Desapropriação por utilidade pública na Rodovia SP 351 (Comendador Pedro Monteleone), em Bebedouro/SP, para a duplicação do km 155+600 ao km 156+200: Resolução SPI 089/2026 e os direitos do expropriado.
O que você precisa saber
- A Resolução SPI 089/2026, publicada em 14 de agosto de 2026, autorizou a Concessionária de Rodovias Noroeste Paulista S.A. a promover a desapropriação de área na Rodovia SP 351, em Bebedouro/SP.
- A área declarada de utilidade pública é de 4.877,98 m², situada no km 155+800, objeto da matrícula nº 3.181 do CRI de Bebedouro.
- A finalidade é a duplicação do trecho entre o km 155+600 e o km 156+200 da Rodovia Comendador Pedro Monteleone.
- A garantia constitucional da justa e prévia indenização (CF art. 5º, XXIV) assegura ao expropriado o direito de discutir o valor ofertado e obter indenização integral à vista.
- O expropriado NÃO está obrigado a aceitar o primeiro valor ofertado pela concessionária: existe uma via técnica e jurídica para maximizar a indenização.
A publicação da Resolução SPI 089/2026 pela Secretaria de Parcerias em Investimentos inaugura, para o proprietário atingido, uma fase de decisões que impactam diretamente o valor a ser recebido. O ato administrativo, datado de 13 de agosto de 2026, declara de utilidade pública imóvel situado no km 155+800 da Rodovia SP 351, também denominada Rodovia Comendador Pedro Monteleone, no Município de Bebedouro/SP, para viabilizar as obras de duplicação executadas pela Concessionária de Rodovias Noroeste Paulista S.A. Toda a matéria se ancora no Decreto-Lei 3.365/1941, a Lei Geral de Desapropriações, e na cláusula da justa e prévia indenização prevista no CF art. 5º, XXIV.
Este artigo detalha o conteúdo da resolução, o perímetro atingido, a motivação técnica da obra e, sobretudo, os direitos que assistem ao expropriado nesse cenário. O objetivo é permitir que o proprietário compreenda a estrutura do processo expropriatório e reconheça que a reação juridicamente organizada, apoiada em laudo pericial prévio, é o caminho para a maximização da indenização.
1. Localização e contexto da Rodovia SP 351 em Bebedouro
A Rodovia SP 351, oficialmente Rodovia Comendador Pedro Monteleone, é um dos principais eixos viários da região de Bebedouro, no interior paulista, servindo ao escoamento agrícola e à ligação regional entre municípios do noroeste do Estado. O trecho objeto da Resolução SPI 089/2026 compreende o segmento entre o km 155+600 e o km 156+200, com destaque para o imóvel situado no km 155+800, matrícula nº 3.181 do Cartório de Registro de Imóveis de Bebedouro.
A duplicação de rodovias, característica desse tipo de intervenção, exige a ampliação da faixa de domínio e, com frequência, o alcance de imóveis lindeiros à pista. Por isso, o proprietário situado às margens da Rodovia Comendador Pedro Monteleone deve compreender que a obra atinge não apenas a área diretamente declarada de utilidade pública, mas pode repercutir sobre a viabilidade econômica do remanescente, especialmente quando se trata de imóvel rural ou comercial à beira da pista.
O que a Resolução SPI 089/2026 efetivamente autoriza
A declaração de utilidade pública (DUP) autoriza o início do processo expropriatório, não representando por si só o pagamento da indenização. A partir da DUP, a concessionária fica habilitada a promover a via amigável ou a ação judicial de desapropriação, sempre observada a garantia da justa e prévia indenização.
2. Logradouros e perímetros atingidos
A tabela a seguir consolida o logradouro atingido pela Resolução SPI 089/2026, com o respectivo trecho, área aproximada e função no perímetro da obra de duplicação. A sistematização é essencial para que o expropriado identifique com precisão a extensão da intervenção sobre seu imóvel.
| Logradouro | Trecho/marco | Área aprox. | Função no perímetro |
|---|---|---|---|
| Rodovia SP 351 (Rodovia Comendador Pedro Monteleone) | km 155+600 ao km 156+200; imóvel no km 155+800, matrícula nº 3.181 CRI Bebedouro | 4.877,98 m² | Faixa necessária à duplicação da pista e ampliação da faixa de domínio |
O ponto central da intervenção é o imóvel situado no km 155+800 da Rodovia SP 351, cuja área de 4.877,98 m² foi declarada de utilidade pública. O trecho a ser duplicado, entre o km 155+600 e o km 156+200 da Rodovia Comendador Pedro Monteleone, delimita o perímetro em que a concessionária promoverá as obras, o que exige atenção redobrada dos proprietários lindeiros quanto à demarcação exata da área atingida e à preservação do remanescente.
