Desapropriação na região destinada à obra, em Bertioga/SP, para a implantação de uma ETA (Estação de Tratamento de Água), integrante do sistema de abastecimento de água da zona urbana do Município de Bertioga-SP. Saiba mais
Se o seu imóvel está dentro do perímetro alcançado pelo Decreto Municipal nº 5.119/2026, você tem direitos específicos que precisam ser exercidos com agilidade técnica e fundamentação adequada perante a Sabesp.O que você precisa saber em 30 segundos
- O Decreto Municipal nº 5.119/2026, publicado em 26 de março de 2026, declarou de utilidade pública área destinada à implantação de uma ETA em Bertioga/SP.
- A obra é conduzida pela Sabesp e integra o sistema de abastecimento de água da zona urbana do Município de Bertioga-SP.
- O proprietário é sempre réu na ação de desapropriação — quem propõe a ação é a Sabesp.
- A oferta administrativa da Sabesp quase nunca reflete o valor de mercado real do imóvel atingido.
- Há rubricas indenizatórias adicionais além do valor do imóvel: benfeitorias, fundo de comércio, lucros cessantes e juros sobre a diferença.
- O prazo para se defender corre rápido — atuar antes da imissão na posse preserva poder de negociação e direitos.
Em maio de 2026, o Decreto Municipal nº 5.119/2026 — publicado em 26 de março de 2026 — segue autorizando a Sabesp a desapropriar área destinada à implantação de uma ETA, integrante do sistema de abastecimento de água da zona urbana do Município de Bertioga-SP. Proprietários atingidos têm direito a indenização justa, prévia e em dinheiro, conforme o art. 5º, XXIV, da Constituição Federal — mas a oferta inicial da concessionária costuma ficar abaixo do valor real do imóvel.
Onde fica a área da obra e por que a localização eleva a indenização
Bertioga é município litorâneo da Baixada Santista, com forte crescimento populacional sazonal e expansão contínua da malha urbana em direção às áreas antes rurais ou vazias. Esse movimento aumenta a demanda por infraestrutura de saneamento — exatamente o que justifica a implantação de uma nova ETA.A área destinada à obra integra o entorno responsável por abastecer bairros da zona urbana do município, em região que combina imóveis residenciais, pequenos comércios e terrenos com uso misto ou rural remanescente. Essa diversidade de perfis exige avaliação individualizada de cada imóvel atingido, e não um cálculo genérico por metro quadrado.Por que isso importa para o seu bolso
O valor de mercado de imóveis em áreas de expansão urbana como a de Bertioga costuma acompanhar o ritmo do crescimento turístico e populacional da região. Esse fator, por si só, justifica revisão da oferta administrativa quando a Sabesp usa parâmetros genéricos de avaliação.
O valor de mercado de imóveis em áreas de expansão urbana como a de Bertioga costuma acompanhar o ritmo do crescimento turístico e populacional da região. Esse fator, por si só, justifica revisão da oferta administrativa quando a Sabesp usa parâmetros genéricos de avaliação.
Decreto Municipal nº 5.119/2026: o que o decreto significa na prática
O Decreto Municipal nº 5.119/2026 é o ato declaratório de utilidade pública que autoriza a Sabesp a iniciar o procedimento expropriatório da área necessária à implantação da ETA. Ele não transfere a propriedade — apenas habilita a concessionária a tentar o acordo administrativo e, se frustrado, ajuizar a ação de desapropriação.A partir da publicação, em 26 de março de 2026, começam a correr efeitos práticos importantes para quem está dentro do perímetro:- Prepostos da Sabesp podem entrar no imóvel para vistoria e avaliação (DL 3.365/41, art. 7º).
- Benfeitorias úteis ou voluptuárias feitas após o decreto só serão indenizadas em condições restritas (art. 26).
- O decreto tem prazo de caducidade de 5 anos para que a desapropriação se efetive (art. 10).
- O proprietário continua dono e pode usar e alugar o imóvel até a imissão na posse — embora eventual venda fique muito difícil na prática.
Atenção ao termo "declaração de utilidade pública"
Receber a notificação do Decreto Municipal nº 5.119/2026 não significa perder o imóvel imediatamente, mas é o sinal de que o relógio começou a correr. A postura nos primeiros 60 a 90 dias define grande parte do resultado final da indenização.
