticos, por que ofertas administrativas deliberadamente baixas tendem a produzir condenações acessórias relevantes quando enfrentadas tecnicamente.
7. Imissão provisória na posse: o que ela é e o que ela não é
Este é o ponto de maior confusão prática e o de maior risco para o expropriado desinformado. A imissão provisória na posse ocorre quando a expropriante, alegando urgência, deposita em juízo o valor da sua avaliação prévia e obtém autorização judicial para ingressar na área antes do julgamento. A posse é transferida ao expropriante mediante esse depósito. O expropriado, nesse momento, não levanta o valor depositado e não recebe a indenização.
O que o expropriado preserva integralmente é o direito de discutir o valor no processo. O levantamento do depósito ocorre após a fixação da indenização definitiva, por sentença ou por acordo homologado. Confundir o depósito para imissão com pagamento de indenização leva o titular a crer que o valor ali consignado é definitivo e a desistir da impugnação, quando na prática aquele montante representa apenas a avaliação unilateral da concessionária, sujeita a revisão integral.
Depósito não é pagamento
Na desapropriação judicial, a concessionária deposita o valor de avaliação prévia em juízo e a posse é transferida ao expropriante mediante esse depósito. O expropriado preserva o direito de discutir o valor no processo, e o levantamento ocorre somente após a fixação da indenização definitiva. Situação distinta é a desapropriação amigável, em que o acordo extrajudicial estabelece o valor pactuado e o proprietário recebe conforme o contrato, por via contratual e não por imissão.
8. Função social da propriedade e o limite da intervenção
A ampliação de equipamento de infraestrutura energética dialoga diretamente com a função social da propriedade urbana, prevista no CF art. 182, § 4º, e com os instrumentos de política urbana do Estatuto da Cidade, Lei 10.257/2001. Reconhecer a legitimidade do interesse público na obra, contudo, não equivale a aceitar qualquer configuração de perímetro nem qualquer valor de oferta. A função social legitima a intervenção, mas o CF art. 5º, XXIV impõe que ela se faça mediante justa e prévia indenização, de modo que o custo social da obra não seja transferido ao particular atingido.
Daí decorre um princípio defensivo operacional: a necessidade pública deve ser aferida em sua extensão concreta. Se a ampliação da Subestação 138/13,8 kV Santa Adélia demanda determinada configuração geométrica, a área declarada deve corresponder a essa demanda, e não a reserva fundiária para expansões futuras não projetadas. O excesso apropriativo é matéria de defesa, e sua discussão não obsta o andamento da obra na porção efetivamente necessária.
Ponto estratégico: área contígua a equipamento de energia
Imóveis lindeiros a subestações tendem a ter histórico de restrições de uso, faixas de servidão anteriores e limitações de aproveitamento construtivo. Esses elementos devem ser levantados antes da avaliação, porque podem tanto reduzir o valor unitário de comparação, se mal tratados pela expropriante, quanto fundamentar indenização autônoma por restrição preexistente quando documentalmente comprovados.
9. Plano de ação do expropriado
A reação ao ato da ANEEL deve ser documental antes de ser argumentativa. Construir a base probatória nas primeiras semanas após a publicação da Resolução Autorizativa 16.791/2026 é o que viabiliza, depois, a contraposição técnica à oferta administrativa. A sequência de providências abaixo organiza essa etapa inicial.
1ª medida: consolidação documental
i. Matrícula atualizada do imóvel, com certidão de ônus e cadeia dominial.
ii. Carnê de IPTU ou ITR, conforme a classificação do imóvel.
iii. Habite-se, projeto aprovado e plantas das edificações existentes.
iv. Contratos de locação vigentes e comprovantes de atividade econômica.
v. Notas fiscais e comprovantes de benfeitorias realizadas.
Com a documentação reunida, a etapa seguinte é técnica. O levantamento topográfico georreferenciado confronta a área declarada de 2.000,00 metros quadrados com a realidade física e registral, apurando sobreposições, divergências de confrontação e o impacto geométrico sobre o remanescente. Esse levantamento é insumo do laudo avaliatório e, com frequência, revela que o perímetro pretendido difere do perímetro descrito.
2ª medida: produção técnica independente
i. Levantamento topográfico georreferenciado da área atingida e do remanescente.
ii. Laudo pericial prévio de avaliação conforme NBR 14.653-2, com pesquisa de mercado tratada cientificamente.
iii. Avaliação de edificações e benfeitorias por custo de reedição, com base na NBR 12.721.
iv. Apuração de fundo de comércio pela NBR 14.653-4, quando houver atividade empresarial.
v. Parecer sobre configuração de remanescente antieconômico.
