Desapropriação na Rodovia SP 055, em Peruíbe/SP, para a implantação de via marginal do km 347+600m ao km 349+800m: Resolução SPI 094/2026 e os direitos do expropriado

Desapropriação por utilidade pública na Rodovia SP 055, em Peruíbe/SP, para a implantação de via marginal do km 347+600m ao km 349+800m. Saiba mais

A publicação da Resolução SPI 094/2026 pela Secretaria de Parcerias em Investimentos formaliza a declaração de utilidade pública (DUP) das áreas necessárias às obras de implantação de via marginal ao longo da Rodovia SP 055, no trecho compreendido entre o km 347+600m e o km 349+800m, no Município de Peruíbe/SP. O ato tem fundamento no Decreto-Lei 3.365/1941, a Lei Geral de Desapropriações, e habilita a Concessionária Companhia de Concessões Rodoviárias do Novo Litoral de São Paulo a promover o processo expropriatório sobre os imóveis alcançados pelo perímetro. Este artigo detalha o alcance do ato e, sobretudo, os direitos de quem é atingido.

A desapropriação de faixas lindeiras a rodovias possui particularidades técnicas relevantes, especialmente quando o objetivo é a construção de via marginal, obra que consome faixas de terra contíguas à pista principal. A justa avaliação exige a aplicação rigorosa da NBR 14.653-2 e a compreensão dos impactos de perda de testada, depreciação por proximidade da pista e eventual configuração de remanescente antieconômico. A reação juridicamente estruturada, desde o primeiro momento, é o que permite maximizar a indenização.

1. Localização e contexto da Rodovia SP 055 em Peruíbe

A Rodovia SP 055 é eixo estruturante do litoral sul paulista, conectando os municípios da Baixada Santista e do litoral sul, entre eles Peruíbe e Itanhaém. O trecho objeto da Resolução SPI 094/2026, entre o km 347+600m e o km 349+800m, atravessa área de intensa ocupação lindeira, característica de rodovias costeiras onde convivem imóveis residenciais, comerciais e de apoio à pista, como postos, restaurantes e galpões. A implantação de via marginal nesse segmento reorganiza o acesso local e demanda a incorporação de faixas de terreno hoje pertencentes a particulares.

O ato expropriatório abrange perímetro que se estende pelas Comarcas de Peruíbe/SP e Itanhaém/SP. Entre as áreas descritas no instrumento consta a ÁREA 01, situada no km 349+750m da Rodovia SP 055, na pista leste, sentido Itanhaém, no Município de Peruíbe, objeto da matrícula nº 134.851 do Cartório de Registro de Imóveis de Itanhaém. A delimitação por marco quilométrico e matrícula é essencial para que cada expropriado identifique com precisão se seu imóvel integra o perímetro atingido.

2. Logradouros e perímetros atingidos

A tabela abaixo consolida o logradouro alcançado pela Resolução SPI 094/2026, o trecho de referência, a área aproximada e a função de cada segmento dentro do perímetro da obra de via marginal na Rodovia SP 055.

O perímetro declarado de utilidade pública concentra-se integralmente ao longo da Rodovia SP 055, cuja extensão atingida vai do km 347+600m ao km 349+800m. A referência à ÁREA 01, no km 349+750m, demonstra que a expropriação alcança imóveis identificados por matrícula específica, o que reforça a necessidade de análise individualizada de cada situação registral.

3. Motivação técnica: via marginal e faixa de domínio

A implantação de via marginal tem por finalidade separar o tráfego local do tráfego de passagem, aumentando a segurança viária e a fluidez da Rodovia SP 055. Do ponto de vista do expropriado, contudo, essa obra significa a incorporação de faixas de terreno hoje edificadas ou produtivas. É fundamental distinguir a desapropriação, que retira a propriedade mediante indenização integral, da servidão administrativa, que apenas grava o imóvel com restrição de uso. No caso da Resolução SPI 094/2026, o instrumento declara utilidade pública para fins de desapropriação, ou seja, aquisição da área.

Ao longo das rodovias incide a faixa non aedificandi de 15 metros de cada lado, prevista na Lei 6.766/1979, art. 4º, III. Essa faixa impõe restrição de construção, mas não se confunde com a área efetivamente desapropriada para a via marginal. É comum que a concessionária tente reduzir a indenização alegando que parte do terreno já estaria gravada pela faixa non aedificandi. Essa alegação deve ser examinada com rigor técnico, pois a restrição administrativa preexistente não elimina o valor do domínio nem a indenização das benfeitorias regularmente existentes.

4. Direitos do expropriado proprietário

A Constituição assegura, no CF art. 5º, XXIV, que a desapropriação por utilidade pública somente se legitima mediante justa e prévia indenização em dinheiro. O termo justa impõe que a indenização recomponha integralmente o patrimônio atingido, alcançando não apenas o valor do terreno, mas também as edificações, as benfeitorias, o fundo de comércio e os prejuízos decorrentes da perda parcial. O termo prévia significa que, na via amigável, o pagamento antecede a transferência da propriedade; na via judicial, o valor definitivo é fixado ao final, com garantias específicas quanto ao depósito.

