Desapropriação por utilidade púublcica na Rodovia SP-098, em Bertioga/SP, para a implantação de base da Polícia Militar Rodoviária no km 95+500: Resolução SPI 084/2026 e os direitos do expropriado
O que você precisa saber
- A Resolução SPI 084/2026, publicada em 02 de setembro de 2026, declarou de utilidade pública uma área de 5.002,57 m² no km 95+500 da Rodovia SP-098, em Bertioga/SP, para implantação de base da Polícia Militar Rodoviária (PMRv).
- A expropriante é a Companhia de Concessões Rodoviárias do Novo Litoral de São Paulo, concessionária privada que atua sob delegação estatal.
- O expropriado tem direito à justa e prévia indenização, em dinheiro, na forma do CF art. 5º, XXIV e do Decreto-Lei 3.365/1941.
- A área atingida fica na Pista Norte, sentido Mogi das Cruzes, faixa de perfil rural e comercial de beira de pista, sujeita a rubricas próprias como perda de testada e remanescente antieconômico.
- Reagir com laudo pericial prévio próprio é o que separa a oferta administrativa da indenização integral à vista.
A publicação da Resolução SPI 084/2026, editada pela Secretaria de Parcerias em Investimentos do Estado de São Paulo em 07 de agosto de 2026 e publicada em 02 de setembro de 2026, formaliza a declaração de utilidade pública (DUP) de área situada no km 95+500 da Rodovia SP-098, no Município de Bertioga/SP. O ato tem por finalidade a implantação da base da Polícia Militar Rodoviária (PMRv) de Bertioga, e autoriza a Companhia de Concessões Rodoviárias do Novo Litoral de São Paulo a promover a expropriação com base no Decreto-Lei 3.365/1941, que rege a desapropriação por utilidade pública em todo o território nacional.
Este artigo esclarece, da perspectiva de quem é atingido, o alcance da resolução, as áreas afetadas, a diferença entre desapropriação e servidão administrativa, as rubricas indenizatórias cabíveis e o plano de ação técnico para que o expropriado obtenha a justa e prévia indenização assegurada pelo CF art. 5º, XXIV. A referência normativa acompanha cada afirmação técnica, porque em desapropriação a diferença de valor está sempre na ancoragem jurídica e pericial da defesa.
1. Localização e contexto da Resolução SPI 084/2026
A área declarada de utilidade pública situa-se no km 95+500 da Rodovia SP-098, Pista Norte, sentido Mogi das Cruzes, no Município de Bertioga/SP. Trata-se de trecho do sistema rodoviário do litoral paulista, hoje sob concessão da Companhia de Concessões Rodoviárias do Novo Litoral de São Paulo, dentro do modelo de parceria público-privada em que a concessionária assume, por delegação, poderes instrumentais para promover desapropriações necessárias às obras do contrato de concessão.
A finalidade específica é a implantação de base da Polícia Militar Rodoviária (PMRv) de Bertioga, equipamento de apoio à fiscalização e à segurança viária. A área total afetada é de 5.002,57 m², dimensão compatível com edificação operacional, pátio de viaturas e recuos exigidos pela legislação de rodovias. O expropriado atingido nesse ponto deve compreender que a extensão do imóvel efetivamente tomado e a natureza da via impactam diretamente o valor devido.
DUP publicada não é o mesmo que estudo preliminar
A Resolução SPI 084/2026 é uma declaração de utilidade pública (DUP) já publicada, o que autoriza o início do processo expropriatório e a busca de acordo ou de ação judicial. Não se confunde com estudos preliminares de traçado, que têm efeito mercadológico sobre o imóvel, mas não autorizam a tomada da posse. A partir da DUP, o prazo e a estratégia de defesa passam a correr.
2. Logradouros e perímetros atingidos
Embora a Resolução SPI 084/2026 descreva um perímetro concentrado em um único eixo viário, a identificação precisa do logradouro e do marco quilométrico é decisiva para delimitar a área tomada, o remanescente e o cálculo indenizatório. A tabela abaixo consolida o logradouro atingido, o marco de referência, a área aproximada e a função no perímetro da obra.
| Logradouro | Trecho/marco | Área aprox. | Função no perímetro |
|---|---|---|---|
| Rodovia SP-098 | km 95+500, Pista Norte, sentido Mogi das Cruzes | 5.002,57 m² | Implantação da base da PMRv de Bertioga, edificação operacional e apoio à fiscalização |
O perímetro declarado incide integralmente sobre a faixa lindeira à Rodovia SP-098, no km 95+500, em Bertioga. Por se tratar de área de beira de pista, na Pista Norte, a avaliação deve considerar não apenas o valor do solo tomado, mas também os efeitos sobre a parte não atingida do imóvel, questão que ganha peso quando o remanescente perde acesso, testada ou viabilidade econômica.
