Desapropriação na Rodovia Anchieta (SP 150), no Parque Industrial Alemoa, em Santos/SP, para a implantação da nova ligação ao bairro Alemoa na altura do km 62

Desapropriação por utilidade pública na Rodovia Anchieta (SP 150), no Parque Industrial Alemoa, em Santos/SP, para a implantação da nova ligação ao bairro Alemoa na altura do km 62: Resolução SPI 091/2026 e os direitos do expropriado.

A publicação da Resolução SPI 091/2026 pela Secretaria de Parcerias em Investimentos do Estado de São Paulo formaliza a declaração de utilidade pública (DUP) das áreas necessárias à implantação da nova ligação ao bairro Alemoa, na altura do km 62 da Rodovia Anchieta (SP 150), em Santos. O ato autoriza a Concessionária Ecovias dos Imigrantes S.A. a promover as medidas expropriatórias sobre 3.968,34 m² localizados no Parque Industrial Alemoa. A base normativa é o Decreto-Lei 3.365/1941, a Lei Geral de Desapropriações, combinado com a garantia constitucional da justa e prévia indenização prevista no art. 5º, XXIV, da Constituição Federal.Este artigo destina-se ao proprietário, ao possuidor e ao locatário atingidos pela DUP. O objetivo é orientar tecnicamente sobre o alcance do ato, as rubricas que compõem a indenização, o funcionamento da imissão provisória na posse e as providências para que o valor recebido reflita a integralidade da perda patrimonial, e não apenas a oferta administrativa da concessionária.

1. Localização e contexto: o km 62 da Anchieta e o Parque Industrial Alemoa

A Rodovia Anchieta (SP 150) é uma das principais artérias do Sistema Anchieta-Imigrantes, ligando a Região Metropolitana de São Paulo à Baixada Santista e ao complexo portuário de Santos. O trecho objeto da Resolução SPI 091/2026 situa-se na altura do km 62, em zona de intensa atividade logística e industrial, no Parque Industrial Alemoa. A região concentra galpões, terminais, transportadoras e imóveis de perfil comercial e industrial diretamente dependentes da conectividade viária.A nova ligação ao bairro Alemoa integra o reordenamento de acessos naquele ponto da Rodovia Anchieta (SP 150), obra a cargo da concessionária como parte do contrato de concessão do sistema. Por se tratar de área densamente ocupada por atividades econômicas, o impacto expropriatório recai sobre imóveis cuja localização à beira de pista é, ela própria, um atributo de valor que precisa ser adequadamente capturado na avaliação.

2. Logradouros e perímetros atingidos

A Resolução SPI 091/2026 delimita as áreas necessárias às obras de implantação da nova ligação ao bairro Alemoa, na altura do km 62 da Rodovia Anchieta (SP 150), no Parque Industrial Alemoa, em Santos/SP. O quadro abaixo sintetiza o logradouro atingido, seu marco de referência e sua função dentro do perímetro da obra.

Logradouro	Trecho/marco	Área aprox.	Função no perímetro
Rodovia Anchieta (SP 150)	Altura do km 62, Parque Industrial Alemoa	3.968,34 m²	Implantação da nova ligação ao bairro Alemoa

O único eixo diretamente identificado no ato é a Rodovia Anchieta (SP 150), na altura do km 62, cujo entorno no Parque Industrial Alemoa concentra a totalidade dos 3.968,34 m² declarados de utilidade pública. Proprietários e locatários de imóveis lindeiros a esse trecho da Rodovia Anchieta (SP 150) devem verificar, na planta de desapropriação anexa ao processo da concessionária, se o seu lote está integral ou parcialmente inserido no polígono da obra.

3. Motivação técnica: concessionária privada como expropriante

A obra é promovida pela Concessionária Ecovias dos Imigrantes S.A., expropriante autorizada por delegação do Poder Concedente estadual. Trata-se de traço marcante do modelo de concessão rodoviária: a expropriação é conduzida por ente privado, mas submetida integralmente às garantias do Decreto-Lei 3.365/1941 e da Constituição. O fato de o expropriante ser concessionária não reduz em nada os direitos do expropriado; ao contrário, exige atenção redobrada, pois a avaliação parte de metodologia orientada pelo interesse econômico do empreendimento.É essencial distinguir dois institutos frequentemente confundidos em obras rodoviárias. A desapropriação transfere a propriedade do bem, com indenização plena. A servidão administrativa apenas impõe restrição de uso sobre parte do imóvel, mantendo o domínio com o particular, e é indenizada de modo distinto. A Resolução SPI 091/2026 trata de desapropriação de áreas para implantação de nova ligação viária, o que impõe a apuração do valor integral das áreas efetivamente absorvidas pelo projeto.

4. Escopo do problema: depreciação, faixa de domínio e non aedificandi

Imóveis situados à beira de rodovia carregam particularidades que precisam ser tratadas com rigor técnico. A proximidade da pista gera, de um lado, valorização pela acessibilidade e visibilidade comercial; de outro, pode ensejar depreciação de partes remanescentes quando a obra altera acessos, cria barreiras ou reduz a frente útil do terreno. Esse duplo efeito precisa ser dimensionado por avaliação fundamentada, e não presumido pela concessionária em prejuízo do expropriado.Dois conceitos são centrais nesse contexto. A faixa de domínio é a área pertencente ou afetada ao sistema rodoviário. Já a faixa non aedificandi, prevista no art. 4º, III, da Lei 6.766/1979, impõe reserva de 15 metros de cada lado ao longo das rodovias, na qual a edificação é vedada. Quando a obra da nova ligação ao bairro Alemoa aproxima essas restrições do imóvel remanescente, pode haver perda de aproveitamento que também deve ser indenizada.

