Desapropriação por utilidade pública na Rodovia Raposo Tavares (SP 270), em Sorocaba/SP, para a implantação de via marginal do km 106+700m ao km 114+640m. Saiba mais
O que você precisa saber
- A Resolução SPI 85/2026, publicada em 12 de agosto de 2026, declarou de utilidade pública as áreas necessárias às obras de implantação de via marginal na Rodovia Raposo Tavares (SP 270), em Sorocaba/SP.
- A área total afetada soma 30.595,65 m², atingindo faixas lindeiras à pista Oeste, sentido Capela do Alto, entre os km 106+700m e 114+640m.
- O expropriante é a Concessionária Rota Sorocabana S/A, particular que atua por delegação estatal em regime de concessão.
- A base constitucional é a justa e prévia indenização em dinheiro, prevista no CF art. 5º, XXIV, regulamentada pelo Decreto-Lei 3.365/1941.
- O expropriado preserva o direito de discutir o valor ofertado, exigir indenização integral à vista e pleitear rubricas frequentemente omitidas na avaliação administrativa.
A publicação da Resolução SPI 85/2026 pela Secretaria de Parcerias em Investimentos formaliza a fase declaratória do processo expropriatório sobre imóveis lindeiros à Rodovia Raposo Tavares (SP 270), em Sorocaba. O ato tem fundamento na declaração de utilidade pública (DUP) disciplinada pelo Decreto-Lei 3.365/1941, a Lei Geral de Desapropriações, e encontra assento constitucional no CF art. 5º, XXIV, que condiciona a perda da propriedade à justa e prévia indenização em dinheiro. Este artigo detalha o alcance do ato, o perímetro atingido e, sobretudo, os direitos de quem tem o imóvel afetado pela obra.
A obra visa a implantação de via marginal em dois segmentos contínuos da SP 270: do km 106+700m ao km 111+600m e do km 112+100m ao km 114+640m, no sentido crescente, ao longo da pista Oeste com destino a Capela do Alto. Trata-se de intervenção típica de ampliação de capacidade rodoviária, que exige a apropriação de faixas lindeiras à pista e, com frequência, compromete a testada e a funcionalidade de imóveis rurais e comerciais instalados à beira da rodovia.
O que a Resolução SPI 85/2026 significa na prática
A DUP autoriza o expropriante a iniciar o procedimento de aquisição, seja pela via amigável, seja pela via judicial. Ela não transfere, por si só, a propriedade nem a posse, mas inaugura o prazo de caducidade de cinco anos e habilita a Concessionária Rota Sorocabana a promover avaliações, ofertas e, eventualmente, ação de desapropriação com pedido de imissão provisória na posse.
1. Localização e contexto do ato expropriatório
O imóvel de referência do ato situa-se na Rodovia Raposo Tavares (SP 270), no km 106+630m, pista Oeste, sentido Capela do Alto, no Município de Sorocaba, Comarca de Sorocaba. O perímetro de intervenção estende-se por dois trechos contíguos, abrangendo cerca de 7,84 quilômetros de extensão linear ao longo da rodovia, nos quais serão implantadas as vias marginais destinadas a separar o tráfego local do tráfego de longa distância.
A Rodovia Raposo Tavares (SP 270) constitui um dos principais eixos de ligação entre a Região Metropolitana de Sorocaba e o interior oeste paulista, o que explica a pressão por obras de duplicação funcional e marginais. Para o proprietário lindeiro, a consequência imediata é a perda de área, muitas vezes justamente na porção de maior valor econômico do terreno: a faixa frontal, de contato direto com a pista.
Faixa frontal: onde mais dói
Em imóveis à beira de rodovia, a faixa de contato com a pista concentra o maior valor de mercado, pois é ela que garante acesso, visibilidade e exploração comercial. Quando a marginal avança sobre essa porção, ocorre a perda de testada, que deprecia todo o remanescente e nem sempre é corretamente precificada na oferta administrativa.