3. Desapropriação ou servidão administrativa? A distinção que define o valor
Nem toda intervenção rodoviária tem a mesma natureza jurídica, e a distinção altera radicalmente a indenização. Na desapropriação, há transferência integral da propriedade da área atingida ao expropriante, com perda do domínio pelo particular. Na servidão administrativa, o proprietário mantém a titularidade, mas suporta um ônus sobre parte do imóvel, por exemplo faixas de passagem ou restrições de uso.
A Resolução SPI 084/2026 trata de declaração de utilidade pública para implantação de equipamento fixo, a base da PMRv, o que aponta para tomada efetiva da área e não mera restrição de uso. Ainda assim, o expropriado deve exigir clareza sobre o que está sendo tomado, porque a concessionária, por vezes, oferta como se fosse servidão o que na prática esvazia o valor econômico integral do bem.
Cuidado com a qualificação da intervenção pela concessionária
Uma prática recorrente do expropriante é rotular a intervenção de forma a reduzir a base de cálculo. Se a área é efetivamente tomada e destinada a edificação permanente, trata-se de desapropriação, com indenização do valor pleno do bem, e não de servidão com indenização parcial. A correta qualificação jurídica da intervenção é o primeiro campo de disputa.
4. Depreciação por proximidade da pista e perda de testada
Imóveis lindeiros a rodovias possuem características de avaliação próprias. A proximidade da pista, o ruído, a poeira e a limitação de acessos são fatores que, embora possam depreciar o uso residencial, muitas vezes valorizam o uso comercial de beira de estrada, como postos, restaurantes, galpões logísticos e áreas de apoio. A NBR 14.653-2 exige tratamento científico de amostras, com fatores de localização, testada, esquina, topografia e zoneamento, o que impede a adoção de valores genéricos.
Quando a faixa tomada corta a frente do imóvel voltada para a Rodovia SP-098, ocorre a perda de testada, isto é, a redução ou eliminação da frente de contato do imóvel com a via. Para o uso comercial, a testada é o principal atributo de valor, porque define visibilidade e acesso. A perda de testada, portanto, não é um detalhe: é rubrica autônoma que deve ser quantificada e indenizada.
Perfil comercial de beira de pista exige avaliação específica
Postos de combustível, restaurantes, pousadas e galpões instalados à margem da rodovia têm valor atrelado ao fluxo e à visibilidade. A tomada de faixa frontal pode inviabilizar a operação inteira. Nesses casos, a indenização deve alcançar não só o solo, mas também as edificações pela NBR 14.653-2 e o fundo de comércio pela NBR 14.653-4, quando há ponto consolidado.
5. Faixa de domínio e faixa non aedificandi
Ao longo das rodovias há duas restrições espaciais que o expropriado precisa distinguir. A faixa de domínio é a área pertencente ao domínio público destinada à via e a seus elementos operacionais. Já a faixa non aedificandi é a reserva de 15 metros de cada lado, ao longo de rodovias, na qual é vedado edificar, conforme a Lei 6.766/1979, art. 4º, III.
Essa distinção importa porque a existência de faixa non aedificandi sobre parte do terreno não retira o dever de indenizar a área efetivamente tomada, nem autoriza o expropriante a computar como já indisponível o solo que continuava a integrar economicamente o imóvel. A defesa técnica deve verificar se a área declarada na Resolução SPI 084/2026 já se sobrepunha a restrições preexistentes ou se representa nova tomada de solo edificável.
Restrição de uso não equivale a perda de indenização
A faixa non aedificandi limita a construção, mas não anula o valor do solo. O expropriante não pode usar a restrição da Lei 6.766/1979 como argumento para reduzir a indenização da área efetivamente incorporada à obra. Cada metro quadrado tomado deve ser avaliado por seu potencial econômico real.
6. A concessionária privada como expropriante
A Companhia de Concessões Rodoviárias do Novo Litoral de São Paulo é uma concessionária privada que, no modelo de concessão rodoviária, recebe poderes instrumentais para promover desapropriações necessárias à execução do contrato. Isso significa que quem negocia, avalia e, se preciso, ajuíza a ação de desapropriação é a empresa privada, ainda que a utilidade pública decorra de ato estatal, a Resolução SPI 084/2026.
Para o expropriado, esse dado é estratégico. A concessionária tem interesse econômico direto em manter baixos os custos de desapropriação, porque eles impactam o equilíbrio do contrato de concessão. A oferta administrativa inicial tende, por isso, a partir de avaliação conservadora. O contraponto é o laudo pericial prévio elaborado por assistente técnico do expropriado, ancorado na NBR 14.653-2.