Entre as rubricas que integram a indenização integral à vista estão o valor do terreno, avaliado com tratamento científico de amostras; as edificações, pelo custo de reedição com depreciação; o fundo de comércio dos pontos consolidados; e a desvalorização do remanescente antieconômico, quando a área restante perde viabilidade de uso. A tabela a seguir sistematiza as principais rubricas e sua base normativa.

Sobre o valor principal incidem juros compensatórios sobre a diferença entre o valor depositado para imissão provisória na posse e a indenização final, na forma do art. 15-A do Decreto-Lei 3.365/1941, e juros moratórios a partir do termo legal sobre o valor da condenação. Somam-se a correção monetária plena e os honorários advocatícios calculados sobre a diferença entre a oferta e a condenação, nos termos do art. 27 do Decreto-Lei 3.365/1941.

5. Direitos autônomos do inquilino e do locatário

Os direitos do inquilino não se confundem com os do proprietário e possuem natureza autônoma. Quem explora atividade comercial à beira da Rodovia SP 055 sob contrato de locação, como um restaurante ou um posto instalado em imóvel de terceiro, é titular de indenização própria pelo fundo de comércio, pelas benfeitorias que introduziu e pelas perdas decorrentes da interrupção da atividade. A desapropriação do imóvel locado não pode aniquilar, sem reparação, o investimento e a clientela construídos pelo locatário.

6. Quantificação: perda de testada e remanescente antieconômico

Em imóveis cortados por obra viária, a perda de testada é uma das rubricas mais relevantes e frequentemente omitidas nas ofertas administrativas. A testada é a frente do imóvel voltada para a rodovia, elemento que determina a visibilidade comercial e o valor de mercado de postos, restaurantes e galpões instalados às margens da Rodovia SP 055. A redução da testada em razão da via marginal deprecia o que resta do imóvel, mesmo que a área remanescente continue existindo fisicamente.

Quando a fração remanescente perde viabilidade econômica, configura-se o remanescente antieconômico. Nesse cenário, o expropriado pode exigir que a indenização abranja a totalidade do bem, e não apenas a faixa incorporada, pois a área residual tornou-se inaproveitável para a finalidade original. A avaliação técnica deve demonstrar objetivamente a perda de funcionalidade, seja pela dimensão insuficiente, pela perda de acesso ou pela inviabilidade operacional. A depreciação por proximidade da pista, ligada a ruído, vibração e restrição de uso, também integra o cálculo.

7. Plano de ação para o expropriado

Diante da Resolução SPI 094/2026, a reação estruturada deve seguir uma sequência lógica. A primeira medida é confirmar se o imóvel integra o perímetro atingido, cruzando a matrícula com os marcos quilométricos descritos no ato, entre o km 347+600m e o km 349+800m da Rodovia SP 055. A identificação precisa evita tanto o desespero desnecessário quanto a inércia diante de uma expropriação real.

A segunda medida consiste em obter avaliação técnica independente, apta a dimensionar todas as rubricas indenizatórias antes de qualquer contato negocial com a concessionária. Sem parâmetro próprio, o expropriado fica refém da oferta unilateral do expropriante, quase sempre inferior ao valor de mercado do conjunto atingido.

A terceira medida é a atuação processual estruturada, seja na negociação da via amigável com parâmetros técnicos consistentes, seja na defesa dentro da ação de desapropriação, impugnando o valor depositado e requerendo perícia judicial. O acompanhamento jurídico especializado garante que os juros compensatórios, os juros moratórios, a correção monetária e os honorários sejam integralmente computados.

8. Cronograma e próximos passos

Com a publicação da Resolução SPI 094/2026 em 27 de agosto de 2026, inicia-se a fase em que a Concessionária Companhia de Concessões Rodoviárias do Novo Litoral de São Paulo tende a promover contatos administrativos para aquisição amigável das áreas ao longo da Rodovia SP 055. É nesse intervalo, antes da judicialização, que o expropriado deve organizar sua documentação e sua avaliação independente, evitando aceitar propostas apressadas.

Caso não haja acordo, a concessionária ajuizará a ação de desapropriação e poderá requerer a imissão provisória na posse mediante depósito judicial. A partir daí, o processo seguirá com perícia, impugnações e fixação da indenização definitiva. Em cada etapa, a estratégia jurídica é o que separa a oferta mínima da indenização integral à vista a que o expropriado tem direito.

A Resolução SPI 094/2026 não retira, por si, a propriedade de ninguém: ela apenas abre o caminho para a desapropriação das áreas necessárias à via marginal em Peruíbe/SP. O que definirá o resultado patrimonial de cada expropriado é a qualidade da reação técnica e jurídica. Documentar, avaliar e defender o valor com base na CF art. 5º, XXIV e no Decreto-Lei 3.365/1941 é o caminho para transformar a justa e prévia indenização de promessa constitucional em resultado concreto.