Desapropriação na Rodovia SP 294 em Junqueirópolis: Resolução SPI 080/2026

Você é proprietário às margens da Rodovia SP 294 em Junqueirópolis e teve notícia de que sua área foi declarada de utilidade pública?

A publicação da Resolução SPI 080/2026 pela Secretaria de Parcerias em Investimentos do Estado de São Paulo inaugura, para o proprietário do imóvel atingido, uma fase juridicamente sensível. O ato declarou de utilidade pública a área necessária às obras de implantação de um dispositivo viário na Rodovia SP 294, no km 637+013, em Junqueirópolis. A base do procedimento é o Decreto-Lei 3.365/1941, a Lei Geral de Desapropriações, combinado com a garantia constitucional da justa e prévia indenização em dinheiro, prevista na CF art. 5º, XXIV. Compreender o alcance desse ato é o primeiro passo para reagir de forma estruturada.

A desapropriação para obras rodoviárias possui particularidades que a distinguem de outras modalidades expropriatórias. A proximidade da pista, a configuração da faixa de domínio e os efeitos sobre a parcela remanescente do imóvel exigem análise técnica cuidadosa. Neste artigo, examinamos o conteúdo da Resolução SPI 080/2026, os logradouros e perímetros atingidos, as rubricas que compõem a indenização e o plano de ação recomendado ao expropriado que pretende preservar o valor integral do seu patrimônio.

1. Localização e contexto da Resolução SPI 080/2026

A área declarada de utilidade pública situa-se ao longo da Rodovia SP 294, rodovia estadual que integra o sistema viário do oeste paulista e conecta municípios da região da Nova Alta Paulista. O trecho objeto da desapropriação localiza-se no km 637+013, do lado direito da pista no sentido Parapuã a Panorama, delimitado entre as estacas 3.799+6,42m e 3.809+18,39m. O imóvel corresponde à matrícula nº 12.280 do Oficial de Registro de Imóveis de Junqueirópolis, com área total afetada de 21.445,92 m².

A finalidade declarada é a implantação de um dispositivo viário, obra de engenharia destinada a ordenar acessos e cruzamentos ao longo da Rodovia SP 294. Dispositivos dessa natureza costumam demandar largas faixas laterais, o que amplia a área atingida e frequentemente compromete a testada e a funcionalidade do imóvel remanescente. Esse dado técnico é decisivo para dimensionar a indenização devida ao proprietário.

2. Logradouros e perímetros atingidos

A tabela a seguir sistematiza o logradouro atingido pela Resolução SPI 080/2026, com o respectivo trecho de referência, a área aproximada e a função no perímetro da obra. A precisão desses marcos é essencial para conferir se a área efetivamente ocupada corresponde à área declarada, um dos pontos mais sensíveis na defesa do expropriado.

O único logradouro descrito no ato é a Rodovia SP 294, no segmento correspondente ao km 637+013, em Junqueirópolis. O imóvel objeto da matrícula nº 12.280 encontra-se posicionado do lado direito da pista, no sentido Parapuã a Panorama, o que sujeita a área tanto à ocupação direta pela obra quanto aos efeitos indiretos de valorização ou desvalorização decorrentes da nova configuração viária. A leitura conjunta das estacas e do marco quilométrico permite ao expropriado aferir, com o apoio de um profissional, se há sobreposição indevida sobre a parcela não declarada.

3. A concessionária EIXO SP como expropriante

A expropriante indicada na Resolução SPI 080/2026 é a EIXO SP Concessionária de Rodovias S.A., empresa privada que administra o trecho da Rodovia SP 294 em regime de concessão. No modelo de parceria com o Estado, a concessionária recebe delegação para promover desapropriações necessárias às obras de sua responsabilidade, arcando com o ônus indenizatório. Isso significa que quem deposita e quem paga a indenização é a própria concessionária, não o erário diretamente.

Essa característica tem consequências práticas relevantes. A concessionária tem interesse econômico direto em conter o valor da indenização, pois cada real pago reduz a rentabilidade do contrato de concessão. Não é incomum que a avaliação prévia apresentada pela expropriante subestime o valor de mercado do terreno, ignore benfeitorias ou desconsidere os prejuízos ao remanescente. O expropriado, portanto, não deve tratar a proposta inicial como um valor definitivo ou justo.