Poder de expropriar não é poder de arbitrar o valor
A delegação de poderes à concessionária, prevista no Decreto-Lei 3.365/1941, autoriza-a a promover a desapropriação, mas não a fixar unilateralmente o quanto pagar. A avaliação do expropriante é ponto de partida de negociação, jamais palavra final. O valor definitivo é fixado em acordo homologado ou por sentença.
7. Imissão provisória na posse e seus efeitos
Na via judicial, o expropriante pode requerer a imissão provisória na posse, mediante depósito judicial do valor de sua avaliação prévia. Com o depósito, a posse da área é transferida ao expropriante, que pode iniciar as obras, mas isso não significa pagamento da indenização ao expropriado. O expropriado preserva integralmente o direito de discutir o valor no processo.
É essencial compreender a sequência correta: a concessionária deposita em juízo o valor de avaliação prévia; a posse é transferida ao expropriante mediante esse depósito; e o levantamento do valor pelo expropriado ocorre apenas após a fixação da indenização definitiva, seja por sentença, seja por acordo homologado. Não há recebimento simultâneo à imissão nem pagamento antes dela.
Imissão provisória não é pagamento
A imissão provisória na posse transfere a posse mediante depósito, mas não entrega o dinheiro ao expropriado naquele momento. O levantamento depende da indenização definitiva. Só na desapropriação amigável, por acordo extrajudicial, o proprietário recebe o valor pactuado conforme o contrato, o que é via distinta da imissão judicial.
8. Rubricas indenizatórias e composição da justa indenização
A indenização integral à vista não se resume ao valor do terreno. Ela é composta por múltiplas rubricas, cada uma com base normativa própria. A tabela a seguir sistematiza as parcelas que devem integrar o cálculo em uma desapropriação de imóvel lindeiro à Rodovia SP-098, especialmente quando há uso comercial ou remanescente comprometido.
| Rubrica | Norma técnica/legal | Observações |
|---|---|---|
| Valor do terreno | NBR 14.653-2 | Tratamento científico de amostras com fator oferta, localização, esquina, topografia e zoneamento |
| Edificações | NBR 14.653-2 e NBR 12.721 | Custo de reedição, com depreciação física e funcional |
| Fundo de comércio | NBR 14.653-4 | Aplicável a pontos comerciais consolidados de beira de pista |
| Juros compensatórios | Art. 15-A, DL 3.365/1941 | Sobre a diferença entre o depositado para imissão e a indenização final |
| Juros moratórios | Art. 15-B, DL 3.365/1941 | A partir do termo legal sobre o valor da condenação |
| Honorários advocatícios | Art. 27, DL 3.365/1941 | Sobre a diferença entre oferta e condenação |
| Correção monetária | Lei 6.899/1981 | Plena, sobre todo o débito |
Sobre o valor principal incidem juros compensatórios sobre a diferença entre o valor depositado para imissão provisória na posse e a indenização final, na forma do art. 15-A do Decreto-Lei 3.365/1941, e juros moratórios na forma do art. 15-B do mesmo diploma. A correção monetária incide de forma plena sobre todo o débito, preservando o poder de compra da indenização até o efetivo pagamento.
Remanescente antieconômico é rubrica que se soma ao cálculo
Quando a área tomada no km 95+500 da Rodovia SP-098 deixa uma parte restante do imóvel sem acesso, sem testada útil ou sem viabilidade de uso, configura-se o remanescente antieconômico. Nesse caso, o expropriado pode exigir a indenização também da parte remanescente, porque o Estado não pode transferir ao particular o prejuízo de uma sobra economicamente inaproveitável.
9. Direitos do proprietário e direitos do inquilino são autônomos
É frequente que o imóvel atingido esteja ocupado por locatário, sobretudo em áreas comerciais de beira de pista. Os direitos do proprietário e os do inquilino são distintos e autônomos, e ambos podem ser titulares de indenização, cada um por rubricas próprias.
O proprietário é indenizado pelo valor do terreno e das edificações. O inquilino, por sua vez, pode ter direito a indenização pelo fundo de comércio, pela interrupção da atividade, pelas benfeitorias que realizou e pelas despesas de mudança e reinstalação, quando comprovadas. Cada um deve documentar sua situação de forma independente.
O inquilino comercial tem direito próprio à indenização
Se você é locatário de ponto comercial à margem da Rodovia SP-098, seu direito não se confunde com o do proprietário. O fundo de comércio, avaliado pela NBR 14.653-4, as benfeitorias e os custos de realocação são parcelas que você pode reivindicar de forma autônoma. Reúna contratos, notas fiscais e comprovantes de faturamento desde já.
