Você é proprietário, comerciante ou inquilino na Avenida Brigadeiro Faria Lima, na Rua Tabapuã ou na Rua Maria Rosa (Itaim Bibi) e foi alcançado pela Resolução SPI nº 13/2025 da Linha 20-Rosa?
???? O que você precisa saber
- A Resolução SPI nº 13, de 20 de março de 2025, foi publicada no DOE de 25 de março de 2025.
- No Itaim Bibi, três blocos abrangem a futura Estação Faria Lima da Linha 20-Rosa, nas Plantas DE-20.14.01.00/1E1-001 e 002 Rev. 0:
- Bloco 20518 (3.782,13 m²) — Rua Tabapuã, Rua Doutor Mário Ferraz nº 571, Rua Maria Rosa nº 81 (casas 12 a 16).
- Bloco 20519 (3.240,63 m²) — Rua Tabapuã, Rua Maria Rosa, Rua José Gonçalves de Oliveira, Avenida Brigadeiro Faria Lima.
- Bloco 20520 (885,39 m²) — Rua José Gonçalves de Oliveira, Av. Brigadeiro Faria Lima nº 3.167, Rua Iguatemi nº 293 e nº 309/335.
- Total: 7.908,15 m²; processo administrativo do Metrô; urgência autorizada (art. 15 do DL 3.365/1941).
O entorno da futura Estação Faria Lima da Linha 20-Rosa concentra três blocos contíguos da Resolução SPI nº 13/2025, totalizando 7.908,15 m² entre quatro vias estruturantes do Itaim Bibi: Avenida Brigadeiro Faria Lima, Rua Tabapuã, Rua Maria Rosa e Rua José Gonçalves de Oliveira. A integração da nova estação com a Estação Faria Lima da Linha 4-Amarela (já em operação) explica a concentração de área desapropriada nesse ponto.
1. Bloco 20518 — Rua Tabapuã, Doutor Mário Ferraz, Maria Rosa
| Linha | Extensão | Confrontação / alinhamento |
|---|---|---|
| 1-2 | 3,98 m | Curva entre Rua Maria Rosa e Rua Tabapuã |
| 2-3 | 94,55 m | No alinhamento da Rua Tabapuã |
| 3-4 | 3,72 m | Curva entre Rua Doutor Mário Ferraz e Rua Tabapuã |
| 4-5 | 27,95 m | No alinhamento da Rua Doutor Mário Ferraz |
| 5-6 | 48,81 m | Confrontando com o imóvel nº 571 da Rua Doutor Mário Ferraz |
| 6-7 / 7-8 | 3,44 + 47,14 m | Confrontando com os imóveis nº 81 casas 12, 13, 14, 15 e 16 da Rua Maria Rosa |
| 8-1 | 45,99 m | No alinhamento da Rua Maria Rosa |
O bloco 20518 (3.782,13 m²) abrange uma poligonal completa entre Tabapuã (94,55 m de testada), Doutor Mário Ferraz (27,95 m) e Maria Rosa (45,99 m). Confronta com os imóveis nº 571 da Doutor Mário Ferraz e com cinco unidades do nº 81 da Rua Maria Rosa (casas 12, 13, 14, 15 e 16).
2. Bloco 20519 — Rua Tabapuã, Maria Rosa, José Gonçalves e Faria Lima
| Linha | Extensão | Confrontação / alinhamento |
|---|---|---|
| 9-10 | 4,59 m | Curva entre Rua Tabapuã e Av. Brigadeiro Faria Lima |
| 10-11 | 55,75 m | No alinhamento da Rua Tabapuã |
| 11-12 | 3,13 m | Curva entre Rua Tabapuã e Rua Maria Rosa |
| 12-13 | 40,30 m | No alinhamento da Rua Maria Rosa |
| 13-14 | 67,43 m | No alinhamento da Rua José Gonçalves de Oliveira |
| 14-15 | 5,12 m | Curva entre R. José Gonçalves de Oliveira e Av. Brig. Faria Lima |
| 15-9 | 50,17 m | No alinhamento da Av. Brigadeiro Faria Lima |
O bloco 20519 (3.240,63 m²) tem testada para quatro vias: Tabapuã (55,75 m), Maria Rosa (40,30 m), José Gonçalves de Oliveira (67,43 m) e Av. Brigadeiro Faria Lima (50,17 m). Trata-se de quarteirão integral destinado à estação ou seus acessos.
