Desapropriação na Rodovia SP 270 em Piraju: Resolução SPI 77/2026

Você é proprietário às margens da Rodovia SP 270 em Piraju e recebeu notícia de que seu imóvel foi atingido pela Resolução SPI 77/2026?

A publicação da Resolução SPI 77/2026 pela Secretaria de Parcerias em Investimentos do Estado de São Paulo inaugura, formalmente, o processo expropriatório sobre o imóvel atingido às margens da Rodovia SP 270, no município e comarca de Piraju. O ato declara de utilidade pública a área destinada à implantação da Unidade de Serviço de Atendimento ao Usuário (SAU 05), no km 327+280 da rodovia, e autoriza a Via Raposo Concessionária de Rodovias S.A. a promover a desapropriação. A base normativa desse ato é o Decreto-Lei 3.365/1941, a Lei Geral de Desapropriações, combinado com a garantia constitucional da justa e prévia indenização prevista na CF art. 5º, XXIV.

Entender o significado jurídico dessa declaração é o primeiro passo para o proprietário atingido preservar seu patrimônio. A declaração de utilidade pública (DUP) não retira, por si só, a propriedade do titular, mas fixa o marco a partir do qual a concessionária pode adotar as medidas de avaliação, oferta administrativa e, eventualmente, ajuizamento de ação com pedido de imissão provisória na posse. A partir desse momento, cada decisão do expropriado tem repercussão direta no valor que efetivamente receberá.

1. O que determina a Resolução SPI 77/2026 e onde fica a área atingida

A Resolução SPI 77/2026 tem como objeto um imóvel situado entre o km inicial 327+185,18m e o km final 327+359,94m, do lado direito da Rodovia SP 270, no sentido Itapetininga/Ourinhos, no município e comarca de Piraju/SP. O bem está identificado pela matrícula nº 35.033 do 1º Cartório de Registro de Imóveis de Piraju/SP, e a área declarada de utilidade pública totaliza 2.992,41 m². A finalidade declarada é a implantação da unidade SAU 05, estrutura de atendimento ao usuário da rodovia, típica dos contratos de concessão rodoviária.

A localização exata do imóvel, colada à faixa de domínio da Rodovia SP 270 no km 327+280, é elemento central para a avaliação indenizatória. Imóveis lindeiros a rodovias possuem atributos de valorização específicos, como acessibilidade, visibilidade e potencial comercial, que precisam ser adequadamente capturados no laudo pericial prévio. Ignorar essas características é o principal fator de subavaliação nas ofertas administrativas apresentadas por concessionárias.

2. Logradouros e perímetros atingidos

Embora a Resolução SPI 77/2026 alcance um único imóvel, a delimitação do perímetro se organiza a partir da referência quilométrica da Rodovia SP 270, principal eixo viário afetado. A tabela abaixo sistematiza o logradouro, o trecho de referência, a área aproximada e a função no perímetro expropriatório, permitindo ao proprietário compreender exatamente qual parcela de seu bem está sob a incidência do ato.

A Rodovia SP 270 é a via que estrutura toda a delimitação do imóvel atingido, pois é a partir de seus marcos quilométricos que se define o polígono declarado de utilidade pública. O imóvel objeto da matrícula nº 35.033 do 1º CRI de Piraju tem sua testada voltada para a rodovia, circunstância que amplia a relevância da correta mensuração da perda de testada e dos atributos de acessibilidade na composição do valor indenizatório.

3. A Via Raposo como concessionária expropriante

A Via Raposo Concessionária de Rodovias S.A. é uma pessoa jurídica de direito privado que atua por delegação do Estado, no modelo de concessão rodoviária. Nesse arranjo, a concessionária recebe autorização estatal para promover as desapropriações necessárias à execução do contrato, arcando com os custos indenizatórios. Ainda que a expropriante seja empresa privada, o expropriado conserva integralmente as garantias constitucionais e legais, notadamente a justa e prévia indenização da CF art. 5º, XXIV.

Na prática, a atuação de uma concessionária como expropriante costuma trazer um viés de contenção de custos que se reflete em avaliações administrativas conservadoras. A oferta inicial apresentada tende a refletir o menor valor tecnicamente defensável, e não o valor de mercado pleno do imóvel. Esse desalinhamento entre oferta e valor real é justamente o espaço em que a atuação técnica do expropriado se torna decisiva.

4. Seus direitos como proprietário expropriado

A garantia matriz do expropriado é a da justa e prévia indenização em dinheiro, consagrada na CF art. 5º, XXIV e detalhada pelo Decreto-Lei 3.365/1941. Justa é a indenização que recompõe integralmente o patrimônio atingido, sem enriquecimento nem empobrecimento de qualquer das partes. Prévia é aquela que precede a perda definitiva da propriedade. No caso da área de 2.992,41 m² na Rodovia SP 270, isso significa que o valor deve refletir o preço de mercado do terreno, das edificações e de todos os elementos economicamente relevantes.

A quantificação técnica dessa indenização segue as normas da NBR 14.653-2, para imóveis urbanos, e da NBR 14.653-2 e NBR 12.721, para as edificações. A tabela seguinte reúne as principais rubricas indenizatórias que devem ser observadas na apuração do valor devido ao expropriado, com suas respectivas bases normativas.