2. Logradouros e perímetros atingidos
A tabela a seguir sistematiza o logradouro atingido pela Resolução SPI 85/2026, com o respectivo trecho, a área aproximada e a função dentro do perímetro da obra. A consolidação em um único quadro auxilia o expropriado a identificar se seu imóvel está inserido na zona de intervenção.
| Logradouro | Trecho/marco | Área aprox. | Função no perímetro |
|---|---|---|---|
| Rodovia Raposo Tavares (SP 270) | km 106+700m ao km 111+600m e km 112+100m ao km 114+640m, pista Oeste, sentido Capela do Alto | 30.595,65 m² | Faixa lindeira destinada à implantação de via marginal |
O ponto de referência declarado no ato, na Rodovia Raposo Tavares (SP 270), km 106+630m, pista Oeste, marca o início da zona de influência da obra. A extensão dos dois segmentos indica que a intervenção não se limita a um único imóvel, mas alcança uma sequência de propriedades lindeiras ao longo de quase oito quilômetros de rodovia, cada uma sujeita a avaliação individualizada.
Desapropriação não se confunde com servidão administrativa
Nem toda restrição à propriedade lindeira é desapropriação. Na servidão administrativa, o poder público apenas impõe um ônus sobre o imóvel, que permanece com o proprietário. Na desapropriação, há transferência definitiva do domínio. A implantação de via marginal, por exigir a incorporação física do solo à rodovia, configura desapropriação e assegura justa e prévia indenização integral, não mera compensação por restrição de uso.
3. Motivação técnica da obra e seus efeitos sobre o imóvel
A via marginal cumpre função de segregar o tráfego local do fluxo de passagem, reduzindo conflitos de acesso e elevando a segurança viária. Do ponto de vista de engenharia, isso implica alargamento da plataforma rodoviária e apropriação de faixas contíguas à pista. Para o expropriado, o efeito é duplo: perde-se a área diretamente incorporada e, adicionalmente, o remanescente sofre alteração de suas condições de acesso e de aproveitamento.
Imóveis situados na Rodovia Raposo Tavares (SP 270) com perfil comercial, como postos de combustível, restaurantes, depósitos e galpões logísticos, dependem diretamente da relação com a pista. A criação da marginal pode transformar um acesso direto em acesso indireto, com reflexos econômicos que devem integrar a conta indenizatória. Já os imóveis rurais lindeiros podem ter frações produtivas seccionadas, gerando o chamado remanescente antieconômico.
Remanescente antieconômico
Quando a área que sobra após a desapropriação perde viabilidade econômica ou funcional, seja por tamanho reduzido, formato irregular ou perda de acesso, o expropriado pode exigir que a indenização abranja também esse remanescente antieconômico. Não se deve aceitar avaliação que considere apenas a metragem fisicamente ocupada pela obra.
4. Faixa de domínio e faixa não edificável
Ao longo das rodovias, a legislação impõe a faixa non aedificandi de 15 metros de cada lado, conforme a Lei 6.766/1979, art. 4º, III. Essa restrição, contudo, não se confunde com a desapropriação. A faixa não edificável é limitação administrativa preexistente que restringe a construção; a desapropriação promovida pela Resolução SPI 85/2026 avança para além dessa lógica, apropriando-se efetivamente do solo para incorporá-lo ao sistema viário.
Essa distinção é estratégica na quantificação da indenização. O expropriante costuma argumentar que a área atingida já estaria onerada pela faixa não edificável e, por isso, valeria menos. Tal raciocínio deve ser enfrentado tecnicamente, pois a limitação administrativa não retira do proprietário o domínio nem o direito à justa e prévia indenização pelo valor de mercado da porção efetivamente expropriada.
Cuidado com a tese da área “já restrita”
É comum a concessionária sustentar que a faixa apropriada tinha valor reduzido por integrar a faixa non aedificandi. Essa alegação, quando aceita sem crítica, comprime artificialmente a indenização. A faixa não edificável limita a construção, mas não anula o valor do terreno nem justifica pagamento aviltado pela desapropriação da Rodovia Raposo Tavares (SP 270).
5. O expropriante é uma concessionária privada
A Concessionária Rota Sorocabana S/A atua por delegação do Estado, em regime de concessão. Embora a DUP tenha sido editada pela Secretaria de Parcerias em Investimentos, é a concessionária que promove as avaliações, formula ofertas e conduz o procedimento de aquisição, arcando com o custo das indenizações como parte do contrato de concessão.
Essa configuração tem consequência prática relevante: a concessionária tem interesse econômico direto em reduzir o valor pago, pois cada indenização impacta seu equilíbrio contratual. Por isso, a oferta administrativa inicial tende a ser conservadora, calcada em avaliação unilateral. O expropriado não está obrigado a aceitá-la e pode submeter o valor ao crivo técnico e, se necessário, judicial.