3. Bloco 20520 — Rua José Gonçalves, Faria Lima e Iguatemi
| Linha | Extensão | Confrontação / alinhamento |
|---|---|---|
| 16-17 / 17-18 | 12,77 + 6,28 m | No alinhamento da Rua José Gonçalves de Oliveira |
| 18-19 | 2,31 m | Canto chanfrado entre R. José Gonçalves e Av. Brigadeiro Faria Lima |
| 19-20 | 55,16 m | No alinhamento da Av. Brigadeiro Faria Lima |
| 20-21 | 10,68 m | Confrontando com o imóvel nº 3.167 da Av. Brigadeiro Faria Lima |
| 21-16 | 55,95 m | Confrontando com os fundos dos imóveis nº 293 e 309/335 da Rua Iguatemi |
O bloco 20520 (885,39 m²) tem testada para a Av. Brigadeiro Faria Lima (55,16 m) e para a Rua José Gonçalves de Oliveira, com confrontação ao imóvel nº 3.167 da Faria Lima e aos fundos dos imóveis nº 293 e 309/335 da Rua Iguatemi.
????️ Avenida Brigadeiro Faria Lima: o corredor financeiro
A Avenida Brigadeiro Faria Lima é uma das vias mais valorizadas da capital, com forte fator de comercialidade e padrão construtivo elevado (edifícios corporativos AAA). Imóveis com testada nessa avenida têm valor unitário do metro quadrado bem acima da média do bairro. A defesa técnica deve apresentar amostra contemporânea adequada, com fatores aplicáveis ao trecho da Faria Lima — argumento essencial diante da avaliação inicial conservadora do Metrô.
4. Direitos e rubricas indenizáveis
| Rubrica | Cobertura |
|---|---|
| Terreno | Avaliação por NBR 14.653-2, com fator de comercialidade da Faria Lima e fator de esquina aplicável (curvas e canto chanfrado). |
| Edificações | Construções existentes nos imóveis nº 81 (casas 12-16) da R. Maria Rosa, nº 571 da R. Doutor Mário Ferraz, nº 3.167 da Av. Brig. Faria Lima, nº 293 e 309/335 da R. Iguatemi (NBR 12.721 e 14.653-2). |
| Fundo de comércio | Atividade comercial em funcionamento (NBR 14.653-4). |
| Lucros cessantes / aluguéis | Locador e locatário com contrato vigente. |
| Desvalorização do remanescente | Quando a parte que sobra perde valor, função ou recuo. |
| Juros + correção | Compensatórios + moratórios + correção (Súmula 12 STJ). |
⚠️ Urgência autorizada
A Resolução SPI nº 13/2025 autoriza o Metrô a invocar urgência (art. 15 do DL 3.365/1941). Mediante depósito do valor inicial, o juiz pode deferir a imissão provisória da posse antes da decisão sobre o preço final.
???? Levantamento de 80% do depósito
Após a saída efetiva do imóvel, o expropriado pode requerer o levantamento de até 80% do valor depositado (art. 33, §2º, DL 3.365/1941), com regularidade fiscal e cartorária.
5. Quem propõe a ação
⚖️ A ação é proposta pelo Metrô-SP
A Companhia do Metropolitano de São Paulo é a autora da ação. Os proprietários dos imóveis nominalmente identificados no Itaim Bibi são citados como réus e exercem a defesa: contestam o valor, juntam laudo de assistente técnico, requerem o levantamento dos 80% e podem recorrer da sentença.
6. Considerações finais
A futura Estação Faria Lima da Linha 20-Rosa concentra três blocos contíguos da Resolução SPI nº 13/2025, totalizando 7.908,15 m² no Itaim Bibi. A localização — entre as quatro vias mais demandadas comercialmente do bairro — torna o caso especialmente sensível à correta aplicação dos fatores de avaliação. Para os proprietários alcançados, o caminho técnico envolve: matrícula atualizada, IPTU, comprovantes de benfeitorias, laudo de assistente técnico contemporâneo (com fatores adequados ao trecho), acompanhamento do processo administrativo do Metrô e atuação na ação judicial. A justa indenização é direito constitucional do art. 5º, XXIV, CF.
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