Confirme a área atingida em campo
Antes de qualquer negociação, é decisivo verificar se a metragem declarada corresponde ao que efetivamente será tomado. Divergências entre a área da matrícula e a área ocupada pela obra são frequentes e impactam diretamente o valor indenizatório e a caracterização de eventual remanescente antieconômico.
3. Motivação técnica: por que a duplicação atinge o imóvel
A duplicação da Rodovia SP 351 tem por objetivo ampliar a capacidade de tráfego e a segurança viária do trecho entre o km 155+600 e o km 156+200. Do ponto de vista de engenharia, a criação de uma segunda pista exige a incorporação de faixa adicional de terreno ao lado da via existente, o que projeta a necessidade de aquisição de áreas lindeiras à Rodovia Comendador Pedro Monteleone.
Nesse contexto, é fundamental que o expropriado distinga dois institutos que frequentemente se confundem. A desapropriação implica a transferência da propriedade do bem ao expropriante, com pagamento de indenização pela integralidade da área tomada. Já a servidão administrativa mantém a propriedade com o particular, impondo apenas uma restrição de uso, o que enseja indenização de menor extensão. A resolução em análise trata de desapropriação, ou seja, de aquisição da área declarada de utilidade pública.
Desapropriação não é servidão: não aceite enquadramento equivocado
É comum a concessionária apresentar propostas que tratam a tomada como simples servidão administrativa, reduzindo o valor ofertado. Quando há efetiva incorporação da área ao domínio público para a duplicação, o instituto correto é a desapropriação, com indenização integral do terreno tomado, e não mera indenização por restrição de uso.
4. Faixa de domínio, faixa non aedificandi e depreciação pela pista
Imóveis lindeiros a rodovias sujeitam-se à faixa non aedificandi de 15 metros ao longo das faixas de domínio, nos termos da Lei 6.766/1979, art. 4º, III. Essa restrição, quando somada à ampliação da faixa de domínio decorrente da duplicação, afeta a área útil edificável do remanescente e deve ser considerada na avaliação. A proximidade da nova pista tende a gerar depreciação por ruído, poeira, vibração e perda de privacidade, fatores que impactam o valor de imóveis rurais e comerciais à beira da Rodovia SP 351.
Para o proprietário de posto de combustível, restaurante, galpão ou propriedade rural às margens da Rodovia Comendador Pedro Monteleone, a duplicação pode alterar acessos, gerar perda de testada e comprometer a exploração econômica da parcela remanescente. Todos esses efeitos são passíveis de indenização e devem ser tecnicamente demonstrados no laudo.
A depreciação do remanescente é indenizável
A concessionária costuma limitar a oferta ao valor do terreno diretamente tomado, ignorando a desvalorização do remanescente e a perda de acessos. Quando a área restante perde viabilidade econômica, configura-se o remanescente antieconômico, cuja indenização pode alcançar a totalidade do imóvel.
5. A garantia da justa e prévia indenização
O núcleo da proteção ao expropriado está no CF art. 5º, XXIV, que exige justa e prévia indenização em dinheiro para a desapropriação por utilidade pública. Justa significa que a indenização deve recompor integralmente o patrimônio atingido, abrangendo o valor do terreno, das edificações, das benfeitorias e dos prejuízos decorrentes. Prévia significa que o pagamento definitivo antecede a perda definitiva da propriedade.