Somente com laudo em mãos a negociação deixa de ser desequilibrada. Antes disso, qualquer tratativa ocorre em assimetria informacional absoluta, porque a expropriante conhece seu laudo e o expropriado não conhece o valor real do que está perdendo. A terceira medida, portanto, é de condução jurídica da relação com a concessionária.
3ª medida: condução jurídica da tratativa
i. Requerer formalmente à CPFL Paulista cópia integral do laudo de avaliação, do memorial descritivo e da planta de desapropriação.
ii. Protocolar impugnação técnica fundamentada quando a oferta desconsiderar rubricas devidas.
iii. Não assinar instrumento de acordo, escritura ou termo de quitação sem conferência prévia das rubricas e das áreas.
iv. Preservar prova fotográfica datada do estado do imóvel antes de qualquer intervenção.
v. Acompanhar a eventual distribuição de ação expropriatória para contestar valor e perímetro em tempo hábil.
10. Cronograma e prazos que importam
A declaração de utilidade pública tem eficácia temporal limitada pelo Decreto-Lei 3.365/1941: a expropriante deve promover a desapropriação, amigável ou judicialmente, dentro do prazo legal de validade do ato, sob pena de caducidade. Esse dado é estratégico, pois delimita a janela em que a concessionária pode agir e, por consequência, sua pressão real por acordo rápido. A publicação ocorreu em 7 de outubro de 2026, com data do ato em 29 de setembro de 2026, marcos a partir dos quais se contam os efeitos.
No plano prático, o expropriado deve esperar contato administrativo da CPFL Paulista em prazo relativamente curto após a publicação, acompanhado de proposta e de minuta de escritura. Entre a publicação do ato e a eventual propositura de ação com pedido de imissão provisória na posse, existe um intervalo que deve ser integralmente aproveitado para a produção técnica descrita na seção anterior. Perder esse intervalo significa chegar à fase judicial sem laudo próprio e com a avaliação da expropriante como única referência nos autos.
O risco de reagir tarde
Após a imissão provisória, a área é alterada fisicamente pela obra de ampliação da subestação. Benfeitorias são demolidas, culturas removidas, topografia modificada. A partir desse momento, provar o estado anterior do imóvel depende exclusivamente de documentação produzida antes da intervenção. Prova não produzida a tempo é prova perdida, e a consequência é indenização apurada por presunções desfavoráveis ao titular.
11. O que fazer agora
A Resolução Autorizativa 16.791/2026 não é o fim da discussão sobre a área de terra de aproximadamente 2.000,00 metros quadrados necessária à ampliação da Subestação 138/13,8 kV Santa Adélia, localizada no município de Santa Adélia, estado de São Paulo. É o começo de um procedimento em que o valor da perda patrimonial permanece inteiramente aberto. A diferença entre a oferta administrativa inicial e a indenização integral à vista apurada tecnicamente costuma ser expressiva, e essa diferença é função direta da qualidade da reação do expropriado nas primeiras semanas.
Três conclusões operacionais se impõem. A primeira: a DUP autoriza o processo expropriatório, mas não fixa valor, de modo que nenhuma proposta inicial deve ser tratada como definitiva. A segunda: proprietário, locatário comercial e locatário residencial têm pretensões autônomas, que devem ser deduzidas separadamente, sob pena de extinção prática de direitos por inércia. A terceira: a construção documental e técnica precede a negociação, e não o contrário, porque sem laudo pericial prévio a discussão se resume a aceitar ou recusar um número cuja formação o expropriado não conhece.
Na prática da defesa de expropriados em obras de infraestrutura energética, a área atingida tende a ser tratada pela expropriante como commodity fundiária, enquanto o titular perde um ativo específico, com localização, aptidão e histórico próprios. Reequilibrar essa assimetria exige confrontar metodologia avaliatória, perímetro declarado, rubricas omitidas e efeitos sobre o remanescente, com ancoragem no Decreto-Lei 3.365/1941, no CF art. 5º, XXIV e nas normas da série NBR 14.653. É nesse terreno técnico, e não no da negociação informal, que a justa e prévia indenização se materializa.
DESAPROPRIAÇÃO DO SEU IMÓVEL?
Otavio Andere Neto
Otavio Andere Neto
Advogado inscrito na OAB desde 2003, com mais de 20 anos de atuação em desapropriação de imóveis .Atuação integrada com engenharia de avaliações, visando alcançar o correto valor da indenização.