Desapropriação na Rodovia SP 270 em Paranapanema: Resolução SPI 75/2026

Você é proprietário de imóvel às margens da Rodovia SP 270 em Paranapanema e recebeu notícia de que sua área será desapropriada?

A Resolução SPI 75/2026, expedida pela Secretaria de Parcerias em Investimentos do Estado de São Paulo em 28 de julho de 2026, declarou de utilidade pública imóvel situado às margens da Rodovia SP 270, no município de Paranapanema, comarca de Avaré, para a implantação da Unidade de Serviço de Atendimento ao Usuário, a chamada SAU 03, no km 255+100. O ato administrativo tem fundamento na Decreto-Lei 3.365/1941, a Lei Geral de Desapropriações, e autoriza a concessionária a promover a transferência da propriedade mediante indenização. Este artigo esclarece, na perspectiva de quem é atingido, o alcance da medida e os direitos que o expropriado deve exercer desde o primeiro contato.

É essencial compreender que a declaração de utilidade pública (DUP) não significa perda automática da propriedade. A DUP inaugura a fase administrativa do processo expropriatório e fixa o prazo de caducidade dentro do qual a expropriante deve efetivar a desapropriação, por acordo ou por via judicial. Enquanto isso não ocorre, o proprietário mantém a posse, o uso e todos os direitos inerentes ao domínio, inclusive o de exigir que a indenização observe integralmente os parâmetros da NBR 14.653-2.

1. Onde fica a área atingida e o contexto da SAU 03

O imóvel objeto da Resolução SPI 75/2026 está localizado entre o km inicial 255+036,83m e o km final 255+174,86m, do lado esquerdo da Rodovia SP 270, no sentido Ourinhos para Itapetininga, em Paranapanema, comarca de Avaré. A finalidade declarada é a implantação da Unidade de Serviço de Atendimento ao Usuário, SAU 03, estrutura de apoio operacional destinada ao socorro mecânico, atendimento pré-hospitalar e suporte às operações da rodovia concedida.

A escolha do trecho não é aleatória. Unidades de atendimento ao usuário são posicionadas em pontos estratégicos do traçado, frequentemente em áreas com boa visibilidade e acesso direto à pista. Isso significa que os imóveis atingidos costumam ter, justamente, atributos de localização que valorizam o terreno, atributos que precisam ser reconhecidos no laudo de avaliação. A proximidade da Rodovia SP 270 é fator relevante de precificação e deve ser tratada cientificamente, e não como mera referência genérica.

2. Logradouros e perímetros atingidos

A tabela a seguir sistematiza o logradouro atingido pela Resolução SPI 75/2026, com o respectivo trecho, a área aproximada e a função no perímetro da desapropriação. A consolidação dessas informações é o primeiro passo para dimensionar o impacto e organizar a defesa técnica do expropriado.

O único eixo viário mencionado no ato é a Rodovia SP 270, no segmento situado entre os marcos quilométricos 255+036,83m e 255+174,86m, em Paranapanema. Trata-se de faixa contínua de aproximadamente 138 metros ao longo do lado esquerdo da pista, totalizando 2.654,36 m² de área afetada. A precisão desses marcos é decisiva: a delimitação exata do que é atingido e do que permanece com o proprietário define o cálculo de eventual remanescente antieconômico.

Desapropriação não se confunde com servidão administrativa

3. A base constitucional e legal da indenização

O direito de propriedade é garantido pela Constituição, que admite a desapropriação por necessidade ou utilidade pública mediante justa e prévia indenização em dinheiro, nos termos da CF art. 5º, XXIV. A palavra justa não é retórica: significa que a indenização deve recompor integralmente o patrimônio do expropriado, colocando-o em situação econômica equivalente à anterior à perda do bem. A palavra prévia impõe que o pagamento anteceda a consumação da transferência definitiva da propriedade.

O procedimento é regido pela Decreto-Lei 3.365/1941, que disciplina desde a declaração de utilidade pública até a fase judicial. A avaliação do imóvel deve seguir as normas técnicas de engenharia de avaliações, em especial a NBR 14.653-2, aplicável a imóveis urbanos, e as normas correlatas para edificações e fundo de comércio. A indenização não se resume ao valor do solo; ela abrange todos os elementos que compõem o patrimônio atingido.

4. Faixa de domínio e faixa non aedificandi

Ao longo das rodovias existe a faixa de domínio, área pública sob administração da concessionária, e a faixa non aedificandi, definida pela Lei 6.766/1979, art. 4º, III, que reserva quinze metros de cada lado das rodovias como área não edificável. Essa distinção é tecnicamente sensível e precisa ser corretamente equacionada no laudo de avaliação, sob pena de a concessionária tentar reduzir a indenização sob o argumento de que parte do imóvel já estaria gravada por restrição.