A avaliação do imóvel deve seguir os parâmetros técnicos da NBR 14.653-2, que disciplina a avaliação de imóveis urbanos, e da NBR 14.653-2 combinada com a NBR 12.721 no tocante às edificações. A adoção de método científico, com tratamento estatístico de amostras e consideração de fatores de localização, topografia e zoneamento, é o que permite afastar avaliações subdimensionadas.
| Rubrica | Norma técnica/legal | Observações |
|---|---|---|
| Valor do terreno | NBR 14.653-2 | Tratamento científico de amostras com fatores de oferta, localização, topografia e zoneamento |
| Edificações e benfeitorias | NBR 14.653-2 e NBR 12.721 | Custo de reedição com depreciação física e funcional |
| Desvalorização do remanescente | NBR 14.653-2 | Perda de testada, restrição da faixa non aedificandi e depreciação pela pista |
| Juros compensatórios | Art. 15-A, DL 3.365/1941 | Sobre a diferença entre o depositado para imissão e a indenização final |
| Honorários advocatícios | Art. 27, DL 3.365/1941 | Sobre a diferença entre a oferta e a condenação |
6. Imissão provisória na posse e seus efeitos
Na desapropriação judicial, a concessionária pode requerer a imissão provisória na posse, mediante depósito em juízo do valor de avaliação prévia. Nesse momento, a posse do imóvel é transferida ao expropriante, mas o expropriado NÃO levanta automaticamente esse valor. O levantamento do depósito ocorre após a fixação da indenização definitiva, por sentença ou acordo homologado, preservando-se o direito do expropriado de discutir o valor ao longo do processo.
Imissão provisória não é pagamento
A concessionária deposita o valor de avaliação prévia em juízo e recebe a posse do imóvel, mas isso não equivale ao pagamento da indenização. O expropriado preserva o direito de discutir o valor no processo, e o levantamento do depósito depende da fixação da indenização definitiva. Não confunda a transferência da posse com o recebimento do valor justo.
Sobre o valor principal incidem juros compensatórios sobre a diferença entre o valor depositado para imissão provisória na posse e a indenização final, na forma do art. 15-A do Decreto-Lei 3.365/1941, e juros moratórios na forma do art. 15-B do mesmo diploma. A correção monetária plena, incidente sobre todo o débito, integra a recomposição do patrimônio atingido.
7. Diferença entre a via amigável e a via judicial
A desapropriação pode se concretizar por acordo extrajudicial (via amigável) ou por ação judicial. Na via amigável, o proprietário e a concessionária pactuam o valor e as condições, hipótese em que o proprietário recebe o montante conforme o contrato firmado. Essa via só é vantajosa quando a oferta corresponde efetivamente ao valor de mercado apurado por laudo pericial prévio.
Na via judicial, discute-se o valor no curso do processo, com produção de prova pericial. A experiência demonstra que a oferta inicial da concessionária costuma situar-se abaixo do valor justo, o que torna a discussão judicial, muitas vezes, o caminho para a indenização integral à vista e para o reconhecimento das rubricas omitidas na proposta administrativa.
Direitos do inquilino e do locatário
O locatário de imóvel comercial atingido pela desapropriação na Rodovia SP 351 possui rubricas próprias e autônomas, distintas das do proprietário. Incluem-se aí a indenização pelo fundo de comércio (NBR 14.653-4) do ponto consolidado, pelas benfeitorias realizadas e pelos custos de mudança e reinstalação. O inquilino deve reunir contrato de locação, comprovantes de faturamento e notas fiscais de benfeitorias.
8. Documentação e providências imediatas
A reação juridicamente estruturada começa pela reunião da documentação que instrui a avaliação e a defesa. A ausência de documentos hábeis enfraquece a posição do expropriado e favorece avaliações subdimensionadas por parte da concessionária.
Documentos necessários
i. Matrícula atualizada do imóvel (nº 3.181 do CRI de Bebedouro).
ii. Carnê de IPTU ou ITR e certidão de valor venal.
iii. Habite-se e projetos aprovados das edificações.
iv. Contratos de locação, quando houver.
v. Notas fiscais de benfeitorias e melhoramentos.
vi. Comprovantes de exploração econômica (rural ou comercial).
Com a documentação em mãos, o passo seguinte é a elaboração de laudo pericial prévio por profissional habilitado, contemplando o valor do terreno, das edificações, das benfeitorias e da desvalorização do remanescente. Esse laudo é o instrumento que confronta, com base técnica, a avaliação apresentada pela Concessionária de Rodovias Noroeste Paulista S.A.