Receber a notificação do Decreto Municipal nº 5.119/2026 não significa perder o imóvel imediatamente, mas é o sinal de que o relógio começou a correr. A postura nos primeiros 60 a 90 dias define grande parte do resultado final da indenização.
A ETA e o que está sendo construído
A ETA — Estação de Tratamento de Água — prevista pelo Decreto Municipal nº 5.119/2026 integra o sistema de abastecimento de água da zona urbana do Município de Bertioga-SP. A obra é conduzida pela Companhia de Saneamento Básico do Estado de São Paulo (Sabesp), responsável pelo tratamento e distribuição de água potável na região.A implantação desse tipo de unidade exige área extensa e contígua, com acesso viário adequado, distância mínima de núcleos habitacionais densos e proximidade de mananciais ou pontos de captação. Por isso, o perímetro atingido costuma englobar mais de um imóvel, com perfis distintos — residencial, comercial ou de uso rural remanescente.Etapas do procedimento de desapropriação: o que esperar
O rito segue o Decreto-Lei 3.365/1941 e tem fases bem definidas. Conhecê-las evita decisões precipitadas diante da notificação do Decreto Municipal nº 5.119/2026:- Publicação do decreto: o Decreto Municipal nº 5.119/2026 já está em vigor e habilita a Sabesp a agir.
- Vistoria e avaliação administrativa: técnicos da Sabesp visitam o imóvel e elaboram laudo de avaliação.
- Oferta administrativa: a concessionária apresenta proposta com base no laudo — quase sempre em valor abaixo do mercado real.
- Negociação ou recusa: o proprietário pode aceitar, contrapropor com laudo próprio ou recusar.
- Ajuizamento da ação: em caso de recusa, a Sabesp propõe a ação de desapropriação. O proprietário é citado como réu.
- Imissão provisória na posse: mediante depósito do valor ofertado, a Sabesp assume a posse antes da sentença final.
- Perícia judicial: perito nomeado pelo juiz reavalia o imóvel — é a fase decisiva da ação.
- Sentença e recursos: o juiz fixa o valor final da indenização, sujeita a apelação.
- Pagamento e expedição da carta de adjudicação: com o trânsito em julgado, é pago o saldo e transferida formalmente a propriedade.
⏳ Janela decisiva: antes da imissão na posse
O período entre a notificação administrativa e a imissão provisória é onde se constrói a melhor defesa técnica. Reunir documentação, contratar avaliação independente e impugnar o valor da oferta nesta fase aumenta o resultado final.
O período entre a notificação administrativa e a imissão provisória é onde se constrói a melhor defesa técnica. Reunir documentação, contratar avaliação independente e impugnar o valor da oferta nesta fase aumenta o resultado final.
Rubricas indenizatórias: você pode receber muito mais que o valor do imóvel
A indenização justa, prevista no art. 5º, XXIV, da Constituição Federal, não se resume ao valor do terreno e da construção. Há rubricas adicionais frequentemente esquecidas pela concessionária:| Rubrica | Base legal | Observação |
|---|---|---|
| Valor de mercado do imóvel | CF/88, art. 5º, XXIV | Núcleo da indenização — em Bertioga, exige avaliação por amostras reais da própria região. |
| Benfeitorias úteis e necessárias | DL 3.365/41, art. 25 | Reformas, ampliações e melhorias devem ser indenizadas separadamente. |
| Fundo de comércio | Jurisprudência STJ | Aplicável a comerciantes com ponto consolidado dentro do perímetro atingido. |
| Lucros cessantes | Princípio da reparação integral | Devidos quando há paralisação de atividade econômica regular. |
| Depreciação da área remanescente | DL 3.365/41, art. 27 | Em desapropriações parciais, a parte que sobra pode perder valor — também é indenizável. |
| Juros compensatórios | DL 3.365/41, art. 15-A | Incidem desde a imissão na posse, sobre a diferença entre oferta e indenização final. |
| Juros moratórios | DL 3.365/41, art. 15-B | Devidos após o trânsito em julgado, em caso de mora no pagamento. |
Ofertas administrativas em áreas de expansão como Bertioga
Em regiões de crescimento urbano recente, é comum a oferta inicial da concessionária vir bem abaixo do valor real de mercado. A revisão por laudo técnico independente e perícia judicial costuma corrigir essa distorção significativamente.