O ponto exige atenção: a existência de restrição administrativa preexistente não autoriza a expropriante a pagar menos do que o devido pela área efetivamente adquirida. Quando a desapropriação avança sobre a porção útil do terreno e compromete o acesso à Rodovia SP 270, há repercussão direta sobre o valor econômico do imóvel, que deve ser mensurada com rigor técnico e não neutralizada por argumentos genéricos sobre faixas de proteção.

5. Rubricas que compõem a justa indenização

A composição da indenização integral à vista envolve diversas rubricas, cada uma com fundamento normativo próprio. A tabela abaixo reúne as principais parcelas que o expropriado deve exigir que integrem o cálculo, evitando que a avaliação se limite ao valor nu do terreno.

Sobre o valor principal incidem juros compensatórios sobre a diferença entre o valor depositado para imissão provisória na posse e a indenização final, na forma do art. 15-A do Decreto-Lei 3.365/1941, e juros moratórios na forma do art. 15-B do mesmo diploma. A correção monetária incide plenamente sobre todo o débito. Essas parcelas não são favores da expropriante; são componentes obrigatórios da recomposição patrimonial assegurada pela ordem jurídica.

6. O remanescente antieconômico

Quando a área expropriada corresponde apenas a parte do imóvel, é preciso avaliar o que sobra. Se a porção remanescente perde utilidade econômica, tornando-se pequena demais, sem acesso adequado ou sem viabilidade para o uso a que se destinava, configura-se o remanescente antieconômico. Nessa hipótese, o expropriado pode exigir que a indenização abranja a totalidade do bem, e não apenas a fração diretamente atingida pela SAU 03.

No caso de imóveis lindeiros à Rodovia SP 270, a supressão da faixa de frente frequentemente compromete o restante da gleba, porque elimina a testada comercial, dificulta manobras de acesso e reduz a atratividade da área para atividades que dependem do tráfego. A demonstração técnica desse comprometimento é tarefa do laudo pericial prévio e deve ser conduzida por profissional habilitado desde o início da negociação.

7. Direitos do inquilino e do locatário

Os direitos do proprietário não se confundem com os do inquilino ou locatário que explore atividade no imóvel atingido pela Resolução SPI 75/2026. Quem mantém estabelecimento comercial em ponto lindeiro à Rodovia SP 270 possui rubricas próprias e autônomas, que independem da indenização paga ao dono do terreno. A desapropriação que extingue o ponto pode ensejar indenização pelo fundo de comércio, pelas benfeitorias custeadas pelo locatário e pelos prejuízos decorrentes da interrupção da atividade.

8. Imissão provisória na posse e seus efeitos

A concessionária pode requerer em juízo a imissão provisória na posse, mediante depósito do valor de sua avaliação prévia. Concedida a imissão, a posse do imóvel é transferida ao expropriante, que passa a poder iniciar as obras da SAU 03. Esse momento, porém, não se confunde com o pagamento da indenização definitiva, e é aqui que muitos proprietários são induzidos a erro.

Diferente é a via amigável. Na desapropriação por acordo extrajudicial, o proprietário e a expropriante pactuam o valor e, formalizado o instrumento, o pagamento é feito conforme o contrato. Essa via contratual não se confunde com a imissão; ela decorre da negociação direta e só é vantajosa quando a proposta corresponde ao valor real do bem, apurado por avaliação técnica independente.

9. Concessionária privada como expropriante

A Via Raposo Concessionária de Rodovias S.A. é empresa privada que atua como expropriante por delegação estatal, dentro do modelo de concessão de rodovias. Embora a desapropriação sirva ao interesse público da operação da Rodovia SP 270, os custos indenizatórios são suportados pela concessionária, o que cria natural incentivo à contenção de despesas. Esse dado explica por que as ofertas administrativas costumam ser conservadoras e reforça a necessidade de reação juridicamente estruturada.

O expropriado não está diante de um ato inevitável e imutável. A declaração de utilidade pública é legítima, mas o valor da indenização é matéria aberta à discussão. A atuação técnica desde a fase administrativa, com laudo pericial prévio e acompanhamento jurídico, é o que separa uma indenização meramente formal de uma justa e prévia indenização efetiva.

10. Cronograma e o que fazer agora

A publicação da Resolução SPI 75/2026 em 28 de julho de 2026 abre a fase administrativa e inicia a contagem do prazo de caducidade previsto na Decreto-Lei 3.365/1941. Dentro desse período, a Via Raposo buscará o acordo ou ajuizará a ação de desapropriação. Cada etapa exige postura ativa do expropriado: silêncio e passividade jogam a favor da avaliação administrativa mais baixa.

A recomendação técnica é organizar a defesa antes de qualquer assinatura. Constituir prova documental, obter avaliação independente que dialogue com a NBR 14.653-2 e mapear os efeitos da desapropriação sobre a testada e o remanescente do imóvel situado no km 255+100 da Rodovia SP 270 são passos que ampliam substancialmente a indenização final. A reação estruturada, e não a resignação, é o caminho para transformar a oferta inicial em recomposição patrimonial integral.