Sobre o valor principal incidem juros compensatórios sobre a diferença entre o valor depositado para imissão provisória na posse e a indenização final, na forma do art. 15-A do Decreto-Lei 3.365/1941, e juros moratórios contados a partir do termo legal sobre o valor da condenação. A correção monetária plena, incidente sobre todo o débito, integra igualmente a recomposição, assegurando que o transcurso do tempo não corroa o valor da indenização integral à vista.

5. Remanescente antieconômico e faixa non aedificandi

Quando a desapropriação atinge apenas parte do imóvel, a área que sobra pode se tornar inviável para uso ou revenda. É o que se denomina remanescente antieconômico: a parcela restante perde funcionalidade econômica em razão da subtração provocada pela obra. Nessas hipóteses, o expropriado tem direito de exigir a indenização também do remanescente, evitando ficar com uma fração de terreno sem aproveitamento possível às margens da Rodovia SP 270.

Além disso, o entorno de rodovias está sujeito à faixa non aedificandi de 15 metros prevista na Lei 6.766/1979, art. 4º, III, que impõe restrição de construção ao longo das faixas de domínio. Essa restrição pré-existente e a proximidade da pista influenciam tanto o aproveitamento do imóvel quanto a apuração da depreciação, e devem ser corretamente ponderadas no laudo. A depreciação por proximidade da pista, quando existente, é fator técnico legítimo de avaliação, mas não pode ser usada como pretexto para reduzir indevidamente o valor do bem tomado.

6. Imissão provisória na posse: o que realmente acontece

Um dos pontos que mais gera confusão é o significado da imissão provisória na posse. Alegando urgência, a concessionária deposita em juízo o valor de sua avaliação prévia e, com isso, obtém a transferência da posse do imóvel antes do encerramento do processo. É crucial compreender: esse depósito não é pagamento da indenização, e o expropriado não levanta esse valor nesse momento. A posse vai para o expropriante, mas o valor permanece sob discussão judicial.

O levantamento do depósito e o recebimento efetivo da indenização somente ocorrem após a fixação da indenização definitiva, seja por sentença, seja por acordo homologado. Durante todo o trâmite, o expropriado preserva o direito de discutir o valor depositado, apontando por meio de laudo pericial prévio a distância entre a oferta e o valor de mercado real do bem situado no km 327+280 da Rodovia SP 270.

7. Direitos autônomos do inquilino e do locatário

Se o imóvel atingido na Rodovia SP 270 estiver locado, especialmente para atividade comercial como posto, restaurante ou galpão, o inquilino possui rubricas indenizatórias próprias e independentes das do proprietário. O locatário não é mero espectador do processo: ele suporta prejuízos específicos com a interrupção da atividade, a perda do ponto e os custos de realocação, que não se confundem com o valor do terreno ou das edificações.

Por isso, é indispensável que inquilino e proprietário organizem cada qual a sua documentação e a sua estratégia. O contrato de locação, as notas fiscais, o histórico de faturamento e os comprovantes de investimentos no ponto são elementos que sustentam o pleito autônomo do locatário. A ausência dessa organização documental costuma resultar na perda de rubricas indenizatórias legítimas.

8. Documentação e plano de ação do expropriado

A construção de uma defesa técnica sólida começa pela reunião ordenada da documentação do imóvel. Quanto mais completo o acervo probatório, maior a capacidade de demonstrar o real valor do bem e afastar a subavaliação da concessionária. A organização documental deve preceder qualquer negociação ou manifestação nos autos.

Reunida a documentação, o passo seguinte é a elaboração de laudo pericial prévio por profissional habilitado, que quantifique o valor do terreno, das edificações, da perda de testada e do eventual remanescente antieconômico segundo a NBR 14.653-2. Esse laudo é a peça técnica que sustenta a contestação da oferta administrativa e o pedido de majoração do valor na esfera judicial. Sem ele, o expropriado negocia às cegas contra uma avaliação profissional da concessionária.

9. Cronograma e próximos passos após a Resolução SPI 77/2026

Com a publicação da Resolução SPI 77/2026 em 28 de julho de 2026, abre-se a fase administrativa do processo. A partir dela, a Via Raposo tende a apresentar proposta de aquisição amigável da área. Caso não haja acordo quanto ao valor, a concessionária poderá ajuizar a ação de desapropriação com pedido de imissão provisória na posse, mediante depósito do valor de sua avaliação. É nesse intervalo que o expropriado deve estruturar sua defesa técnica.

Vale distinguir a via amigável da via judicial. Na desapropriação amigável, celebrada por acordo extrajudicial, o proprietário recebe o valor pactuado conforme o contrato, e essa entrega decorre da via contratual, não da imissão. Já na via judicial, o depósito para imissão não é pagamento, e o levantamento só ocorre após a indenização definitiva. Avaliar qual caminho é mais vantajoso depende sempre da comparação entre a oferta e o valor apurado no laudo pericial prévio.

O proprietário atingido pela desapropriação da área de 2.992,41 m² no km 327+280 da Rodovia SP 270, em Piraju, não deve encarar a oferta da concessionária como valor fechado. A garantia da justa e prévia indenização da CF art. 5º, XXIV existe precisamente para assegurar a recomposição integral do patrimônio. Terreno, edificações, perda de testada, fundo de comércio do locatário, remanescente antieconômico, juros e correção monetária compõem um conjunto que, corretamente demonstrado, costuma superar em muito a proposta inicial. A reação juridicamente estruturada, ancorada em avaliação técnica independente e em rigorosa observância do Decreto-Lei 3.365/1941, é o caminho para maximizar o valor efetivamente recebido pelo expropriado.