Em regiões de crescimento urbano recente, é comum a oferta inicial da concessionária vir bem abaixo do valor real de mercado. A revisão por laudo técnico independente e perícia judicial costuma corrigir essa distorção significativamente.
Quem é réu na ação? O ponto que muda a estratégia
Na desapropriação, o proprietário é sempre réu. Apenas a Sabesp, como autora, pode propor a ação de desapropriação. Isso significa que o proprietário não "entra com ação contra a Sabesp": ele contesta a ação, impugna o valor ofertado e recorre da sentença.Existem hipóteses em que o particular pode tomar a iniciativa, mas têm nomes próprios e situações específicas:- Desapropriação indireta: quando o Poder Público ocupa o imóvel sem decreto formal.
- Mandado de segurança: contra ilegalidades no procedimento administrativo.
- Ação anulatória do decreto: em casos de desvio de finalidade ou nulidade formal.
- Retrocessão: quando o bem desapropriado não é destinado à finalidade declarada.
Tipologias atingidas pelo Decreto Municipal nº 5.119/2026
Cada perfil de imóvel exige uma estratégia distinta. A área destinada à implantação da ETA em Bertioga/SP concentra basicamente quatro tipologias dentro do perímetro:| Tipologia | Quem afeta | Rubricas indenizáveis prioritárias | Particularidades |
|---|---|---|---|
| Imóveis residenciais | Proprietário / morador | Valor de mercado + benfeitorias + custos de mudança | Comparativo com transações recentes na própria região |
| Imóveis comerciais | Proprietário e/ou comerciante | Imóvel + fundo de comércio + lucros cessantes | Localização exata influencia o valor do ponto |
| Imóveis mistos ou rurais remanescentes | Proprietário / uso misto | Avaliação dupla — uso urbano + potencial rural | Comum em áreas de transição urbana como a de Bertioga |
| Inquilinos e locatários | Locatário (não proprietário) | Fundo de comércio, despesas de transferência | Direito autônomo; costuma ser ignorado nas tratativas iniciais |
Direito do inquilino comercial
Se você é locatário com ponto consolidado na área atingida, pode habilitar-se na ação de desapropriação para postular indenização autônoma. Esse direito não depende da concordância do proprietário.
Se você é locatário com ponto consolidado na área atingida, pode habilitar-se na ação de desapropriação para postular indenização autônoma. Esse direito não depende da concordância do proprietário.
Documentação essencial para defender a indenização
Reunir a documentação correta no início faz diferença direta no valor final. Use este checklist como ponto de partida:- Matrícula atualizada do imóvel (até 30 dias), obtida no CRI de Bertioga.
- IPTU dos últimos cinco anos.
- Plantas aprovadas e habite-se, se houver.
- Notas fiscais e comprovantes de reformas e benfeitorias.
- Contrato de locação, no caso de inquilinos.
- Comprovantes de faturamento dos últimos 36 meses, para comerciantes.
- Fotografias atuais do imóvel, internas e externas.
- Notificações recebidas da Sabesp e do Decreto Municipal nº 5.119/2026.
O acordo administrativo vale a pena?
Depende do valor ofertado e do perfil do imóvel. O acordo administrativo evita o desgaste e o tempo do processo judicial, mas só é vantajoso quando a proposta se aproxima do valor real de mercado e contempla as rubricas adicionais.Em áreas de expansão urbana como a atingida pelo Decreto Municipal nº 5.119/2026, a experiência mostra que aceitar a primeira oferta geralmente representa perda patrimonial significativa. A análise prévia por advogado especialista em desapropriação e por avaliador independente permite decidir com segurança entre acordo e judicialização.Cuidado com a quitação ampla
Termos de acordo administrativo costumam incluir cláusula de quitação plena, geral e irrevogável. Assinar sem revisar tecnicamente significa abrir mão de discussão posterior sobre fundo de comércio, lucros cessantes e área remanescente.