Oferta administrativa é ponto de partida, não de chegada
A proposta apresentada pela Concessionária Rota Sorocabana S/A reflete a avaliação do próprio interessado em pagar menos. Ela inaugura a negociação, mas não vincula o expropriado. A recusa fundamentada, amparada em laudo pericial prévio, é o instrumento adequado para demonstrar a real dimensão do prejuízo.
6. Imissão provisória na posse e seus efeitos
Frustrada a via amigável, a concessionária pode ajuizar a ação de desapropriação e requerer a imissão provisória na posse. Nesse momento, o expropriante deposita em juízo o valor de sua avaliação prévia e, mediante esse depósito, obtém a transferência da posse do imóvel, podendo iniciar a obra antes do fim do processo.
É fundamental compreender o alcance desse mecanismo. A imissão provisória não significa pagamento da indenização. O expropriado não recebe o valor definitivo nesse instante, e o levantamento do depósito, dentro dos limites legais, ocorre apenas após a fixação da indenização definitiva por sentença ou acordo homologado. Até lá, o expropriado preserva integralmente o direito de discutir o valor no processo.
Imissão provisória não é pagamento
A transferência da posse mediante depósito judicial não equivale à quitação da indenização. A imissão provisória na posse permite à concessionária ocupar o imóvel e iniciar as obras, mas o valor justo continua em disputa. O levantamento do depósito ocorre após a fixação da indenização definitiva, e a diferença apurada é acrescida dos consectários legais.
7. As rubricas que compõem a justa indenização
A justa e prévia indenização não se resume ao valor do terreno nu. Ela deve recompor integralmente o patrimônio atingido, alcançando edificações, benfeitorias, eventual fundo de comércio e os consectários financeiros. A avaliação técnica deve observar a NBR 14.653-2 para imóveis urbanos e suas partes complementares. A tabela a seguir sintetiza as principais rubricas.
| Rubrica | Norma técnica/legal | Observações |
|---|---|---|
| Valor do terreno | NBR 14.653-2 | Tratamento científico de amostras com fator oferta, localização, esquina, topografia e zoneamento |
| Edificações e benfeitorias | NBR 14.653-2 e NBR 12.721 | Custo de reedição com depreciação física e funcional |
| Fundo de comércio | NBR 14.653-4 | Aplicável a postos, restaurantes e pontos comerciais consolidados à beira da SP 270 |
| Juros compensatórios | Art. 15-A, DL 3.365/1941 | Sobre a diferença entre o depositado para imissão e a indenização final |
| Honorários advocatícios | Art. 27, DL 3.365/1941 | Sobre a diferença entre oferta e condenação |
Sobre o valor principal incidem juros compensatórios sobre a diferença entre o valor depositado para a imissão provisória na posse e a indenização final, na forma do art. 15-A do Decreto-Lei 3.365/1941, e juros moratórios a partir do termo legal, sobre o valor da condenação. Além disso, o art. 27 do Decreto-Lei 3.365/1941 assegura honorários advocatícios calculados sobre a diferença entre a oferta e a condenação, o que reduz o custo da defesa técnica para o expropriado.
Direitos autônomos do inquilino e do locatário
O locatário de imóvel comercial atingido na Rodovia Raposo Tavares (SP 270) possui rubricas próprias e independentes das do proprietário. Podem ser indenizados o fundo de comércio, o ponto comercial consolidado, as despesas de mudança e a interrupção da atividade. Esses direitos não se confundem com a indenização do domínio e devem ser pleiteados de forma autônoma.
8. Depreciação por proximidade da pista e perda de testada
Mesmo quando a desapropriação não consome todo o imóvel, a implantação da marginal aproxima a pista da área remanescente, gerando depreciação por ruído, poeira, vibração e insegurança. Esse efeito é mensurável e deve ser incorporado à avaliação, sob pena de o expropriado suportar prejuízo sem recomposição.
Nos imóveis comerciais, a perda de testada é particularmente danosa. A frente voltada para a Rodovia Raposo Tavares (SP 270) é o principal ativo de um posto ou restaurante de beira de estrada. Reduzida ou reconfigurada a testada, cai a visibilidade, muda o padrão de acesso e desvaloriza-se o negócio como um todo. Um laudo pericial prévio é o instrumento adequado para capturar e quantificar esses efeitos.