10. Documentação essencial para estruturar a defesa
A qualidade da indenização depende diretamente da robustez documental. Antes de qualquer negociação com a concessionária, o expropriado deve organizar a documentação que comprova a titularidade, o uso e o valor real do imóvel atingido no km 95+500 da Rodovia SP-098.
Documentos que fortalecem a avaliação
i. Matrícula atualizada do imóvel.
ii. Carnê de IPTU ou ITR e planta aprovada.
iii. Habite-se e projetos das edificações.
iv. Contratos de locação vigentes.
v. Notas fiscais de benfeitorias e reformas.
vi. Comprovantes de faturamento, no caso de atividade comercial.
11. Plano de ação técnico do expropriado
Diante da Resolução SPI 084/2026, a reação juridicamente estruturada é o caminho para maximizar a indenização. A postura passiva, aceitando a primeira oferta administrativa, quase sempre resulta em valor inferior ao devido. O plano de ação deve seguir uma sequência lógica de providências.
1ª medida: constituir laudo pericial prévio próprio
Contrate assistente técnico para elaborar laudo pericial prévio independente, ancorado na NBR 14.653-2, que fixe o valor real do terreno, das edificações e, se houver, do fundo de comércio. Esse laudo é o contraponto técnico à avaliação conservadora do expropriante.
Com o laudo em mãos, o expropriado passa a negociar em condições de paridade técnica, e não apenas reagindo aos números da concessionária. A avaliação própria é o instrumento que revela as rubricas omitidas, como perda de testada e remanescente antieconômico.
2ª medida: avaliar a via amigável com base no laudo
A desapropriação amigável pode ser vantajosa quando a oferta se aproxima do valor apurado no laudo próprio. Nessa via contratual, o proprietário recebe o valor pactuado conforme o acordo, sem depender do rito judicial. O acordo só deve ser firmado após conferência técnica das rubricas.
Se a distância entre a oferta e o valor real for significativa, ou se o expropriante insistir em qualificação jurídica que reduza a base de cálculo, a via judicial se impõe como instrumento de proteção do direito à justa indenização.
3ª medida: discutir o valor na ação de desapropriação
Ajuizada a ação, o expropriado preserva o direito de discutir o valor mesmo após a imissão provisória na posse. Nesse âmbito, incidem os juros compensatórios do art. 15-A do Decreto-Lei 3.365/1941, os moratórios do art. 15-B, a correção monetária plena e os honorários do art. 27 sobre a diferença entre oferta e condenação.
12. Cronograma e próximos passos
A partir da publicação da Resolução SPI 084/2026, em 02 de setembro de 2026, o processo expropriatório pode avançar rapidamente. A concessionária tende a iniciar contatos e apresentar avaliação administrativa em prazo curto, seguida, se não houver acordo, do ajuizamento da ação e do pedido de imissão provisória mediante depósito. O tempo do expropriado é limitado, e a preparação antecipada faz diferença material no resultado.
A janela decisiva é o período anterior à formalização do acordo ou à imissão. É nesse intervalo que o laudo pericial prévio deve estar pronto, a documentação organizada e a estratégia definida. Quem chega à mesa de negociação com avaliação técnica robusta e ancorada na NBR 14.653-2 negocia de forma diferente de quem apenas responde às propostas do expropriante.
A reação estruturada define o valor final
Entre a oferta administrativa da concessionária e a indenização integral à vista assegurada pelo CF art. 5º, XXIV costuma existir diferença expressiva. Essa diferença não se conquista com passividade, mas com laudo próprio, documentação completa e defesa técnica que cubra todas as rubricas, inclusive perda de testada e remanescente antieconômico, no imóvel atingido no km 95+500 da Rodovia SP-098, em Bertioga.
Em síntese, a Resolução SPI 084/2026 autoriza a desapropriação de 5.002,57 m² para a base da PMRv de Bertioga, mas não define o valor que o expropriado deve receber. O Decreto-Lei 3.365/1941, o CF art. 5º, XXIV e as normas técnicas de avaliação garantem que a indenização seja justa, prévia e integral. Reconhecer os próprios direitos e agir com estrutura técnica é o que transforma um ato expropriatório em uma indenização adequada à realidade do imóvel.
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Otavio Andere Neto
Otavio Andere Neto
Advogado inscrito na OAB desde 2003, com mais de 20 anos de atuação em desapropriação de imóveis .Atuação integrada com engenharia de avaliações, visando alcançar o correto valor da indenização.
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