Termos de acordo administrativo costumam incluir cláusula de quitação plena, geral e irrevogável. Assinar sem revisar tecnicamente significa abrir mão de discussão posterior sobre fundo de comércio, lucros cessantes e área remanescente.
Erros mais comuns que reduzem a indenização
Conhecer os erros típicos ajuda a evitá-los. Os recorrentes em casos ligados ao Decreto Municipal nº 5.119/2026 são:- Aceitar a oferta inicial sem laudo próprio: a avaliação da Sabesp raramente reflete o valor real.
- Ignorar rubricas acessórias: deixar de pleitear fundo de comércio, lucros cessantes e benfeitorias.
- Permitir vistoria sem acompanhamento técnico: a vistoria da concessionária vira base do laudo administrativo.
- Demorar para reagir: esperar a citação judicial reduz tempo de defesa e poder de negociação.
- Confiar em informações verbais: tudo que importa precisa estar protocolado por escrito.
O papel do advogado especializado em desapropriação
A desapropriação é uma das áreas mais técnicas do direito administrativo: combina avaliação imobiliária, perícia judicial, direito constitucional e processo civil. Um advogado especialista em desapropriação atua em três frentes essenciais:- Análise da legalidade do Decreto Municipal nº 5.119/2026 e do procedimento adotado pela Sabesp.
- Coordenação com avaliadores independentes para construção do laudo paralelo.
- Atuação na fase administrativa e judicial, com foco em maximizar as rubricas indenizatórias.
Conclusão
Receber a notícia de que seu imóvel foi alcançado pelo Decreto Municipal nº 5.119/2026, em Bertioga/SP, gera insegurança real — afeta patrimônio, rotina familiar e, em muitos casos, atividade econômica construída ao longo de anos. O escritório Andere Neto Sociedade de Advogados atua há mais de duas décadas com especialidade em desapropriação e acompanha proprietários atingidos por obras de infraestrutura como a implantação da ETA da Sabesp. Se você foi notificado pelo Decreto Municipal nº 5.119/2026, uma consulta inicial permite avaliar o caso, dimensionar o valor real do imóvel e definir a melhor estratégia antes da imissão na posse.Perguntas frequentes
Receber a notificação do Decreto Municipal nº 5.119/2026 significa que vou perder o imóvel imediatamente?
Não. A publicação do decreto apenas declara a área de utilidade pública e autoriza a Sabesp a iniciar o procedimento expropriatório. O proprietário continua usando o imóvel normalmente até a imissão provisória na posse, que só ocorre após depósito judicial do valor ofertado.
Quem pode ser réu na ação de desapropriação movida pela Sabesp?
O proprietário do imóvel atingido pelo Decreto Municipal nº 5.119/2026 é sempre réu na ação. Apenas a Sabesp, como autora, pode propor a ação de desapropriação; ao proprietário cabe contestar, impugnar o valor ofertado e recorrer da sentença.
A imissão provisória na posse significa que a Sabesp já pagou pelo imóvel?
Não. A imissão provisória decorre de um depósito judicial do valor ofertado, e não de pagamento definitivo. O valor final da indenização só é fixado depois da perícia judicial e da sentença, podendo ser bem superior ao depósito inicial.
Posso continuar usando o imóvel após a publicação do Decreto Municipal nº 5.119/2026?
Sim. Enquanto não houver imissão provisória na posse pela Sabesp, o proprietário mantém o uso normal do imóvel, incluindo eventual locação, respeitadas as restrições sobre novas benfeitorias previstas no Decreto-Lei 3.365/41.
O que fazer se a oferta da Sabesp parecer abaixo do valor real do imóvel?
O ideal é buscar avaliação técnica independente e orientação jurídica antes de aceitar a proposta administrativa. A oferta inicial costuma ter por base laudo unilateral e frequentemente não contempla todas as rubricas indenizatórias devidas.
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20+Anos de experiência
Advogado Especialista em Desapropriação
Otavio Andere Neto
Advogado Especialista em Desapropriação
Otavio Andere Neto
Advogado inscrito na OAB desde 2003, com mais de 20 anos de atuação em desapropriação de imóveis .Atuação integrada com engenharia de avaliações, visando alcançar o correto valor da indenização.
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