5. Perda de testada e imóveis comerciais e industriais

No Parque Industrial Alemoa predominam imóveis de uso comercial e industrial, para os quais a frente voltada à Rodovia Anchieta (SP 150) tem valor econômico próprio. A supressão ou redução dessa frente configura perda de testada, rubrica que precisa ser expressamente avaliada. Um galpão logístico, um terminal ou um estabelecimento que dependa da visibilidade e do acesso direto à pista sofre desvalorização que vai além do metro quadrado de terreno tomado.Quando há atividade empresarial consolidada no ponto, soma-se a discussão sobre o fundo de comércio. A interrupção ou o deslocamento forçado da operação, com perda de clientela e de estrutura montada, é passível de indenização autônoma, apurada por metodologia própria. Esse ponto é particularmente sensível para postos, restaurantes, transportadoras e depósitos instalados à margem da rodovia.

6. Direitos do proprietário

O proprietário atingido pela Resolução SPI 091/2026 tem direito à justa e prévia indenização em dinheiro, nos termos do art. 5º, XXIV, da CF, e à observância integral do Decreto-Lei 3.365/1941. A indenização deve ser integral à vista e refletir o valor de mercado do bem, acrescido de todas as rubricas cabíveis. Não se admite indenização simbólica ou dissociada da realidade do imóvel. O proprietário preserva, ainda, o direito de discutir judicialmente o valor mesmo após a transferência da posse. A aceitação de acordo extrajudicial é uma via legítima, mas deve ser precedida de avaliação independente. Fechar acordo sem contraste técnico costuma consolidar valores inferiores ao devido, sem possibilidade posterior de revisão.

7. Direitos do locatário e do inquilino

O locatário do imóvel atingido possui direitos autônomos em relação ao proprietário, que não se confundem com os direitos deste. Quem explora atividade econômica no ponto pode ter rubricas próprias, especialmente ligadas ao fundo de comércio, às benfeitorias que introduziu e aos custos de mudança e reinstalação decorrentes da desocupação forçada.

8. Cálculo e quantificação da indenização

A justa indenização se decompõe em rubricas que devem ser individualizadas e tecnicamente fundamentadas, com apoio na NBR 14.653 em suas partes aplicáveis. A tabela a seguir sintetiza as principais parcelas e a respectiva ancoragem normativa.

Rubrica	Norma técnica/legal	Observações
Valor do terreno	NBR 14.653-2	Tratamento científico de amostras com fatores de oferta, localização, esquina, topografia e zoneamento na área do km 62
Edificações e benfeitorias	NBR 14.653-2 e NBR 12.721	Custo de reedição com depreciação física e funcional de galpões e estruturas
Fundo de comércio	NBR 14.653-4	Aplicável a pontos comerciais e industriais consolidados no Parque Industrial Alemoa
Juros compensatórios	Art. 15-A, DL 3.365/1941	Sobre a diferença entre o depositado para imissão e a indenização final
Honorários advocatícios	Art. 27, DL 3.365/1941	Sobre a diferença entre a oferta e a condenação

Sobre o valor principal incidem juros compensatórios sobre a diferença entre o valor depositado para a imissão provisória na posse e a indenização final, na forma do art. 15-A do Decreto-Lei 3.365/1941, e juros moratórios sobre o valor da condenação, a partir do respectivo termo legal. A correção monetária deve ser plena, incidindo sobre todo o débito, de modo a preservar o poder aquisitivo da indenização até o efetivo pagamento.

9. Plano de ação para o expropriado

A reação estruturada começa antes de qualquer negociação com a concessionária. A sequência de medidas abaixo organiza a defesa patrimonial do expropriado atingido pela Resolução SPI 091/2026. Identificada a extensão do impacto, o passo seguinte é constituir prova técnica independente, capaz de dialogar de igual para igual com a avaliação da concessionária e de sustentar o valor pretendido em eventual fase judicial. Com o laudo em mãos, a negociação passa a ter parâmetro objetivo. Somente então se avalia se o acordo administrativo é vantajoso ou se o interesse do expropriado será melhor tutelado na via judicial.

10. Cronograma e próximos passos

O procedimento expropriatório da Resolução SPI 091/2026, publicada em 14 de agosto de 2026, tende a evoluir da fase administrativa, com apresentação de oferta pela Concessionária Ecovias dos Imigrantes S.A., para a eventual fase judicial, caso não haja acordo. Em qualquer cenário, o tempo joga a favor de quem se organiza cedo: a documentação e a prova produzidas na janela inicial são decisivas para o resultado final. A desapropriação de áreas na altura do km 62 da Rodovia Anchieta (SP 150), no Parque Industrial Alemoa, em Santos, é medida legítima do Poder Público delegada à concessionária, mas a legitimidade da obra não autoriza indenização aquém da devida. A garantia da justa e prévia indenização, prevista no art. 5º, XXIV, da CF e detalhada pelo Decreto-Lei 3.365/1941, existe justamente para que o expropriado não suporte sozinho o custo de uma obra de interesse coletivo. Conhecer as rubricas cabíveis, entender o funcionamento da imissão provisória na posse e reagir com prova técnica sólida é o que separa uma indenização simbólica de uma indenização integral.