Documentos para instruir a defesa
i. Matrícula atualizada do imóvel.
ii. IPTU, ITR ou carnê e eventual habite-se.
iii. Contratos de locação, quando houver inquilino.
iv. Notas fiscais de benfeitorias e projetos aprovados.
v. Comprovantes de faturamento, no caso de atividade comercial.
9. Plano de ação do expropriado
Diante da Resolução SPI 85/2026, o expropriado deve agir de forma estruturada e tempestiva. A reação precipitada, aceitando a primeira oferta, quase sempre resulta em indenização inferior ao devido. A sequência abaixo organiza as providências recomendadas para preservar direitos e maximizar o valor.
1ª medida: conferir o enquadramento do imóvel
Verifique, junto ao ato e às plantas do projeto, se seu imóvel está efetivamente inserido no perímetro entre os km 106+700m e 114+640m da Rodovia Raposo Tavares (SP 270) e qual a extensão da área atingida em relação ao total da propriedade.
Confirmado o enquadramento, o passo seguinte é constituir prova técnica independente. A avaliação unilateral da concessionária não pode ser o único parâmetro; é preciso opor a ela um trabalho técnico próprio, apto a demonstrar o valor de mercado e os danos indiretos.
2ª medida: produzir laudo pericial prévio
O laudo pericial prévio, elaborado conforme a NBR 14.653-2, quantifica o valor do terreno, das edificações, do fundo de comércio e dos danos de perda de testada e remanescente antieconômico, servindo de base para a negociação ou para a impugnação judicial.
Com o laudo em mãos, o expropriado tem condições reais de negociar em pé de igualdade. Se a proposta permanecer aquém do valor apurado, a via judicial garante que a indenização seja fixada por perícia isenta, sob controle do juízo, com todos os consectários legais.
3ª medida: decidir entre acordo qualificado e via judicial
O acordo extrajudicial só é vantajoso quando o valor pactuado reflete a indenização integral à vista. Caso contrário, a via judicial preserva o direito ao valor justo, aos juros dos arts. 15-A e 15-B do Decreto-Lei 3.365/1941 e aos honorários do art. 27 do mesmo diploma.
10. Cronograma e prazos relevantes
A DUP veiculada pela Resolução SPI 85/2026 tem prazo de caducidade de cinco anos, contados da publicação em 12 de agosto de 2026, dentro do qual o expropriante deve efetivar a desapropriação, por acordo ou por ação. Esgotado esse prazo sem providências, a declaração perde eficácia, embora possa ser renovada.
Esse intervalo não deve ser encarado como espera passiva. O período entre a DUP e a efetivação é justamente a janela em que o expropriado deve organizar documentação, produzir seu laudo pericial prévio e definir estratégia. Quem chega preparado à mesa de negociação ou ao processo obtém resultados substancialmente melhores.
A janela de preparação é decisiva
O tempo entre a publicação da Resolução SPI 85/2026 e a oferta formal da concessionária é o momento estratégico para reunir provas e antecipar a avaliação técnica. O expropriado que aguarda passivamente a proposta perde capacidade de negociação e tende a aceitar valores inferiores ao devido na desapropriação da Rodovia Raposo Tavares (SP 270).
11. O que fazer agora
A desapropriação de faixas lindeiras à Rodovia Raposo Tavares (SP 270) para a implantação da via marginal, formalizada pela Resolução SPI 85/2026, coloca o expropriado diante de decisões de alto impacto patrimonial. A postura recomendada é técnica e antecipatória: confirmar o enquadramento do imóvel, reunir a documentação dominial e fiscal, e mensurar o real alcance do prejuízo com laudo pericial prévio.
A justa e prévia indenização assegurada pelo CF art. 5º, XXIV e pelo Decreto-Lei 3.365/1941 deve recompor integralmente o patrimônio: terreno, edificações, benfeitorias, fundo de comércio, danos de perda de testada e de remanescente antieconômico, além dos juros e honorários legais. A oferta inicial da Concessionária Rota Sorocabana S/A é apenas o ponto de partida, e a reação juridicamente estruturada é o caminho para que a indenização alcance o valor efetivamente devido.
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