4. Faixa de domínio, faixa non aedificandi e proximidade da pista

Imóveis lindeiros a rodovias sofrem restrições específicas que influenciam diretamente a avaliação. A Lei 6.766/1979, art. 4º, III impõe, ao longo das rodovias, uma faixa non aedificandi de 15 metros de cada lado, na qual a edificação é vedada. Ainda que essa faixa não seja objeto direto da desapropriação, sua existência afeta o aproveitamento do imóvel e deve ser considerada tanto na avaliação do terreno atingido quanto na do remanescente.

Além disso, a proximidade da pista gera efeitos ambivalentes. Em imóveis comerciais como postos, restaurantes e galpões, a visibilidade e o acesso à Rodovia SP 294 podem representar valorização. Em contrapartida, a implantação de um dispositivo viário pode alterar o fluxo, suprimir acessos e reduzir a atratividade comercial da área remanescente. Cada um desses fatores deve ser tecnicamente quantificado, sob pena de a indenização não refletir a perda efetiva.

5. Direitos do expropriado: o que a justa indenização deve abranger

A garantia da justa e prévia indenização, ancorada na CF art. 5º, XXIV, não se limita ao valor nu do solo atingido. Ela compreende a integralidade do dano patrimonial suportado pelo proprietário, incluindo benfeitorias, estruturas produtivas e a depreciação imposta à área que permanece com o expropriado. A avaliação técnica deve seguir os parâmetros da NBR 14.653-2, norma que disciplina a avaliação de imóveis urbanos, e das normas complementares aplicáveis a edificações e pontos comerciais.

Entre os componentes que devem integrar a indenização, destacam-se o valor de mercado do terreno, apurado por tratamento científico de amostras, as edificações e benfeitorias existentes, o eventual fundo de comércio de estabelecimentos consolidados e, sobretudo, a desvalorização da parcela remanescente. Quando o dispositivo viário corta o imóvel e compromete sua testada para a Rodovia SP 294, a perda de testada constitui dano autônomo e indenizável.

6. Direitos autônomos do inquilino e do locatário

Quando o imóvel atingido pela Resolução SPI 080/2026 abriga atividade explorada por terceiro, o locatário titulariza direitos próprios, distintos dos direitos do proprietário. O inquilino comercial que mantém ponto consolidado às margens da Rodovia SP 294 pode pleitear indenização pelo fundo de comércio, pelos investimentos realizados no estabelecimento e pelos prejuízos decorrentes da interrupção forçada da atividade.

É fundamental que o locatário se habilite oportunamente no processo, sob pena de ver sua pretensão absorvida integralmente pela discussão travada entre a concessionária e o proprietário. A defesa do inquilino deve ser conduzida de forma paralela e coordenada, preservando a autonomia de cada pleito e evitando que o valor destinado ao ponto comercial seja diluído.

7. Rubricas indenizatórias e sua base normativa

A composição da justa e prévia indenização envolve múltiplas rubricas, cada uma com fundamento técnico e legal próprio. A tabela abaixo consolida as principais parcelas que devem ser observadas na avaliação do imóvel atingido pela desapropriação na Rodovia SP 294, servindo de roteiro para a conferência do valor ofertado pela expropriante.

Sobre o valor principal incidem juros compensatórios sobre a diferença entre o valor depositado para imissão provisória na posse e a indenização final, na forma do art. 15-A do Decreto-Lei 3.365/1941, e juros moratórios na forma do art. 15-B do mesmo diploma. A correção monetária, por sua vez, alcança a integralidade do débito, preservando o poder de compra do valor devido desde a data de referência da avaliação até o efetivo pagamento.