Não assine acordo sem avaliação técnica independente
A assinatura de acordo com base apenas na oferta da concessionária pode implicar renúncia a valores relevantes. A oferta inicial raramente contempla a integralidade das rubricas devidas, especialmente a depreciação do remanescente e a perda de testada. A avaliação independente é o que assegura a paridade técnica na negociação.
9. Cronograma e próximos passos do processo
Após a publicação da Resolução SPI 089/2026, a concessionária tende a promover contato para a via amigável e, não havendo acordo, a ajuizar a ação de desapropriação. O expropriado deve utilizar o intervalo entre a DUP e a citação para consolidar sua posição técnica, evitando decisões precipitadas sob pressão de prazos apresentados pela expropriante.
| Etapa | Descrição | Postura do expropriado |
|---|---|---|
| Publicação da DUP | Resolução SPI 089/2026 autoriza o processo expropriatório | Reunir documentação e verificar a área atingida |
| Oferta administrativa | Concessionária apresenta valor de avaliação | Confrontar com laudo pericial prévio |
| Via amigável ou judicial | Acordo homologado ou ação de desapropriação | Não aceitar oferta subdimensionada |
| Imissão provisória | Depósito em juízo e transferência da posse | Discutir o valor no processo |
| Indenização definitiva | Sentença ou acordo homologado com pagamento | Levantar o depósito e cobrar juros e correção |
É importante reafirmar que a declaração de utilidade pública (DUP) não retira a propriedade automaticamente nem obriga o expropriado a aceitar o primeiro valor. Cada etapa comporta discussão técnica e jurídica, e a atuação estruturada desde o início do processo é o fator que diferencia uma indenização subdimensionada de uma justa e prévia indenização que recompõe integralmente o patrimônio atingido na Rodovia Comendador Pedro Monteleone.
10. O que fazer agora
O proprietário atingido pela Resolução SPI 089/2026 na Rodovia SP 351, em Bebedouro/SP, deve adotar postura ativa. A sequência de providências mais eficaz consiste em três medidas encadeadas, todas voltadas à preservação do direito à indenização integral à vista.
1ª medida: mapear o alcance real da tomada
Confirme, em campo e na matrícula nº 3.181 do CRI de Bebedouro, a exata metragem atingida e a repercussão sobre o remanescente. A demarcação precisa é o ponto de partida para dimensionar corretamente a indenização e identificar eventual remanescente antieconômico.
A partir desse mapeamento, o expropriado deve estruturar a base técnica que sustentará a negociação ou a defesa judicial, sem se limitar aos parâmetros apresentados pela concessionária.
2ª medida: produzir laudo pericial prévio
Contrate avaliação técnica independente, com base na NBR 14.653-2, contemplando terreno, edificações, benfeitorias e a desvalorização do remanescente. Esse documento é a ferramenta que confere paridade técnica frente à Concessionária de Rodovias Noroeste Paulista S.A.
Com o laudo consolidado, a terceira medida assegura o acompanhamento jurídico de cada ato do processo, prevenindo renúncias involuntárias a valores devidos.
3ª medida: acompanhar juridicamente todo o processo
Do primeiro contato administrativo à indenização definitiva, cada etapa comporta discussão. O acompanhamento técnico assegura a cobrança de juros compensatórios (art. 15-A do DL 3.365/1941), honorários (art. 27 do DL 3.365/1941) e correção monetária plena, além de resguardar o direito ao levantamento do depósito na forma correta.
A desapropriação decorrente da Resolução SPI 089/2026 é um processo com regras próprias e margem relevante de discussão do valor. O expropriado que atua desde o início, com documentação organizada e laudo pericial prévio, coloca-se em posição substancialmente mais forte para converter a oferta inicial em uma justa e prévia indenização compatível com o valor real do imóvel atingido na Rodovia Comendador Pedro Monteleone, em Bebedouro/SP.
DESAPROPRIAÇÃO DO SEU IMÓVEL?
Otavio Andere Neto
Otavio Andere Neto
Advogado inscrito na OAB desde 2003, com mais de 20 anos de atuação em desapropriação de imóveis .Atuação integrada com engenharia de avaliações, visando alcançar o correto valor da indenização.
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