8. Imissão provisória na posse e seus efeitos

Um dos momentos mais delicados do processo expropriatório é a imissão provisória na posse. Nessa fase, a EIXO SP deposita em juízo o valor de sua avaliação prévia e, mediante esse depósito, obtém a transferência da posse do imóvel, podendo iniciar as obras do dispositivo viário na Rodovia SP 294 antes do encerramento da discussão sobre o valor. É essencial compreender que o depósito para imissão não representa o pagamento da indenização definitiva.

O expropriado deve, portanto, resistir à tentação de aceitar a proposta inicial apenas para obter liquidez rápida. A discussão do valor no processo, instruída por laudo pericial prévio robusto, é o caminho técnico para elevar a indenização acima da oferta administrativa. A diferença entre o depositado e o valor final justo costuma ser expressiva justamente nas desapropriações rodoviárias, em que os efeitos sobre o remanescente são subestimados.

9. O remanescente antieconômico

Quando a faixa atingida pela Rodovia SP 294 retira do imóvel a área necessária à sua exploração viável, a parcela que permanece com o proprietário pode se tornar um remanescente antieconômico. Trata-se de porção que, isoladamente, perde utilidade produtiva ou econômica, seja pela dimensão reduzida, pela configuração irregular ou pela supressão de acessos. Nessa hipótese, o expropriado pode pleitear que a indenização abranja a totalidade do imóvel, e não apenas a fração formalmente declarada.

A caracterização do remanescente antieconômico depende de demonstração técnica. O laudo deve evidenciar que a área residual não comporta uso rentável compatível com sua destinação original, seja rural, comercial ou de apoio à atividade principal. Esse é um dos pontos em que a atuação da concessionária tende a ser mais restritiva, razão pela qual a documentação probatória precisa ser cuidadosamente construída.

10. Documentação essencial para a defesa

A reação juridicamente estruturada começa com a organização documental. Reunir os documentos que comprovam a titularidade, o valor e a exploração do imóvel permite responder de forma consistente à avaliação da concessionária e instruir o pleito indenizatório com solidez. A ausência de documentação adequada enfraquece a posição do expropriado e favorece a fixação de valores aquém do devido.

Com esse acervo organizado, o expropriado tem condições de contratar avaliação técnica independente e de confrontar, ponto a ponto, a oferta apresentada pela EIXO SP. A documentação também é indispensável para habilitar eventuais terceiros interessados, como locatários e credores com garantia registrada sobre o imóvel lindeiro à Rodovia SP 294.

11. Cronograma e caducidade da declaração

A declaração de utilidade pública (DUP) não tem eficácia indefinida. O Decreto-Lei 3.365/1941 estabelece prazo de caducidade dentro do qual a expropriante deve promover a desapropriação, seja pela via amigável, seja pela via judicial. Decorrido o prazo sem que a concessionária efetive o procedimento, a DUP perde eficácia, sendo necessária nova declaração para retomar o processo. Acompanhar essa contagem é relevante para o planejamento do expropriado.

12. O que fazer agora?

O proprietário atingido pela Resolução SPI 080/2026 deve agir de forma organizada e tempestiva. A primeira medida é confirmar o alcance exato da área declarada, cotejando as estacas 3.799+6,42m e 3.809+18,39m e o km 637+013 da Rodovia SP 294 com a matrícula nº 12.280 e a situação física do imóvel. Divergências entre a área declarada e a efetivamente ocupada são frequentes e podem alterar significativamente o valor devido.

A segunda medida é reunir a documentação essencial e providenciar avaliação técnica independente, elaborada segundo a NBR 14.653-2, capaz de dimensionar o valor de mercado do terreno, das benfeitorias e da desvalorização do remanescente. A terceira medida é analisar criticamente qualquer proposta apresentada pela EIXO SP, sem aceitar a oferta inicial como valor definitivo, e preservar o direito de discutir a indenização no âmbito próprio.

Por fim, é prudente verificar a existência de locatários, credores e demais interessados com direitos sobre o imóvel, garantindo que cada pleito autônomo seja oportunamente exercido. A desapropriação decorrente da Resolução SPI 080/2026 não precisa significar perda patrimonial: com informação técnica e reação estruturada, o expropriado preserva integralmente o valor econômico do bem atingido às margens da Rodovia SP 294, em Junqueirópolis.